裁判字號：臺灣臺北地方法院90年重訴字第225號民事判決
裁判日期：民國91年01月17日
裁判案由：損害賠償等
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度重訴字第二二五號
原告甲○○訴訟代理人乙○○被告太平洋建設股份有限公司法定代理人丙○○複代理人 程俊霈 訴訟代理人 張秋玫 右當事人間請求損害賠償等事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）六百二十八萬零五百七十七元，並自起訴狀送達日起按年率百分之五計算之利息。
二、陳述：㈠逾期完工遲延交屋部分：
⒈原告於民國八十四年十二月三十日與被告簽約預購被告興建之「太平洋花園廣
場」Ｅ２棟十樓、Ｅ３棟十樓之房地（以下簡稱系爭房屋、土地），及地下一層編號二四七、二四八之停車位（以下簡稱系爭停車位），而原告要求將上述房屋各主臥房浴室（全套衛浴設備）改成兩個浴室（半套衛浴設備），及未有電視出線口三路開關之臥房均要有之室內設計變更，並於八十六年六月十二日即經被告同意，原告均依約定之付款辦法按期繳交各期房地價款，並未逾期。
嗣被告之工務所於八十七年十二月一日發出交屋前驗收之通知稱「台端訂購本公司興建之花園廣場Ｅ０２１０、Ｅ０３１０房屋‧‧‧現本工程已建造完成，並將於八十七年十二月十四日（星期一）上午九時進行台端所訂房屋之交屋前驗收手續，請台端配合準時到達，逾期將視為交屋驗收合格；若台端因故無法前來，請事先以電話與本所聯絡俾另行安排驗收日期‧‧‧」。惟八十七年十二月十三日被告之職員 徐世大 組長會同原告進行交屋前驗收手續，原告依通常程序檢查受領之物時，發現浴室空盪並無門牆，又未裝好衛浴設備，臥房要有之電視出線口與三路開關亦付之闕如，客廳未安裝落地鋁門，地面磁磚高低不平顏色不符，廚房調理台下嚴重漏水‧‧‧等應由被告負擔保責任之重要瑕疵，無法居住，而被告經原告通知後亦承諾馬上處理。原告又在八十八年五月二十九日被告在三重市厚德體操館為全體區分所有權人召開會議之後，邀同被告職員 巫玉雲 課長、 黃敏娟 小姐、 林麗玫 小姐三人，到系爭房屋現場會勘確認所有瑕疵缺失。惟被告雖於八十八年六月二日對Ｅ３棟十樓餐廳、廚房及後陽台之平頂漏水處進行修復，惟過程十分草率致後來仍然漏水，致被告遲遲未能完工辦理交屋。嗣被告於八十八年六月十七日來函稱「‧‧‧承蒙台端惠購本公司興建之『太平洋花園廣場』Ｅ２、Ｅ３棟十樓之房地兩戶，及地下一層停車位兩個（車位編號247、248）‧‧‧業已產權過戶完成，爰專函通知台端依房地買賣契約書之約定，繳付第三十二期款，合計新台幣壹仟參佰陸萬元整，事關台端權益，請台端儘速繳付為盼‧‧‧」，而被告之職員巫玉雲課長，無視於工程尚未完成，無法居住之現實，竟稱使用執照下來四十五天後，就要撥款，不管工程是否完成，然由，被告於八十七年十月三十一日即領得使用執照，此距八十八年六月十七日已不止四十五天，可知被告職員所言強詞奪理。故原告於八十八年七月五日，以郵局存證信函向被告提出申訴，詎料被告未於申訴之日起十五日內妥適處理。其後於八十八年八月五日中午，原告會同被告之職員巫玉雲課長、黃敏娟小姐，同赴華南商業銀行台北南門分行，辦理繳清全部房地價款（銀行貸款手續，早已由被告之特約代書於八十八年一月二十八日辦妥抵押權設定登記，只要被告將手中之「他項權利證明書」交付銀行，即可撥款，其中二百萬元，享有中央銀行核准之新購房屋年息百分之五‧五優惠利率，因銀行訂有一定之動用期限（八十八年八月五日動用貸款時已逾半年，程序上須再重新提出申請），為此原告曾向被告表示就此二百萬元先行給付，被告職員林麗玫因房屋尚未完工無法交屋而恐違反當事人間對待給付之平等互惠原則致不敢接受原告先行全部給付，並無被告所辯「然原告仍故不依前開買賣契約之約定於核發使用執照之日起四十五天繳付第三十二期款」之問題）。同日下午到工地找被告職員徐世大組長辦理交屋；但工程尚未完成，無法居住，致未完成交屋。而後於八十八年九月二十一日發生九二一大地震，造成系爭房屋十樓嚴重受損茲因系爭房屋尚未交付前之利益及危險，自應由出賣人負擔）。原告於八十八年九月二十七日第一次向台北縣政府消費者保護官申訴，請求處理，被告始趕緊進行修復工作。其後在八十八年十一月三十日下午，經台北縣政府消費者保護官陳坤榮前往現場調查，發現Ｅ３十樓餐廳、廚房、後陽台等之平頂仍然在漏水，調理台亦在漏水等多項缺失，未見改善，且被告雖承諾一星期內完成修繕然未有結果，雙方在八十九年一月四日上午於台北縣政府第二辦公室三樓法制室會議室協商，又於八十九年一月十八日上午於台北縣政府第二辦公室三樓法制室會議室由台北縣消費爭議調解委員會第一次調解，被告始於八十九年三月六日再次進行修復。被告始於八十九年五月五日修復系爭房屋之瑕疵，並由被告之職員徐世大及另一位侯先生一同更換系爭房屋玄關門之鑰匙後（八十八年四月間，被告為進行修復，由徐世大保留Ｅ２、Ｅ３十樓玄關門之鑰匙各一支，供多位不特定之工人使用，及借給原告系爭房屋玄關門之鑰匙各一支，供作入屋檢查被告有無在施工及瞭解施工情形之用，故於八十年五月五日前系爭房屋尚在被告經管及施工中），才將房屋交付原告，原告才享有排他性之所有權，可以自由使用、收益、處分。原告至此始能稍事裝潢，而於八十九年六月十日入宅。在此之前，被告雖已完成產權過戶，但是尚處於給付不完全之狀態中。被告雖於八十七年十月三十一日領得使用執照，惟對原告承購之系爭房屋，一直處於斷斷續續施工之狀況，自屬逾期完工。
⒉依兩造訂定之系爭契約第六條施工日期所載「本戶房屋之建築工期自繳付開工
款（八十五年三月十五日）之日起預定依建照規定之完工日前領得使用執照，並以使用執照核准日為完工日。如有逾期完工，每逾一日乙方（按即被告，下同）應按甲方（按即原告，下同）已繳房屋價款千分之一計算違約金給付甲方」之約定，可知逾期完工及遲延交屋為一體之兩面，亦即被告所以遲延交屋乃因有「逾期完工」之情事。此依通常習慣，房屋必定是已經完工，才會通知進行交屋前驗收手續。故被告應自八十七年十二月十三日（兩造會同檢查受領房屋，被告承諾負物之瑕疵擔保責任之日）起至八十八年八月五日（原告繳清全部房地價款）止，共二百三十五天，按原告已繳系爭房屋價款Ｅ２十樓一百二十六萬元，Ｅ３十樓一百四十七萬元，共二百七十三萬元，依每日千分之一計算之違約金為六十四萬一千五百五十元；及自八十八年八月五日（原告繳清全部房地價款）起至八十九年五月五日（被告真正交付房屋）止，共二百七十四天，按原告已繳清之全部系爭房地價款Ｅ２十樓六百二十五萬元，Ｅ３十樓七百三十一萬八千五百二十九元，共一千三百五十六萬八千五百二十九元，依每日千分之一計算之違約金為三百七十一萬七千七百七十七元；合計違約金四百三十五萬九千三百二十七元給付原告。
⒊有關Ｅ３十樓房屋之餐廳、廚房、後陽台等之平頂之漏水問題，原告經請教專
業人員，認為正確方法應從十一樓之地板進行始合乎施工要領，遂提議自十一樓之地板進行施工並經被告認同，惟八十九年一月十三日早上被告又稱要改自Ｅ３棟十樓房屋之平頂進行施工，並於八十九年一月十八日在台北縣消費爭議調解委員會第一次開會時，又表示希望再一次由Ｅ３棟十樓房屋之平頂進行施工， 黃惠村 並稱確可修復瑕疵，被告並於八十九年三月三日出具同意書、切結書擔保修復後無安全之虞，及將保固期限從新開始自民國八十九年四月一日起，至九十年三月三十一日止，並開始於八十九年三月六日進行第二次修繕。黃惠村所稱「原告拒絕修繕」實屬子虛烏有。依卷附切結書已載明預訂於八十九年三月六日起開始施工，足以證明八十九年三月六日以前，房屋尚未完工，無法交付之事實。且被告亦同意有逾期完工，始會出具同意書、切結書，將保固期限從新開始自八十九年四月一日起，至九十年三月三十一日止。
⒋被告雖以「買賣契約並無約定交屋日」、「雙方就交屋並無約定給付期限」、
「原告未曾為催告」、「使用執照核准日為完工日」等語否認原告之請求。然查此豈非認為渠可以一直無限期的拖延下去而不交屋？因此前開房地預定買賣契約書第六條約定「使用執照核准日為完工日」之定型化契約，已與消費者保護法第十二條「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」之規定相牴觸，應為有利於原告之解釋（消費者保護法第十一條第二項）。設若被告之施工過程能用心盡力，不拖延，不草率，不敷衍，不一改再改，也不會造成逾期完工遲延交付房屋情事；凡此一連串之種種，均應歸責於被告，毋庸置疑。原告就系爭房屋以發現瑕疵之日為遲延完工之起算日，乃是依習慣及依法理。原告迭次當面或電話，一而再、再而三的一直拜託再拜託，催促再催促的希望早日完工，甚至於在八十八年十月五日寄發郵局存證信函催告被告：「‧‧‧請儘速切實進行修復，以利交屋。如再敷衍、拖延，貴公司須負遲延交屋之損害賠償責任」，並非未曾為催告。又被告提出之交屋憑證，並無原告簽名，不具證據力，不能證明八十八年八月五日（原告繳清全部房地價款之日）被告業已完成交付房屋。
㈡房屋交付使用前稅費負擔部分：
被告提供之「太平洋花園廣場」、「購屋寶典」手冊，載有「交屋日前之房屋稅、地價稅、水電、瓦斯、電話費及管理費等，依各項稅費單據，按月計算由賣方繳納」文句；依消費者保護法施行細則第九條之規定，自屬契約之一部分；因此於八十九年五月五日交屋日前原告繳納之房屋稅二萬三千二百八十八元、地價稅六千三百六十一元、水費（含復水費）五千五百六十七元、電費一萬二百八十元、管理費三萬一千九百二十九元等共計七萬七千四百二十五元之稅費，應由被告（即賣方）繳納。故原告此部分之損害，被告即應負責賠償。
㈢土地持分登記不足、建物虛增坪數部分：
⒈土地持分登記不足部分：
⑴依兩造所訂房地預定買賣契約書房地標示雖稱「㈠土地：「‧‧‧本戶房屋
所分得之基地持分面積（以下簡稱本戶土地），依本戶房屋建物面積（包括主建物、附屬建物、公共設施）比例分配之」。然因該契約條款所稱之比例分配計算方式未經記載於契約中，又未經被告告知原告，亦非深為消費者之原告所明知，則該條款自不構成契約之內容。
⑵又依內政部七十一年十月二十日臺內地字第一○一九八五號函之規定：「區
分所有建物共同使用部分之持分，依各相關區分建物所有權人協議決定，其未能協議者，由申請人依各區分所有建物面積占各該相關區分所有建物之總面積之比訂之」。因此區分所有建物之基地，在構造上當然為區分所有權人之共同使用部分。因此，應以各區分所有建物面積佔各該相關區分所有建物之總面積之「比例分配之」。使用執照核准之基地面積：三重市○○段○○○○號五八九○平方公尺、二○六地號三○五平方公尺、二○七地號二五○平方公尺，合計六四四五平方公尺。而相關區分所有建物之總面積為三六八一八‧三九平方公尺，而Ｅ２十樓（建號四二四一）面積為八一‧五八平方公尺，士地持分應為○.二二％，惟登記持分為○．二○％；不足○．○二％，不足之面積為○．三九坪，依每坪土地平均單價八二○五一三元計算，價款為三二○○○○元：Ｅ３十樓（建號四二四二）面積為九六‧一三平方公尺，土地持分應為○‧二六％，而登記持分為○‧二三％，不足○‧○三％，不足之面積為○‧五八坪，依每坪土地平均單價八一四五九六元計算，價款為四七二四六六元；而停車位編號二四七、二四八號（建號均為四五六一）面積各為三九‧三三平方公尺，土地持分均應為○‧一一％，而登記持分皆為○．○八％，均不足○．○三％，不足之面積各為○．五八坪，依每坪土地平均單價三四五七九四元計算，價款分別為二○○五六一元。以上合計為一百十九萬三千五百八十八元，原告爰本於瑕疵給付之減少價金請求之。
⑶被告所稱「基地持分計算方式均統一依照公式計算」與證人 許愛珠 所言「沒
有其他大樓住戶被告出售予他人之部分其土地持分計算方法與原告不同」、「出售時均採同一原則」等說詞，並非事實。被告理應就自己及其他區分所有權人之土地持分、公設分擔比例如何得來，其計算之基礎及計算式，提出詳實之說明，以盡舉證責任之義務。
⒉建物虛增坪數部分：
⑴依兩造締結之前開房地預定買賣契約第一條房地標示「㈡房屋：本戶房屋‧
‧‧『公共設施持分面積（門廳、閱覽室、管理員室、樓電梯間、門廊、台電配電室、消防泵浦機房、中央監控室、發電機房、通風管道、水箱、蓄水池、地下一層35個機車位停車空間‧‧‧等）計‧‧‧建物登記坪數以地政機關登記面積為準：合計面積如有誤差，依每坪房地平均單價比例無息計算相互補退價款」。然「公共設施」之分擔比例及「比例分配之」土地等計算方式因未經記載於契約中，故縱被告與地主間有分地分屋之協議或合意，被告亦未告知原告內容；且依正常情形亦非消費者所得預見，故該條款不得構成契約之內容。
⑵依內政部八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函規定「區分所
有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有」，則建號四五六九號，即共同使用地下二層防空避難室兼停車空間面積五○九七‧○一平方公尺，規劃有水平移動式二七個、上下機坑式二○六個、平面式九個、共二四二個停車位（其中法定停車位二三五個，增設停車位七個）應登記為全體（四六七戶）區分所有權人所共有，然被告未依上開規定為之，亦未經全體所有權人合意由部分區分所有權人所共有，僅登記銷售給部分區分所有權人，其中二四二分之四二（四二個停車位，面積八八四‧六一平方公尺）登記在被告自己名下建號四二四六之建物所有，然以建號四二四六區分所有權僅有二八‧四九平方公尺，以相關區分所有建物之總面積三六八一八‧三九平方公尺而延，該建號建物土地持分應只有為○‧○八％，但其登記持分：一七九地號卻高達二‧九一％、二○六、二○七地號卻均高達七‧七六％實不成比例而不合理。乃被告欺騙消費者之圖利自己之行為。
⑶又根據台北縣三重地政事務所核發之登記謄本與建物測量成果圖及被告提供
之資料中之數據，綜合計算出之「太平洋花園廣場」建物總面積為五二一二二‧七六平方公尺，比臺北縣政府工務局使用執照登錄之總計面積四七○二○‧八一平方公尺多出五一○一‧九五平方公尺，與建號四五六九共同使用地下二層防空避難室兼停車空間五○九七‧○一平方公尺近似（僅差四‧九四平方公尺）：似有在建物測量成果圖上動手腳，將建號四五六九號建物共同使用地下二層防空避難室兼停車空間五○九七‧○一平方公尺化整為零在全體四七六戶區分所有建物及共同所有建物上灌水而虛增坪數之嫌。
⑷四五六九建號係「防空避難室兼（法定）停車空間」，僅建立標示部及附表
方式辦理登記，而無所有權部與他項權利部（即不能為單獨所有權客體），主要用途為「共同使用部分」（即俗稱公共設施），總面積為五○九七‧○一平方公尺，層次為地下二層。依其「使照圖」、「竣工圖」記載有停車數量檢討，計有雙層機械式水平移動式二七部、上下機坑式二○六部、平面式九部，法定停車位二三五部、增設停車位七部。而四五六一建號依使用執照竣工圖記載屬「增設停車位」、「非共同使用部分」屬「區分所有建物」不同。上開四五六九建號是屬「共同使用部分」而非「區分所有建物」，依內政部八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函釋「區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有」，僅能以公共設施方式（大公或小公）登記，並不得以主建物方式登記產權。故四五六九建號地下二層為公共設施（共同使用部分），非屬「區分所有建物」，自不能參與分配土地持分，亦不能比照四五六一建號取得忠孝段四五六二、四五六三、四五六四、四五六五、四五六六、四五六七、四五六八、四五七○等建號「共同使用部分」之持分登記，否則即造成不花錢可以增加登記土地持分，又可減少登記公共設施節省金錢之不合理情形。可知被告賦予四五六九建號土地持分，於法無據。
⑷依前述內政部七十一年十月二十日臺內地字第一○一九八五號函所示，建號
五六八號共同使用部分（俗稱大公，面積一一○三‧一六平方公尺）之相關區分所有建物之總面積為三六八一八‧三九平方公尺，而Ｅ２十樓（建號四二四一）面積為八一‧五八平方公尺，持分應為○．二二％，而登記持分為○‧二四％，多分攤○．○二％，多分攤之面積為○．○七坪，依每坪房屋平均單價九萬三千零八十三元計算，價款為六五一六元；Ｅ３十樓（建號四二四二）面積為九六‧一三為平方公尺，持分應為○．二六％，而登記持分為○‧二八％，多分攤○．○二％，多分攤之面積為○‧○七坪，依每坪房屋平均單價九三一二○元計算，價款為六五一八元：建號四五六四號共同使用之部分（即Ｅ棟小公，面積九八九‧三三平方公尺）之相關區分所有建物之總面積為八七六○‧四二平方公尺（即三和路四段二十巷二六號等Ｅ棟四八戶共四二七六‧二九平方公尺，加上建號四五六一號即三和路四段十六號等四六七戶地下室一層，得視同一般區分所有建物四四八四‧一三平方公尺），而Ｅ２十樓，持分應為○．九三％，然登記持分為一．八三％，多分攤○‧九％，多分攤之面積為二．六九坪，依每坪房屋平均單價九三○八三元計算，價款為二五○三九三元；而Ｅ３十樓，持分應為一‧一％，而登記持分為二．一三％，多分攤一．○三％，多分攤之面積為三‧○八坪，每坪房屋平均單價九三一二○元計算，價款為二八六八一○元。以上之瑕疵給付，原告依兩造契約第一條之規定，請求減少價金共為五十五萬二百三十七元。
㈣公共設施地下一層三十五個機車位停車空間未登記之瑕疵給付：地下室一層共同
使用部分三九八‧五二平方公尺，依台北縣三重地政事務所建物測量成果圖所載之主要用途係機房及台電配電室，並非機車位停車空間，然被告竟以做為機車停車位之用，而被告亦未向地政機關辦理地下一層三十五個機車位停車空間之登記，致造成全體住戶使用上之紛爭與困擾。此既因被告之故意所為，而有債務不履行之情事，原告爰依民法第二百二十七條、消費者保護法第五十一條之規定請求六萬元之懲罰性賠償金。
㈤安全上危險之瑕疵給付部分：
被告僅於一樓門廳及電梯廂內裝設監視電眼等社區安全系統設備，未於各棟（太平洋花園廣場社區分Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ七棟，共計四六七戶）一樓、地下一層、地下二層及頂樓之樓電梯間，樓頂平台進出之關卡處裝設監視電眼；致因地下一層、地下二層之棟與棟間互通，亦無裝置具有管理門禁功能之磁卡式控制設施，造成歹徒可以乘虛而入，曾經發生Ｈ棟五樓之一住戶在地下二層遭搶及其他多起意外事件而無法追蹤，確實影響居家安全。此部分爰依消費者保護法第七條、第五十一條之規定請求被告給付懲罰性之賠償金四萬元。
三、證據：提出台北縣政府八十九年十一月六日八九北府消保字第四二六二六二號函及所附調解筆錄暨調解不成立證明書、系爭房地預定買賣契約書（二分）、停車位預定買賣分管契約書（二份）、現場照片（三十二張）、太平洋花園廣場管理費用明細表、購屋必知的相關稅費、繳納各項稅費明細表、房屋稅繳款書（四分）、地價稅繳款書（三分）、自來水事業處用戶繳費收據聯（十四分）、台灣電力公司收據（十分）、太平洋花園廣場社區公共管理費用分攤收據單（六分）、原告製作太平洋花園廣場台北縣三重地政事務所建物測量成果彙集表（五分）、地籍圖謄本、使用執照申請書、使用執照、原告製作太平洋花園廣場台北縣政府工務局使用執照登記樓地板面積彙集表、土地登記簿謄本（三重市○○段一七九、二○六、二○七地號）、建物登記簿謄本（三重市○○段○四一○五、○四一○六、○四一○九、○四一二二、○四一三二、○四一三三、○四一三四、○四
一三六、○四一四七、○四一四八、○四一四九、○四一五○、○四一五三、○四一五四、○四一五八、○四一七二、○四一七八、○四一八四、○四一八五、○四一八六、○四一八九、○四一九四、○四二○二、○四二一七、○四二一八、○四二二六、四○二二七、○四二三○、○四二三二、○四二四三、○四二四
四、○四二四五、○四二五六、○四二五九、○四二六六、○四二六七、○四二
七九、○四二八○、○四二八三、○四二八五、○四二八六、○四二八九、○四二九○、○四二九一、○四二九二、○四二九三、○四二九四、○四三○一、○四三○二、○四三○三、○四三○六、○四三○七、○四三○八、○四三○九、○四三一一、○四三一二、○四三一三、○四三一四、○四三一五、○四三一六、○四三二四、○四三五四、○四一五五、○四一五七、○四二一一、○四二一
三、○四二一六、○四二三五、○四二四六、○四二八七、○四五六一、○四五
六九、○四二四二建號）、台北縣三重地政事務所建物測量成果圖（建號四二四一號及四二四二號、四五六一號至四二七○號共十二分）、原告製作之地政事務所登記之太平洋花園廣場各相關區分建物所有權人持分公共設施概要表（四分）、原告製作之地政事務所登記之原告與被告持分土地及公設相對內政部規定應有持分之差異比較表、三重市○○段四五六一建號停車空間建物所有權簿登載情形一覽表（三頁）、三重市○○段四五六九建號法定停車位登載情形一覽表、建號四一○九號等六十二戶地政事務所所登記之持分土地及公設相對內政部規定應有持分之差異比較表（共三頁）、房號Ａ０一一六等十一戶地政事務所登記之持分土地及公設相對內政部規定應有持分之差異比較表、太平洋花園廣場建物面積總表、台北市建築法規、存證信函、原告製作之太平洋花園廣場建物及土地登記情形總表、原告製作之太平洋花園廣場Ａ棟一四一戶區分所有權人之建物及土地登記情形一覽表（共四頁）、原告製作之太平洋花園廣場Ｂ棟59戶區分所有權人之建物及土地登記情形一覽表（共二頁）、原告製作之太平洋花園廣場Ｄ棟45戶區分所有權人之建物及土地登記情形一覽表（共二頁）、原告製作之太平洋花園廣場Ｅ棟48戶區分所有權人之建物及土地登記情形一覽表（共二頁）、原告製作之太平洋花園廣場Ｆ棟63戶區分所有權人之建物及土地登記情形一覽表（共二頁）、原告製作之太平洋花園廣場Ｇ棟63戶區分所有權人之建物及土地登記情形一覽表（共二頁）、原告製作之太平洋花園廣場Ｈ棟四八戶區分所有權人之建物及土地登記情形一覽表（共二頁）、原告致內政部書函、原告致台北縣三重地政事務所書函、內政部營建署九十年九月二十七日九十營署建管字第○五九一一三號函、台北縣三重地政事務所九十年九月二十八日九十北縣重地登字第一三三一七號函、台北縣政府九十年十一月八日九十北府工使字第三八七七一一號函、交屋前驗收通知書、被告催告繳款通知書、被告推案時廣告宣傳品「購屋寶典」、竣工圖等影本（除已註明分數外）各一分為證。並聲請訊問證人徐世大、 謝基松 、許愛珠。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠被告就系爭房、地之面積及交屋期限均係依約履行，已盡出賣人義務，並無短少及遲延交付等情事：
⒈就系爭房、地面積部分
原告向被告購買太平洋花園廣場系爭編號為Ｅ２型十樓及Ｅ３型十樓共二戶之房、地，門牌號碼分別為三重市○○路○段○○巷○○號十樓之一及十樓之二，面積分別為三０．九四坪及三六．一九坪，另購買地下一樓停車位二個。依建物登記謄本，二棟房屋登記之面積分別為一０二．三三平方公尺（約三０．
九五坪）及一二一．一平方公尺（約三六．六三坪），故依建物登記謄本所載，原告所購買之房屋登記面積反增無減。又關於原告購買之停車位部分，因地下一樓經地政機關登記為三重市○○段四五六一建號部分共有一一四個停車位，依系爭買賣契約約定，車位部分之建物由購買者分別共有，並以持分、分管方式登記予購買者，因原告購買二個停車位，故地政機關登記建物面積為一一四分之二。至於土地持分面積部分，合計原告所購買二系爭房屋及二個停車位部份分配之土地面積，地政機關登記為一萬分之五十九並無違誤（Ｅ２十樓為一萬分之二十、Ｅ３十樓為一萬分之二十三，停車位一個萬分之八（二個萬分之十六），並分別於八十七年十一月十六日及八十八年一月二十八日移轉所有權登記予原告，可證被告確已依約履行無疑。
⒉就遲延給付部分
⑴依前揭契約書第六條「本戶房屋之建築工期自繳付開工款（八十五年三月十
五日）之日起，依建照規定之完工日前領得使用執照，並以使用執照核准日為完工日」之記載，系爭建物係於八十四年十二月十六日取得台北縣政府工務局捌肆重建字第參壹參號建照執照，依該建築執照所載，竣工期限為自開工核准日起四十一個月完工，而被告係於八十四年十二月十五日經台北縣政府核准開工，於八十七年十月三十一日取得使用執照，並無遲延完工之情。
⑵依系爭房地預定買賣契約書第三條付款辦法之約定，原告應依付款辦法表之
約定期日付款，又第十二條交屋結帳約定，「本戶房屋使用執照核准後，在乙方（即被告，下同）通知交屋之期限內甲方（即原告，下同）應至乙方公司辦理交屋結帳手續並繳清下列各項費用後，乙方始予交屋」。且第十三條交屋約定，「甲方完成交屋結帳手續，並領得交屋憑證及房屋鑰匙後‧‧‧視為乙方移交甲方使用」。即原告應先給付完畢房地款，被告方有交付系爭房地予原告之義務。因被告於取得使用執照後，立即通知原告進行驗收手續，此情並為原告所自承，然原告卻不依系爭買賣契約之約定於核發使用執照之日起第四十五天繳付第三十二期款。直至八十八年八月五日始辦妥交屋手續，原告尚書立切結書，表示因貸款利率因素未能依買賣契約之約定繳清全部房地價款共計二百萬元，並同意於同年九月三十日前完成撥付事宜，非原告所稱八十九年五月五日始真正交付房屋，茲被告均依約履行買賣義務，原告事後竟誆稱被告遲延交付房地而請求損害賠償，顯係虛構事實。況原告自認被告早於八十八年三、四月間即將房屋鑰匙交予原告，益見原告稱被告有交付遲延云云，均無可採。則原告既已得自行使用、處分系爭房地，雖其稱僅供入內檢查，亦為空言詭辯。
⑶至於原告稱因房屋餐廳、廚房及後陽台有滲水現象致其無法使用，直至八十
九年五月五日方進行裝潢及遷入使用，姑不論發生滲水現象僅於Ｅ３十樓部分，Ｅ２十樓並無任何瑕疵。且縱有滲水之情，依證人黃惠村於鈞院九十年六月十一日到庭證稱「第一次在八十八年十月二十五日我們發現他們的房屋漏水‧‧‧」得知，所稱漏水情形係交屋後所發生之現象，非關遲延給付，況因原告執意主張該滲水現象需從十一樓他人之房屋入內修繕方能究竟，但因十一樓住戶不同意，且原告亦拒絕被告進入系爭房屋內修繕，經證人即忠孝水電股份有限公司副總經理黃惠村與其解說，及原告自請之專業人員查看，亦表示應從原告自有之系爭房屋內修繕後，原告方同意被告於八十九年三月間進入系爭Ｅ３十樓房屋修繕且當日即已修畢，此與證人黃惠村於前揭庭訊時之陳述「‧‧‧我們要進行修繕他們不同意，故我們自十一樓之房屋內往地板進行修繕。但其後我們又發現他處亦有漏水，雖要求原告進入屋內修繕，仍為原告拒絕，迨至八十九年三月六日才第二次進入屋內修繕」、「以專業立場看來一定要在十樓修繕。」相同。並有被告同意原告之請求所書立之延長保固期限切結書足參。原告就上開爭議並曾台北縣政府申請調解，經台北縣消費爭議調解委員會於八十九年一月四日及十八日召開調解會，是與會之消保官及調解人均知之甚詳，姑不論被告於同年三月六日即已修復，此事實原告亦不否認，與原告片面主張之八十九年五月五日其方得搬入系爭房屋內云云，明顯與事實不符，且該漏水現象為交屋後發生之情事，非關乎給付遲延，況被告善意雇工修繕，實因可歸責原告之事由致拖延修繕日期，足見原告稱該日其方得就系爭房地進行裝潢及遷入，該日方為交屋日云云，確屬詭辯，倘買受人皆如原告率爾以自定之交屋日任意要求出賣人負遲延之責，則無啻輕率破壞交易秩序，實不可取。
⑷再者，依系爭買賣契約書第六條及第十三條規定，系爭房地於原告完成交屋
結帳手續後，被告交付原告交屋憑證及房屋鑰匙時即視為移交原告使用，此外雙方就交屋並無約定給付期限，揆之給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經催告而未為給付，自催告時起，始負遲延責任，而原告未曾為催告即逕主張被告有給付遲延，顯於法未合。
⑸被告所交付原告二房地中，僅Ｅ３十樓之餐廳、廚房及後陽台有漏水情形，
另一Ｅ２十樓及Ｅ３其餘部分根本無不能使用之情形，則原告竟按其所購系爭房地之買賣價金，依每日千分之一計算違約金，即無理由。且違約金之請求，需雙方有約定始得為之，揆之雙方所簽訂之系爭買賣契約書，就此部分並無違約金之約定，且被告亦無違約可言，足見原告所述，均無可採。
㈡原告請求被告給付八十九年五月五日前之稅費負擔亦無理由：
依系爭房地預定買賣契約書第八條約定「產權移轉第三項，本契約買賣標的物之土地，雙方同意於結構體完成後，由乙方隨時逕行辦理產權移轉」。第九條稅費負擔第四項約定「房屋稅、地價稅、工程受益費於產權移轉登記後，歸由甲方負擔」。被告既分別於八十七年十一月十六日及八十八年一月二十八日就系爭土地及房屋移轉所有權予原告，則依上開約定，自被告移轉所有權予原告後之稅捐自應由原告自行負擔。何況原告自承被告早於八十八年四月間即交付原告Ｅ２十樓及Ｅ３十樓鑰匙各一支，而原告迄至八十八年八月五日始完成交屋手續，係因可歸責於原告拒不依期繳付第三十二期房地款所致，且就Ｅ３十樓瑕疵部分，亦係原告堅持要求由十一樓之地板下挖修繕，延致八十九年三月始同意黃惠村入內修繕，事後原告自不得將修繕期間之拖延歸責於被告，故原告請求被告給付八十九年五月五日前之稅費負擔，即為理由。至於原告提出「住戶使用手冊」及「購屋指南」，表示上開二文書內稱：房屋交付前之稅費由出賣人負擔，而請求被告給付房地未交付使用前之稅費負擔云云。惟揆其內容，顯就一般坊間買賣房屋注意之事項為記載，非針對系爭買賣標的之交屋或稅賦方面為說明或約定，並非廣告，亦非屬契約之一部分。且查「住戶使用手冊」係原告辦妥交屋手續後至被告設於系爭大樓工務所領取鑰匙時，工務所人員交付之文書，亦即該文書為交屋後始交付，並非原告簽訂系爭房、地預定買賣契約之前所交付，故原告提出此等文書稱係廣告物，並據以請求被告給付房地未交付使用前之稅費負擔，顯係扭曲事實而無稽。
㈢原告以其計算之方式主張被告交付之土地登記持分有短少之情，進而請求減少價金，並無足採：
⒈系爭房地基地持分之計算方式，依據上開契約第一條第一項之規定「‧‧‧本
戶房屋所分得之基地持分面積，依本戶房屋建築面積（包括主建物、附屬建物、公共設施）比例訂之。」依此法計算，原告所購二房屋Ｅ２十樓及Ｅ３十樓，共持分三重市○○段○○○○號、二０六及二０七三筆地號土地，而「太平洋花園廣場」全部房屋（面積為一萬二千七百一十點六三坪）及地下一、二層停車位（面積分別為一千五百一十四點六三坪及一千五百四十一點八五坪）之建物登記面積，合計為一萬五千七百六十七點一一坪。被告乃依前開買賣契約書第一條約定，按地政機關就原告所購房屋及停車位之所有權登記面積，與太平洋花園廣場「全部建物所有權登記面積」為比例計算，則計算二戶之基地面積如下表：
編號建號面積（㎡）或持分比例坐落地號持分比例Ｅ0000000．五八平方公尺一七九萬分之二十
四五六四萬分之一八三二０六萬分之二十
（九八九．三三平方公尺）四五六八萬分之二四二０七萬分之二十
（一一０三．一六平方公尺）Ｅ0000000．一三平方公尺一七九萬分之二十三
四五六四萬分之二一三二０六萬分之二十三
（九八九．三三平方公尺）四五六八萬分之二八二０七萬分之二十三
（一一０三．一六平方公尺）地下一樓00000000分之二一七九萬分之十六車位二個（四四八四．一三平方公尺）
二０六萬分之十六二０七萬分之十六因此Ｅ２十樓之基地持分為萬分之二十，Ｅ３十樓基地持分為萬分之二十三，另因原告購買地下一樓二車位，每一車位土地持分為萬分之八，是以合計原告共計持有系爭土地持分為萬分之五十九，與土地登記謄本所記載完全相同，則被告既已依據雙方所簽定之房地預定買賣契約第一條第一項之規定計算給付原告系爭土地上應有之持分，原告主張被告所交付持分土地有短少，實無可採。
且被告對於太平洋花園廣場社區之基地持分計算方式，均統一依照前揭契約記載之公式計算，並未對於原告以另外之公式計算，如編號Ｅ２棟，六樓至十六樓，其主建物、陽台、花台等附屬建物面積均相同坪數，扣除每戶停車位之基地持分後，其基地持分均為萬分之二十，而編號Ｅ３棟六樓至十六樓部分，於扣除停車位之基地持分後，其等基地持分亦均為萬分之二十三。故被告對於太平洋花園廣場社區之基地持分計算方式係屬一致，對原告並無不公之處。反觀原告要求被告以其基地持分計算方式，多登記土地持分與原告，將導致對於其他住戶之不公平，故原告之主張毫無理由。
⒉又依公寓大廈管理條例第四條第二項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共
用部分之應有部分及其基地所有權‧‧‧分離而為移轉或設定負擔。」而被告所有未售出之房屋，其土地登記持分均依上開計算方式為之，之所以於土地登記謄本上顯示較多持分，乃因被告尚有停車位未售出，因依上開法規，停車位之建物及土地持分並不得與專有部分分離，被告只好將所有未售出車位之土地及建物持分全部登記於一未售出之房地內，此情業經證人即辦理建物及土地登記之代書許愛珠到庭陳述綦詳，實則原告於聲請台北縣政府調解時，調解委員已對其說明甚詳，原告執此抗辯，即屬無理。
⒊再依建築設施施工編第一章第一條「‧‧‧四、樓地板面積：建築物各層樓地
板或其一部分，在該區劃中心線以內之水平投影面積。但不包括第三款不計入建築面積部分。五、總樓地板面積：建築物各層包括地下層、屋頂突出物及夾層等樓地板面積之總和」。又依地籍測量實施規則第二百八十八條之規定「建物平面測繪邊界依左列規定辦理：一獨立建物所有之牆壁，以外緣為界。三‧‧‧其竣工平面圖載有陽台、屋簷或雨遮等突出部分者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量。五、建物地下室之面積，包括室內面及建物設計圖內所載地下室四周牆壁厚度之面積。」。故使用執照之「總樓地板面積」與依地籍測量實施規則測繪之「登記面積」，兩者當然不同，故原告稱被告從中巧取豪奪原告之土地，當為誤會。
⒋至於原告以內政部七十一年十月二十日台內地字第一０一九八五號函表示應依
該函辦理基地持分登記，惟揆之該函內容載明「區分所有建物共同使用部分之持分，依各相關區分建物所有權人之協議決定，其未能協議者，由申請人依各區分所有建物面積占各該相關區分所有建物之總面積之比例訂之。」顯係在規範公設比之計算方式而非基地持分之計算方式，原告爰引此函令以為其計算基地持分之方式，實為無據。反觀被告前揭基地持分之計算，非但有契約為憑，亦符合相關法令。而原告據以主張之基地持分計算方式實為謬論：
⑴查原告計算基地持分之方式為以花園廣場全部專有部分之面積加建號四五六
一（地下一樓）之主建物面積為分母（即三萬六千八百一十八點三九平方公尺，參原告起訴狀之證物第九十六頁），並以原告自己之主建物加陽台加花台之面積（即原告之專有部分面積）為分子，依此計算方式，原告主張其基地持分應為：
Ｅ２基地持分八一．五八除以三六八一八．三九等於萬分之二十二Ｅ３基地持分九六．一三除以三六八一八．三九等於萬分之二十六⑵惟依系爭買賣契約書第一條第一項規定：「本戶房屋所分得之基地持分面積
，依本戶房屋建物面積（包括主建物、附屬建物、公共設施）比例分配之」，是以，原告上述之計算方式有下列錯誤：
①系爭契約明定基地持分之計算，應包括公共設施在內，而原告之計算方式
僅以專有部分之比例計算，不僅與契約不合，計算之基礎亦顯不公，顯意圖誤導鈞院，益見其無理。
②原告認為地下二樓停車位兼防空避難空間不應有土地持分，而主張被告應
將該建物所分配之土地持分面積依各住戶之專有部分重新分配予全體住戶，姑不論其以各住戶地政機關登記之專有部分為計算依據即屬無理，更參酌系爭契約之約定，地下二樓兼防空避難空間既有獨立之建號（四八六九號），當然包括於本社區之建物總面積之內，倘如原告所述停車位所屬之建物不得分配土地持分，則其購買之地下一樓停車位，為公平起見，其亦應主張不得分配基地方為正當，豈可其購買所在之樓層得分配土地持分，而他住戶購買之他樓層即不得分配，甚至還要求將該樓層分配之土地再分配登記予伊，豈有是理！況原告上開主張，亦與內政部（九十）內中地字第九０八二六六九號函相違背。
⒌台北縣三重地政事務所九十年九月二十八日九十北縣重地登字第一三三一七號函：
該函說明三稱：三重市○○段四五六一建號停車位編號二六○、三一○，因建物第一次登記時將該地下室停車位視為公設，在檢附全體起造人協議書情況下，准予起造人 林小東 部分暫不登記，惟扣除該部分所有權部持分不等於一，經確認已申報遺產且無誤後，再請繼承人補辦理登記，登記後持分等於一云云。
則由上開函文，可知被告所稱前開地下一層停車位編號二六○、三一○，實因系爭大樓起造人之一 林曉東 過世，需先繳納遺產稅始得辦理繼承登記之故，確為真實。況該等停車位之建物產權，被告均依法令規定辦理登記，且既非買賣標的，是否已辦妥登記，或應由誰繼承而為登記，均與本案無涉。
⒍台北縣三重地政事務所九十年十一月九日九十北縣重地登字第一五三○七號函：
⑴該函說明三稱：區分所有建物及共同使用部分之登記乃依土地登記規則第八
十一條（修正前第七十五條）規定辦理，共同使用部分僅建立標示部及附表方式辦理登記（無所有權部），另區分所有建物之共同使用部分，其項目及所有權部之劃分，係屬私法上契約關係，宜由當事人依民法規定合意為之，其共同使用部分登記方式可參照內政部七十一年十月二十四日台內地字第一○一九八五號函示辦理云云。
⑵查系爭二房地預定買賣契約（Ｅ２型十樓及Ｅ３型十樓共二戶），約定面積
分別為三十‧九四坪（主建物、附屬建物面積二四‧八七坪，公共設施持分面積計六‧○七坪）及三十六‧一九坪（主建物、附屬建物面積二九‧一二坪，公共設施持分面積計七‧○七坪），且將公共設施持分面積明載於上開契約第一條，包括門廳、閱覽室、管理員室、樓電梯間、門廊、台電配電室、消防□浦機房、中央監控室、發電機房、通風管道、水箱、蓄水池、地下一樓停車空間‧‧‧等。如購買停車位（兼防空避難室）者，其產權併入公共設施持分面積。至於房地基地持分之計算方式，依據契約第一條第一項之規定「本戶‧‧‧房屋所分得之基地持分面積，係本戶房屋建築面積（包括主建物、附屬建物、公共設施）比例所訂之」。由上開約定可知，雙方就區分所有建物之共同使用部分，其項目及所有權之劃分，確係依民法規定合意為之，即符合前揭台北縣三重地政事務所及內政部函示，且被告更依雙方合意買賣之範圍移轉登記與原告，並無違約。甚至內政部八十年九月十八日台
（八十）內營字第八○七一三三七號函亦稱「區分所有建物之法定防空避難空間或停車位空間均不得與主建物分離，應為該區分所有建物全體所有權人共有或合意由部分該區分所有建物區分所有權人所共有」。
⑶又依該函說明四，稱三重市○○段四物六一建號依使用執照竣工圖記載屬「
增設停車位」，單獨編列建號以主建物方式登記，及忠孝段四五六九建號依使用執照記載係屬「防空避難室間停車間」，其登記方式分別依據內政部八十五年十二月二十七日台內地字第八五三七一六號函或八十年九月十八日台（八十）內營字第八○七一三三七號函辦理。而內政部八十五年二月二十七日內地字第八五七三一一六號函，係就非屬法定停車空間，並符合土地登記規則第七十六條規定者，規範其產權登記方式，並載明於公寓大廈管理條例及其施行細則等相關規定，對有關建物應分擔部分或隨同分擔之基地應有部分多寡之比例尚未明確規定前，停車空間如具有基地使用權，申辦建物所有權第一次登記，登記機關應予受理。茲被告就三重市○○段四五六一建號及忠孝段四五六九建號既係分別依據上開函示規定辦理產權登記，足證原告稱系爭買賣標的有給付不完全，登記面積短少云云，並非事實。
㈣原告主張地下二樓防空避難室兼停車空間應由全體區分所有人共有，亦無理由：
關於地下二樓，其登記之用途為停車場兼防空避難空間係依據建築技術規則施工編之規定，凡經中央主管機關指定之地區，有新建、增建、改建或變更用途行為之建築物均應依該編之規定設置防空避難設備，以供於發生危難時供公眾避難之用。至於所有權之登記因過去地下室附建防空避難設備及停車位，如依使用執照記載非屬共同使用性質，且獨立編列一門牌者，得視為一區分所有，辦理建物所有權第一次登記，並得登記於一非地上層之區分所有權人名下，嗣地下室停車場（或兼避難空間）之管理使用與登記產生諸多疑慮，內政部乃於八十年九月十八日台（八十）內營字第八０七一三三七號函載稱：「區分所有建物之法定防空避難空間或停車位空間均不得與主建物分離，應為該區分所有建物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建物區分所有權人所共有」，目的是為使地下室停車場（或兼避難空間）之產權僅得登記於地上層之區分所有權人名下，不得單獨登記與非區分所有權人，而與主建物分離，以利住戶管理及使用，至於面積之登記是由區分所有建物全體所有權人所共有或由部分該區分所有建物所有權人所共有均可，此經內政部八十三年十二月二十一日台（八三）內地字第八三一五一０一號函「區分所有建物共同使用部分之項目及所有權之劃分，係屬私法上之契約關係，一由當事人依照民法規定合意為之，是以，共同使用部分，應依各區分所有權人實際使用情形並依其申請，分別合併另編建號，不宜由地政機關逕為認定建物共同使用部分之項目及合併方式。」足稽。又台九十內營字第九０八四五二三號函「區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，如經該區分所有建築物全體所有權人合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有，其移轉承受人為該區分所有建築物之區分所有人乙節，與旨揭函釋之意旨（內政部乃於八十年九月十八日台（八十）內營字第八０七一三三七號函），尚無不符。」亦重申上述旨趣。因此關於地下二樓防空避難空間兼法定停車位之登記方式，可以為全體建物區分所有權人所共有，而被告以買賣方式由購買房屋之人同時購買該處同車位並取得該部分所有權，並以共有持分分管方式辦理登記，於法並無不合。又所謂合意，係指起造人間於申請建造執照時所為之合意，蓋，起造人必先就整體建物先為規劃，並計算出全部區分所有建物之建築面積包括室內、陽台、露台、地下室及停車位面積，並以建築面積為銷售面積計算其土地持分，待取得建物之建造執照後，被告方得與客戶訂定房屋預售買賣契約，是以被告與所有買受人間悉依買賣契約辦理，否則系爭建物興建完畢取得使用執照後將如何辦理建物第一次總登記？且依土地登記規則第七十三條：「申辦建物所有權第一次登記，應提出使用執照及建物測量成果圖。有左列情形之一者，並應付其他相關文件：一、區分所有之建物申請登記時，如依其使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人分配協議書。」之規定，與被告前開所述之意旨，亦甚為相符，則被告與其他起造人（地主）間依合意，將地下二樓防空避難室兼法定停車位面積由建物部分區分所有權人共有，被告再將所持有之面積出售他人，實屬正當，且實務上大多房地買賣皆以此辦理登記，被告並無違法可言，而該約定更無不利於消費者，況倘有違法，地政機關豈會同意如此辦理登記。再者，依雙方之房地買賣契約書第十七條第二項中明定「地下二層所規劃之汽車停車場（兼防空避難室），屬停車位之所有權人分別共有共管」，原告既已於簽約時同意被告停車位之登記方式，自當受契約所約束，而原告既選擇購買地下一樓之停車位，豈能任由原告事後別有主張，並詭辯再要求被告給與其已分配予地下二樓之基地面積，倘人人皆如此，則日後還有誰敢相信契約之效力，對交易秩序影響更是甚鉅。復按鈞院函詢內政部，該部以台（九十）內中地字第九０八二六六九號函覆載明：「又如建商已於買賣契約書中約定購買地下室停車位兼防空避難空間之區分所有權人，其停車位產權除以持分方式登記建物產權外，並按區分所有建物總面積之比例，分配土地持分，該約定有無違反土地登記規則等相關法規乙節，依本部八十五年二月二十七日台（八五）「內地字第八五七三一一六號函」於公寓大廈管理條例及其施行細則等相關規定，對有關建物應分擔或應隨同移轉之基地應有部分多寡之比例尚未明確規定前，停車空間如具有基地使用權，申辦建物所有權第一次登記登記機關應予受理。」，故當事人約定地下室兼防空避難空間分配土地持分，並無違反土地登記規則等相關法規之規定。是以，依照該函之解釋，被告就地下室兼防空避難空間之產權，除以持分登記建物產權外，並按區分所有建物總面積之比例分配土地持分，乃屬合法。又系爭大樓共有四六七戶，地下一樓為一一四個停車位，地下二樓為二四二個，共計三五六個停車位，倘如原告所稱地下一樓停車位由購買者取得所有權，但地下室二樓應由全體住戶所共有，則地下二樓二四二個停車位之產權及使用權將如何分配予四六七戶所有權人？如此反更將衍生諸多爭議，是以實務上一般買賣交易習慣，不論是何種停車位（法定停車位、增設停車位或獎勵停車位）均由購買地下室停車位者取得建物及土地所有權，並多以分管持分方式辦理登記，原告所購買之地下一樓停車位二個，編號為二四七及二四八，地政機關亦以此方式辦理登記，並將該二車位編號登載於登記謄本上，則原告既無購買地下二樓停車位，當然不會取得該樓層之產權，理之至明。
㈤原告主張地下一樓三十五個機車停位未為登記，因而請求被告負擔損害賠償之責及懲罰性違約金，亦屬無據：
關於地下室三十五個機車位，原將之規劃為公共設施之機房及台電配電室，因機房及台電配電室於他處已夠裝置，該處即空置，被告為便利住戶，遂將之改為三十五個機車停車位，除利於管理委員會管理外，更利及住戶使用，最大受益者乃係住戶，況原登記使用用途之強度顯較停放機車為高。又該事實於系爭買賣契約書第十七條第四項及停車位預定買賣分管契約書第九條之均有明示，甚至於停車位預定買賣分管契約書之附圖中標明所在位置，被告既已依契約約定設立三十五個機車停車位，何來違約之責？更遑論有造成原告之損害，倘住戶有意見大可透過區分所有權人會議將之空置，原告於無任何法律或契約下即要求給付四萬元懲罰性違約金，益見原告之蠻橫。
㈥原告主張被告所交付之房地有安全上危險等瑕疵給付，而請求二萬元之懲罰性違約金，未盡舉證責任，所請亦屬無據：
被告均已依約完工，履畢買賣義務，該社區既已成立管理委員會，理由管委會負責管理，所稱管制上之問題根本非被告之責，原告應通知該社區管理委員會方為正辦，是以原告該部分之請求亦為無理。
三、證物：提出房地預定買賣契約書（二分）、交屋憑證、切結書、切結書（原告稱為同意書）、建照執照、使用執照、照片（正本）、建築設計施工編、建築技術規則施工編、地籍測量實施規則、面積總計算表、地號一七九、二０六、二０七之土地登記謄本、花園廣場土地持分總表、停車位與訂買賣分管契約書、（林曉東之繼承人）協議書及繼承系統表、原告所發財政部台灣省台灣省北區國稅局三重稽徵所函及其覆函、台北縣三重地政事務所人民申請登記案件收據、三重市○○段○○○○號、四一四二號、四五六一號建物謄本、地下一樓及二樓測量成果圖、內政部七十二年六月十六日（七二）台內地字第一五九六九０號函、內政部八十年九月十八日台（八十）內營字第八０七一三三七號函、內政部八十三年內地字第八三一五一０一號函、內政部台九十內營字第九０八四五二三號函、內政部台（九十）內中字第九０八二六六九號函、財政部台北市國稅局函財北國稅徵字第九０一二０五四號函（除已載明正本及件數外）等影本各一件為證。並聲請訊問證人黃惠村，並請求函查內政部地政司「大樓設置之地下室停車位間防空避難空間為一獨立之建號，該層建物辦理登記時，是否應按全部建物比例分配土地持分產權，抑僅得有建物面積登記，不得分配土地持分產權，抑二者皆可僅需當事人依民法合意辦理登記即可。如建商已於房地買賣契約中約定購買地下室停車位兼防空避難空間之區分所有權人，其停車位產權除以持分方式登記建物產權外，並按其與區分所有建物總面積之比例，分配土地持分，該約定有無違反土地登記規則等相關法規」之問題。
丙、本院依職權函查財政部台灣省北區國稅局三重稽徵所函查林曉東所示之財產繼承登記之辦理情形、台北縣三重地政事務所函覆林曉東繼承登記暨抵繳稅款登記資料。
理由
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書為之，民事訴訟法第二十四條定有明文。依兩造締結之房地預定買賣契約書第廿一條已約定，兩造已合意以本院為兩造因系爭契約涉訟時之第一審管轄法院，是以原告向本院提起本件訴訟，核與首揭規定，尚無不合。
二、另按訴狀送達後，原告得擴張或減縮應受判決事項之聲明，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款著有明文。本件原告起訴原係請求被告給付六百二十八萬九千二百元，嗣於九十年四月十二日當場主張請求之金額減少為六百二十八萬零五百七十七元，並遞狀陳明，有言詞辯論筆錄及書狀附卷足考，查原告嗣後所為之上開變更之聲明僅係減縮原應受判決事項之聲明，查與上開規定尚無不合，自無庸得被告之同意，合先敘明。
三、原告起訴主張：兩造於八十四年十二月三十日締結預定系爭房地預定買賣契約書，約定由原告以一千三百六十萬元之對價向被告購得系爭房地及停車位，原告依約繳付各期款項後，被告竟未依約如期交屋，故被告應自八十七年十二月十三日起至八十九年五月五日交屋為止，依原告已繳清房地價格之千分之一給付違約金予原告共四百三十五萬九千三百二十七元。又被告應依原告交付之「太平洋花園廣場購屋寶典」所載，賠償交屋前由原告先行給付之房屋稅二萬三千二百八十八元、地價稅六千三百六十一元、水費（含復水費）五千五百六十七元、電費一萬零二百八十元、管理費三萬一千九百二十九元。另因使用執照核准之基地面積合計為六四四五平方公尺，而相關區分所有建物之總面積為三六八一八‧三九平方公尺，Ｅ２十樓（建號四二四一）面積為八一‧五八平方公尺，士地持分應為○‧二二％，而登記持分僅為○．二○％，不足○‧○二％，不足之面積為○‧三九坪，每坪土地平均單價八十二萬零五百一十三元計算，價款為三十二萬元，Ｅ３十樓（建號四二四二）持分應為○‧二六％，而登記持分為○‧二三％，不足○‧○三％，不足之面積為○‧五八坪，以每坪土地平均單價八十一萬四千五百九十六元，價款為四十七萬二千四百六十六元，又停車位編號二四七、二四八（建號均為四五六一）持分應為○．一一％，但登記持分僅為○．○八％，各不足○．○三％，各不足之面積為○．五八坪，以每坪土地平均單價三十四萬五千七百九十四元計算，價款各為二十萬零五百六十一元（共為四十萬一千一百二十二元），合計價金被告短少給付之土地部分其價金應減少一百一十九萬三千五百八十八元。另因建號四五六八共同使用部分面積一一○三‧一六平方公尺，而相關區分所有建物之總面積為三六八一八‧三九平方公尺，Ｅ２十樓（建號四二四一）面積為八一‧五八平方公尺，持分應為○‧二二％，而登記持分為○‧二四％，多分攤○‧○二％，多分攤之面積為○‧○七坪，依每坪房屋平均單價九萬三千零八十三元計算，價款為六千五百一十六元；Ｅ３十樓（建號四二四二）面積為九六‧一三平方公尺，持分應為○‧二六％，而登記持分為○‧二八％，多分攤○．○二％，多分攤之面積為○‧○七坪，依每坪房屋平均單價九萬三千一百二十元計算，價款為六千五百一十八元；建號四五六四共同使用部分面積九八九‧三三平方公尺，相關區分所有建物之總面積為八七六○‧四二平方公尺，三和路四段二十巷二六號等Ｅ棟四八戶共四二七六‧二九平方公尺，加上建號四五六一三和路四段一六號等四六七戶地下室一層，得視同一般區分所有建物四四八四‧一三平方公尺；Ｅ２十樓面積為八一‧五八平方公尺，持分應為○．九三％，而登記持分為一．八三％，多分攤○．九％，多分攤之面積為二．六九坪，依每坪房屋平均單價九萬三千零八十三元計算，價款為二十五萬零三百九十三元；Ｅ３十樓（建號四二四二）面積為九六‧一三平方公尺，持分應為一‧一％，而登記持分為二．一三％，多分攤一．○三％，多分攤之面積為三．○八坪，依每坪房屋平均單價九萬三千一百二十元計算，價款為二十八萬六千八百一十元，以上因建物虛增坪數之瑕疵給付，原告請求減少價金五十五萬零二百三十七元。此外，因被告未向地政機關辦理地下一層三五個機車停車位，原告爰依消費者保護法第五十一條請求懲罰性賠償金六萬元。再因被告僅於一樓門廳及電梯廂內裝設監視電眼，未於各棟一樓、地下一層、地下二層及頂樓之樓電梯間，樓頂平台進出之關卡處裝設監視電眼，亦未裝置具有管理門禁功能之磁卡式控制設施，影響居家安全，原告依消費者保護法第七條、第五十一條請求懲罰性之賠償金四萬元各語。
四、被告則以：原告向被告購買太平洋花園廣場系爭房地面積分別為三０．九四坪及
三六．一九坪，而依建物登記謄本，系爭房屋登記之面積分別為一０二．三三平方公尺（約三０．九五坪）及一二一．一平方公尺（約三六．六三坪），而依據契約第一條第一項之規定「‧‧‧本戶房屋所分得之基地持分面積，依本戶房屋建築面積（包括主建物、附屬建物、公共設施）比例訂之」，故系爭房屋之交易面積並未有短少之事情。又原告所購停車位部分，地下一樓經地政機關登記為三重市○○段四五六一建號部分總共有一一四個停車位，而依系爭買賣契約約定，車位部分之建物由購買者分別共有，並以持分、分管方式登記予購買者，而原告購買二個，是以地政機關登記建物面積為一一四分之二。關於地下二樓防空避難空間兼法定停車位之登記方式，被告與其他起造人（地主）間依合意，將地下二樓防空避難室兼法定停車位面積由建物部分區分所有權人共有，被告再將所持有之面積出售他人，並依雙方之房地買賣契約書第十七條第二項中明定「地下二層所規劃之汽車停車場（兼防空避難室），屬停車位之所有權人分別共有共管」，原告既於簽約時同意上開登記方式，自當受契約所約束，而原告既選擇購買地下一樓之停車位，自不得由原告事後別有主張，故被告就地下室兼防空避難空間之產權，除以持分登記建物產權外，並按區分所有建物總面積之比例分配土地持分，乃屬合法。又原告質疑地下室二樓尚有八車位未辦理登記一事，係因花園廣場社區為被告與地主所合建，雙方並有分地分屋之協議，因有地主之一林曉東過世，須先繳納遺產稅始得辦理繼承登記，因其繼承人迄今未辦妥，故原應由林曉東分得之停車位，目前尚無法辦妥登記予其繼承人名下，且該等停車位既非買賣標的，是否已辦妥登記，或應由誰繼承而為登記，均與本案無涉。因此系爭土地持分面積部分，被告並已依約履行買賣義務並無短少。合計原告所購買二系爭房屋及二個停車位部份分配之土地面積，地政機關登記為一萬分之五十九並無違誤（Ｅ２十樓：一萬分之二十、Ｅ３十樓：一萬分之二十三，停車位二個共一萬分之十六），顯見被告移轉登記予原告之房、地及停車位等所有權並無短少。且依前揭契約書第六條「本戶房屋之建築工期自繳付開工款（八十五年三月十五日）之日起，依建照規定之完工日前領得使用執照，並以使用執照核准日為完工日」，系爭建物係於八十四年十二月十六日取得台北縣政府工務局捌肆重建字第參壹參號建照執照，依該建築執照所載，竣工期限為自開工核准日起四十一個月完工，而被告係於八十四年十二月十五日經台北縣政府核准開工，並於八十七年十月三十一日取得使用執照，並無遲延完工，且被告於取得使用執照後，立即通知原告進行驗收手續，原告卻不依系爭契約之約定於核發使用執照之日起第四十五天繳付第三十二期款，直至八十八年八月五日始辦妥交屋手續，以及原告自認被告早於八十八年三、四月間即將房屋鑰匙交予原告，可見原告已得自行使用、處分系爭房地，縱有原告所指Ｅ３棟十樓有漏水之情形，亦係交屋後所發生之現象，非關遲延給付。何況縱有交屋遲延之事情，此部分亦未經雙方於系爭契約訂有違約金之約定，故原告之請求於法無據。又依系爭契約書第八條約定「產權移轉第三項，本契約買賣標的物之土地，雙方同意於結構體完成後，由乙方隨時逕行辦理產權移轉」，而第九條稅費負擔第四項約定「房屋稅、地價稅、工程受益費於產權移轉登記後，歸由甲方負擔」，被告分別於八十七年十一月十六日及八十八年一月二十八日就系爭土地及房屋移轉所有權予原告，故依前開約定，自系爭房、地移轉所有權予原告後之稅捐及費用應由原告自行負擔，而原告提出之「住戶使用手冊」及「購屋指南」其內容顯係就一般坊間買賣房屋注意之事項為記載，非針對系爭買賣標的之交屋或稅賦方面為說明或約定，並非廣告，亦非屬契約之一部分。又有關地下室三十五個機車位，原將之規劃為公共設施之機房及台電配電室，因機房及台電配電室於他處已夠裝置，該處即空置，被告為便利住戶，遂將之改為三十五個機車停車位，並無不利於管理委員會及住戶，且符合兩造契約第十七條第四項及停車位預定買賣分管契約書第九條（附圖並標示所載）之約定，自無違約之情形，原告亦無遭受損害。又原告並未舉證被告交付之房地有安全上危險等瑕疵給付，其所為懲罰性違約金之請求，即屬無據等語置辯。
五、原告主張伊向被告預購系爭房地及停車位，並已繳交各期款項計一千三百六十萬元，被告業將前開標的物已移轉所有權並為交付等情，業據其提出房屋及土地、停車位預定買賣契約書、繳款明細、系爭交易標的物之登記簿謄本等件為證，並為兩造所不爭執，上開情節自堪信為真實。惟就原告主張被告有逾期完工致遲延於八十九年五月五日始交付原告系爭房地及停車位，以及依其所述交屋時間之前之房屋稅、地價稅、水電費應由被告負擔，以及被告交付之土地持分不足、建物虛增坪數，地下一樓三十五個機車位並未登記，又未於一樓、地下一層、地下二層及頂樓之樓、電梯間，樓頂平台進出之關卡處裝設監視電眼屬提供之安全或衛生之危險等瑕疵給付，應依消費者保護法第七條、第五十一條等規定賠付違約金等節，既為被告所否認，則上開爭執，自應逐為討論。
六、依消費者保護法第二條第一款之規定，消費者係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者，即消費時基於消費為目的之主觀意思，於客觀上為交易、使用商品或接受服務之人，因此種顧客通常欠缺交易上商業知識，與從事重複交易行為之企業經營者處於懸殊不公平之地位，而特別立法保障消費者之權益。若交易者、使用商品或接受服務之人於消費時係基於消費之目的，至於自行或交他人使用，均非所問。查本件兩造均不爭執原告係基於供己遷入使用居住之目的因而購買，而被告將系爭房、地及停車位移轉登記與原告，亦有前述土地及建物登記簿謄本可憑，足堪認定被告為消費者。再按消費者保護法第七條所稱「商品」，指交易客體之不動產或動產，同法施行細則第四條規定甚明，而消費者保護法各條款均見商品之用語，有關「商品」之定義僅於上開施行細則第四條中明訂，又別無其他理由應將消費者保護法各章節之「商品」作不同定義，自應認為上開施行細則第四條有關商品之定義適用於消費者保護法中之所有使用「商品」之條款。再查消費者保護法係於八十三年一月十一日公布施行，本件兩造於消費者保護法公布後之八十四年十二月三十日就系爭房、地及停車位簽訂房、地預定買賣契約書及停車位預定買賣分管契約書，當然有消費者保護法之適用。另按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者應確保其提供之商品或服務，無安全或衛生上之危險，消費者保護法第七條一項定有明文。該條所謂商品具有安全上或衛生上之危險，依消費者保護法施行細則第五條規定，係指商品於其提供時，未具有「通常可合理期待之安全性」，且未符合「當時科技或專業水準」者。而是否具備通常可合理期待之安全性，則應以提供當時之科技及專業水準，以及符合社會一般消費者所認知之期待為整體衡量。再者，審酌消費者保護法第七條損害賠償之債，本質上係屬侵權行為責任，依舉證責任分配原則，應由主張損害賠償之債之消費者就其成立要件負舉證責任。此因消費者保護法係為保護弱勢之消費者而訂立，鑑於商品製造人在經濟上、科技專業能力上具有顯著的優勢性，而採緩和之舉證責任，予以保護消費者，就商品生產、製造者之責任固採無過失責任主義，而將舉證責任倒置，轉由企業經營者就其所提供之商品符合提供當時科技或專業水準之事實負舉證責任，但關於企業經營者提供商品與消費者受損害間，具有因果關係之事實，自仍應由消費者負舉證責任，先此說明。
七、被告有無完工或交付房屋遲延之情事？按原告主張被告應依兩造締結之契約第六條「逾期完工，每逾一日乙方應按甲方已繳房屋價款千分之一計算違約金給付甲方」之約定給付違約金，係以被告遲至八十九年五月五日交付房屋，故應自八十七年十二月十三日起算違約金，並依原告已經給付之價金計算數額等語。但查：
㈠細繹上開契約第六條前段有關施工工期之約定：「本戶房屋之建築工期自繳付開
工款（民國年３月日）之日起預定依建照規定之完工日前領得使用執照，並以使用執照核准日為完工日。如有逾期完工，每逾一日，乙方應按甲方已繳房屋價款千分之一計算違約金給付甲方」等語，僅就原告逾期完工約定有逾期違約金懲罰條款，並未規範交屋期限及其逾期違約金，而原告復未說明其類推適用上述契約第六條請求賠負違約金之理論根據，因此原告請求逾期違約金之淵源，已屬無據。
㈡茲原告雖主張本件因被告有故意或重大過失導致「逾期完工」，致有「遲延交屋
」之情事。然查，依據前開契約書第六條前段之約定，兩造應已合意所謂「完工」日期，應以主管機關核准使用執照之日期為其依據，又是否逾期，則應參考建築執照載明之完工日期為定。茲依卷附建築執照所載，系爭建物係於八十四年十二月十六日取得台北縣政府工務局捌肆重建字第參壹參號建照執照（影本附卷），依建築執造所載，其「竣工期限」為自開工核准日起四十一個月完工。審酌被告係於八十四年十二月十五日經台北縣政府核准開工，是依此計算，其竣工期限至遲不得逾八十八年五月十四日。而考之卷附由台北縣工務局核發之使用執照其上所載竣工日期為「八十七年十月三十一日」，以及依建築法第二十八條第三款、第七十條第一項、第七十一條所規定之「建築物建造完成後之使用或變更情形，應請領使用執照」、「建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照‧‧‧其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照」、「申請使用執照應備具申請書，並檢附左列各件：原領之建造執照或雜項執照。建築物竣工平面圖及立面圖‧‧‧」等情，尤見系爭標的物確實已經完工，被告始能取得使用執照。可證被告取得使用執照之時間顯未逾建築執照之竣工期限，是知原告所稱被告有逾期完工一節，即乏依據。
㈢何況，依原告所提出卷存之交屋憑證，已經記載被告交付原告系爭房屋之日期為
八十八年八月五日。雖被告否認前開文書之真正，但依卷附委辦房地貸款契約書第二條已約定委辦貸款之金額，以及「甲方同意由乙方代辦申請貸款（含選定貸款金融機關）之一切手續，並於貸款核准後，由乙方直接向銀行領取，做為甲方購買乙方房地應繳之部分價款；甲方並應於銀行對保之同時，開立與委辦貸款同額之本票交付乙方，俟乙方領取金融機關貸款後無息退還甲方，如甲方違反本約，乙方得行使本票債權」，以及該契約書第五條亦約定「本項銀行貸款，自應繳日起至貸款取得日止，甲方均應按月付乙方依當時信用放款利率計得之利息，並於『甲方遷入前』一次付清予乙方」等節，以及系爭買賣契約書第十二條交屋結帳約定：「本戶房屋使用執照核准後，在乙方通知交屋之期限內甲方應至乙方公司辦理交屋結帳手續並繳清下列各項費用後，乙方始予交屋。㈠全部房地價款及因變更設計增加之工程款」及第十三條交屋約定之「甲方完成交屋結帳手續，並『領得交屋憑證及房屋鑰匙』後‧‧‧視為乙方移交甲方使用」各情，以及依該契約附款辦法明細表排列順序觀之，第卅二期款係在「核發使用執照之日起，天內繳付」繳付，而第卅三期款係在「通知交屋時」繳付，可知原告如未辦理貸款撥款手續前，即難謂已經繳清餘款。故系爭交易之銀行貸款，原告應於交屋時（即被告「遷入」時）辦妥，即令身為建商之被告於交屋同時可以取得全部之屋款，否則原告如未能及時令被告取得銀行貸款，即需提供與貸款同額之本票供為擔保品，應無疑問。揆之本件，原告已於起訴狀內自承被告於八十八年六月十七日曾經寄發「交屋前驗收通知單」，謂「承蒙台端（即原告，下同）惠購本公司（即被告，下同）興建之『太平洋花園廣場』Ｅ２、Ｅ３棟十樓之房地兩戶，及地下一層停車位兩個（車位編號２４７、２４８）；特致謝忱！現該房屋業已產權過戶，爰特專函通知台端依房地買賣契約書之約定，繳付第三十二期期款，合計新台幣壹仟參佰零陸萬圓整，事關台端權益，請台端儘速繳付為盼」各語（該通知單影本附卷），而原告旋於八十八年八月五日撰寫之切結書（按原告並未否認其真正）所載「立切結書人‧‧‧因‧‧‧貸款利率因素未能依買賣契約之約定繳清全部房地價款共計貳佰萬元，經貴公司同意自即日起依年利率５‧５０％加計遲延利息，直至款項撥付貴公司為止，並同時開立與未繳清之同額保證本票保證本票交與貴公司及供貴公司辦理抵押權設定之相關文件，俟前開未清款項加計利息撥付予貴公司後，再由貴公司無息退還本票塗銷上開未清款項；另前開未清款項最遲於八十八年九月三十日前無成撥付事宜，屆期如未撥付予貴公司，同意依買賣契約約定一次付清予貴公司」等情事，核與前述委辦房地貸款契約書第二條、第五條之規定相符，足證被告一則必於八十八年八月五日已經交付系爭房屋予原告，但因原告未能於同日辦妥貸款撥款事宜，致被告之買賣價金自無從由該項貸款獲得清償，故原告始需開具前述本票；再則因原告有先付清買賣價金之義務，而於原告付清價金之前，尚不得請求交屋，故被告於八十八年八月五日之前，縱未交屋仍不負遲延交屋之責任。可知被告所辯：系爭房屋，業經被告於八十八年八月五日交付予原告，在此之前其並不負遲延給付之責等情，均屬可信，否則原告當無需要於系爭房屋交付前撰寫上揭切結書，而甘願承擔上開不利益之負擔無疑。何況參以原告更於書狀中坦承於八十八年三、四月間即經被告交付系爭房屋之鑰匙（參原告九十年四月十二日提出之民事準備書狀、九十年二月十九日言詞辯論筆錄），而取得鑰匙，通常即為表彰管領、處分權之擁有，即可象徵房屋之交付。益見原告稱被告有完工、交屋遲延云云，實無採信。
㈣至於原告雖稱因系爭Ｅ３棟十樓之餐廳、廚房及後陽台有滲水現象致其無法使用
，直至八十九年五月五日始經被告派員修繕完畢，進行裝潢及遷入使用云云。但查，考之證人黃惠村已經證實「原告之房屋前、後修繕二次，第一次在八十八年十月二十五日我們發現他們的房屋漏水，我們要進入原告房屋內修繕他們不同意，故我們自十一樓之房屋內往地板進行修繕。但其後我們又發現他處亦漏水，雖要求原告同意進入屋內修繕，仍為原告拒絕，迨至八十九年三月六日才第二次進入屋內修繕」等情，即原告當場亦坦承證人黃惠村曾在八十九年三月曾經進入系爭房屋內進行修繕，且「我們從未拒絕證人進入十樓修理漏水」（參本院九十年六月十一日言詞辯論筆錄），顯見原告於八十九年三月六日，即所稱遷入系爭房屋日（八十九年五月五日）之前，即對他人進入系爭房屋之同意與否，有決定之權限無疑，即於所謂八十九年五月五日之前，原告已經因被告交付而取得上開房屋之占有、管領之權能，否則，原告如未於上開時間之前即受上開房屋之點交，則上開房屋之占有暨危險之不利益，依民法第三百七十三條之規定，自仍應歸被告負擔，故該等房屋是否需要修繕及其時間，當由被告自行決定即可，並無庸通知原告甚至是先徵得其同意自明，且此觀之兩造於前述房、地預定買賣契約書第十七條第㈤項中更已約定「乙方為實施房屋售後服務，倘需從甲方屋內檢修時，甲方同意乙方工作人員進入檢修」之情事，尤足以說明原告在證人黃惠村請求進入系爭房屋修繕前，對於系爭房屋而言，已具有控制、管領而決定是否同意他人進入其內修繕之權利，然被告對此並無置喙之權能。甚至參以被告在八十九年三月三日以系爭房屋需要修繕為由，通知原告如卷附同日之切結書所載「茲甲○○君所有之『太平洋花園廣場』Ｅ３棟１０樓房屋（三重市○○路○段○○巷○○號１０樓之２）餐廳、廚房及後陽台滲水，本公司切結擔保如下：本公司擔保修復後所補平之處無安全之虞‧‧‧預訂於八十九年三月六日起開始施工（一經開工七日內完成修繕‧‧‧）‧‧‧修繕後本修繕位置如再有滲水情形發生時，經屋主通知後，本公司立即負修繕之責；最遲於一週內派員修繕，並於七日內完成修繕‧‧‧若一週內未派員修繕，本公司同意由屋主自行找人修繕，並由本公司負責其全額（包括回復原狀及裝潢損壞所需）修繕費用」各情（上開切結書，業經原告於三月三日簽收正本，而原告並不爭執其真正），可徵原告必於八十九年五月五日之前已先受被告交付而取得系爭房屋之占有，然以房屋需要修繕為由，要求被告處理，斯有前揭文書及情事之發生，至為清楚。因此原告空言爭執，徒然推理指稱被告係遲至八十九年五月五日始行交付系爭房屋云云，即難憑信。
㈤況縱依上訴人之主張，認前述Ｅ３棟十樓之餐廳、廚房及後陽台有滲水現象係屬
嚴重瑕疵，經原告拒絕收受，被告因而負有修復後始能給付之義務云云。惟按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔；物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百七十三條前段、第三百五十四條第一項前段及第三百五十九條分別定有明文。矧一般人購買房屋係以供居住為主要目的，而房屋部分處所漏水，雖屬困擾，對原告所購買之系爭房屋及車位整體而言，其價值效用或有減少，惟其減少之程度，並不影響主建物本身之使用。而上開建物於八十七年十二月三十一日取得使用執照，已如上述。然就全部標的物之給付言之，被告實則已為給付，原告至多可以被告上開給付存有瑕疵為由請求減少價金而已，尚與給付遲延之觀念無涉。再有關物之出賣人，對於買受人所負之瑕疵擔保責任，係以其物依民法第三百七十三條規定危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件。在危險移轉前，買受人雖已發覺其物有瑕疵，如出賣人未確定的拒絕擔保，買受人尚不得依民法第三百五十九條規定主張解除契約或減少價金（最高法院八十六年台上字第一六八九、三四０七號判決意旨參照）。觀之前述上開締結日期為八十九年三月三日之切結書所載，被告既對前開瑕疵允諾「修繕後本修繕位置如再有滲水情形發生時，經屋主通知後，本公司立即負修繕之責；最遲於一週內派員修繕，並於七日內完成修繕‧‧‧若一週內未派員修繕，本公司同意由屋主自行找人修繕，並由本公司負責其全額（包括回復原狀及裝潢損壞所需）修繕費用。本房屋之保固期間自民國八十九年四月一日起，至民國九十年三月三十一日止」，而上開房屋事後又已修繕完成，並經原告裝潢完畢搬入居住（此為原告自承之事實），足見被告並非確定無法交付無瑕疵之物，亦未拒絕負瑕疵擔保責任。從而，原告自不得於系爭房屋交付後，對被告主張減少價金，附此說明。
㈥其次，縱認被告其交付系爭房屋之時間為八十九年五月五日，與原告所指八十七
年十二月十三日相較或有逾期之情事，但給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第二百二十九條第一項、第二項前段分別定有明文。觀之兩造於系爭契約書第六條中固有「本戶房屋之建築工期自繳付開工款（民國年３月日）之日起預定依建照規定之完工日前領得使用執照，並以使用執照核准日為完工日」之約定，惟查此一約定係上訴人應「完工」之期限，非「交屋」之期限，而被告自八十五年三月十五日開工，至八十七年十月三十一日領得使用執照已如前述，依上開契約約定，應可認上訴人已於使用執照核發之日完工。則本件兩造既未約定交屋之期限，原告已於八十七年十月三十一日取得系爭房屋使用執照，應認業已完工，然因系爭契約就「交屋」並無期限之約定，故原告自得請求被告交付房屋時起，需為定期催告交屋之行為，而被告如受催告後，未依約交屋，依民法第二百二十九條第二項規定，始自受催告期限屆滿時起，負遲延責任（最高法院九十年台上字第一五八六號判決意旨參考）。茲本件原告所指曾經催告交屋之行為，均為被告所否認，而考之原告所得主張之唯一書面資料，乃卷附八十八年十月五日台北郵局第卅九支局第一一八六七號存證信函，然細繹其上所載文字，亦不過認為上開房屋於當時因「此次９２１集集大地震造成Ｅ２十樓Ｅ３十樓嚴重受損，請儘速切實進行修復以利交屋。如再敷衍、拖延，貴公司需負遲延交屋之損害賠償責任」等語，除其並非以其所謂Ｅ３棟十樓餐廳平頂漏水之應可歸責於被告之事由指責被告外（按原告係以地變之不可抗力事實要求被告盡修繕之義務），復未定有明確之履行期限，僅要求被告以「儘速切實進行修復」之程度修復上開因地震事故導致之損害，而參考原告自承之事實及其所提出現場於八十八年十月二十七日、十一月五日及八十九年三月六日拍攝之相片，被告確實亦在收受前開存證信函其後不久旋即僱工修復（參原告起訴狀第六頁所載），核與證人黃惠村所述：「（問：有無進行修繕原告之房屋？）有。房屋之瑕疵維修是應在九二一地震後，房屋熱水銅管發生裂痕漏水，工程是在八十九年三月六日完成維修」、「因原告之房屋前後修繕二次，第一次在八十八年十月二十五日我們發現他們的房屋漏水，我們要進入原告房屋內修繕他們不同意，故我們自十一樓之房屋內往地板進行修繕。但其後我們又發現他處亦漏水，雖要求原告同意進入屋內修繕，仍為原告拒絕，迨至八十九年三月六日才第二次進入屋內修繕」各情吻合（參本院九十年六月十一日言詞辯論筆錄），足見被告於經原告通知修繕房屋以便交屋時，亦已於相當期限內儘速僱工完成修繕無疑，可見縱依原告所指定之交屋條件而言，被告亦無遲延交付之情事，至堪認定。
㈦綜上所述，被告抗辯本件並無逾期完工、遲延交屋之情事，並非無據，故原告執上開事由，認為被告違約，請求被告給付違約金云云，即不足取。
八、有關房屋交付使用前稅費負擔部分：按原告主張被告應依其提供之廣「太平洋花園廣場」「購屋寶典」、「住戶手冊」所載「交屋日前之房屋稅、地價稅、水電、瓦斯、電話費及管理費等，依各項稅費單據，按月計算由賣方繳納」等文義，負擔系爭房地交付前之原告繳納之房屋稅二萬三千二百八十八元、地價稅六千三百六十一元、水費（含復水費）五千五百六十七元、電費一萬二百八十元、管理費三萬一千九百二十九元等，係以上開「購屋寶典」、「住屋使用手冊」係廣告宣傳品，其內容應視為系爭買賣契約之一部分為依據。然查：
㈠按前開「購屋寶典」，係由被告贈送予原告之物品，此為兩造所不爭之情。而觀
察其內除後半部（即「貳解讀『太平洋花園廣場』」之篇幅，係針對包含系爭房地、停車位在內名稱為「太平洋花園廣場」之集合住宅之建商（按即被告）、
ＣＩＳ、施工、產品、售後服務等事項為介紹說明，此部分故可認為其內容已足以影響兩造締約之意願，應屬於系爭契約之一部分外，然斟酌上開「購物寶典」前半部有關「壹『實用購屋須知」之篇幅內有關「購屋流程表、購屋必知之相關稅費、如何貸款、不動產過戶代書作業流程、營建工程常用施工法、拒絕海砂屋、輻射屋、建築常用成語等章節之說明情事，均僅屬通案提醒一般買受預售屋者於購屋時應行注意之事項而言，遍觀此部分全部內容，既無隻字片語提及系爭集合住宅「太平洋花園廣場」之名稱，亦未指示或要求、協議客戶需依該等說明始得辦理系爭房屋之買賣事宜，顯見此部分雖屬文宣品，但通常消費者自不致因此以為該等廣告內容即屬企業經營者之要約內容，是上開內容自不得認已經成為兩造契約內容之一部分。又查「住屋使用手冊」固亦有相同內容之記載，但除其內容亦非針對含本件房、地在內之系爭名稱為「太平洋花園廣場」之集合住宅買受人為規範外，且觀之被告亦未否認前開文書，係屬被告於簽約後始交付（參原告九十年三月五日提出之民事補充理由狀），是前開私文書，即與所謂消費者保護法第二十二條所稱之「廣告」觀念不符，自亦不能做為本件買賣契約內容之一部分。因此原告認為本件就系爭房、地及停車位等稅費之負擔應依前開「購屋寶典」、「住屋使用手冊」之內容決定，即屬無稽。而本件有關系爭房、地及停車位等之產權移轉後，其稅費負擔之約定，又經兩造於系爭買賣契約書第八條產權移轉㈢前段訂明「本契約買賣標的物之土地，雙方同意於結構體完成後，由乙方隨時逕行辦理產權移轉」、第九條稅費負擔㈣訂明「房屋稅、地價稅、工程受益費於產權移轉登記後，歸由甲方負擔」等情事，而依卷附土地及建物（含停車位）登記簿謄本所載，被告又於八十七年十一月十六日及八十八年一月二十八日即已移轉土地所有權予原告，則依前揭說明，被告抗辯：本件自系爭房、地及停車位所有權移轉予原告後之稅捐、費用，應由原告自行負擔等語，洵屬有據。
㈡又按為避免企業經營者以不實之廣告致侵害消費者權益，消費者保護法認定契約
責任及於廣告的內容，於該法第二十二條規定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。又依該法施行細則第二十三條規定廣告之型式，是指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電子語音、電腦或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。預售屋之購屋人與建商訂定不動產買賣契約時，既無任何成品供購屋人決定是否欲承購該屋，衡諸常情，購屋人於訂約當時自當信賴購入後自己得使用之房屋品質將如同廣告上所載，準此而論，預售屋之建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且進而以廣告內容與建商洽談該屋之性質時，該廣告之說明始應成為契約內容之一部。反面言之，倘預售屋之消費者與企業經營者議論之內容與廣告之內容如有不符，即非以廣告論議房屋之品質，而另就消費內容為特別約定，該特別約定即有拘束雙方之效力。揆之本件縱認上開「購屋寶典」等有關「購屋必知之相關稅費」之內容係屬被告交予原告，應視同契約之一部分，但查兩造既於事後復就前開約定有所更改，並將更改後之條件書明於前述買賣契約第八條第㈢項及第九條第㈣項中，則兩造自均應受上開約定之限制，該等廣告內容即不得再認為係屬本件買賣契約之一部份。且按契約自由及當事人自治原則為民法之基本精神，該原則之真義在於：當事人在締約前，有決定是否與對造締結契約之自由，一旦決定締約，則雙方當事人間之權利義務關係，即應完全依照依契約之約定。如前所述，兩造既未約定將銷售廣告視為契約內容之一部份，則被告自無依廣告內容為給付之義務。故原告此部分所辯，亦不足取。是以原告執持上開「購屋寶典」有關「購屋必知之相關稅費」之記載，主張被告應該負擔系爭房、地及停車位交付前之稅捐、費用各語，即乏依據。
九、有關原告主張建物虛增坪數之部分：原告主張減少價金共為五十五萬二百三十七元，其理由係以被告故意不將地下二層防空避難室兼停車空間（共同使用部分）列入公共設施所含項目內而登記為全體區分所有權人所共有，又未辦理編號四、五、六、二十、一三○、一三一、一四九等八個停車位之登記，致原告所有之區分所有建物Ｅ２十樓（建號四二四一）多分攤之面積為二‧六九坪，Ｅ３十樓（建號四二四二）多分攤之面積為三‧○八坪，此部分係屬瑕疵給付云云。然查：
㈠細繹兩造間締結之房、地預定買賣契約第一條第㈡項所載，本件買賣之房屋，其
標的為「太平洋花園廣場Ｅ２型十樓，面積合計３０．９４坪【包括主建物、附屬建物面積（陽台、平台、花台）計２４．８７坪、公共設施持分面積（門廳、閱覽室、管理員室、樓電梯間、門廊、台電配店室、消防石浦機房、中央監控室、發電機房、通風管道、水箱、蓄水池、地下一層３５個停車位停車空間‧‧‧等）計６．０７坪】。建物登記坪數以地政機關登記面積為準‧‧‧登記面積如有誤差，依每坪房地平均單價比例無息計算相互補退價款」、「太平洋花園廣場Ｅ３型十樓，面積合計３６．１９坪【包括主建物、附屬建物面積（陽台、平台、花台）計２９．１２坪、公共設施持分面積（門廳、閱覽室、管理員室、樓電梯間、門廊、台電配店室、消防石浦機房、中央監控室、發電機房、通風管道、水箱、蓄水池、地下一層３５個停車位停車空間‧‧‧等）計７．０７坪】。建物登記坪數以地政機關登記面積為準‧‧‧登記面積如有誤差，依每坪房地平均單價比例無息計算相互補退價款」，而因建物建造完成後經地政機關複丈結果與建設公司當初銷售時之規劃恆有些許之差距，故知此際縱然系爭房屋登記面積與銷售面積相較，有過剩或不足之處，亦屬補貼價款之問題，與所謂標的物缺乏契約通常效用及預定效用之情事無涉，自不得指為構成物之瑕疵及被告未依債之本旨給付（最高法院九十年度台上字第一七二三號判決意旨參考），因此原告認為本件就被告交付之建物坪數有所增減，應有民法第二百二十七條之適用云云，即無足取，先予說明。
㈡其次，參酌卷附之建物登記謄本所載，前述編號Ｅ２十樓房屋，其登記之面積為
一０二．三三平方公尺，約合三０．九五坪（一平方公尺等於○‧三○二五○坪，下同），已較兩造締約約定之三０．九四坪為多；而Ｅ３十樓房屋登記為面積
一二一．一平方公尺，約合三六．六三坪，亦較兩造締約約定之三六．一九坪為多。是依上開契約第一條第㈡項約定之「建物登記坪數以地政機關登記面積為準」文義，原告給付之建物其坪數既無短少，則原告即無需為補貼價款之行為。
㈢至於原告主張地下二樓防空避難室兼法定停車空間應做為公共設施之一部分，而
由全體區分所有權人共有一節，是否可採？⒈經查，有關台北縣三重市○○段四五六九建號（即門牌號碼台北縣三重市○○
路○段○○巷○號等地下室二樓），依卷附使用執照竣工圖及台北縣三重地政事務所建物測量成果圖、建物登記謄本記載，係屬「防空避難室間停車間」，並編有獨立之建號，而依據建築技術規則施工編第六章「防空避難設備」第一節通則第一百四十條之規定「凡經中央主管機關指定之地區，有新建、增建、改建或變更用途行為之建築物‧‧‧應依本編第一百四十一條附建標準之規定設置防空避難設備‧‧‧」，另依卷附內政部七十二年六月十六日（72）台內地字第一五九六九○號所稱「‧‧‧區分所有建物之地下層或突出物等，如依使用執照記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物申請編列建號，辦理建物所有權第一次登記」，以及內政部於八十年九月十八日台內營字第八０七一三三七號函內所述「區分所有建物之法定防空避難空間或停車位空間均不得與主建物分離，應為該區分所有建物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建物區分所有權人所共有」，可知就區分所有建物防空避難空間或地下室停車場之所有權，僅限制不得單獨登記予區分所有權人以外之第三人，至於其面積登記予區分所有建物全體所有權人所共有或合意僅由部分區分所有建物所有權人所共有，則在所不論；甚至經本院函查結果，內政部復於九十年七月十七日以台九十內營字第九０八四五二三號、九十年七月十八日以台（九十）內營字第九０八四五二三號分別來函指稱「區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，如經該區分所有建築物全體所有權人合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有，其移轉承受人為該區分所有建築物之區分所有人‧‧‧」、「建商已於房屋買賣契約書中約定購買地下室停車位兼防空避難空間之區分所有權人，其停車位產權除以持分方式登記建物產權外，並按其區分所有建物總面積之比例，分配之土地持分‧‧‧當事人約定分配土地持分，並無違反土地登記規則等相關法規之規定」等語。是知無論地下室停車位性質係屬法定停車位或增設停車位，甚至係由防空避難室（亦屬公共設施之一部分）所兼用者，身為起造人之一之被告均得與其他起造人間依合意，約定將其面積由建物部分區分所有權人共有，再由被告再將所持有之面積出售予前述區分所有建物之區分所有權人，核諸上開規定，應屬契約自由之範疇，要無不利於消費者之情事可言。因此原告徒以上開處所既屬防空避難空間，又為法定停車位，故不得登記為部分區分所有權人所共有，應由全體共有人共有云云，顯屬誤會，應無足採。
⒉何況，依雙方締結之房、地預定買賣契約書第十七條第㈡項所載，兩造已經合
意「地下二層所規劃之汽車停車場（兼防空避難室），屬停車位之所有權人『分別共有共管』」，足認原告已於簽約時同意被告可就前述建號四五六九之地下二層防空避難室兼法定停車位採取由購買該樓層停車位之人以「分別共有」之方式辦理所有權登記，而此等約定，參考內政部八十三年十二月二十一日台內地字第八三一五一０一號函所述「區分所有建物共同使用部分之項目及所有權之劃分，係屬私法上之契約關係，宜由當事人依照民法規定合意為之，是以，共同使用部分，應依各區分所有權人實際使用情形並依其申請，分別合併另編建號，不宜由地政機關逕為認定建物共同使用部分之項目及合併方式」，並無違法之處，即原告提出之台北縣三重地政事務所九十年十一月九日玖拾北縣重地登字第一五三○七號函內亦為相同之說明，基於禁反言之原則，原告自不得於事後再為反對之陳述；何況考之原告所購買之建號四五六一號地下室一層編號二四七號及二四八號之停車位，亦採由購買該樓層停車位之共有人辦理所有權登記之相同方式處理，並經地政機關將該二車位編號登載於登記謄本上，則原告既未購買前述位於地下二樓之停車位，自無由主張上開樓層所有權之權利，自甚明白。
⒊綜上說明，區分所有建物買賣契約雖為區分所有建物各所有人（出賣人）與買
受人間之各別債權契約，然若對區分所有建物各所有人共有部分如地下室，劃分停車位，並皆於各別買賣契約中約定由區分所有建物所有人中購買者使用，應認為該停車位購買者係經各共有人全體同意以分管方式得予以使用，且該停車位部分分管約定對繼受人亦有效力。故本件系爭停車位雖為地下室全體住戶共同使用部分，為分別共有，但若全體住戶之買賣契約皆有將地下室劃分停車位，由購買者使用之約定，應認為停車位購買者得使用停車位係經全體住戶同意之分管契約。
㈣此外，被告雖不爭執前述建號四五六七地下室二樓雖有八個停車位於本件起訴當
時（九十年一月十日，有本院收案戳章可憑）未辦理產權登記之停車位，係屬已死亡之林曉東（乃系爭「太平洋花園廣場」坐落基地地主之一）其繼承人所共有，然因林曉東之繼承人與被告協議， 於渠 等辦妥繼承登記前先不為所有權之移轉登記，而林曉東之繼承人遲至本件訴訟繫屬中之九十年七月間始檢附遺產稅繳清證明書辦理前揭停車位登記完竣，並登記予林曉東繼承人之一即 林楷龍 所有等情，有原告提出之台北縣三重地政事務所九十年九月二十八日玖拾北縣重地登字第一三三一七號函及被告提出之財政部台北市國稅局九十年三月二十九日財北國稅徵字第九○一二一○五四號函、協議書、繼承系統表等在卷足考，且經證人許愛珠到場證明無訛（參本院九十年三月二十六日言詞辯論筆錄），並經本院函查台北縣三重地政事務所證明無誤，有該所九十年五月二十九日玖拾北縣重地登字第七一八二號函及所附「被繼承人林曉東君繼承登記暨抵繳稅款登記全案」存卷足佐，顯見上開停車位之所有權亦非原告所得置喙，併與說明。
㈤總觀上述，原告指稱被告被告故意不將地下二層防空避難室兼停車空間登記為全
體區分所有權人所共有，又未將編號四、五、六、二十、一三○、一三一、一四九等八個停車位登記為全體區分所有權人共有，致被告登記予原告之建物所有權坪數形成虛增之事實既不存在，則原告要求被告就此部分為補貼差價或損害賠償云云，即無可採。
十、有關原告主張土地持分登記不足之瑕疵給付部分：原告又主張區分所有建物之基地，在構造上當然為區分所有權人之共同使用部分，故應以各區分所有建物面積佔各該相關區分所有建物之總面積之「比例分配之」。並以使用執照核准之基地面積，共為六四四五平方公尺，相關區分所有建物之總面積為三萬六千八百一十八‧三九平方公尺，故Ｅ２十樓（建號四二四一）面積為八十一‧五八平方公尺，士地持分應為百分之○‧二二％，而登記之持分僅為百分之○‧二十，不足之面積為○‧三九坪；Ｅ３（建號四二四二）面積為九六‧一三平方公尺，土地持分應為百分之○‧二六，而登記持分為百分之零點二三，不足百分之○‧○三，不足之面積為○‧五八坪，停車位編號二四七、二四八（建號四五六一）面積均應為三九‧三三平方公尺，土地持分各應為百分之○‧一一，而均登記為百分之○‧○八，均不足百分之○‧○三，即不足之面積各為○‧五八坪，此部分亦需減少價金云云。然查：
㈠依兩造所締結之房地預定買賣契約書第一條第㈠項之規定「本建築基地‧‧‧以
使用執照核准之基地面積為準‧‧‧本戶房屋所分得之基地持分面積，依本戶房屋建築面積（包括主建物、附屬建物、公共設施）比例分配之」，因此斟酌原告因系爭交易而交付予原告之土地持分有無不足，自應參考上述約定以決定之。按被告主張前述集合式住宅「太平洋花園廣場」全部房屋之面積為一萬二千七百一十點六三坪，及地下一、二層停車位之面積分別為一千五百一十四點六三坪及一千五百四十一點八五坪，合計上開建物登記之面積為一萬五千七百六十七點一一坪等情，並未為原告所爭執，復有各該土地及建物謄本等在卷足考（附於原告起訴狀及九十年五月十日提出之準備書續㈠狀後），是此部分情節，應堪信為真實。因此如依上述房地預定買賣契約書第一條第㈠項所載，並參考證人許愛珠所述：「計算之公式是依照主建物面積總和為分母各建戶之面積為分子‧‧‧所謂建物之面積是依銷售時之面積，而非移轉登記時之面積，土地是按照銷售總面積（主建物＋附屬建物＋共同使用之部分）為分母（化約為一萬），各戶之銷售面積為分子，依該比例來計算各戶之持分面積」（參本院九十年三月二十六日言詞辯論筆錄），以原告所購得之編號Ｅ２十樓及Ｅ３十樓建物（含主建物、附屬建物、公共設施）及編號第二四七、二四八號停車位之所有權登記面積（均持分台北縣三重市○○段○○○○號、二０六及二０七三筆地號土地），與上述「太平洋花園廣場」全部建物所有權登記面積比例計算，編號Ｅ２十樓建物（面積三十‧九五坪）之基地持分為一萬分之二十（計算方法：三十‧九五坪÷一萬五千七百六十七‧一一坪＝○‧○○二○），編號Ｅ３十樓建物（面積三十六‧三九坪）之基地持分為一萬分之二十三（計算方法：三十六‧三九坪÷一萬五千七百六十七‧一一坪＝○‧○○二三），地下一樓停車位各一個，基地持分各為一萬分之八（計算方法：四四八四．一三平方公尺×○‧三○二五÷一一四÷一五七六七‧一一＝○‧○○○八），二個車位合計基地持分為一萬分之十六。如合計原告購入建物、停車位之全部基地持分，則為一萬分之五十九，核對與前述土地登記簿謄本所載應有部分並無不符，顯見被告所辯：其已依兩造簽定之前開房、地買賣契約書第一條第㈠項之記載，給付原告系爭土地上應有之持分並無減少各語，即非飾卸。因此原告主張被告交付之土地持分土地短少，並請求減少價金云云，即乏依據。
㈡雖原告引用內政部七十一年十月二十日台內地字第一０一九八五號函所載「區分
所有建物共同使用部分之持分，依各相關區分建物所有權人之協議決定，其未能協議者，由申請人依各區分所有建物面積占各該相關區分所有建物之總面積之比例訂之」內容主張為計算基地持分之方式，但細繹上開函文文義，僅在說明有關「建物共同使用部分」（俗稱為公共設施或公設）其應有部分應為如何分配而已，其目的並非用為做為就建物坐落之基地其建物應有部份如何決定之準則，是知原告前開依據，顯有誤解。何況原告雖主張應以各區分所有建物面積佔各該相關區分所有建物之總面積（即不含共同使用部分之全部專有部分之面積加上建號四五六一即地下一樓之主建物面積）之比例分配之，做為計算前開「太平洋花園廣場」集合住宅各該建物之基地持分之標準。但查，依原告於其歷次書狀中所記載之「相關區分所有建物」之總面積為三六八一八‧三九平方公尺其計算之由來僅係將上開各區分所有建物（即「太平洋花園廣場」Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ棟及地下室一層）之「主建物」、「陽台」、「花台」之面積合併計算（詳參原告提出之附件五「依內政部規定試算之太平洋花園廣場各相關區分建物所有權人持分土地及公共設施概要表」，共為三萬六千八百一十八點三九平方公尺），顯然已排除各該建物之公共設施以及上開集合式住宅地下二層之部分，除已與兩造合意訂立之系爭房、地買賣契約書第一條第㈠項所述：「本戶房屋所分得之基地持分面積，依本戶房屋建物面積（包括主建物、附屬建物、公共設施）比例分配之」明文指出有關「基地持分」之計算應將公共設施列為其內之約定不符，何況依上開契約條文內容，亦未將已具備獨立建號（四八六九號）之上開集合式住宅地下二層（即前述防空避難室間法定停車空間）排除於「基地」之範圍，則原告前開計算方式，顯然不符兩造締約之真意至為清楚。否則如依原告所述之分配方法，無異將部分公設予以包括，其餘公設則悉數排除之意，此顯有違建築業界成本分擔之考量，發生部分購買戶無需分擔公共設施部分之面積，竟可坐享公共設施之成果，而將所有公共設施之面積推由他住戶或建設公司承擔並繳納稅款，寧有是理？是以原告此部分主張之基礎，即無法成立。
㈢又依公寓大廈管理條例第四條第二項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用
部分之應有部分及其基地所有權‧‧‧分離而為移轉或設定負擔」，而因被告於前開集合式住宅尚有部分房屋未能售出，故依上開規定，將亦尚未售出之停車位建物及土地所有權持分登記歸被告所有之特定房屋內，致於土地登記謄本上顯示較多持分等情，業經證人許愛珠到庭陳述綦詳，經查亦與通常預售屋銷售、登記之社會通念無違，是原告以此爭執，徒謂被告前開舉止有不當增加自己所有房屋坪數之嫌云云，亦難採信。
㈣此外，系爭建物使用執照之「總樓地板面積」，與依地籍測量實施規則測繪之「
登記面積」雖有不同，然因依建築設施施工編第一章第一條所載之「樓地板面積」為「建築物各層樓地板或其一部分，在該區劃中心線以內之水平投影面積。但不包括第三款不計入建築面積部分。」，而「總樓地板面積」則為建築物各層包括地下層、屋頂突出物及夾層等樓地板面積之總和，其計算依據與依地籍測量實施規則測繪之「登記面積」，即該規則第二百八十八條所稱之「建物平面測繪邊界依左列規定辦理：一獨立建物所有之牆壁，以外緣為界。三‧‧‧其竣工平面圖載有陽台、屋簷或雨遮等突出部分者，以其外緣為界，並以附屬建物辦理測量。五、建物地下室之面積，包括室內面及建物設計圖內所載地下室四周牆壁厚度之面積。」既有不同，則其面積縱有出入，亦屬尋常，況原告對此亦未能舉證證明，即難指摘被告此部分行為有何弊端，附此說明。
㈤綜前所述，原告主張本件應以各區分所有建物面積佔各該相關區分所有建物之總
面積之比例分配土地登記持分之標準，故認被告給付之土地坪數登記不足云云，既無足取，則其主張此部分應減少價金一百十九萬三千五百八十八元一節，即嫌無據。
十一、有關原告主張共同使用地下一層三十五個機車位停車空間未辦理登記之部分：原告主張被告故意不將地下一層三十五個機車位停車空間辦理登記，而以機房及台電配電室所在代之，有故意或重大過失云云。經查，兩造均不爭執被告確於上開集合式住宅地下一層已規劃三十五個機車停車位，並由全體區分所有權人共有，以及上開停車位所載原係規劃供為機房及台電配電室所用，然被告並未辦理機車停車位之登記等情，是上開情節，應可信為真實。何況，以原告自承「太平洋花園廣場社區住戶為機車停放問題爭吵不休，甚至要動武；反對者，認為所謂地下一樓三十五個機車停車位，地政事務所登記的是機房及台電配電室，堅持不讓機車停放；而購買被告所售房屋之住戶，則以買賣契約明明訂有地下一層三十五個機車位停車空間，主張有權停放；雙方僵持不下，問題至今尚未解決‧‧‧」各語（參本院九十年五月十日言詞辯論筆錄），可知被告確已履行其給付之義務，則被告既已交付三十五個機車停車位予前述「太平洋花園廣場」全體區分所有權人（含原告在內），所為應已符合兩造締結之房、地預定買賣契約第十七條第㈣項「地下一層所規劃之個機車停車空間，其產權歸全體住戶所共有，由全體住戶共同使用管理之」、停車位預定買賣分管書第九條中段「個機車停車空間產權屬全體住戶所共有，由全體住戶共同使用管理」（該分管書附圖中並已標示上開三十五個機車停車位所在，而原告於締約當時亦未異議）之約定，而依原告上開自承情節，被告又已交付前述機車停車位予原告等買受人，即現實上已供區分所有權人使用，核與契約所載並無不符，難以認定被告之給付有何減少系爭房屋通常效用及經濟上之價值可言。至於被告上開行為，如與原告提出之台北縣政府九十年十一月八日九十北府工使字第三八七七一一號函所引內政部八十二年一月十八日台內營字第八一○六三一三號函所示「建築物於申領執照後，擅自增加劃設停車空間位數‧‧‧應依建築法第七十三條規定辦理。經函飭恢復原核准之標準單位而不從，應依同法第九十條規定處理」之情形，即有建築法第七十三條「建築物非經領得變更使用執照，不得變更其使用」之情事，因依建築法第九十條規定尚非不得補辦手續而補正，則於確定被告給付之三十五個機車停車位係屬不符上開建築法等規定而無法補正前，尚難認為原告所稱之損害已經發生，則原告主張此部分應有消費者保護法第五十一條之適用云云，亦無憑據，難以採取。甚至被告前開行為，雖不免有違反前述建築技術規則規定之虞，致可能遭主管機關科處罰鍰甚或命令停止使用，則屆時上開設施縱主管機關函覆不得申請變更使用致無法提供買受人使用者，而生被告其後應對買受人負債務不履行之損害賠償責任，然被告就此部分係屬公共設施給付之瑕疵，亦因此部分公共設施僅為系爭房屋買賣契約之一部分，而僅生於上開事實成就後，被告始需因此負一部給付不能由被告負損害賠償責任之問題，然與原告主張之違反消費者保護法第五十一條之規範意旨畢竟有別。更何況，原告於本件訴訟進行中從未舉證證明其因上開公共設施給付瑕疵致遭受任何之損害。參考前開說明，本件原告所指被告違反消費者保護法第五十一條規定，而據以請求賠償損害云云，要屬無據。
十二、有關原告主張被告提供之社區安全系統設備有安全上危險之瑕疵給付之部分：原告雖主張被告僅於一樓門廳及電梯廂內裝設監視電眼，未於太平洋花園廣場社區Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ七棟一樓地下一層、地下二層及頂樓之樓電梯間，樓頂平台進出之關卡處裝設監視電眼或具有管理門禁功能之磁卡式控制設施，影響居家安全，有故意或重大過失之責任云云，但查，原告前開主張應行裝設之社區安全系統設備，並未見諸於兩造締結之房、地預定買賣契約或其他附屬之相關契約之明文，基於契約自由之原則，顯難科以被告應履行此部分給付之責任。且觀上開設備，依預售房屋之買賣而言，既非屬通常建商均會提供者，亦難以推定出賣人如欠缺者即屬對於安全性之提供有所不足即明。甚至觀之消費者保護法第七條所課予企業經營者之賠償責任，係以企業經營者所提供之商品或服務具有安全或衛生上之危險，侵害消費者或第三人之生命、身體、健康、財產，致生損害為成立要件，而課企業經營者需為高度之注意義務，但在訴訟上應由消費者先舉證其所受之損害係由企業經營者所提供之商品或服務所致，始得請求企業經營者賠償。而依損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件（最高法院四十八年台上字第四八一號判例意旨參照）。據此，因債務不履行、侵權行為或消費者保護法第七條之所生損害賠償之債，自以有損害之發生及責任原因事實，並二者之間有相當因果關係為成立要件。如原告主張損害賠償之債，不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。所謂相當因果關係，係以行為人之行為所造成的客觀存在事實，為觀察的基礎，並就此客觀存在事實，依吾人智識經驗判斷，通常均有發生同樣損害結果之可能者，該行為人之行為與損害間，即有因果關係（最高法院八十二年台上字第二一六一號判決意旨參照）。
行為與行為後所生之條件相競合而生結果，二者倘無必然結合之可能，行為與結果，仍無相當因果關係之可言（最高法院七十五年台上字第五二五號判決意旨參照）。查本件兩造締結者既為系爭房、地及停車位之買賣，則所謂商品瑕疵之有無應由被告交付之系爭房、地及停車位其性質是否造成原告之損害，而與原告主張系爭房地所在之集合住宅一樓門廳、樓電梯間等處有無裝設監視電眼、管理門禁功能之磁卡式控制設施無關，茲原告既不能舉證證明被告未有設置上開監視電眼、管理門禁功能之磁卡式控制設施是否確有疏失，即其交付之系爭商品現實上有何安全上之危險，且縱認被告確有疏失存在，則該疏失與第三人之不法（如原告主張之搶奪行為）亦不具有必然結合之可能；此因被告縱有裝置前開設施，亦未必可證上開集合式住宅內之住戶不會被搶。是被告未能設置前開設施，固可能係該集合式住宅之住戶遭搶之條件之一，但該條件與該集合式住宅之住戶遭外人入侵搶奪間之相當性，依原告所舉證據，尚難認定。
故原告主張上開集合式住宅之住戶遭搶，與被告之行為間有因果關係一節，僅為原告之推論，並未舉證證明與被告交付之系爭建物之欠缺前開安全設施有關，復未舉證證明被告交付之前開建物之安全設施有何不良之事實，則原告辯稱系爭建物之安全設施因有欠缺致有易遭外人侵入行搶之瑕疵云云，即非可採。
茲依消費者保護法所提之訴訟，其因企業經營者之故意或過失所致之損害，消費者固得依情形不同而請求損害額三倍或一倍以下之懲罰性賠償金（參消費者保護法第五十一條所載）。惟如前所述，被告既不負同法第七條之損害賠償責任，故被告所辯原告所謂之瑕疵與伊之安全設備無關，伊並無過失云云，應屬可信，故原告不得請求被告給付懲罰性賠償金之責任，當可認定。
十、綜上所述，原告主張被告違約或違反消費者保護法等之各項主張，均不可採。則原告主張依消費者保護法第七條、第十二條、第十四條、第五十一條、消費者保護法施行細則第九條、民法第一條、第二百二十二條、第二百二十七條、第二百二十九條、第二百三十條、第二百三十一條、第三百六十九條等規定或兩造預定房地買賣契約第一條等約定，請求被告應賠償違約金、給付找補價款及懲罰性賠償金等共六百二十八萬零五百七十七元，並加計法定遲延利息，即非正當，不應准許。
十一、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊防禦方法及提出未經援用之證據，經斟酌後並無礙於本院前述認定；又原告雖聲請訊問證人徐世大、謝基松，因事實已臻明確，核無必要，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年一月十七日
民事第一庭法官蕭胤瑮右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十一年一月十七日
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