裁判字號：臺灣士林地方法院111年訴字第199號民事判決
裁判日期：民國111年03月15日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣士林地方法院民事判決111年度訴字第199號原告乙○○被告甲○○上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國111年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新北市○○區○○○街○○○號六樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬肆仟伍佰玖拾肆元，暨自民國一百一十年十一月二日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十年七月三十日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣貳拾陸萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項，於原告以新臺幣壹萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項，於原告按月以新臺幣伍仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：兩造於民國109年11月30日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），由被告承租伊所有門牌號碼新北市○○區○○○街00號6樓房屋（下稱系爭房屋），租期自同日起至110年11月29日止，每月租金1萬1,000元、水費200元、電費每度6元，瓦斯費、管理費由被告負擔，押租金2萬2,000元，租金應於每月30日前給付，租賃期滿時，如不即時遷讓交還房屋，伊得請求被告按照租金額5倍計算給付違約金。惟被告承租後，僅給付4個月至110年3月29日之租金，即未再給付，經伊屢次定期催告仍不履行，並積欠水費800元、電費2,694元，經以押租金扣抵至110年5月29日租金，至同年6月30日止，遲延給付租金已逾2個月以上，伊遂發函通知被告限期給付，並終止租賃契約，請求返還房屋，然被告迄未給付。為此，依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還房屋，並依系爭租約約定，扣除被告代墊馬達修理費用2,900元後，請求給付積欠租金、費用合計4萬4,594元，及自110年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2萬2,000元之違約金等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告4萬4,594元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應自110年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬2,000元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：伊因經濟困難，無力支付租金、搬遷，希望與原告協商等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第一項之規定。民事訴訟法第277條本文、第279條第1項、第280條第1項本文、第3項本文定有明文。查原告主張被告向原告承租系爭房屋，僅給付至110年3月29日之租金，自同年月30日起未再繳付，經以押租金扣抵至同年5月29日之租金後，仍積欠應付租金逾2個月而違約，經原告於同年6月30日發函催告並通知終止契約（存證信函誤載為「解除」），該函文於同年7月1日送達被告，租賃契約因此終止，被告迄未遷讓返還原告所有之系爭房屋，且積欠應付水費、電費，以代墊馬達維修費用抵銷後，尚欠租金、費用合計4萬4,594元等事實，為被告所不爭執，並據原告提出租賃契約、存證信函、掛號郵件收件回執、行動電話通訊畫面截圖為證，核屬相符，依上開民事訴訟法規定，應認原告主張為可採。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第767條第1項前段、第339條第1項前段、第440條第1項、第2項前段分別定有明文。查被告至110年6月30日未依約繳付該期租金，自同年5月30日起，已積欠租金達2個月以上，原告於同年月30日發函通知被告催告給付欠租，並為終止系爭租約之意思表示，於翌日到達被告，參照系爭租約第4條、特約事項第3項約定，同年6月29日應付者，為同年月30日起至同年7月29日之租金，兩造於行動通訊對話中，亦合意被告應於同年月30日遷離返還房屋（見本院卷第52、54頁），應認系爭租約於當期繳付租金範圍末日之110年7月29日提前屆滿終止。系爭租約既經終止，被告原本於租賃契約關係占有使用系爭房屋之權源不復存在，其占有即屬無正當權源，為無權占有，原告主張依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自無不合。被告依約應給付之積欠租金、費用，原告主張以之與被告代墊馬達修理費用2,900元抵銷後，請求被告給付4萬4,594元，亦無不合。被告此部分應付金額，已逾系爭租約第4條所定應於每月30日前繳納之給付期限，兩造復另於行動電話通訊中，合意被告應於110年7月16日前給付積欠租金及水電、費用（見本院卷第52、54頁），依民法第229條第1項規定，被告應負給付遲延責任，依同法第233條第1項本文、第203條規定，原告併請求自起訴狀繕本送達翌日即110年11月2日起至清償日止，按年息5％計算加計利息給付，洵屬有據。被告抗辯其因經濟困難，無力給付租金及搬遷等語，核係其個人資力困難之情狀，不能據以對抗原告拒絕返還房屋及給付欠款，即非可採。
六、第按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明定。而違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號號、51年台上字第19號判決意旨參照）。查依系爭租約第6條約定，被告於租期屆滿時，如不即時遷讓交還房屋時，原告得每月向被告請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止。觀其文義，並未記載該違約金係屬懲罰性質，揆諸前揭規定及說明，上開約定自應認屬損害賠償總額預定性之違約金。兩造間租賃契約關係係於110年7月29日提前期滿終止，被告應於同年月30日前搬遷，已如前述，被告迄未遷讓返還系爭房屋，亦為被告到庭所自承，依上開約定，應自同年月30日起，依約給付違約金。
本院審酌原告因被告迄未返還系爭房屋，當受有無法另為出租收益之損害，衡以近年來國內房屋租金逐年攀升，可認原告如租賃他人，其每月所得租金收益有高於系爭租約所定租金數額之可能，及被告遲不給付租金，又拒不搬遷，亦不支付因使用所生之水、電費用，堪信原告尚受有額外支出費用之損害等一切情狀，認原告請求被告按月依系爭租約約定租金數額2倍給付違約金2萬2,000元，尚屬過高，應酌減為1萬6,500元為適當。本此，原告請求被告給付違約金，應認於其請求被告給付自系爭租約終止期限屆滿翌日即110年7月30日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付違約金1萬6,500元之範圍內，核屬有據。逾此範圍之請求，則為乏憑，不能准許。
七、綜上所述，原告主張依民法第767條第1項前段規定及系爭租約約定請求被告給付，應認於其請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及給付4萬4,594元，暨自110年11月2日起至清償之日止，按年息5％計算之利息，並自110年7月30日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付1萬6,500元範圍內，為有理由，應予准許；超逾部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核於其勝訴之範圍內，於法尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。原告其餘假執行之聲請，因其訴經駁回，為無從准許，應併予駁回之。
九、兩造其餘攻擊、防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
十、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項判決如主文。中華民國111年3月15日
民事第一庭法官蕭錫証以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。中華民國111年3月15日
書記官吳帛芹