裁判字號：臺灣臺中地方法院112年訴字第3287號民事判決
裁判日期：民國113年03月15日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決112年度訴字第3287號原告 郭宜珮
蘇金竹 兼共同訴訟代理人 郭立文 被告 賴文雄 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年2月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○街○○○號房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付新臺幣壹拾壹萬零玖佰伍拾貳元，及自民國一一三年一月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息予原告公同共有。
三、被告應自民國一一三年一月三十日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付新臺幣壹萬貳仟伍佰元予原告公同共有。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項、第二項、第四項於原告以新臺幣壹拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣伍拾萬柒仟貳佰伍拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。查原告起訴時聲明第2、3項原為：被告應給付原告新臺幣（下同）11萬7,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告自民國112年12月15日起至將門牌號碼臺中市○○區○○街000號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告之日止，應按月給付原告1萬2,500元。嗣於113年2月16日變更為：被告應給付原告11萬0,952元，及自113年1月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（公同共有）；被告應自113年1月30日起至將系爭房屋騰空遷讓返還予原告之日止，按月給付原告1萬2,500元（公同共有，見本院卷第80至81頁）。原告上開所為訴之變更，與原訴請求之基礎事實同一，均係請求被告騰空遷讓返還系爭房屋及給付租金，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭房屋之所有權人原為訴外人 郭志忠 ，其於101年6月24日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自101年7月15日起至108年7月14日止，每月租金1萬2,500元，押租金2萬5,000元。而被告於租賃期間屆滿後，仍繼續使用系爭房屋並給付租金，視為以不定期限繼續系爭租約。 嗣郭志忠 於112年2月27日死亡，原告為其繼承人，而公同共有系爭房屋並繼受系爭租約，系爭房屋之租金及相關權利均為原告公同共有，詎被告自112年3月15日起即遲付租金，且未依約分期清償108年11月分之租金，尚餘4,500元。而以押租金2萬5,000元抵充後，被告遲付租金之總額已達2個月租額，且遲延給付逾2個月，經原告以大甲郵局第12號存證信函（下稱系爭存證信函）催告被告於函到5日內清償，如未給付，即以該函作為終止系爭租約之意思表示，該函並於113年1月24日送達被告，惟被告仍未給付，是系爭租約已於113年1月29日終止，被告尚積欠原告租金共11萬0,952元（計算式：1萬2,500元×10＋1萬2,500元×16／31－2萬5,000元＋4,500元＝11萬0,952元）。又被告自113年1月30日起至返還系爭房屋之日止，仍無權占有使用系爭房屋，每月受有相當於租金之不當得利1萬2,500元，致原告受有損害，應返還此利益予原告。爰依系爭租約第3條約定，民法第455條、第767條第1項前段及第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項至第3項所示，並願供擔保，請准就聲明第1項、第2項宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）原告主張系爭房屋之所有權人原為郭志忠，其於101年6月24日與被告簽訂系爭租約，約定租賃期間自101年7月15日起至108年7月14日止，每月租金1萬2,500元，押租金2萬5,000元。而被告於租賃期間屆滿後，仍繼續使用系爭房屋並給付租金，視為以不定期限繼續系爭租約。嗣郭志忠於112年2月27日死亡，原告為其繼承人，而公同共有系爭房屋並繼受系爭租約，詎被告自112年3月15日起即遲付租金，且未依約分期清償108年11月分之租金，尚餘4,500元。
而以押租金2萬5,000元抵充後，被告遲付租金之總額已達2個月租額，且遲延給付逾2個月，經原告以系爭存證信函催告被告於函到5日內清償，如未給付，即以該函作為終止系爭租約之意思表示，該函並於113年1月24日送達被告，惟被告仍未給付，是系爭租約已於113年1月29日終止，被告尚積欠原告租金共11萬0,952元。又被告自113年1月30日起至返還系爭房屋之日止，仍無權占有系爭房屋等節，業據其提出系爭房屋登記第一類謄本、系爭租約、除戶謄本、戶籍謄本、繼承系統表、大甲郵局第191號存證信函暨收件回執、臺中市政府地方稅務局112年房屋稅繳款書、系爭存證信函暨掛號函件執據、掛號郵件查詢結果為證（見本院卷第17至47頁、第83至86頁），核與原告所述相符。又被告已於相當時期受合法之通知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認，堪信原告之主張為真實。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。
然土地法第100條係就出租人得收回租賃房屋之事由所為之規定，與民法第440條第1項出租人定期催告承租人支付租金之規定，乃屬二事。故出租人基於土地法第100條第3款承租人欠租之事由收回房屋，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付（最高法院105年度台上字第1841號判決意旨參照）。查被告自112年3月15日起即遲付租金，且原告已於113年1月22日以系爭存證信函催告被告應於函到5日內清償積欠之租金，如未給付，即以該函作為終止系爭租約之意思表示，業如前述，雖因郵務機關不獲會晤被告，僅製作招領通知單通知被告領取，然被告既住在系爭房屋，應認被告於受招領通知時，原告之意思表示已到達被告而發生效力，不以被告實際領取為必要，堪認原告已合法催告被告給付租金。又被告既自112年3月15日起即遲付租金，經依土地法第100條第3款規定先以押租金2萬5,000元抵償被告積欠之租金額後，被告遲付租金之總額，仍達2個月之租額，且已遲延給付逾2個月，原告主張以系爭存證信函作為終止系爭租約之意思表示，應屬有據。而系爭存證信函於000年0月00日生合法送達被告之效力，且被告未於函到5日內清償，足認原告業已於113年1月29日合法終止系爭租約。
（三）再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第767條第1項前段、中段、第455條分別定有明文。查系爭房屋原所有權人郭志忠於112年2月27日死亡，原告為郭志忠之繼承人，並已於113年1月29日終止系爭租約，業經本院認定如前，被告於系爭租約終止後，仍繼續使用系爭房屋，即屬無權占有，揆諸前揭規定，被告自應騰空遷讓返還系爭房屋予原告。
（四）依系爭租約第3條之約定：系爭租約租金為每月1萬2,500元，應於每期初日前繳納；保證金2萬5,000元，於租賃期滿交還房屋時原告無息交還被告等語（見本院卷第21至23頁）。又押租金在擔保承租人租金之給付及租賃契約之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院108年度台上字第128號判決意旨參照）。另遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條第1項、第203條亦有明定。查被告自112年3月15日起至113年1月29日原告終止系爭租約止，均未給付租金，並積欠108年11月分之部分租金4,500元，而以每月租金1萬2,500元計算，被告積欠原告租金共13萬5,952元（計算式：13萬1,452元＋4,500元＝13萬5,952元）。
然被告已於簽訂系爭租約時交付原告押租金2萬5,000元，故於系爭租約終止後，上開押租金應發生當然抵充之效力，經抵充後，被告尚積欠原告租金11萬0,952元（計算式：13萬5,952元－2萬5,000元＝11萬0,952元）。又原告以系爭存證信函催告被告於113年1月29日前給付上開積欠之租金，然被告仍未給付，業如前述，被告即應負遲延責任。是原告依系爭租約第3條約定，請求被告給付積欠之租金11萬0,952元，及自113年1月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息予原告公同共有，即為有據。
（五）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院106年度台上字第326號判決意旨參照）。查系爭房屋原所有權人郭志忠已於112年2月27日死亡，原告為其繼承人，故系爭房屋自112年2月27日起為原告公同共有。又系爭租約已於113年1月29日終止，被告占有使用系爭房屋之原因，其後已不存在，卻自113年1月30日起仍繼續占有使用系爭房屋，核係無權占有，並因而受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害。是原告依民法第179條規定，請求被告自113年1月30日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬2,500元予原告公同共有，核屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第455條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；依系爭租約第3條約定，請求被告給付11萬0,952元，及自113年1月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息予原告公同共有；依民法第179條規定，請求被告自113年1月30日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬2,500元予原告公同共有，均有理由，應予准許。
五、原告 陳明 就聲明第1項、第2項願供擔保，聲請宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2項規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許，並依民事訴訟法第392條第2項規定，職權酌定相當之擔保金額，准被告供擔保後免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國113年3月15日
民事第四庭法官董庭誌正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年3月15日
書記官王政偉