裁判字號：臺灣雲林地方法院90年小上字第7號民事判決
裁判日期：民國90年05月30日
裁判案由：給付管理費
臺灣雲林地方法院民事判決九十年度小上字第七號
上訴人國家大第管理委員會法定代理人丙○○訴訟代理人乙○○被上訴人甲○○右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月二十九日本院斗六簡易庭（八十九年度六小字第一二一號）第一審小額民事判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣貳萬壹仟叁佰陸拾元。
第一、二審訴訟費用合計新台幣壹仟壹佰玖拾柒元由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）二萬一千三百六十元。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）公寓大廈管理條例第二十四條之立法意旨在於權利與義務之相對並重，即然享受如積存之公共基金、公共設施、住戶居住安全維護等一切權利，亦應盡一切義務，法拍屋雖係自法院標得，但不能主張向法院購買，管理費為對物徵收，繼受人必須繼受原區分所有權人一切權利義務，是被上訴人自應繼受其前手所積欠之管理費。
（二）公寓大廈與獨棟透天厝不同，住戶管理公約守則已明定需繳交管理費，而兩造間雖未訂有債務承擔契約，惟依公寓大廈管理條例第二十一、第二十四條之規定，被上訴人仍應代原區分所有權人清償所積欠之公共基金。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出報紙一份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
在投標之前，有去看過門牌號碼為雲林縣斗六市○○路○○○巷○○弄○○號房屋（下稱系爭房屋），並看到門口張貼積欠管理費催繳通知單，因未與前屋主訂立債務承擔契約，自無義務承擔前屋主之債務。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並提出內政部八十六年二月二十六日台（八六）內營字第八六七二三○九號函一份為證。
丙、本院依職權調取同院八十七年度執字第六四四二號清償債務民事執行卷宗。理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國（下同）八十九年二月九日，因拍賣取得系爭房屋所有權，該屋之前所有權人共積欠第四期至第十九期（即八十五年二月起至八十九年一月止）之管理費二萬一千三百六十元，迄未給付，爰依公寓大廈管理條例第二十一條、第二十四條之規定，求為命被上訴人給付二萬一千三百六十元之判決。被上訴人則以其並未與前屋主訂立債務承擔契約，自無義務繳納前屋主所積欠之管理費等語資為抗辯。
二、查兩造對於：（一）被上訴人於八十九年二月九日因拍賣而取得系爭房屋所有權（即為國家大第之區分所有權人），（二）系爭房屋之前所有權人共積欠管理費二萬一千三百六十元，（三）國家大第於八十四年二月二十七日曾召開全體住戶大會，決議管理費收取標準，並定有財務管理辦法（含管理費收繳辦法）、管理委員會組織章程、住戶管理公約守則之事實，均無爭執，此有斗六國宅國家大第社區第一屆全體住戶大會記綠、財務管理辦法（含管理費收繳辦法）、國家大第管理委員會組織章程、國家大第住戶管理公約守則、土地及建物登記謄本、台灣雲林地方法院不動產權利移轉證書各一份，分別附於原審卷宗可稽，復經本院調取同院八十七年度執字第六四四二號卷宗核閱無訛，堪信為真實，而得為本件判斷之基礎。是本件兩造之爭點在於：被上訴人是否應依公寓大廈管理條例第二十四條之規定，繼受原區分所有權人所積欠之管理費？
三、按公寓大廈，除應成立管理委員會或推選管理負責人，為管理之主體，以管理公寓大廈之公共事務外，並應設置公共基金，以為管理之經費，其來源包括（一）起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。（二）區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。（三）本基金之孳息。（四）其他收入。而區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。公寓大廈管理條例第二十七條、第十八條、十九條分別定有明文。如「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」同條例第二十一條亦定有明文。又「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」且「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。」上開條例第二十三條、第二十四條復有明文規定。至公寓大廈管理條例第二十四條所謂「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，依文義解釋，區分所有權之繼受人應繼受者，除「原區分所有權人依公寓大廈管理條例所定之一切權利義務」外，亦包括「原區分所有權人依規約所定之一切權利義務」在內，其中當然包括「隨區分所有權移轉而移轉之公共基金（即管理費）權利」及「原區分所有權人依規約所定應繳納公共基金之義務」在內，此觀該條之規定自明；即就立法目的言，該條之規定旨在避免區分所有權之繼受人，以「契約效力不及於第三人」為藉口，逃避規約之義務而設；蓋在大規模之公寓大廈建物中，居住有相當多數之區分所有權人，為使住居獲得舒適安寧，在區分所有權人間之利害關係必須以有效之管理方法來加以調整，以區分所有權人會議來達到有效管理目的，承認會議決議之功能，甚至訂立自治規約，使其不但對全體區分所有權人發生拘束力，並對區分所有權人之特定繼受人或受讓人亦能發生其效力，此即為債權相對性之例外，而具有物權之性質。
四、本件被上訴人雖辯稱：未與前屋主訂立債務承擔契約，自無義務承擔前屋主所積欠之管理費等語，並提出內政部八十六年二月二十六日台（八六）內營字第八六七二三○九號函為證。惟該函係就公寓大廈管理條例第二十一條之規定而為之函示，並非就同條例第二十四條之規定所表示之見解；縱認該函之真意確係指「區分所有權之繼受人不須繼受原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務」，認管理負責人或管理委員會「不得逕向新區分所有權人請求繳納『公共基金』」，其見解亦有置公寓大廈管理條例第二十四條規定於不顧之嫌，違反該條之立法目的而不可採，本院自不受其拘束（參見司法院大法官會議釋字第一三七號及第二一六號解釋）。又法律既已明定「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，即具有公示之作用，任何人不得諉為不知，故尚不致發生善意第三人受害之問題（參見司法院大法官會議釋字第三四九號解釋），況被上訴人亦自承在投標之前，有去看過系爭房屋，並看到門口張貼積欠管理費催繳通知單等語，其於因拍賣取得系爭房屋前，即已知原區分所有權人積欠管理費，而被上訴人在清償原區分所有權人所積欠之管理費後，仍可依其他法律關係向原區分所有權人請求，並非要其負擔終局之給付義務自明，是揆諸前揭條例規定、解釋及說明，被上訴人所辯顯不足採。從而，上訴人依公寓大廈管理條例第二十一條、第二十四條之規定，請求命被上訴人給付二萬一千三百六十元，於法自屬正當。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未合。上訴意旨聲明廢棄，求為改判如其訴之聲明，為有理由。
五、本件第一審之訴訟費用計六百五十九元（其中裁判費二百十六元，送達費用四百四十三元），第二審之訴訟費用計五百三十八元（其中裁判費三百二十四元，送達費用二百十四元），合計一千一百九十七元，依民事訴訟法第七十八條及第四百三十六條之三十二第一項準用第四百三十六條之十九第一項之規定，命被上訴人負擔，並確定其費用額。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不再一一論究，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之三十二第一、二項、第四百五十條、第七十八條、第四百三十六條之十九第一項，判決如主文。中華民國九十年五月三十日
臺灣雲林地方法院民事庭~B審判長法官陳宏卿~B法官劉定安~B法官蘇錦秀右為正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國九十年五月三十日~B法院書記官賴成育