新市簡易庭105年度新簡字第532號民事判決

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決　105年度新簡字第532號
原　　　告　 顧靜芳
被　　　告　 許月珠
輔　佐　人　 劉昀慈
訴訟代理人　 徐建光 律師
上列當事人間請求確認租賃關係事件，經本院於民國106年3月7
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明
確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且
此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院
52年度台上字第1240號判例意旨參照）。經查，原告提起本
件訴訟，請求確認原告對被告所有坐落臺南市○○區○○段
○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）有租賃契約存在，而為
被告否認，顯然兩造就系爭土地有無租賃契約存在已發生爭
執，如不訴請確認，原告之法律上地位有不安之狀態存在，
揆諸首開說明，本件原告提起本件確認租賃關係存在之訴以
排除此項危險，應有確認利益，合先敘明。
二、原告起訴主張：系爭土地原為訴外人 陳韋素蘭 所有，為原告
住處旁之空地，作為花園使用，原告於民國105年6月1日與
陳韋素蘭就系爭土地簽定租賃契約（下稱系爭租約），租期
自105年6月1日至107年6月1日，租金每月新臺幣（下同）1,
500元，並於系爭租約中增定第23條：「甲方（即陳韋素蘭
）若將本租地出售時，乙方（即原告）有優先承購權」。後
陳韋素蘭因積欠臺南市永康區農會債務，系爭土地經本院10
5年度司執字第49041號強制執行事件拍賣，105年7月15日查
封，由被告於105年9月6日得標買受，然被告不承認系爭租
約，要求原告搬遷。惟依民法第425條規定，系爭租約今應
存於原告與被告間，爰依法提起本件訴訟，請求確認租賃關
係存在。又系爭租約雖記載租期自105年6月1日至107年6月1
日，然早在105年5月初，陳韋素蘭及訴外人 陳春吉 即向原告
表示系爭土地為其等所有並要求原告支付租金，原告要求其
提出證明，同年5月12日陳春吉交付原告勘估標的物現狀照
片、土地所有權狀及土地登記第二類謄本，當時雙方即口頭
承諾租約，原告並表示若至地政機關調閱資料屬實，即願支
付租金並要求其等同意原告之優先承購權。同日原告至地政
事務所調閱系爭土地登記謄本，確定所有權人為陳韋素蘭及
陳春吉後，即向陳韋素蘭表示同意承租並約明自105年6月1
日開始支付租金。由此可知，早在系爭土地105年5月27日遭
查封前，原告即口頭與陳韋素蘭成立系爭租約，僅係事後補
簽書面契約，故被告自應受系爭租約拘束等語。並聲明：確
認兩造間就系爭土地自105年9月21日（即被告領得權利移轉
證書之日）起至107年6月1日止之租賃關係存在。
三、被告則辯以：系爭土地遭查封之時點實為105年5月27日，非
原告所稱之105年7月15日，系爭土地實施查封後，陳韋素蘭
始出租與原告，此係屬其他足以影響查封效力之行為，依強
制執行法第51條第2項及最高法院71年度台上字第3636號、9
4年度台上字第1924號判決意旨，原告與債務人陳韋素蘭間
有礙執行效果之租賃行為，自對因拍賣取得系爭土地所有權
之拍定人即被告不生效力。系爭租約，對被告既不生效力，
原告殊無依民法第425條規定，主張系爭租約對被告繼續存
在之餘地。並聲明：駁回原告之訴。
四、得心證之理由：
(一)按查封不動產，由執行法官命書記官督同執達員依左列方法
行之：一、揭示。二、封閉。三、追繳契據。前項方法，於
必要時得併用之。已登記之不動產，執行法院並應先通知登
記機關為查封登記，其通知於第一項執行行為實施前到達登
記機關時，亦發生查封之效力，強制執行法第76條定有明文
。經查，系爭土地於105年5月間原為訴外人陳春吉、陳韋素
蘭所共有（應有部分各1/2），嗣因該二人積欠臺南市永康
區農會債務而遭該農會於105年5月24日聲請本院對系爭土地
強制執行即本院105年度司執字第49041號強制執行事件，本
院並於同年月27日函請臺南市永康地政事務所就系爭土地為
查封登記，經該地政事務所於同日完成查封登記，嗣本院書
記官再於同年7月15日至系爭土地為查封公告等情，業據本
院依職權調取上開強制執行事件卷宗查核其內所附強制執行
聲請狀、查封登記函、臺南市永康地政事務所105年5月27日
所登記字第1050058124號函暨附件即法院囑託限制登記網路
作業登記完畢通知清單各1份無訛，並據被告提出系爭土地
異動索引資料2份存卷可憑（見本院卷第40至43頁），是依
上述規定，系爭土地之查封應於105年5月27日即已生效。
(二)次按實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他
有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。又拍賣之不動
產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取
得該不動產所有權，強制執行法第51條第2項、第98條第1項
分別定有明文。所謂「債權人」，解釋上應兼指聲請強制執
行之債權人及拍定人而言（最高法院101年度台抗字第319號
、100年度台上字第1822號、94年度台上字第1924號裁判意
旨可資參照）。經查：
1.系爭土地於上述強制執行事件中，經定期拍賣，而於105年9
月6日由被告以90萬元投標而拍定，被告並於105年9月21日
領得權利移轉證書等情，亦有不動產拍賣筆錄、權利移轉證
書、送達證書等件附於上述強制執行事件卷宗可查，此部分
事實亦堪認定。
2.再者，依據原告起訴狀及所附租賃契約書（見本院卷第2至6
頁）所載其係於105年6月1日與陳韋素蘭就系爭土地簽訂租
賃契約，租賃期間自105年6月1日起至107年6月1日， 佐以 原
告自承：陳春吉5月份就有來說要叫其等租土地，但當時只
有承諾說如果土地真的是他們的，其才願意租，之後去地政
查核後，才確定自6月1日起租土地等語（見本院卷第49頁）
，足認原告與陳韋素蘭係於105年6月1日始就系爭土地部分
訂定租賃契約。由此而論，系爭土地既於105年5月27日經臺
南永康地政事務所為查封登記而生查封效力，則陳韋素蘭於
同年6月1日始將系爭土地出租與原告，而一般遭查封執行之
土地如存有租賃契約，則表示有他人合法得占用該土地，拍
定人即不能自領得權利移轉證書之時起，即對該土地有完整
之使用權限，自會使該地之拍定價格受影響而降低或致應買
之意願下降，而影響債權人透過該強制執行程序可受清償之
數額、得否清償響，是以在查封後始將土地出租之行為，自
屬於有礙執行效果之行為。又依上開強制執行法第51條第2
項之規定及最高法院之意見，原告承租系爭土地之租賃契約
，既係該強制執行事件債務人陳韋素蘭於系爭土地經查封登
記發生查封效力後，所為有礙執行效果之行為，則該份租賃
契約對於因拍賣領得系爭土地所有權移轉證書之拍定人即被
告自不生效力。
3.原告固另主張陳春吉早在105年5月12日即交付土地所有權狀
、謄本，要求其等承租系爭土地，其有口頭承諾查核屬實即
欲承租，後於同日查核屬實，即與陳韋素蘭電話中口頭承諾
願從105年6月1日起以1,500元承租系爭土地云云，惟其與其
起訴狀所陳「原告於民國105年6月1日與前土地地號671、67
4所有權人陳韋素蘭簽訂租賃契約」等語（見本院卷第2頁）
即有矛盾，且與系爭租賃契約書所載不同，則其此部分主張
即屬有疑而尚難率信。況且，本件之主要爭點在於陳韋素蘭
出租系爭土地之時點有無違反查封效力，原告與陳韋素蘭之
間之租賃契約倘若確實於105年5月間即已成立生效，原告應
無於起訴之初之書狀漏未載明此一對其有利之事項之可能，
佐以證人陳韋素蘭業經本院合法傳喚，仍未到庭，亦難佐證
原告所述為真實，是本院認定原告與陳韋素蘭係於105年6月
1日始就系爭土地之租賃達成合意。至原告另主張陳春吉、
陳韋素蘭有承諾其對系爭土地有優先承買權，故其依土地法
第104條第1項可優先承買系爭土地云云，顯然誤解土地法第
104條第1項是規定在「房屋及基地租用」章節，該項前段規
定「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。」，所稱「基地」係屬地上權人、典權人、
承租人利用設定有地上權、典權或租用土地建築房屋時始有
適用，而依原告自述及所提出之照片4張（見本院卷第12頁
、第19至20頁、第62頁）所示系爭土地係其與其家人用以栽
種盆栽、花、樹使用，其上並無建物等情，佐以系爭租約第
21條備註不承租原告需移走花盆等情（見本院卷第5頁背面
），顯見原告承租系爭土地並非係用以興建房屋使用，系爭
土地上亦無建物存在，即與上述土地法之規定不合，是原告
此部分主張，容有誤會，並予指明。
五、綜上所述，系爭土地係於105年5月27日遭查封後，始由債務
人陳韋素蘭出租與原告，依強制執行法第51條第2項，該租
賃契約對拍定人之被告不生效力。又民法425條固規定「出
租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第
三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於
未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，
不適用之。」，惟租賃契約有效存在，為此一規定適用之前
提，是原告與陳韋素蘭之上述租約既對被告不生效力，被告
自不受上述規定之拘束。從而，原告依民法第425條規定請
求確認原告就系爭土地自105年9月21日起至107年6月1日有
租賃關係存在，為無理由，應予駁回。
六、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證（如
被告所提原告與陳韋素蘭間之租賃契約並非真正、原告所提
被告曾自行毀損系爭土地上之花木等），對判決結果已不生
影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國106年3月21日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法官李音儀
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年3月21日
書記官蘇豐展