裁判字號：臺灣花蓮地方法院96年訴字第116號民事判決
裁判日期：民國96年12月10日
裁判案由：履行契約
臺灣花蓮地方法院民事判決96年度訴字第116號原告己○○訴訟代理人 李文平 律師被告丁○○訴訟代理人 廖學忠 律師被告丙○○上列當事人間履行契約事件，本院於96年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告丙○○應於原告給付新台幣貳佰伍拾萬元買賣價金之同時，將座落花蓮市○○段○○○○○號土地，所有權二分之一，移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項得假執行。
訴訟費用由被告丙○○負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告丁○○於96年3月7日、3月8日以電話方式授權被告丙○
○代理權，將彼等分別共有，持分各為二分之一之花蓮市○○段○○○○○號土地（以下簡稱系爭土地），及座落其上之花蓮縣新城鄉大漢村21號房屋（以下簡稱系爭房屋），於96年
3月8日與原告簽訂買賣契約，約定買賣價金為新台幣（下同）420萬元。原告於簽約當日已經交付花蓮第二信用合作社之支票3紙面額共計170萬元予被告丙○○，並已由被告丙○○提示兌領完畢，原告依系爭買賣契約尚應給付250萬元買賣價金。詎被告嗣後拒將系爭房地所有權移轉登記予原告，爰依據買賣契約之法律關係，聲明：被告丙○○、丁○○應於原告給付250萬元買賣價金之同時，將系爭土地移轉登記予原告。原告於履行給付尾款250萬元予被告丙○○、丁○○之同時，確認原告就系爭房屋有所有權存在，被告等2人應協同辦理稅籍變更，並將系爭房地所有權移轉登記予原告（原告原起訴請求被告於原告給付250萬元買賣價金之同時，應將系爭房地所有權移轉登記予原告，並將系爭房地交付予原告，嗣於96年10月9日更正聲明─本院卷第104頁）。
訴訟費用由被告負擔。
㈡對被告抗辯之陳述：
不動產買賣契約為債權契約，僅須雙方當事人合意，不論以言詞或書面為之均能成立，故被告丁○○不得以代理權非書面為藉口，辯稱本件買賣契約不生效力。
二、被告丙○○對原告主張之法律關係逕行認諾。
三、被告丁○○則以：㈠依民法第531條規定：「為委任事務之處理，須為法律行為
，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。」不動產出賣須受特別委任，且受任處理不動產物權之移轉行為，須經本人書面授權，茲被告丁○○既未書面授權被告丙○○出賣系爭房地其持分部分，該買賣契約無效。
㈡被告丁○○自始未同意被告丙○○將系爭房地其持分部分出
售予原告，故於96年3月11日收到原告提出之買賣契約書後，即於翌日（96年3月12日）以存證信函寄送被告丙○○及原告，否認授權情事。況且，依原告寄送被告丁○○之存證信函載稱：於96年3月7日經丙○○轉述以電話通知被告丁○○，被告丁○○同意並預定隔週週一回來交付文件，所以當時雙方才審慎簽訂買賣契約云云，原告既稱審慎簽約，倘原告已知被告丁○○近日將回來交付證件乙事，豈可能在被告丁○○未交付證件而匆匆於96年3月8日即與被告丙○○簽訂買賣契約？另依據買賣契約第3條付款方法96.3.8付20萬元，完稅付50萬元，尾款350萬元，但原告竟於訂約當時，即簽發170萬元之支票交給被告丙○○，不待被告丁○○交付證件時，才依約付款，實有悖常情，益證被告丁○○並未授權予被告丙○○代理出賣系爭房地其持分部分。
㈢系爭房地原係被告丁○○、丙○○之祖父戊○○自訴外人陳
木村取得，戊○○將系爭土地登記予長子 陳顯義 ，系爭房屋則分歸次子 陳中乙 取得，以確保2人得永續共同使用，94年1月16日 陳顯章 死亡，系爭土地由被告丁○○及丙○○繼承取得，戊○○則將系爭房屋以贈與過戶予陳中乙，而陳中乙受贈系爭房屋屋，未曾讓渡予他人，故原告主張系爭房屋被告丙○○、丁○○持分各二分之一云云，並非實在。
四、本件行爭點整理，兩造協議爭點如下：㈠兩造不爭執之事實：
①系爭土地所有權人為被告丙○○及丁○○，持分各為二分之一。
②系爭買賣契約是由被告丙○○與原告於96年3月8日簽立，買
賣契約約上被告「丁○○之簽名」是由丙○○所簽署，並約定買賣價金為420萬元。原告於簽約當日已經交付花蓮第二信用合作社之支票三紙面額共計170萬元予被告丙○○，並已由被告丙○○提示兌領完畢，原告依系爭買賣契約尚應給付250萬元買賣價金。
③被告丁○○並未以書面授予代理權予被告丙○○，簽訂系爭買賣契約。
㈡兩造爭執之重點：
①被告丁○○有無同意將系爭房地出售予原告，並委任被告丙
○○代理與原告訂立系爭買賣契約？②如有委任，是否須依民法第531條、第534條第1項之規定以
書面授權？
五、本院之判斷：㈠被告丙○○部分
被告丙○○對原告請求之法律關係逕行認諾（本院卷第71頁），且被告丙○○就系爭土地與被告丁○○為分別共有，持分各為二分之一，並非不可分，依民事訴訟法第384條規定，原告對被告丙○○之請求為有理由，應予准許。
㈡被告丁○○部分①按88年4月21日修正之民法第531條規定：「為委任事務之處
理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。」換言之，以授與代理權之方式，委任他人處理法律行為，苟該法律行為，依法應以文字為之，則代理權之授與，亦應以文字為之。次按民法第860條規定：「不動產物權之移轉或設定，應以書面為之設定。」故以移轉不動產物權為目的之物權契約，應以書面為之。再按法律行為，不依法定方式者，無效，民法第73條前段定有明文。
②經查，系爭契約係以移轉系爭土地為目的之契約，兼具債權
契約及物權契約之性質，故被告丙○○如欲以被告丁○○代理人之身分簽訂系爭契約，自應取得被告丁○○之書面授權，惟被告丙○○並未取得被告丁○○之書面授權，為原告所不爭執，且依被告丙○○之陳述，係稱：簽約前與被告丁○○電話聯繫，問丁○○是否要賣土地，丁○○說好，要我先處理，有時間回來，再補齊證件（本院卷第99頁）；證人乙○○證稱：丙○○打電話給丁○○，說丁○○的部分也要賣並問我說如果要賣，要拿什麼證件回來（本院卷第98頁）；證人甲○○證稱：有在場聽到被告丙○○與丁○○通電話，且後來乙○○也有跟丁○○講說要帶什麼證件回來。但沒有看到丁○○的委任狀（本院卷第123頁）。顯見被告丙○○簽訂系爭契約並未取得被告丁○○之書面授權，縱有代理權，該代理權亦因欠缺法定方式而無效。
㈢綜上，原告依據買賣契約請求被告丙○○移轉系爭土地所有
權二分之一部分，為有理由，應予准許。至於請求被告丁○○移轉其所有權二分之一部分，縱認為曾授權予被告丙○○代理權，該代理權亦因欠缺法定方式而無效，故原告該部分之請求為無理由，應予駁回。
㈣原告另請求於給付尾款250萬元予被告丙○○、丁○○後，
確認就系爭房屋有所有權，被告等2人應協同辦理稅籍變更登記為原告名義，並將系爭建物交付原告等節。經查，稅籍登記資料係課稅之憑據，尚難以之作為認定所有權有無之唯一證據。茲依花蓮縣稅捐稽徵處之稅藉資料，系爭建物係由原所有權人戊○○於94年6月15日「贈與」陳中乙，陳中乙並於94年7月4日繳納契稅（本院卷第91-93頁），嗣於94年9月23日被告丙○○、丁○○以「買賣」為原因繳納契稅（本院卷第106頁），納稅義務人變更為被告等2人（本院卷第
111、112頁），惟被告丁○○自始否認陳中乙曾有讓渡系爭房屋之行為（本院卷第89頁），原告亦未能舉出其他證據證明被告等2人係因陳中乙出賣系爭房屋，而取得系爭房屋之所有權，該項請求即屬無據，應予駁回。
㈤本判決原告勝訴部分，係依據被告丙○○認諾而逕為判決，
依民事訴訟法第389條第1項第1款規定，應依職權宣告假執行。
六、結論：原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第1款，判決如主文。
中華民國96年12月10日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法官湯文章上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中華民國96年12月10日
法院書記官黃倪濱