臺灣高等法院100年度上字第1284號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院100年上字第1284號民事判決

裁判日期：民國102年05月21日

裁判案由：損害賠償等

臺灣高等法院民事判決100年度上字第1284號上訴人兼法定代理人 宋銘賢 共同訴訟代理人 謝心味 律師上訴人 位品鋒 訴訟代理人 劉志賢 律師被上訴人 鄧翼川
鄧韻川 鄧巨川 共同訴訟代理人 連元龍 律師
陳瓊苓 律師 許家偉 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國100年10月7日臺灣臺北地方法院99年度訴字第4539號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之變更，本院於102年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴人 住瑞 不動產經紀有限公司、宋銘賢、位品鋒應連帶給付被上訴人鄧韻川新臺幣壹佰萬元、被上訴人鄧巨川新臺幣伍拾萬元、被上訴人鄧翼川新臺幣伍拾萬元，及自民國九十九年七月二十三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人住瑞不動產經紀有限公司應給付被上訴人及訴外人 鄧寧川 新臺幣陸拾萬元，及自民國九十九年七月二十三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
其餘變更之訴駁回。
訴訟費用由上訴人住瑞不動產經紀有限公司、宋銘賢、位品鋒連帶負擔十分之七，餘由上訴人住瑞不動產經紀有限公司負擔。
本判決第一項所命給付部分，於被上訴人鄧韻川、鄧巨川、鄧翼川各以新臺幣叁拾叁萬肆仟元、新臺幣壹拾陸萬柒仟元、新臺幣壹拾陸萬柒仟元為上訴人住瑞不動產經紀有限公司、宋銘賢、位品鋒供擔保後，得假執行。但上訴人住瑞不動產經紀有限公司、宋銘賢、位品鋒如各以新臺幣壹佰萬元、新臺幣伍拾萬元、新臺幣伍拾萬元分別為被上訴人鄧韻川、鄧巨川、鄧翼川預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項所命給付部分，於被上訴人以新臺幣貳拾萬元為上訴人住瑞不動產經紀有限公司供擔保後，得假執行。但上訴人住瑞不動產經紀有限公司如於假執行程序實施前，以新臺幣陸拾萬元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。
其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定自明。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。又原告將原訴變更時，如其訴之變更為合法，而原訴可認為已因撤回而終結，法院應專就新訴裁判（最高法院65年臺上字第2183號判例參照）。查被上訴人於原審原起訴請求：「上訴人住瑞不動產經紀有限公司（下稱住瑞公司）、位品鋒、及宋銘賢應連帶給付被上訴人新臺幣（下同）200萬元；上訴人住瑞公司應給付被上訴人60萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息」，經原審為上訴人敗訴之判決（至被上訴人請求超逾上開部分，業據原審判決駁回，未據被上訴人聲明不服），嗣於本院二審程序變更聲明：「一、有關200萬元部分：㈠先位聲明：上訴人住瑞公司、位品鋒、宋銘賢應連帶給付被上訴人鄧韻川100萬元、被上訴人鄧巨川50萬元、被上訴人鄧翼川50萬元，及均自起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡備位聲明：上訴人住瑞公司、位品鋒、宋銘賢應連帶給付被上訴人、訴外人鄧寧川200萬元，及均自起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、有關60萬元部分：㈠先位聲明：上訴人住瑞公司應給付被上訴人鄧韻川24萬元、被上訴人鄧巨川12萬元、被上訴人鄧翼川12萬元，及均自起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡備位聲明：上訴人住瑞公司應給付被上訴人、訴外人鄧寧川60萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息」（見本院卷三第75頁反面），上訴人雖表示不同意此訴之變更，惟被上訴人所為訴之變更，經核與起訴時之主張均係本於上訴人未盡善良管理人注意義務及據實報告義務，致使被上訴人未能以委託銷售價格2,500萬元出售被上訴人與訴外人鄧寧川共有坐落臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地及其上0000建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號0樓房屋（下稱系爭房地），受有200萬元之損害，且上訴人住瑞公司應返還居間報酬60萬元之同一基礎事實，揆諸上揭說明，尚無不合，應予准許。則被上訴人在原審之訴，即視為撤回而消滅訴訟繫屬，原審就原訴所為之裁判，亦因合法之訴之變更，而當然失其效力。是上訴人對原審判決不服部分，自無庸裁判，附此敘明。
二、被上訴人主張： 伊等 於民國98年10月22日與上訴人住瑞公司簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），委託上訴人住瑞公司銷售伊與訴外人鄧寧川共有之系爭房地，約定委託銷售價格為2,500萬元，委託銷售期間自98年10月22日起至99年1月31日止，由上訴人宋銘賢擔任經紀人，上訴人位品鋒擔任經紀營業員。嗣上訴人位品鋒於99年1月5日告知被上訴人，系爭房地僅有訴外人 黃新民 曾出價2,260萬元，並無其他更高出價，且系爭房地亦無超過2,260萬元之市場行情，要求伊等接受2,260萬元之價格，然因共有人之一即訴外人鄧寧川堅持2,500萬元之售價，故上訴人位品鋒撰擬承諾書，令伊等承諾實際成交價格雖為2,260萬元，但合約填載2,500萬元。伊等遂於99年1月5日在訴外人黃新民之買賣議價委託書（下稱系爭房地買賣議價委託書）上簽名同意出售系爭房屋，並出具承諾書同意分別由被上訴人鄧巨川折讓50萬元、被上訴人鄧翼川折讓50萬元、被上訴人鄧韻川折讓100萬元，上訴人住瑞公司折讓服務費40萬元，共計240萬元折讓予訴外人黃新民，黃新民實際上以2,260萬元購得系爭房地，買賣雙方並於99年1月10日正式簽訂不動產買賣契約書。豈料，伊等於事後得知，早在99年1月3日即有訴外人 高慧媛 看屋並有高度購買意願，並於同年1月4日簽具買賣議價委託書出價2,500萬元，且於同日出具受款人為訴外人鄧寧川之20萬元斡旋金支票，依約本應就此成交。詎上訴人宋銘賢、位品鋒竟共同刻意隱匿尚有其他更高之出價，並向伊等誆稱系爭房地並無更高價值使伊陷於錯誤而同意以遠低於委售價格成交，顯未力求伊之最大利益，未盡居間人、受任人之報告義務、違反善良管理人之注意義務，並涉犯刑法詐欺、背信之罪，顯係以故意背於善良風俗之不法手段，違反保護伊等之規定，侵害伊等之權利，致使伊等折讓共計200萬元，僅以2,260萬元成交，而受有200萬元之損害，伊等自得依系爭房地委託銷售契約、民法債務不履行之相關規定，及侵權行為法律關係擇一請求上訴人位品鋒、宋銘賢連帶損害賠償伊等所受總計200萬元之損害，且上訴人宋銘賢、位品鋒分別為上訴人住瑞公司之代表人、受雇人，依公司法第23條、民法第28條、第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定，上訴人住瑞公司自應與上訴人位品鋒、宋銘賢負連帶賠償責任。又上訴人所為顯係有利於交易相對人之行為，自不得向伊請求居間報酬，上訴人住瑞公司已無受有居間報酬之法律上原因，伊等亦得依民法第571條、不當得利之規定請求上訴人住瑞公司返還已受領之居間報酬60萬元。為此，聲明：㈠有關200萬元部分：⒈先位聲明：上訴人住瑞公司、位品鋒、宋銘賢應連帶給付被上訴人鄧韻川100萬元、被上訴人鄧巨川50萬元、被上訴人鄧翼川50萬元，及均自起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉備位聲明：上訴人住瑞公司、位品鋒、宋銘賢應連帶給付被上訴人、訴外人鄧寧川200萬元，及均自起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡有關60萬元部分：⒈先位聲明：上訴人住瑞公司應給付被上訴人鄧韻川24萬元、被上訴人鄧巨川12萬元、被上訴人鄧翼川12萬元，及均自起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉備位聲明：上訴人住瑞公司應給付被上訴人、訴外人鄧寧川60萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、上訴人住瑞公司及宋銘賢則以：系爭房屋於98年12月22日，曾有一買方 楊定宇 願以2,260萬元之價格購買，並簽立買賣議價委託書。被上訴人雖希望該次交易能順利成交，惟礙於鄧寧川堅持以2,500萬元出售，雙方乃達成共識在買賣雙方正式之書面買賣契約中，形式上仍以2,500萬元作為系爭房屋之出售價格，但實際上買方私下僅須負擔2,260萬元；而不足之240萬元部份，其中200萬元由被上訴人等人自行吸收；另外剩下之40萬元，則由上訴人住瑞公司折佣解決。但被上訴人私下須再另行出具承諾書，以保障買方之權利（下稱特別方案），然因訴外人楊定宇認為太複雜而放棄。嗣至99年1月3日先後有黃新民、高慧媛看屋，上訴人因事先已取得被上訴人授權，經上訴人位品鋒將向訴外人黃新民告知前述特別方案，黃新民於99年1月3日下午約4時左右，訴外人黃新民即同意依特別方案以2,260萬元之價格購買系爭房地，並支付20萬元之支票以作為本件房屋交易之斡旋金，且與上訴人住瑞公司簽立買賣議價委託書，上訴人位品鋒隨即與被上訴人聯繫，並於99年1月4日下午2時將系爭承諾書交付給被上訴人看過，且被上訴人對承諾書之內容均未表示意見或修改，均同意承諾書內容，則系爭房屋買賣契約於斯時即已成立。雖被上訴人於99年1月5日始簽立承諾書，僅係釐清雙方之權利義務所為之證據保全，縱訴外人高慧媛於99年1月4日晚間之出價高於黃新民，仍不影響先前已成立之買賣契約。上訴人宋銘賢基於商業誠信與不破壞內部和諧之銷售原則，為確保該案可以順利成交，而與高慧媛為訴外人黃新民未能在99年1月10日順利簽約成交附有停止條件之第二斡旋，則黃新民既與被上訴人等簽訂買賣契約，訴外人高慧媛第二順位斡旋之條件已不成就，自無告知被上訴人之必要，上訴人並無違反 仲介 之善良管理人義務，是被上訴人主張上訴人侵害伊等之表意自由權，即有違誤。又上訴人於本件之處理，係本於系爭專任委託銷售契約書、承諾書而為，並無過失，且對不動產之委託銷售契約之法律性質是屬居間，而非委任，是被上訴人主張上訴人有民法第544條之債務不履行責任，顯有所誤。又被上訴人就系爭房屋之委託銷售價格雖為2,500萬元，然訴外人黃新民之前，僅有訴外人楊定宇出價，且其價格為2,260萬元，是黃新民出價並非偏離行情價。
而上訴人住瑞公司既依訴外人黃新民委任價格予以仲介，且為促成雙方達成買賣之交易，住瑞公司收取仲介服務報酬該當民法第571條構成要件，難認有不當得利等語，資為抗辯。並答辯聲明：變更之訴駁回。
上訴人位品鋒辯稱：仲介公司之經紀人員，確有代買賣雙方受領意思表示之權。被上訴人於99年1月4日下午，透過伊表達同意2,260萬元之價金時，契約即已成立，買賣雙方應受此意思表示之拘束，訴外人高慧媛係當日晚間始至住瑞公司委託訴外人 楊勝杰 代為出價，雖高慧媛之出價高於黃新民，仍不影響先前已成立之買賣契約。上訴人住瑞公司受被上訴人委託，居間買賣房屋之義務，僅至房屋買賣契約成立為止，其後是否有更高之出價，已與上訴人住瑞公司或伊無涉。況上訴人等若違約不賣，反將系爭房地以2,500萬元出售訴外人高慧媛，亦將受買方請求債務不履行，已無繼續居間之實益，遑論伊於系爭房地成交當日並不知情另有高慧媛出價2,500萬元情事，伊並無可歸責事由等語。並答辯聲明：變更之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人於98年10月22日與上訴人住瑞公司簽訂系爭委託銷
售契約，委託上訴人住瑞公司銷售被上訴人與訴外人鄧寧川共有之系爭房地，約定委託銷售價格為2,500萬元，委託銷售期間自98年10月22日起至99年1月31日止，由上訴人宋銘賢擔任經紀人，上訴人位品鋒擔任經紀營業員。
㈡訴外人楊定宇於98年12月22日曾就系爭房屋與上訴人住瑞公
司簽訂買賣議價委託書，該委託書所載買方購買總價額為2,260萬元，並由上訴人宋銘賢擔任經紀人，訴外人 王菱 擔任經紀營業員。
㈢訴外人黃新民於99年1月間，曾就系爭房地與上訴人住瑞公
司簽訂買賣議價委託書，該委託書載明買方購買總價額為2,500萬元，並由上訴人宋銘賢擔任經紀人，上訴人位品鋒擔任經紀營業員。被上訴人於同年1月5日在該委託書上簽名同意出售系爭房地，並出具承諾書同意分別由被上訴人鄧巨川折讓50萬元、被上訴人鄧翼川折讓50萬元、被上訴人鄧韻川折讓100萬元，上訴人住瑞公司折讓服務費40萬元，共計240萬元折讓予訴外人黃新民，故訴外人黃新民實際上以2,260萬元購得系爭房地。
㈣上訴人從未告知被上訴人系爭房地曾有另一買方即訴外人高慧媛出價2,500萬元並支付斡旋金乙事。
五、被上訴人主張上訴人宋銘賢、位品鋒共同為背信之侵權行為，使被上訴人未能以委託銷售價格2,500萬元出售系爭房屋，致被上訴人鄧韻川、鄧巨川、鄧翼川分別受有100萬元、50萬元及50萬元之損害。惟為上訴人所否認，並各以上開情詞置辯。經查：
㈠上訴人宋銘賢係上訴人住瑞公司之負責人兼店長，上訴人位
品鋒則為上訴人住瑞公司之專案經理。上訴人宋銘賢、位品鋒於98年10月22日受被上訴人及訴外人鄧寧川之有償委託，負責仲介出售系爭房地，並於同日簽署系爭委託銷售契約書，約定訴外人鄧寧川及被上訴人以2,500萬元為委託銷售價格，並由上訴人宋銘賢、位品鋒分別擔任經紀人及經紀營業員，負責居間仲介銷售系爭房地。又上訴人宋銘賢另於99年1月4日受買方高慧媛之有償委託，由高慧媛於同日晚間8時許，簽署買賣議價委託書（編號：M000000號），約定訴外人高慧媛購買系爭房地之總價額為2,500萬元，並由宋銘賢擔任經紀人。上訴人宋銘賢、位品鋒 明知渠 等分別受被上訴人及高慧媛之委託，依系爭委託銷售契約書、買賣議價委託書之約定及民法委任、居間之相關規定，上訴人宋銘賢、位品鋒應依被上訴人之指示，以善良管理人之注意為之；並將委任事務進行之狀況報告被上訴人，委任關係終止時，明確報告其顛末，復隨時依被上訴人之查詢，向被上訴人報告銷售狀況；關於訂約事項，亦應就其所知，據實報告於被上訴人；上訴人宋銘賢則應將訴外人高慧媛議價之主要內容，據實轉達予被上訴人，並就其所知據實報告於訴外人高慧媛，均屬為他人處理事務之人。嗣上訴人宋銘賢、位品鋒受另名買方黃新民委託，由黃新民於99年1月3日下午2時許，簽署住商不動產買賣議價委託書（編號：M000000號），約定訴外人黃新民所出購買系爭房地總價額為2,260萬元，並由上訴人宋銘賢、位品鋒分別擔任系爭房地之經紀人及經紀營業員，上訴人宋銘賢、位品鋒因知悉訴外人黃新民係出於投資理財目的而欲購買系爭房地，較高慧媛之長期自住用途，顯有短期出售而得再次居間仲介獲利之可能性，竟共同意圖為自己之利益及損害被上訴人及訴外人高慧媛之利益，且基於背信之犯意聯絡，先由上訴人位品鋒於99年1月4日下午2時許，向被上訴人佯稱訴外人黃新民提出之2,260萬元為最高價格，而隱瞞訴外人高慧媛預定於當日晚間前往被上訴人住瑞公司委託居間仲介之情事。上訴人宋銘賢、位品鋒復於99年1月5日上午10時許，在上訴人住瑞公司內，由上訴人位品鋒負責全程接待被上訴人，上訴人宋銘賢亦與被上訴人有短暫之會面，上訴人宋銘賢、位品鋒竟均就高慧媛曾於99年於1月4日晚間，以2,500萬元之價格簽署買賣議價委託書，並提出保證金20萬元之即期支票1紙委託上訴人住瑞公司居間仲介一事，對到場之被上訴人隱瞞不提，且於被上訴人再度詢問有無比2,260萬元更高之購買價格時，上訴人位品鋒仍稱：從來沒有比2,260萬元更高之價格、絕無比2,260萬元更高之價錢云云，致被上訴人誤認2,260萬元為最優價格，而簽立承諾書，由被上訴人鄧巨川折讓50萬元、被上訴人鄧翼川折讓50萬元、被上訴人鄧韻川折讓100萬元，共計200萬元，並於訴外人黃新民之系爭買賣議價委託書上簽署同意以實際價格2,260萬元之價格出售，復於99年1月10日簽署系爭房地買賣契約（編號：S000000號），致生損害於被上訴人及高慧媛之利益。上訴人宋銘賢、位品鋒因涉犯刑法第342條第1項之背信罪，經臺灣臺北地方法院檢察署99年度偵字第20064號偵查起訴，嗣經臺灣臺北地方法院100年度易字第484號刑事判決判處上訴人宋銘賢有期徒刑6月，如易科罰金，以2,000元折算1日；上訴人位品鋒有期徒刑5月，如易科罰金，以2,000元折算1日等情，有起訴書等件影本附卷可稽（見原審卷一第207至211頁；本院卷三第19至25頁）。上訴人雖辯稱：伊等因事先已取得被上訴人授權，經上訴人位品鋒將向訴外人黃新民告知特別方案，黃新民同意依特別方案，並支付20萬元之支票以作為斡旋金，簽立買賣議價委託書，是被上訴人與訴外人黃新民間就系爭房地之買賣契約有特別方案存在云云，惟被上訴人於99年1月簽立之承諾書（見原審卷一第11頁），由被上訴人鄧巨川折讓50萬元、被上訴人鄧翼川折讓50萬元、被上訴人鄧韻川折讓100萬元，共計200萬元，並於系爭買賣議價委託書上簽署同意以實際價格2,260萬元之價格出售，復於99年1月10日簽定系爭房地買賣契約，乃被上訴人因上訴人宋銘賢、位品鋒故意違反據實報告義務所為背信之侵權行為所致。且被上訴人未變更委託銷售價額2,500萬元，上訴人依約亦無權為被上訴人決定於黃新民之系爭房地買賣交易中以其所稱之特別方案處理，遑論未將高慧媛按委託價出價乙事報告予被上訴人。再者，上訴人住瑞公司於99年1月3日雖書立同意書：「本公司負責協商其他三位所有權人，於簽定房屋買賣契約前，由三位所有權人簽立差額貳百肆拾萬之退還同意書，並開立商業本票作為擔保付款」，惟為被上訴人否認其同意簽立差額240萬元之退還同意書，並開立商業本票作擔保付款，上開同意書復無被上訴人之簽名確認，自難認定被上訴人同意上訴人宋銘賢、位品鋒所稱之特別方案。況依前述，被上訴人迄至99年1月5日再度詢問有無比2,260萬元更高之購買價格時，上訴人位品鋒仍稱：從來沒有比2,260萬元更高之價格、絕無比2,260萬元更高之價錢云云，致被上訴人誤認2,260萬元為最優價格，而簽立承諾書等情，業如前述，被上訴人雖同意特別方案，惟此乃針對訴外人楊定宇出價2,260萬元斡旋時所獲同意之方案，楊定宇既不同意以特別方案買受系爭房地，復無證據證明被上訴人已變更委託售價為2,260萬元，尚難認定被上訴人同意縱有出價高於2,260萬元，仍依特別方案，與出價2,260萬元之黃新民成立系爭房地買賣契約。另依訴外人高慧媛於100年5月19日於臺北地院100年易字484號刑事案件證稱：「楊勝杰告訴我，我是第二順位斡旋，我反應，假如我的價金沒有比第一順位高，我就不要斡旋，他就去跟店長宋銘賢講，講了一陣子之後，回來就跟我說要用2500萬元，我和我先生就同意用2500萬元斡旋」等語，有上開刑案審判筆錄影本在卷可佐（見本院卷一第190頁），足見上訴人住瑞公司與證人高慧媛於成立斡旋金契約時，雙方乃以出價高低作為斡旋之順序。是上訴人辯稱：被上訴人與訴外人黃新民間就系爭房地之買賣契約有特別方案存在，訴外人黃新民既與被上訴人簽訂買賣契約，則訴外人高慧媛第二順位斡旋之條件已不成就，自無告知被上訴人之必要云云，要難採取。
㈡上訴人雖辯稱：被上訴人於99年1月4日下午4時同意出售系
爭房地予訴外人黃新民云云，並提出臺北44支局第260號存證信函、電話通聯記錄為證（見本院卷一第135至140號、214至216頁、248至261頁），惟依系爭委託銷售契約書第5條第1項後段約定：「委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交」；第8條第3項約定：「買方簽署買賣議價委託書（或要約書），於委託人簽認同意出售，議價保證金轉為購屋定金時，買賣契約即為有效成立。但委託人未同意出售前，買方保有隨時撤回議價之權利」；第9條第2項約定：「買賣雙方價金與條件一致時，委託人應與受託人所仲介成交之買方另行簽訂『不動產買賣契約書』，委託人並指定由住商總部簽約中心之特約地政士，辦理所有權移轉登記及相關手續」（見原審卷一第9頁反面、第10頁），足見買賣雙方價金一致時，委託人即被上訴人及訴外人鄧寧川方有簽立不動產買賣契約之義務，而被上訴人及訴外人鄧寧川於簽署買方之買賣議價委託書後，系爭房地買賣契約始成立生效。被上訴人及訴外人鄧寧川係於99年1月5日下午5點10分始於系爭房地買賣議價委託書上簽名，同意按系爭房地買賣議價委託書所載內容出賣系爭房地，有該買賣議價委託書附卷可稽（見原審卷一第12頁），依上開系爭委託銷售契約之約定，系爭房地買賣契約於99年1月5日下午5點10分始因被上訴人及訴外人鄧寧川同意以買賣價金2,500萬元出賣系爭房地而成立，被上訴人及訴外人鄧寧川因此始負有簽立書面買賣契約之義務。是上訴人辯稱：99年1月4日下午2時許訴外人黃新民與被上訴人之系爭房地買賣契約已成立云云，應無可採。
㈢按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。
民法第184條第1項前段、第185條第1項前段分別定有明文。
本件上訴人住瑞公司與訴外人鄧寧川、被上訴人等人於98年10月22日簽訂之系爭委託銷售契約書，約定委託銷售價金為2,500萬元，委託銷售期間自同年10月22日起至99年1月31日止，並由上訴人宋銘賢擔任經紀人，上訴人位品鋒擔任經紀營業員，業如前述。且系爭委託銷售契約書第7條第1項、第6項約定：「受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之」「受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況」（見原審卷一第9頁反面），故上訴人於98年10月22日起至99年1月31日止之委託期間，對於受任事務即系爭房地之銷售、出價等情形，負有主動、據實報告義務及善良管理人之注意義務。再者，證人高慧媛於99年1月3日由上訴人住瑞公司職員楊勝杰帶看房屋，翌日（99年1月4日）晚上8時許，原擬以買價2,400萬元請楊勝杰與被上訴人斡旋購買系爭房地，惟因楊勝杰及上訴人住瑞公司之店長遊說，同意以買價2,500萬元與被上訴人斡旋，並簽立買賣議價委託書，且由上訴人宋銘賢擔任經紀人，亦於當日支付議價保證金即斡旋金20萬元等情，業經證人高慧媛證述明確（見原審卷一第196頁反面、第197頁），復有買賣議價委託書、斡旋金支票各1件附卷可稽（見原審卷一第13頁、第14頁）；證人楊勝杰亦證稱：伊係99年1月3日下午帶看系爭房屋，於翌日晚上8時許，在上訴人住瑞公司簽立買賣議價委託書，同意以價金2,500萬元由上訴人住瑞公司與被上訴人斡旋。店長雖稱已有人出價斡旋，高慧媛為第二順位，但未告知前順位者之出價金額，伊亦不知，而位品鋒、宋銘賢均知道高慧媛之出價金額等語（見原審卷一第199頁正反面、第200頁）。
足見上訴人宋銘賢、位品鋒明知證人高慧媛於99年1月4日簽立買賣議價委託書，以買價2,500萬元委託上訴人住瑞公司與被上訴人斡旋。上訴人位品鋒辯稱：伊不知高慧媛有出較高價格云云，自不足採。被上訴人依系爭委託銷售契約書第6條第5項約定，於上訴人住瑞公司覓得符合底價（即2,500萬元）之買方時，即應依系爭委託銷售契約書第7條第1項約定，告知被上訴人已有買方高慧媛出價符合底價2,500萬元之情，而被上訴人與訴外人黃新民係於99年1月5日始成立系爭房地之買賣契約，惟上訴人宋銘賢、位品鋒竟未告知上情予被上訴人知悉，致被上訴人無從選擇以原委託銷售價格即2,500萬元與證人高慧媛買賣系爭房地。是上訴人辯稱於99年1月4日下午2時許系爭房地之買賣契約已成立，因維護商業誠信與不破壞公司內部之銷售原則，故伊等並無義務告知被上訴人有關證人高慧媛以2,500萬元簽立買賣議價委託書云云，洵非可取。職故，上訴人宋銘賢、位品鋒明知於被上訴人與訴外人黃新民以買賣價金2,260萬元締結系爭房地買賣契約前已有合於委託價2,500萬元，竟未告知被上訴人，上訴人位品鋒復於被上訴人詢問有無更高出價時，竟稱：從來沒有比2,260萬元更高之價格、絕無比2,260萬元更高之價錢云云，致被上訴人誤認2,260萬元為最優價格而簽立承諾書，自屬違反報告義務及善良管理人之注意義務灼明。上訴人宋銘賢、位品鋒因共同為他人處理事務，意圖為自己不法之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於被上訴人之利益，經判處罪刑，業如前述。是被上訴人於99年1月簽立之承諾書（見原審卷一第11頁），由被上訴人鄧巨川折讓50萬元、被上訴人鄧翼川折讓50萬元、被上訴人鄧韻川折讓100萬元，共計200萬元，並於系爭買賣議價委託書上簽署同意以實際價格2,260萬元之價格出售，復於99年1月10日簽定系爭房地買賣契約，乃被上訴人等因上訴人宋銘賢、位品鋒共同故意違反據實報告義務所為背信之侵權行為所致，上訴人辯稱：上訴人宋銘賢、位品鋒係依被上訴人出具之承諾書之買賣價格為不動產買賣契約事宜，自不構成執行仲介有故意或過失致交易當事人受損害之要件云云，應無可採。是被上訴人鄧巨川、鄧翼川、鄧韻川因上訴人宋銘賢、位品鋒之背信行為，分別受有50萬元、50萬元、100萬元之損害。被上訴人主張上訴人宋銘賢、位品鋒係共同不法侵害伊，應負連帶損害賠償之責等語，應屬可採。至上訴人位品鋒辯稱：被上訴人如與高慧媛成交，則黃新民將求償解約金40萬元及違約之損害240萬元，再扣除應付之仲介費100萬元，賣方實收僅2,120萬元，被上訴人並無利益受有損害云云，洵無足取。
㈣次按法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於
他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責任。受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第28條、第188條第1項前段定有明文。又經紀業指經營仲介或代銷業務之公司或商號，經紀人員則是指經紀人或經紀營業員；又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第4條第4款、第7款、第26條第2項亦有明定。本件上訴人宋銘賢係上訴人住瑞公司之董事，且領有臺北巿政府地政處核發之不動產經紀人證書（見本院卷一第42頁），上訴人位品鋒係經紀營業員，無論係與被上訴人等簽署系爭委託銷售契約或與訴外人黃新民簽立買賣議價委託書時，均係居於代理上訴人住瑞公司，足見其為住瑞公司執行其經紀營業員之職務，故為該公司之受僱人。渠等2人分別為被上訴人委託銷售系爭房地之經紀人及經紀營業員，竟共同故意違反據實報告義務而為背信之侵權行為，致被上訴人受有損害，依上開規定，上訴人住瑞公司應與上訴人宋銘賢、位品鋒對於被上訴人所受有損害負連帶損害賠償責任。被上訴人依侵權行為請求既有理由，則契約責任無庸再予審究。
六、本件被上訴人主張上訴人宋銘賢、位品鋒所為係有利於交易相對人黃新民之行為，不得向伊請求居間報酬，上訴人住瑞公司受有不當得利60萬元本息等語，惟為上訴人住瑞公司所否認。經查：
㈠按數人有同一債權，而其給付不可分者，各債權人僅得請求
向債權人全體為給付，債務人亦僅得向債權人全體為給付。民法第293條第1項定有明文。於不可分之債，係指其給付標的依性質或當事人之意思表示而為不可分，如經分為數個給付，則有損其性質或價值者而言。因此，不可分債權者，不得由債務人向債權人中之一人為全部給付。本件上訴人住瑞公司係受被上訴人及訴外人鄧寧川委託出賣系爭房地，並與之成立系爭委託銷售契約書，系爭委託銷售契約書第5條約定：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額實際成交價之百分之四」（見原審卷第9頁背面），足見此契約之一方當事人為被上訴人及訴外人鄧寧川並未約定被上訴人及訴外人鄧寧川個別給付服務報酬之比例或金額，被上訴人係請求上訴人住瑞公司返還受有60萬元不當得利之請求權，核其性質，應屬有多數債權人，且為不可分之債權。被上訴人主張：伊當時係依持份比例分擔給付上訴人住瑞公司之仲介報酬云云，應無可採。不可分債權依法不必債權人全體共同請求給付，但各債權人得為債權人全體請求給付。本件不當得利債權之給付既屬不可分，被上訴人僅得為全體請求給付，上訴人住瑞公司亦僅向被上訴人與訴外人鄧寧川等4人全體為給付。上訴人住瑞公司辯稱：被上訴人為當事人不適格云云，應無可採。
㈡按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人
；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用；又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息一併償還，民法第567條第1項前段、第571條、第179條前段、第182條第2項分別定有明文。上訴人宋銘賢、位品鋒違反據實報告義務而為背信之侵權行為，致被上訴人受有損害，已如前述。系爭房地屋於99年1月21日經訴外人渣打國際商業銀行股份有限公司鑑價之房地時價總額約為2,519萬元，有該銀行100年3月30日渣打銀商SCBCL字第0000000000號函附卷可稽（見原審卷一第226頁至第232頁反面）。而上訴人宋銘賢、位品鋒之所為，顯有利於系爭房地買賣之交易相對人即訴外人黃新民，且收取黃新民給付之服務報酬45萬2,000元，為上訴人住瑞公司所自認。依上開規定，上訴人住瑞公司自不得向被上訴人及訴外人鄧寧川請求報酬，其前所受領之居間報酬60萬元自屬無法律上之原因，應返還予被上訴人及鄧寧川。上訴人住瑞公司辯稱：縱被上訴人與訴外人高慧媛成立買賣契約，伊仍得收取報酬，故無不當得利云云，要無足採。此一不當得利債權於性質係不可分債權，已如前述，被上訴人先位請求上訴人住瑞公司返還居間報酬60萬元本息，於法未合，惟其備位請求上訴人住瑞公司返還不當得利60萬元本息予被上訴人及訴外人鄧寧川，於法有據。
七、綜上所述，被上訴人依民法第184條第1第1項前段、第185條第1項前段、第28條、第188條第1項前段，不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，本件上訴人宋銘賢係上規定，先請求被上訴人住瑞公司、宋銘賢、位品鋒應連帶給付被上訴人鄧韻川100萬元、被上訴人鄧巨川50萬元及上訴人鄧翼川50萬元，及均自起訴狀繕本送達於上訴人翌日即99年7月23日（見原審卷一第37、38頁）起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，爰判決如主文第一項如示，至備位聲明部分，則毋庸再予論究。被上訴人另依不當得利法律關係，先位請求上訴人住瑞公司給付60萬元本息部分，為無理由；備位請求上訴人住瑞公司給付被上訴人及訴外人鄧寧川60萬元，及自起訴狀繕本送達於上訴人翌日即99年7月23日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，爰判決如主文第二項所示，並駁回其先位之訴。又被上訴人 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，經核被上訴人勝訴部分，並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。併依職權為上訴人預供擔保免假執行之宣告。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，核與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件變更之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第2項、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年5月21日
民事第十一庭
審判長法官鄭純惠
法官蕭胤瑮法官徐福晉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年5月24日
書記官秦仲芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。