臺灣高等法院臺中分院98年度上字第376號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺中分院98年上字第376號民事判決

裁判日期：民國99年04月20日

裁判案由：確認耕地三七五租約存在

臺灣高等法院臺中分院民事判決98年度上字第376號上訴人戊○○訴訟代理人 黃翎芳 律師複代理人 陳佩吟 律師
甲○○被上訴人乙○○
丙○○共同訴訟代理人 陳建勛 律師上列當事人間請求確認耕地三七五租約存在事件，上訴人對於民國98年7月27日臺灣臺中地方法院98年度訴字第126號第一審判決提起上訴，本院於99年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人起訴主張：上訴人之被繼承人 陳阿献 與被上訴人乙○○、丙○○之被繼承人 陳五湖 等人，於民國44年1月1日起即就坐落原臺中縣○○鄉○○○段後璧厝小段5-1地號，面積4342平方公尺，及原同段地號4-3號、面積553平方公尺土地訂立「臺灣省臺中縣私有耕地租約書」（下稱系爭租約）。嗣上開原地號5-1號之土地，於57年因地目等則總調整分割而增加同段5-5地號、面積677平方公尺（下稱系爭土地1）及同段5-6地號、面積683平方公尺（下稱系爭土地2）等2筆土地。系爭租約迭經雙方辦理續約並未間斷，最末次租約期間係自92年1月1日起至97年12月31日止。惟上訴人之被繼承人陳阿献於96年8月22日死亡後，被上訴人2人就上訴人之被繼承人陳阿献所承租之原臺中縣○○鄉○○○段後璧厝小段5-1地號分割後所增加之系爭土地1及系爭土地2，不同意再訂立租約，而否認有租賃關係存在，經上訴人聲請臺中縣政府耕地租佃委員會調處，未予認定，系爭租約上訴人法律上地位不安，有即受確認判決法律上之利益，爰提起本件訴訟，請求：㈠確認被上訴人乙○○、丙○○與上訴人就系爭土地1、2，有耕地三七五租賃關係存在；㈡被上訴人乙○○、丙○○應協同上訴人就上訴人所承租之系爭土地1、2之土地耕地租約辦理承租人名義及面積變更登記。
二、被上訴人則以：上訴人未自任耕作，原租約已無效，系爭土地前經臺中縣豐原地政事務測量，依複丈成果圖可看出，（A）部分為土地公（廟）使用範圍，（C）部分為建物（工廠廠房），（D）部分為廁所，（E）部分為房屋，（F）部分為豬舍，上開部分均非農用，顯見上訴人之父並未於系爭土地1、2耕作甚明，已違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，該耕地租約自斯時起當然無效，並無待出租人之被上訴人另為終止租約之意思表示，已當然向後失其效力等語置辯，請求駁回上訴人之訴。
三、原審審酌兩造提出之攻擊防禦方法後，判決上訴人之訴駁回。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認被上訴人乙○○、丙○○與上訴人就系爭土地1、2，有耕地三七五租賃關係存在；㈡被上訴人乙○○、丙○○應協同上訴人就上訴人所承租之系爭土地1、2之土地耕地租約辦理承租人名義及面積變更登記；㈢訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、上訴人主張上訴人之被繼承人陳阿献即承租人，與被上訴人乙○○、丙○○之被繼承人即出租人陳五湖等人，於44年1月1日起就坐落原臺中縣○○鄉○○○段後璧厝小段5-1地號，面積4342平方公尺，及原同段地號4-3號、面積553平方公尺土地訂立系爭租約。嗣上開原地號5-1號之土地，於57年因地目等則總調整分割而增加同段5-5地號、面積677平方公尺（即系爭土地1）及同段5-6地號、面積683平方公尺（即系爭土地2）等2筆土地。系爭租約迭經雙方辦理續約並未間斷，最末次租約期間係自92年1月1日起至97年12月31日止。
惟上訴人之被繼承人陳阿献於96年8月22日死亡後，被上訴人2人就系爭土地1及系爭土地2，不同意再訂立租約，而否認有租賃關係存在，前經上訴人聲請臺中縣政府耕地租佃委員會調處，調處未成立等情，業據其提出系爭土地登記謄本、異動索引、臺灣省臺中縣私有耕地租約書等件為證，並經原審向臺中縣神岡鄉公所調閱上開租約書審認屬實，有臺中縣神岡鄉公所98年6月9日神鄉民字第0980010135號函附檢送上開租約書在卷可稽，且為被上訴人所不爭執，此部分事實，堪信為真實。
五、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，均在不自任耕作之列。且所謂原訂租約無效，係指原訂租約無待於終止當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，而同一租約內若有多筆耕地者，全部租約均無效（最高法院66年臺上字第761號判例要旨參照）。上訴人主張其就系爭土地1、2與被上訴人2人有耕地租賃關係存在，為被上訴人所否認，並以承租人之上訴人未經同意建築房屋、變更養豬之用等未自任耕作為由，原租約已無效等語置辯。經查：
㈠原法院及本院會同兩造到場勘驗，原法院並囑託臺中縣豐原
地政事務所鑑測結果，如複丈成果圖所示系爭土地1上Ａ有土地公廟占用118.53平方公尺，系爭土地2上Ｃ有建物占用271平方公尺，Ｄ廁所占用6.48平方公尺，Ｅ房屋占用3.29平方公尺等情，此有勘驗筆錄及臺中縣豐原地政事務所98年4月8日豐地測字第0980003061號函附土地複丈成果圖附卷可參（見原審卷第56頁），而證人 陳安紘 於98年7月13日原法院言詞辯論時業已到庭證稱：「（法官：提示台中縣○○鄉○○○段後壁厝小段5-5及5-6地號土地複丈成果圖，現地主為何人？）地主是乙○○和他弟弟，房子是我和堂兄 陳碧宗 、四嬸 陳許女 在住，豬舍是我堂弟戊○○在使用，土地公廟是村民建的，村民在拜拜用，田地也是我堂弟戊○○在使用，都有繳租金，半年我有繳租金，約壹仟八百元，我繳房子使用地主土地的租金。」等語（見原審卷第123頁），此情核與證人陳碧宗、丁○○同日原審言詞辯論時證述情節相符（見原審卷第122頁背面），是系爭土地1、2既分別供村民土地公廟祭拜及證人陳安紘、陳碧宗、丁○○建有房屋居住，已構成不自任耕作。
㈡再者，上訴人之被繼承人陳阿献前曾於系爭土地大興土木，
在原本種植稻谷之耕地上興建工廠，此有當時房屋建築中之照片附卷可稽（見本院卷第34、35頁），系爭土地已無法提供種植稻穀，上訴人因而在如複丈成果圖所示Ｆ面積83.87平方公尺土地改飼養豬隻，此有複丈成果圖、勘驗筆錄、照片附卷可稽（見原審卷第56頁、本院卷第36頁），另部分土地則任其荒蕪或種植蔬菜，顯見系爭租約因不自任耕作甚明。本院於98年11月23日履勘現場時，即原審測量之複丈成果圖C部分鐵皮屋建物緊閉，參酌被上訴人提出之現場照片，顯示第三人有經營檳榔之洗選加工，有現場照片在卷可稽（見本院卷第37頁），又系爭建物實屬新建，建物外觀相當新穎（見本院卷第82頁），並有前揭建築中拍攝之照片等情，益證上訴人確有擅自興建鐵皮屋使用並不自任耕作之情事，是被上訴人主張上訴人因搭建之鐵皮屋（即原審測量之C部分，面積271平方公尺），並將該部分出租與第三人經營檳榔之洗選加工等語，應可採信。則原訂租約自無待被上訴人另為終止租約之意思表示，即當然向後失其效力。
㈢上訴人雖主張其祖父於日據時代即設籍居住於系爭土地，前
開房屋為農舍云云，並提出戶籍謄本影本為證。惟查，依上訴人所提戶籍謄本觀之，其設籍之位置係坐落「后壁厝五番地」，（見本院卷第57頁），而「五番地」與「五番之一」早在日據時代即為各自獨立之地號，此有日據時代之地籍圖謄本可稽（見本院卷第81頁），依該地籍圖謄本所載，五番地標示「建」（建物敷地），而五番之一則標示為「田」，上訴人之祖父係居住於「五番地」，並非「五番之一」，上開「五番地」現仍為「5地號」，而「五番之一」現已分割為「5-1、5-5及5-6」，系爭5-5及5-6地號係自5-1分割而來，與「五番地」毫無關連，此有現場照片、土地登記謄本附卷可稽（見原審卷第18至23頁、本院卷第107頁），上訴人將「五番地」混淆成「五番之一」，並藉此主張「5-1」地號原本即有農舍，顯非可採。又上訴人之居住地址為「臺中縣○○鄉○○村○○路○○○號」，該地址係坐落臺中縣○○鄉○○○段後壁厝段5地號土地（日據時代地號為同段「五番地」），此地號於35年時，其土地登記謄本即記載「建物敷地」，而同段5-1地號則記載為「田」（因此才會以地號5-1及4-3簽立耕地租賃契約），上開同段5-1地號土地於57年分割出5-5及5-6時，當時其地目仍登記為「田」，此有舊土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第65、66頁），並無任何「建物」之記載，顯見上訴人主張日據時代即在系爭土地居住云云，不能採信。是其請求向內政部土地測量局調取最初之航照圖，核無必要，附此敘明。
㈣上訴人另主張耕地租賃包括漁牧在內，因此上訴人得將耕地
之一部變更為畜牧使用即養豬云云。惟按「耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。所稱耕作，依土地法第106條第2項之規定，雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作。」、「耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用，如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作（最高法院85年度台上字第1227號、92年度台上字第441號判決要旨參照）。本件承租人之上訴人未經出租人同意，擅自將農地變更為畜牧之用，並興建設施，致變更農地原有之耕作性質，均屬不自任耕作。依上訴人於原審所提耕地租約觀之，其租約係約定「種植稻穀」，並以稻穀之收穫量計算租金，並未約定上訴人得變更為畜牧使用，被上訴人亦從未同意上訴人得變更耕作型態為養豬畜牧使用，上訴人未經被上訴人同意，擅自將耕地變為畜牧之用，並興建養豬設施，已明顯變更農地原有性質，此有照片附卷可稽，且經本院履勘現場無訛（分見本院卷第36、43至44頁），揆之前揭說明，上訴人已違反耕地租佃契約，是其主張可任意變更養豬畜牧之用，仍屬自任耕作云云，顯屬無據。被上訴人主張上訴人擅自建築房屋居住，變更為畜牧使用等，已構成不自任耕作，系爭租約已向後失其效力等語，即為可採。
六、綜上所述，本件上訴人主張所建鐵皮屋為農舍，養豬非不自任耕作，為不足採；被上訴人抗辯系爭土地1、2未經同意而建築房屋並變更非耕作目的使用等因，已構成不自任耕作，原租約無效，尚屬可信。是則上訴人訴請確認耕地租約存在，被上訴人應協同辦理租約變更登記云云，自屬無據。從而，上訴人主張本於租佃關係，請求確認耕地三七五租約存在，被上訴人應協同辦理租約變更登記，為無理由，不應准許，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，認與判決結果不生影響，爰不予一一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國99年4月20日
民事第五庭審判長法官童有德
法官鄭金龍法官王重吉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官林玉惠中華民國99年4月20日
Ｖ