臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
101年重國簡字第3號
原 告 黃明秋
被 告 新北市新莊地政事務所
法定代理人 涂炳鑫
訴訟代理人 湯明亮 律師
複 代理人 周明榮 律師
上列當事人間請求國家賠償事件，於民國102年1月3日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣捌萬壹仟肆佰肆拾伍元及自民國一零一年
十月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十八，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部份得假執行。但被告如以新臺幣捌萬壹仟肆佰
肆拾伍元為原告預供擔保或將原告請求之金額提存後，得免為假
執行。
事實及理由
壹、程序部分
㈠按依國家賠償法請求損害賠償時，應先以書面向賠償義務機
關請求之。賠償義務機關對於前項請求，應即與請求權人協
議。協議成立時，應作成協議書，該項協議書得為執行名義
。賠償義務機關拒絕賠償，或自提出請求之日起逾30日不開
始協議，或自開始協議之日起逾60日協議不成立時，請求權
人得提起損害賠償之訴，國家賠償法第10條第1項、第11條
第1項分別定有明文。經查，原告就本件損害已於民國(下同
)100年10月14日正式以書面向被告提出國家賠償之請求，嗣
經被告函覆拒絕賠償，此有被告於100年10月24日新北莊地
測第0000000000號函及所檢附之100年賠字第1號拒絕賠償理
由書附卷可稽，是原告提起本件國家賠償訴訟，符合國家賠
償法所定之書面請求及先行協議程序之規定，合先敘明。
㈡次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張
或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明請求：被告應
給付原告新臺幣（下同）482,784元，及自被告收受原告提
出之國家賠償請求書翌日即101年10月15日起至清償日止，
按年息百分之5計算之利息，嗣原告於101年12月6日言詞辯
論期日當庭變更聲明為：被告應給付原告452,492元及自被
告收受原告提出之國家賠償請求書翌日即101年10月15日起
至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核屬減縮應受判
決事項之聲明，揆諸首開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
㈠原告於97年11月10日向訴外人 邱俊龍 購買坐落臺北縣五股鄉
(現改制為新北市五股區，下同)五股坑段五股坑段378地號
土地及其上建物（建號2155）即門牌號碼為新北市○○區○
○路○○巷○弄○號（下稱系爭建物），總價金為新臺幣550萬
元，依建物登記謄本，建物登記面積為107.29平方公尺及附
屬建物平台登記面積為11.24平方公尺，合計為118.53平方
公尺即35.855坪。然因被告所屬公務員誤將面積計算錯誤，
致實際面積減少9.56平方公尺即2.892坪，致原告受有房地
產買賣之損失計443,620元(計算式：5,500,000元/35.855坪
2.892坪＝443,620元)、仲介服務費即按買賣價金百分之2
計算之溢付損失計8,872元(計算式：5,500,000元×2/100×
2.892坪/35.855坪＝8,872元)，合計原告所受之損害為452,
492元等事實，為此，爰依國家賠償法第2條第2項、土地法
第68條之規定，請求被告應給付原告452,492元，及自被告
收受原告提出之國家賠償請求書翌日即101年10月15日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡對被告抗辯之陳述：原告於99年12月初始知悉系爭建物面積
可能有多計之嫌，但不確知，且實際面積多少並不知情，直
至被告於100年1月12日至系爭建物現場測量，並以100年1月
28日新北莊地測字第0000000000號函通知原告，原告於同年
1月29日收受該函後，始確知系爭建物因被告所屬公務員計
算面積錯誤，致實際面積確實減少9.56平方公尺，是依國家
賠償法第8條第1項前段之規定，應係至102年1月28日始罹於
時效，而原告業於100年10月14日正式以書面向被告提出國
家賠償之請求，被告於同日收受，並於100年10月24日函覆
拒絕賠償，嗣原告於100年10月30日提起本件訴訟，則本件
起訴之請求，未罹於2年之消滅時效等語。
㈢依社會慣例，房地買賣係以房屋坪數計算房屋總價，原告購
買該屋時亦依此慣例計算，且依內政部不動產交易實價查詢
網有關房地交易之交易單價亦是以交易總價除以建物移轉總
面積計算得之，則系爭建物面積經更正，請求買賣價金溢付
損失443,620元及仲介服務費之溢付損失8,872元，即屬有據
。
二、被告則請求駁回原告之訴，並以：
㈠原告係經由勝家不動產經紀有限公司(下稱勝家公司)仲介系
爭房屋買賣，勝家公司必會提供系爭房地建物成果圖，並說
明該成果圖(包含面積)與現狀不符部分，當為原告所知悉，
故原告於97年11月10日購買系爭房屋時，應即已知悉系爭房
屋面積不符之情形，乃原告遲至100年10月30日始提起本訴
，自已逾2年消滅時效。
㈡原告既知悉面積不符仍願購買，即無受有損害之情事。另仲
介費8,872元之損失與被告所屬公務員計算面積錯誤，使原
告溢付價金無因果關係。
㈢原告於購買系爭房地時，就土地及建物之買賣金額為分配後
，曾向被告提出申請所有權移轉登記，則應依申請登記時檢
附之土地及建物改良物所有權買賣移轉契約書（下稱公契）
所載買賣金額計算建物部分買賣價金佔總買賣價金之比例，
再推算建物部分實際買賣價金。本件茲依所檢附之上開公契
所載買賣金額，建物價額為271,800元，土地價金為1,264,7
05元，建物僅佔總買賣價金百分之18（計算式：271,800元
〈271,800元＋1,264,705元〉＝0.18，百分比以下四捨五
入），依此比例計算，得系爭建物實際之買賣價金為990,00
0元（計算式：5,500,000元18%＝990,000元）。又該建物
面積原合計為118.53平方公尺，每平方公尺之買賣價金為
8,352元（計算式：990,000元118.53㎡＝8,352元），而
系爭建物減少之面積為9.56平方公尺，是原告所受損害金額
應為79,845元(計算式：8,352元9.56㎡＝79,845元)等語
置辯。
三、本院之判斷：
原告主張其於97年11月10日向訴外人邱俊龍購買系爭房地，
總價金為550萬元，仲介服務費則以買賣總價金之百分之2計
算（即11萬元），依當時系爭房地之建物登記謄本，即登記
日期係在75年12月4日之系爭建物登記面積為107.29平方公
尺、附屬建物平台登記面積為11.24平方公尺，合計系爭建
物登記面積為118.53平方公尺即35.855坪，嗣被告於100年1
月12日至系爭建物現場重新測量，並於100年1月28日以新北
莊地測字第0000000000號函通知原告職權更正系爭建物面積
，該函經原告於同年1月29日收受，且更正後之系爭建物面
積（即實際面積）較原登記謄本之登記面積減少9.56平方公
尺即2.892坪，嗣經原告於100年10月14日正式以書面向被告
提出國家賠償之請求，被告於日收受上開之國家賠償書，並
於100年10月24日函覆拒絕賠償，是原告乃於100年10月30日
提起本件訴訟之事實，業據其提出房地產買賣契約書、仲介
服務費收據、新北市新莊地政事務所100年1月28日新北莊地
測字第0000000000號函、原告於100年10月14日提出之國家
賠償請求書、建物登記謄本、100年10月24日新北莊地測第
0000000000號函及所附100年賠字第1號拒絕賠償理由書等件
為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。至原告主張因被
告所屬公務員面積計算錯誤，致其買受之系爭建物面積短少
，而受有如訴之聲明之損害乙節，則為被告所否認，並以上
開情詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠原告依據國家賠償法
第2條之規定，提起本件國家賠償請求之訴，是否已罹於時
效？㈡被告應負之賠償責任金額，究竟以多少為適當？是否
應將建物、土地價金分別計算後，再計算短少之房屋坪數價
金？建物與土地價金之比例，應以何基準計算？爰分述如下
：
㈠原告依據國家賠償法第2條之規定，提起本件國家賠償請求
之訴，是否已罹於時效？
⒈按公務員於執行職務行使公權力時，因故意或過失不法侵害
人民自由或權利者，國家應負損害賠償責任。國家損害賠償
，本法及民法以外其他法律有特別規定者，適用其他法律。
國家賠償法第2條第2項前段、第6條分別定有明文。次按因
登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償
責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此
限。前項損害賠償，不得超過受損害時之之價值，土地法第
68條亦定有明文。是不動產之登記，係因地政機關人員之故
意或過失，致登記錯誤遺漏或虛偽時，除能證明其原因應歸
責於受害人者外，應由該地政機關負損害賠償責任，此土地
法第68條第1項之規定，立法意旨係在貫徹土地登記之公示
性及公信力，使土地權利人不因地政機關就土地登記之錯誤
、遺漏或虛偽而受損害，以兼顧交易安全及權利人之權利保
障，且係就職司土地登記事務之公務員因故意或過失不法侵
害人民權利，而由該公務員所屬地政機關負損害賠償責任之
規定，核屬國家賠償法之特別規定，依國家賠償法第6條規
定，自應優先適用。再按土地法就該第68條第1項賠償請求
權，既未規定其消滅時效期間，即應類推適用國家賠償法第
8條第1項：「賠償請求權，自請求權人知有損害時起，因2
年間不行使而消滅；自損害發生時起，逾5年者亦同」之規
定，最高法院100年度台上字第1769號判決意旨可資參照。
又國家賠償法第8條第1項所謂「自請求權人知有損害時起」
，係指明知或實際知悉損害而言，最高法院復著有72年度台
上字第738號、72年度台上字第1428號判例足參。
⒉經查，土地登記有絕對效力，影響人民財產權甚鉅，被告職
司土地登記測量工作，實施土地測量時自應詳實謹慎辦理，
詎被告所屬地政人員於75年間疏未注意，將系爭建物面積計
算錯誤，致被告於75年12月4日所登記建物之面積，較實際
面積多9.56平方公尺，此既為兩造所不爭執，是被告所屬地
政人員確有過失甚明。且不動產之登記，具公信力，買賣不
動產，恆以土地登記簿所載之面積，作為買賣之範圍及計價
之依據，是系爭建物倘如被告登載面積正確，原告當不致溢
付價款，其溢付價金，自與被告所屬地政人員面積計算疏漏
間具相當因果關係。本件原告於買受時，亦非明知系爭建物
實際面積與土地登記簿記載有所差異，其信任系爭建物登記
簿所載之面積大小而為估價應買，即可認受有溢付價金之損
害。本件因被告所屬公務員有前開面積計算錯誤之過失，致
原告依此登記內容買受系爭建物，因此受有溢付價金之損害
，揆諸前揭法條及判決意旨說明，原告依上開土地法第68條
第1項等規定，請求被告賠償實際面積減少而溢付款項之損
失，即屬有據，應予准許。
⒊次查，被告係於100年1月12日至系爭建物現場重新測量，並
於100年1月28日以新北莊地測字第0000000000號函通知原告
職權更正系爭建物面積，由原有之107.99平方公尺更正為97
.73平方公尺，致使更正後之系爭建物面積（即實際面積）
較原登記謄本之登記面積減少9.56平方公尺，該函並經原告
於同年1月29日收受乙節，為兩造所不爭執，復有卷附之新
北市新莊地政事務所於100年1月28日新北莊地測字第000000
0000號函、100年10月24日新北莊地測第0000000000號函所
附之100年賠字第1號拒絕賠償理由書在卷可稽，業如前述，
而國家賠償法第8條第1項所謂之「自請求權人知有損害時起
」，係指明知或實際知悉損害而言，是足認原告係於同年1
月29日收受上開新北莊地測字第0000000000號函時，始確知
系爭建物有因被告所屬公務員面積計算錯誤，致實際面積短
少之情事，雖原告曾於99年12月13日向被告提出國家賠償之
請求，然當時被告尚未職權變更系爭建物登記面積，自難謂
原告於99年12月13日前，即確實知悉受有實際面積短少之損
害，是本件請求權時效，應自原告收受該職權更正函即100
年1月29日時起算，則依國家賠償法第8條第1項前段之規定
，該請求權應算至102年1月28日始罹於時效，而原告業於
100年10月14日正式以書面向被告提出國家賠償之請求，並
於100年10月30日提起本件訴訟，是被告辯稱原告之請求權
已罹於時效云云，顯有誤會，洵無足採。
㈡被告應負之賠償責任金額，究竟以多少為適當？是否應將建
物、土地價金分別計算後，再計算短少之房屋坪數價金？建
物與土地價金之比例，應以何基準計算？
⒈原告主張其以總價550萬元購買系爭建物坪數為35.855坪，
經換算後每坪單價為153,396元，系爭建物經更正後短少面
積為2.892坪，原告所受損害為買賣價金之溢付損失443,620
元及仲介服務費即買賣價金百分之2計算之溢付損失8,872元
，合計損害共452,492元乙節，為被告所否認，並辯稱：原
告應依公契所載買賣金額計算建物部分買賣價金占總買賣價
金之比例，再推算建物部分實際買賣價金。依所檢附之公契
所載買賣金額，建物價額為271,800元，土地價金為1,264,7
05元，建物僅占總買賣價金百分之18，依此比例計算，得系
爭建物實際之買賣價金為新臺幣990,000元，又該建物面積
原合計為118.53平方公尺，每平方公尺之買賣價金為8,352
元，而系爭建物減少之面積9.56平方公尺，是原告所受損害
金額應為79,845元等語。
⒉經查，原告所購買之不動產建物部分建物原登記面積為107.
29平方公尺，因被告製圖核算錯誤，而更正登記為97.73平
方公尺之事實，為兩造所不爭執，則土地部分面積仍與原告
購買時相同，並未錯誤，是原告依土地法第68條第1項規定
意旨，應僅能就建物部分誤登面積9.56平方公尺所受之損害
請求賠償。然原告要求連同土地部分一併賠償而計算出所受
損害為452,492元，顯不合理，是原告執此主張，即非可採
。
⒊另按因登記錯誤、遺漏、或虛偽致受損害，由該地政機關負
損害賠償之範圍，以不得超過受損害時之價值為限，對於受
害人依通常情形原可預期之利益之喪失則不得請求賠償，此
觀土地法第68條第2項規定自明，最高法院97年台上字第115
號著有判決可資參照。是原告所能請求者，應為不得超過其
買受系爭建物時受損害時之價值，至於其轉售後所能得之預
期利益喪失，則不在請求之列，亦不能作為計算之基礎。又
按土地登記規則第156條規定：「本規則所需登記書表簿冊
圖狀格式及其填載須知，由中央地政機關定之。」，故內政
部按上開規則訂有「各項土地登記申請書、契約書、登記清
冊之格式、填寫說明、填寫範例」以提供民眾、專業人士及
登記機關實務執行之參考。經查，95年1月該部所訂上開範
例之土地建築改良物所有權買賣移轉契約書填寫說明參、各
欄填法第四項即載明：「第（12）欄『買賣價款總金額』係
填寫本契約書所訂各筆土地及各棟建物買賣價格總和」(見
被告所提之被證三)，尚無規定應將土地及建物分別計價填
載於公定契約書內或註明該欄應以公告地價及房屋評定現值
填寫以供稅捐稽徵處課稅之用。因此原告如將土地及建物分
別計價填載，應屬合意將土地及房屋妥為分配。次查，原告
於97年12月11日與訴外人邱俊龍就系爭不動產辦理移轉登記
時，所檢附之土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書，其
中土地買賣金額為1,264,705元、建物買賣金額為271,800元
，共計1,536,505元（見被告所提之被證四），而原告於97
年11月10日與訴外人邱俊龍所簽訂之不動產買賣契約書所載
土地、建物買賣總金額為5,500,000元（見原告所提之原證
一）。該公定契約書所載買賣金額，雖低於私契所載金額，
惟依契約自由原則，公契所載金額即可反應買賣雙方就系爭
土地及建物所合意價值比重。原告買受當時既已就土地及房
屋之買價妥為分配而向地政機關據為登記，自應依其登記時
檢附土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書所載買賣金額
計算建物部分買價所佔總買價之比例，再推算原告實際買賣
價格之建物部分價金，較為妥當。
⒋本件依土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書記載，系爭
建物價格占買賣總價格百分之18（計算式：271,800元〈
271,800元＋1,264,705元〉＝0.18，百分比以下四捨五入）
，依此比例計算，得實際買賣價格之建物價金為990,000元
（計算式：5,500,000元18%＝990,000元），而原買賣建
物面積為118.53平方公尺，因誤算系爭建物減少之面積為
9.56平方公尺，是原告所受損害金額應為79,848元(計算式
：990,000元118.53㎡9.56㎡＝79,848元，元以下四捨
五入，下同)。又系爭房地之仲介服務費，雖係以買賣不動
產實際成交總價額之百分之2計算，有仲介服務費收據一紙
附卷可稽，然亦應依上開所述契約自由原則，就系爭土地及
建物所合意價值比例，計算系爭建物短少之面積9.56平方公
尺而溢付仲介服務費之損失，是原告所受系爭建物仲介服務
費之溢付損失計1,597元(計算式：990,000元×2%118.53
㎡9.56㎡＝1,597元)。雖被告另辯稱仲介費之損失，與被
告所屬公務員計算面積錯誤間，無因果關係等語，然系爭建
物倘被告登載面積正確，原告當不致溢付更正後短少面積
9.56平方公尺之仲介費服務費，是原告溢付之仲介服務費
1,597元，自與被告所屬地政人員面積計算疏漏間具相當因
果關係。綜上，本件原告得請求被告賠償之金額共計81,445
元(計算式：79,848元＋1,597元＝81,445元)。
⒌末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債
務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之
遲延利息，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段分別
定有明文。所謂無確定期限，指未定期限及雖定有期限而其
屆至之時期不確定等2種情形，前者稱不定期債務，後者稱
不確定期限之債務，最高法院著有94年度台上字第1353判決
意旨參照。次按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法
律可據者，週年利率為百分之5，民法第203條定有明文。本
件係依據土地法第68條所為之請求，係屬無確定期限之債務
，是被告應自受催告時起，負遲延責任，給付法定遲延利息
，又原告確知受有損害後，係於100年10月14日以書面向被
告提出國家賠償之請求，並經被告於同日收受，有原告提出
之100年10月14日國家賠償請求權書上之被告收文戳存卷可
憑，是被告請求自被告收受原告提出之國家賠償請求書翌日
即100年10月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
，即為有理由，亦應予准許。
㈢從而，原告依國家賠償法第2條第1項、土地法第68條之規定
，請求被告給付原告81,445元及自100年10月15日起至清償
日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
四、本件原告勝訴部份係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決
，爰依職權宣告假執行。惟被告陳明如受不利益之判決，願
供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔
保金額，併予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文
。
中華民國102年1月10日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官彭松江
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年1月10日
書記官吳進安