裁判字號：臺灣新竹地方法院104年訴字第105號民事判決
裁判日期：民國104年11月20日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣新竹地方法院民事判決104年度訴字第105號原告 葉美貞
張宏業 共同訴訟代理人 劉正穆 律師
楊晴文 律師被告 張邱秀妹
張敏君 共同訴訟代理人 張莉芳 上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國104年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告張邱秀妹應給付原告張宏業新臺幣柒拾?萬伍仟貳佰柒拾捌元，及自民國一百零四年二月十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告張敏君應給付原告葉美貞新臺幣肆拾陸萬肆仟柒佰貳拾貳元，及自民國一百零四年二月十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告張邱秀妹負擔百分之六十一，被告張敏君負擔百分之三十九。
本判決第一項於原告 張宏葉 以新臺幣貳拾肆萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告張邱秀妹如以新臺幣柒拾?萬伍仟貳佰柒拾捌元為原告張宏業預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告葉美貞以新臺幣壹拾伍萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告張敏君如以新臺幣肆拾陸萬肆仟柒佰貳拾貳元為原告葉美貞預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項、第256條定有明文。查原告起訴時，訴之聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。嗣原告以分別向被告購買土地，而共同給付簽約款120萬元，並以買賣契約業經原告解除，被告應依土地面積比例計算返還原告簽約款，乃更正聲明為：?被告張邱秀妹應給付原告張宏業735,278元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。?被告張敏君應給付原告葉美貞464,722元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息（參104年2月24日民事變更訴之聲明暨陳報狀），核應係不變更訴訟標的，僅為更正法律上之陳述，應非為訴之變更；又縱認原告上開聲明之改變係訴之變更，亦核與原聲明請求之基礎事實同一；況被告於原告為訴之變更後亦無異議，而為本案之言詞辯論，應視為同意原告訴之變更，故原告上開訴之變更，亦應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告張宏業、葉美貞於民國103年9月13日經由訴外人 宋淑瑗 、 林芸竹 居間，以總價1,180萬元分別向被告張邱秀妹、張敏君購買渠等分別所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○號（面積分別為3990.41平方公尺、2522.08平方公尺）所有權權利範圍全部之土地（下稱系爭2筆土地），當日並在訴外人 鄧雪櫻 經營之新榮地政士事務所簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告張宏業、葉美貞於當日連同訂金共給付買賣價金頭期款即簽約金120萬元予被告張邱秀妹、張敏君，依原告張宏業、葉美貞分別購買被告張邱秀妹、張敏君分別所有系爭2筆土地面積之比例，上開買賣價金簽約金120萬元中之735,278元係原告張宏業給付予被告張邱秀妹，另464,722元則係原告葉美貞給付予被告張敏君。原告購買系爭2筆土地係為了退休後於自己所有之農地上建造農舍，過著自給自足的農耕田園生活，並將前開購地需求告知訴外人宋淑瑗及林芸竹，嗣經其2人介紹，兩造洽談購買系爭2筆土地事宜，原告亦曾多次向被告表示其購地目的及使用需求，確認系爭2筆土地適於農耕，且得於其上興建農舍。原告於購買土地前，除曾調閱系爭2筆土地之土地登記第二類謄本查看，確認系爭2筆土地確為農業用地，而得為農耕之用外，亦曾赴系爭2筆土地現場查看，經中間人及被告一再向原告表示系爭2筆土地符合原告之需求，原告遂與被告簽訂系爭買賣契約。詎原告依約辦理系爭2筆土地移轉登記程序，並向農會申辦土地貸款作業時，赫然發現系爭2筆土地為河川區土地，根本無法興建農舍，農會或其他銀行更無法核貸，遂主動向經濟部水利署第二河川局查詢，始知悉系爭2筆土地自55年起經台灣省政府公告屬頭前溪河川區之水利地，該土地區域內之行為，皆須依水利法第78條、第78條之1規定禁止及限制使用，不得興建農舍，耕作等使用亦須事先經主管機關許可，依農業用地興建農舍辦法第5條第1款規定，亦不得於其上興建農舍。另依系爭買賣契約第11條第6項觀之，兩造同時約定由被告無條件提供系爭土地旁2筆國有土地供原告使用，同時檢附土地使用權讓渡書，然該2筆國有土地並非有效租地，無合法使用權，且2筆國有土地業已畫入九讚頭堤防預定地範圍，不得作為一般農業使用，無法符合原告購買系爭2筆土地之使用目的與需求。是以，系爭2筆土地經公告屬頭前溪河川區水利地，農會及其他銀行不願貸款，原告自得依系爭買賣契約第4條第2項約定解除系爭買賣契約；又系爭2筆土地依水利法第78條、第78條之1規定禁止及限制使用，且依農業用地興建農舍辦法第5條第1款規定，亦不得於其上興建農舍，與原告購地目的相違，欠缺其價值及通常效用、品質，原告亦得依民法第359條規定解除系爭買賣契約。原告已先後於103年10月31日、104年1月5日分別以龜山文化郵局第292號存證信函、劉正穆律師函解除系爭買賣契約，並請求被告返還120萬元買賣價金，然被告收受上開函文後拒不返還價金，爰再以起訴狀作為解除系爭買賣契約之意思表示，並依買賣契約法律關係提起本件訴訟，聲明請求：?被告張邱秀妹應給付原告張宏業735,278元，及自起訴狀送達翌日即104年2月11日起至清償日止按年息5%計算之利息。?被告張敏君應給付原告葉美貞464,722元，及自起訴狀送達翌日即104年2月11日起至清償日止按年息5%計算之利息。?訴訟費用由被告負擔。?原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：當初簽署買賣契約時，被告、仲介及代書均明確告知原告系爭2筆土地係只能耕作，但不得興建農舍之行水區土地，且彰化銀行亦願意核貸510萬元予原告，係因原告抽件、撤銷申請始無法貸款。原告實因投資失利，無力繳付買賣價金餘款，為求降低損失，始胡攪蠻纏、惡意中傷放款銀行，而達背信解除買賣契約之目的，被告不同意解除契約，自無退還買賣價金之義務等語置辯。爰答辯聲明：?原告之訴及假執行之聲請均駁回。?訴訟費用由原告負擔。?如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院判斷之理由：
（一）本院依兩造主張及抗辯，整理兩造不爭執事項及與兩造協議簡化爭點如下：
?兩造間不爭執之事實：
?原告張宏業、葉美貞於103年9月13日經由訴外人宋淑瑗、林
芸竹居間仲介，以總價1,180萬分別向被告張邱秀妹、張敏君購買渠等分別所有坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○號（面積分別為3990.41平方公尺、2522.08平方公尺）所有權權利範圍全部之土地，並於當日在新竹縣○○鎮○○路○段○○○號鄧雪櫻經營之新榮地政士事務所簽訂買賣契約，原告張宏業、葉美貞並於當日連同定金共給付買賣價金頭期款120萬元予被告張邱秀妹、張敏君。依原告張宏業、葉美貞分別購買被告張邱秀妹、張敏君分別所有系爭2筆土地面積之比例，原告張宏業、葉美貞給付之買賣價金頭期款120萬元其中之735,278元應係原告張宏葉給付予被告張邱秀妹，另其中464,722元則應係原告葉美貞給付予被告張敏君。?依兩造買賣契約第11條第6款約定：「本契約中，乙方（即
被告）附有新竹縣○○鄉○○段○○○號旁國有土地2筆（如圖示部分）國有財產局土地使用權讓渡書，本約成立，乙方無條件提供甲方(即原告)為使用」。被告依上開約定所附之「土地使用權讓渡書」載明：「茲就立書人（土地所有權人張邱秀妹、張敏君）位於新竹縣○○鄉○○段○○○號旁土地2筆（位新興大右方如圖示黑筆框起部分範圍內，含地上物）面積約1分地，土地新承受人張宏業、葉美貞已由立書人現場指認勘查後確認無誤。立書人同意至土地買賣契約簽訂日起將該2筆土地使用權讓渡予土地新承受人張宏業、葉美貞，恐口說無憑，特立此書」。
?依兩造買賣契約第4條第2項約定：「甲方（即原告）預定貸
款新臺幣肆佰柒拾萬元抵付部分買賣價款..前項貸款因金融政策變更或其他不可歸責甲方之事由而無法辦理貸款時，除本契約另有約定外，雙方同意解除契約，乙方（即被告）應將已收之價款無息退還甲方」。
?證人彰化銀行竹東分行專員 周巧薇 到庭證述：原告葉美貞先
以電話詢問系爭2筆土地貸款之事，嗣於103年10月15日以原告張宏業名義向彰化銀行台北分行提出系爭2筆土地抵押貸款申請書，並經核貸約510萬元，利率為年息2.5%，嗣因原告 業美貞 不接受該利率，而未完成核貸。
?原告葉美貞於103年11月15日向經濟部水利署第二河川局查
詢系爭2筆土地相關資訊，經經濟部水利署第二河川局函覆如該局103年12月11日水二管字第10302075390號函所示內容。
?原告於103年10月31日以龜山文化郵局292號存證信函致被告
解除買賣契約，請求被告返還簽約款120萬元，存證信函內容如該存證信函所載。
?被告自認知悉系爭土地係行水區土地。
?與兩造協議簡化爭點如下：
?原告主張系爭2筆土地經公告屬頭前溪河川區水利地，農會
及其他銀行不願貸款，依買賣契約第4條第2項約定，原告得解除買賣契約，有無理由？?原告主張被告提供系爭土地旁2筆國有財產局所有土地供原
告所用，惟該2筆土地並非有效租地，無合法使用權，又已畫入九讚頭堤防預定地範圍，不得作為一般農業使用，無法符合原告購買系爭2筆土地之使用目的與需求；又系爭2筆土地經公告屬頭前溪河川區水利地，依水利法第78條、第78條之1規定禁止及限制使用，且依農業用地興建農舍辦法第5條第1款規定，不得於其上興建農舍，因認系爭2筆土地欠缺其價值及通常效用、品質，而依民法第359條規定解除買賣契約，有無理由？
（二）得心證之理由：?原告主張系爭2筆土地經公告屬頭前溪河川區水利地，農會
及其他銀行不願貸款，依買賣契約第4條第2項約定，原告得解除買賣契約，為無理由：
?按依兩造買賣契約第4條第2項之約定，買方即原告確預定向
金融機構貸款470萬元以抵付買賣價款，該貸款倘因不可歸責買方即原告之事由而無法辦理時，雙方即同意解除契約，除有原告提出之土地賣賣契約書外（原證1），復為兩造所不爭執，應堪以認定。
?揆諸兩造上開約定，原告得申請貸款之對象金融機構並無限
制，且原告葉美貞確已於103年10月15日以原告張宏業名義向彰化銀行台北分行提出系爭2筆土地抵押貸款申請書，並業經彰化銀行台北分行核貸約510萬元，利率為年息2.5%，嗣因原告業美貞不接受該利率，而未完成核貸等情，已據證人彰化銀行竹東分行專員周巧薇到庭結證證述明確，姑不論原告葉美貞所爭執彰化銀行台北分行核貸之利率為年息2.9%一節，是否屬實，然原告並未爭執彰化銀行台北分行已核貸約510萬元之事實，顯然彰化銀行台北分行核貸之金額已超過上開原告預定貸款470萬元之金額。此外，原告另主張向農會申辦土地貸款時，因發現系爭2筆土地為河川區土地，致農會無法核貸之事實，亦未為任何之舉證以實其說，自亦不足採信。據此，原告主張因農會及其他銀行不願貸款，依買賣契約第4條第2項之約定，原告得解除買賣契約，即屬無據。
?原告主張被告提供系爭土地旁2筆國有財產局所有土地供原
告所用，惟該2筆土地並非有效租地，無合法使用權，又已畫入九讚頭堤防預定地範圍，不得作為一般農業使用，無法符合原告購買系爭2筆土地之使用目的與需求，而依民法第359條規定解除買賣契約，亦無理由：
?按依兩造買賣契約第11條第6款之約定，被告係於兩造買賣
契約中附有國有財產局土地使用權讓渡書，而無條件提供原告為使用，且被告亦實際已於買賣契約附有「土地使用權讓渡書」。
?揆諸上開兩造之約定，被告雖負提出「土地使用權讓渡書」
書面之義務，然此究非系爭2筆土地買賣契約之買賣標的，應非係系爭買賣契約之主給付義務，充其量尚屬附隨義務。況依上開兩造之約定，被告就此附隨義務乃僅係負提出「土地使用權讓渡書」書面之義務，被告既已於買賣契約中提出該「土地使用權讓渡書」書面，自堪認已履行該提出「土地使用權讓渡書」書面之義務。再觀諸兩造之約定，被告提出該「土地使用權讓渡書」書面，係無條件提供原告使用坐落系爭新竹縣○○鄉○○段○○○號旁之2筆國有土地，並未擔保就該2筆國有土地有租賃契約或其他合法使用之權源，此觀該「土地使用權讓渡書」載明：「茲就立書人（土地所有權人張邱秀妹、張敏君）位於新竹縣○○鄉○○段○○○號旁土地2筆（位新興大右方如圖示黑筆框起部分範圍內，含地上物）面積約1分地，土地新承受人張宏業、葉美貞已由立書人現場指認勘查後確認無誤。立書人同意至土地買賣契約簽訂日起將該2筆土地使用權讓渡予土地新承受人張宏業、葉美貞」即明。況觀諸該「土地使用權讓渡書」既載明坐落系爭新竹縣○○鄉○○段○○○號旁之2筆土地既係國有土地，倘被告所擔保者係就該2筆國有土地必須有合法使用權源（包括租賃契約或其他合法使用之權源），則何以未於買賣契約第11條第6款之約定中載明？再者，倘被告就該2筆國有土地有合法使用權源，則被告就該2筆國有土地必定即擁有合法使用權源證明文書，故倘被告所擔保者係就該2筆國有土地必須有合法使用權源（包括租賃契約或其他合法使用之權源），何以未於買賣契約約定被告應提出該2筆國有土地合法使用權源證明文書，反於買賣契約中僅載明被告需於買賣契約中附有國有財產局土地使用權讓渡書？據此，在在均足堪認依兩造間買賣契約第11條第6款之約定，被告僅有出具「土地使用權讓渡書」之義務，而無擔保坐落系爭新竹縣○○鄉○○段○○○號旁2筆國有土地係有效租地，或有合法使用權之義務，而被告既已依約於契約中提出附具「土地使用權讓渡書」，就此部分顯已為完全之給付，且該坐落系爭新竹縣○○鄉○○段○○○號旁2筆國有土地既非被告所有，更非買賣標的物，無論該坐落系爭新竹縣○○鄉○○段00地號旁2筆國有土地是否已畫入九讚頭堤防預定地範圍，是否得作為一般農業使用，均與被告無涉。從而，原告主張坐落系爭新竹縣○○鄉○○段○○○號旁2筆國有土地非有效租地，無合法使用權，又已畫入九讚頭堤防預定地範圍，不得作為一般農業使用，無法符合原告購買系爭2筆土地之使用目的與需求，原告得依民法第359條規定解除買賣契約，亦屬無據。
?原告主張系爭2筆土地經公告屬頭前溪河川區水利地，依水
利法第78條、第78條之1規定禁止及限制使用，且依農業用地興建農舍辦法第5條第1款規定，不得於其上興建農舍，因認系爭2筆土地欠缺其價值及通常效用、品質，而依民法第359條規定解除買賣契約，為有理由：
?按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354條第1項、第359條分別定有明文。又按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。（最高法院94年度台上字第1112號判決要旨參照）。「上訴人出賣與被上訴人之土地，登記之地目既為建築用地，依民法第354條第1項之規定，自負有擔保其物依第373條危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭建地在交付前既屬於運河碼頭用地，依照都市計劃不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，從而被上訴人以此項瑕疵為原因，對上訴人解除買賣契約而請求返還定金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第1款第2款之所許。」（最高法院49年度台上字第376號判例要旨參照）。「臺灣省水利局83年3月10日83水政字第15338號函載：貓羅溪水道路治理計劃用地範圍業經經濟部核定，並經臺灣省政府公告在案；系爭土地確屬該計劃用地，在徵收前，為防止水患，限制其使用，不得違反水利法第78條之規定等語可按，堪信為真實。按水利法第78條規定，主管機關為保護水道，得禁止：在行水區內建造、種植、堆置、挖取、或設置遊樂設施、豎立廣告牌、傾倒廢棄物，足以妨礙水流之行為；在距堤?或堤防附屬建造物四週規定之距離內，耕種或挖取泥沙磚石等物；在堤身及其附屬建造物墾種、放牧、或設置有害之建造物，或在堤身指定通路外行駛車輛、牲畜。系爭土地地目為「旱」，既經主管機關限制不得種植、耕種或墾種，其向來用為耕作之使用目的即無從達成，被上訴人主張系爭土地通常效用或契約預定效用均減少，經濟價值亦減少，有物之瑕疵存在等語，尚非無據。」（最高法院84年度台上字第56號判決要旨參照）。
「被上訴人購買系爭土地之目的在建築農舍，為買賣雙方所知悉。故上訴人應擔保其出賣之土地於危險移轉時，具有能夠建屋之品質。茲該土地早經禁建，且無解禁計畫，已經空軍總司令部於80年1月21日以(80)柳漓字第0108號函覆知在案。上訴人既無法擔保買賣雙方訂立契約所預定之蓋農舍之效用，則其瑕疵灼然明甚，上訴人自應負民法第324條（按應為354條之誤）之瑕疵擔保責任。被上訴人主張依民法第359條之規定，表示解除契約，為法之所許」（最高法院80年度台上字第1600號判決意旨參照）。
?系爭2筆土地為特定農業區農牧用地，本應具有得作為農作
、興建農舍及農舍附屬設施、農業設施、畜牧設施及林業使用等之價值及通常效用，且亦應係兩造間買賣契約之預定效用：
?按，「非都市土地得劃定為下列各種使用區：一、特定農業
區：優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。二、一般農業區：特定農業區以外供農業使用之土地。區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣(市)政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之。區域計畫法施行細則第13條、區域計畫法第15條第1項定有明文。又內政部依前開規定所訂定之「非都市土地使用管制規則」第3條規定：非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等使用地；第6條第3項規定：各種使用地容許使用項目、許可使用細目及其附帶條件如附表一」，復依該規則附表一「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」之規定，編定使用地類別為「農牧用地」者，其免經申請許可使用內容包括農作使用、興建農舍及農舍附屬設施、農業設施、畜牧設施及林業使用等。
?查系爭2筆土地登記之地目均為田地，使用分區均為特定農
業區，使用地類別均為農牧用地，有原告提出之系爭2筆土地土地登記謄本在卷可稽（參本卷第11、12頁）。揆諸前述，系爭2筆土地之使用分區、使用地類別登記既均為特定農業區之農牧用地，則如未有其他因特定農業區所受之限制外，本即得作為農作、興建農舍及農舍附屬設施、農業設施、畜牧設施及林業使用等，此即系爭2筆土地為特定農業區農牧用地本來所應具有之價值、通常效用，亦應係兩造間就系爭2筆土地買賣契約之預定效用。
?因系爭2筆土地業經公告屬河川區域內土地，致欠缺本為特定農業區農牧用地所應具有之價值及通常效用：
?查原告主張系爭2筆土地之使用分區、使用地類別雖均登記
為特定農業區之農牧用地，然實際上始於55年5月6日起即經公告屬頭前溪河川區域內土地迄今之事實，業據原告提出之經濟部水利署第二河川局103年12月11日水二管字第10302075390號函示載明系爭2筆土地所屬河段確係「始於民國55年5月6日臺灣省政府(55)56府建水字第34249號公告頭前溪河川區域線..上開土地自民國55年5月6日起即位屬頭前溪河川區域內迄今」為證，被告亦自認知悉系爭2筆土地確係行水區土地，自堪已認定。
?按河川區域內應受水利法第78條禁止行為及第78條之1應經
許可之限制，包括禁止建造房屋、其他妨礙河川防護之行為（參水利法第78條第4款、第7款）；而施設、改建、修復或拆除建造物、種植植物、圍築魚塭、插、吊蚵或飼養牲畜及其他經主管機關公告與河川管理有關之使用行為，則應經許可（參水利法第78條之1第1款、第4款、第6款、第7款）。
因之，農業用地興建農舍辦法第5條第1項第1款即規定非都市土地河川區即不得興建農舍。
?據此，觀諸系爭2筆土地之使用分區、使用地類別既均登記
為特定農業區之農牧用地，自應具有得作為農作、興建農舍及農舍附屬設施、農業設施、畜牧設施及林業使用等之價值及通常效用。惟系爭2筆土地乃業經公告屬河川區域內土地迄今，致使於系爭2筆土地上本應具有得作為農作、興建農舍及畜牧等使用之內容受有水利法規定之禁止或限制，依通常交易觀念，則不惟其通常效用已有所減少，抑且減低經濟上之價值，證人即兩造間系爭2筆土地買賣之仲介人宋淑瑗亦證稱一般農業用地與河川區土地價差一般而言為五折等情，自堪認系爭2筆土地經公告屬河川區域內土地後，確欠缺本為特定農業區農牧用地所應具有之價值及通常效用，其價值、效用即顯有欠缺，自屬有瑕疵，且此瑕疵顯無從補正。?因系爭2筆土地業經公告屬河川區域內土地，應受水利法第
78條禁止行為及第78條之1應經許可之限制，最重要之禁止行為乃係興建農舍，因之系爭2筆土地亦欠缺兩造間買賣契約之預定效用：
?查原告主張購買系爭2筆土地之目的係在從事農作及建築農
舍之事實，亦據證人即辦理兩造間系爭2筆土地買賣契約之地政士鄧雪櫻結證證述屬實（參104年3月23日言詞辯論筆錄），參以證人鄧雪櫻與兩造間尚無何利害關係，僅係偶然間因受託辦理兩造簽約，立場應較中立，無偏頗之餘，所為之證述應屬可採，且觀諸原告購買之系爭2筆土地面積達6512.49平方公尺，如非屬河川區域內土地，本即得作為農作及興建農舍使用，而衡情購買農地興建農舍使用，已是時下一般農地買賣交易之重要元素，實難以想像原告願以總價達1,180萬元購買業經公告為河川區域內不得興建農舍之土地，應堪信原告此部分之主張為真實。
?證人即兩造間系爭2筆土地買賣之仲介人宋淑瑗雖證稱原告
購買系爭2筆土地之初即表示沒有要蓋農舍，只是要農作云云，然就兩造於地政士鄧雪櫻事務所辦理簽約時，兩造究有無談到系爭2筆土地能否蓋農舍一節，其乃先稱兩造簽約時沒有談到系爭2筆土地能否蓋農舍云云，惟嗣後又稱兩造簽約時買賣雙方都有講清楚系爭2筆土地不能蓋農舍云云（見本院104年4月24日言詞辯論筆錄），已有前後矛盾。況證人即地政士鄧雪櫻亦證稱兩造簽約後要去看現場時，原告葉美貞還拜 託伊 幫忙確認系爭2筆土地能否蓋農舍等情，則倘原告要購買系爭2筆土地之初即表示沒有要蓋農舍，且兩造簽約時買賣雙方都有講清楚系爭2筆土地不能蓋農舍，何以原告葉美貞還要拜託證人即地政士鄧雪櫻幫忙確認系爭2筆土地能否蓋農舍，又何以兩造未於買賣契約書內載明系爭2筆土地不能蓋農舍及不能蓋農舍之事由等重大事項。再者，證人宋淑瑗另證稱伊係查詢取得附於買賣契約之系爭2筆土地登記第二類謄本，而知悉系爭2筆土地不能蓋農舍，因系爭2筆土地屬非都市土地，且系爭2筆土地使用分區、使用地類別均登記為特定農業區之農牧用地，依法只能耕作，不能蓋農舍，伊有告知原告系爭2筆土地不能蓋農舍云云（見本院104年4月24日言詞辯論筆錄）。然觀諸前述，使用分區、使用地類別分別為特定農業區農牧用地之土地，依法本即得作為農作、興建農舍及農舍附屬設施、農業設施、畜牧設施及林業使用等，然證人宋淑瑗乃證稱系爭2筆土地使用分區、使用地類別均登記為特定農業區之農牧用地，依法只能耕作，不能蓋農舍云云，即顯然於法不合，有所不實。再觀諸證人宋淑瑗自稱從事仲介30多年，仲介土地遍及全台灣，一般農業用地與河川區土地價差一般而言為五折等情（見本院104年4月24日言詞辯論筆錄），顯然其明確知悉一般農業用地及經公告為河川區域內之一般農業用地二者之差別，更何況特定農業區農牧用地之買賣係一般常見之交易，尚非特殊之交易類型，以其從事仲介30多年，仲介土地遍及全台灣，甚且知悉一般農業用地與河川區土地價差之熟悉程度，自更無不知一般之特定農業區農牧用地得興建農舍之理，尤足證其上開所證確有所不實。
?再者，被告雖辯稱兩造係簽約時才第1次見面，簽約時被告
、仲介及代書均明確告知原告系爭2筆土地，只能耕作，不得興建農舍；被告有告知原告系爭2筆土地係行水區土地，只能耕作，不能興建農舍云云，然為原告所否認，且與證人鄧雪櫻證述簽約時沒有注意到兩造有無談到農舍之事等情不符，亦與證人宋淑瑗證述沒有印象被告有告知原告系爭2筆土地係行水區土地等語不符，更與證人宋淑瑗上開證述系爭2筆土地不能蓋農舍之原因係因系爭2筆土地使用分區、使用地類別均登記為特定農業區農牧用地一節不符，且互為矛盾。蓋證人宋淑瑗前既證稱兩造簽約時買賣雙方都有講清楚系爭2筆土地不能蓋農舍，意即兩造簽約時被告有告知原告系爭2筆土地不能蓋農舍，然被告係辯稱簽約時告知原告系爭2筆土地係行水區土地，所以不能興建農舍云云；而證人宋淑瑗則證稱對於被告有無告知原告系爭2筆土地係行水區土地一節，沒有印象，反一再強調被告所未曾抗辯而有所不實之系爭2筆土地不能蓋農舍之原因係因使用分區、使用地類別均登記為特定農業區農牧用地，明顯互為矛盾。此外，經公告為河川區域內之特定農業區農牧用地需受水利法第78條禁止行為及第78條之1應經許可之限制，最重要之禁止行為乃係興建農舍，此顯然係契約關係之重大事項，倘被告確有告知原告系爭2筆土地係行水區土地，不得興建農舍，何以被告未要求於買賣契約書內載明以杜爭議，此顯與一般社會經驗有違。據此，在在均足堪認被告上開所辯顯非實在，尚無足採。
?從而，原告購買系爭2筆特定農業區農牧用地土地之目的係
在從事農作及興建農舍，而不受水利法第78條禁止行為及第78條之1應經許可之限制，然系爭系爭2筆土地乃因經公告屬河川區域內之土地，應受水利法第78條禁止行為及第78條之1應經許可之限制，顯然系爭2筆土地亦欠缺兩造間買賣契約之預定效用，其契約之預定效用顯有欠缺，亦屬有瑕疵。
?系爭2筆土地欠缺危險移轉時應具有之價值、通常效用及契
約之預定效用，而有瑕疵，且此瑕疵顯無從補正，原告得不待交付即可依民法第359條規定解除買賣契約：
?按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者
，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條定有明文。又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第359條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。（最高法院99年度台上字第2443號判決要旨參照）。
?經查，被告就系爭買賣標的物即系爭2筆土地於未來危險移
轉於原告時之價值、效用確顯有欠缺，自屬有瑕疵，且買受人即原告於兩造間買賣契約成立時不知有該瑕疵，被告亦未舉證原告有何重大過失致不知有該瑕疵，又縱或原告有重大過失致不知有該瑕疵，然被告自認明知系爭2筆土地係行水區土地，顯然被告即明知系爭2筆土地係河川區域內土地，而故意不告知原告，被告自應就系爭買賣標的物即系爭2筆土地負物之瑕疵擔保責任。據此，系爭系爭2筆土地乃因經公告屬河川區域內之土地，應受水利法第78條禁止行為及第78條之1應經許可之限制，被告顯無法擔保系爭買賣標的物即系爭2筆土地為特定農業區農牧用地本來所應具有之價值、通常效用及契約之預定效用，而欠缺其所應具有之價值、通常效用及契約之預定效用，其價值、效用即顯有欠缺，而有瑕疵，且此瑕疵顯無從補正除去瑕疵後為給付，原告自可不待交付即可依民法第359條規定解除買賣契約。從而，原告主張依民法第359條之規定，以起訴狀作為解除買賣契約之意思表示，而解除兩造間就系爭2筆土地之買賣契約，於法即無不合。至原告主張已於103年10月31日以龜山文化郵局第292號存證信函向被告表示解除系爭買賣契約部分，因原告於該存證信函係表示「台端未揭露買賣土地周圍已劃入九讚頭堤防預定地範圍」等語，乃係針對「買賣土地周圍」「已劃入九讚頭堤防預定地範圍」，而非指系爭2筆土地「已劃入九讚頭堤防預定地範圍」，顯未就系爭2筆土地「已劃入九讚頭堤防預定地範圍」及經公告屬河川區域內土地之瑕疵為主張，故此存證信函為解除買賣契約之表示，自不生解除買賣契約之效力。另原告提出之104年1月5日劉正穆律師函則係要求被告出面協商處理解除系爭買賣契約相關事宜，而無為解除買賣契約之表示，亦不生解除買賣契約之效力。
?原告依民法第359條規定解除買賣契約，依其情形，尚無顯失公平：
?按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條固有明文。惟買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保責任者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，為同法第359條前段所明定。買受人依該條解除契約，原無待於催告出賣人先行修補瑕疵，其解除契約之意思表示是否發生效力，應以系爭買賣標的物是否有應由出賣人負擔保責任之瑕疵，以及就該項瑕疵而解除契約，是否顯失公平為斷。（最高法院85年度台上字第486號判決要旨參照）。而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。（最高法院93年度台上字第1825號判決要旨參照）。
?查被告既應負民法第354條第1項之物之瑕疵擔保責任，原告
亦已主張依民法第359條之規定解除契約，而原告解除契約對出賣人即被告並未造成任何損害，然原告購買系爭2筆土地之目的係在系爭2筆土地具有特定農業區農牧用地本來所應具有之價值、效用作為農作及興建農舍使用等，而不受水利法第78條禁止行為及第78條之1應經許可之限制，倘因需受水利法第78條禁止行為及第78條之1應經許可之限制，非但農作使用受限制，亦無法興建農舍，顯然對買受人即原告損害甚大，故依兩造間解除契約與否所可能造成兩造損失之比例原則判斷，原告主張解除契約，依其情形，即無顯失公平。
?綜上，兩造間買賣契約之買賣標的物即系爭2筆土地均登記
為特定農業區農牧用地，本應具有得作為農作、興建農舍及農舍附屬設施、農業設施、畜牧設施及林業使用等之價值及通常效用。惟系爭2筆土地乃業經公告屬河川區域內土地迄今，而受有水利法第78條禁止行為及第78條之1應經許可之限制，顯然出賣人即被告無法擔保系爭買賣標的物即系爭2筆土地於危險移轉時應具有之價值、通常效用及契約之預定效用，而欠缺其所應具有之價值、通常效用及契約之預定效用，其價值、效用即顯有欠缺，而有瑕疵，且此瑕疵顯無從補正除去瑕疵後為給付，原告自可不待交付即可依民法第359條規定解除買賣契。據此，原告依民法第359條之規定，解除系爭買賣契約，於法即無不合，且原告解除契約，依其情形，亦未顯失公平，即已生解除契約之效力。按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259條第1款、第2款定有明文。從而，兩造間之系爭2筆土地賣賣契約既經原告解除，則原告請求被告返還已給付之價金，即原告張宏業請求被告張邱秀妹給付735,278元，及自起訴狀送達翌日即104年2月11日起至清償日止按年息5%計算之利息；原告葉美貞請求被告張敏君給付464,722元，及自起訴狀送達翌日即104年2月11日起至清償日止按年息5%計算之利息，即均屬有據，為有理由，應予准許。
四、假執行之宣告：兩造分別均陳明願供擔保請求宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，核均與本判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條2項，判決如主文。
中華民國104年11月20日
民事第二庭法官汪銘欽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年11月20日
書記官游意婷