臺灣橋頭地方法院民事簡易判決
112年度橋簡字第694號
原告 戴君婷
訴訟代理人 蕭宇凱 律師
被告 何純怡
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國112年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬元，及自民國一百一十二年七月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣貳拾貳萬元為原告供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國112年1月8日簽訂買賣契約（下稱系爭契約），約定由被告向原告購買高雄市○○區○○○段00地號土地（權利範圍127/100000）及其上之同段2470建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○街000號7樓之6，下合稱系爭房地），總價新臺幣（下同）0000000元，約定付款期程如附表一所示，原告於簽約後之112年2月間就將系爭房地交付被告占有使用，但被告並未依約於112年3月3日前給付用印款940000元，更遲至112年5月19日始以清償原告原有房貸之方式全部清償完畢，依系爭契約第12條第2項約定（下稱系爭違約條款），原告得請求按日依買賣總價千分之0.5計算之違約金，從112年3月4日計算至112年5月19日共77日，故被告應給付原告違約金361515元（0000000x0.5/1000x77=361515）。爰依系爭契約提起本件訴訟，聲明:被告應給付原告361515元及自起訴狀繕本送達翌日起按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以附表二所示情詞，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)兩造於前開時間簽訂系爭契約，約定由被告以0000000元向原告購買系爭房地，原告已於112年2月間將系爭房地交被告占有使用，嗣已將所有權移轉登記予被告，而系爭房地原告契約約定之付款期程、金額及被告實際付款日如附表一所示，有系爭契約、標的物現況說明書、增補特約、價金履保保證書、價金履約專戶明細暨點交證明書可參（本院卷第19至51頁)，且未為兩造爭執，堪以認定。
(二)系爭契約第12條第2項(即系爭違約條款）前段約定「買方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償賣方自應付之日起，按買賣總價款千分之零點五計算之違約金至買方完全給付時為止」，參諸附表一所示約定付款期程及被告實際付款日，堪認被告遲延付款天數共為63日(如附表「遲付天數」欄所示)，故依系爭房地總價及系爭契約上開約定，可計算出違約金金額為295,785元（0000000x0.5/1000x63=295785）。
(三)至被告雖以附表二所示情節為辯，但經本院審酌後，認被告所辯尚難憑採，無從為有利被告之判斷（詳如附表二所示）。又被告雖曾具狀聲請法院對訴外人 陳郁婷 、 簡玉琴 二人告知訴訟等語（本院卷第101頁），但告知訴訟之目的是使第三人有參加訴訟的機會，並非證據調查方法，被告既未聲請通知其等到庭作證，復於本院最後言詞辯論時陳稱均如答辯狀，無證據聲請調查等語（本院卷第186頁），本院自毋庸通知其等作證。另被告雖為上述告知訴訟之聲請，但並未敘明陳郁婷、簡玉琴與本件訴訟之法律上利害關係為何，亦未依民事訴訟法第66條規定提出書狀表明理由及訴訟程度供本院送達於第三人，其聲請尚有未合。
(四)按約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意志，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，依民法第252條之規定，法院均得酌減至相當之金額；而得予酌減之違約金係包括懲罰性違約金及損害賠償額預定性違約金。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，但是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益，減少其違約金金額（最高法院79年台上字第1915號、50台抗字第55號及49年台上字807號判例意旨參照）。本件參諸系爭違約條款是以契約總價及違約天數為計算基礎，與賣方實際所受損害無必然關係，堪認該違約金之性質應係以強制債務履行為目的懲罰性違約金。審酌原告因被告遲延給付，受有於此段期間內無法運用預期資金之損失，但原告並未主張或證明其於此外尚有何具體損害，另斟酌被告雖有逾期付款，但參諸卷內價金履約專戶明細暨點交證明書顯示其取得銀行貸款後就將尾款全部清償，尚非刻意拖延付款等因素，並審酌原告因締約耗費之時間、精力、被告違約之緣由、本件交易金額、社會經濟狀況及平衡買賣雙方利益等情，本院認為原告得請求之違約金應酌減為220000元，較為合理。
四、從而，原告主張被告應給付原告220000元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年7月5日起（本院卷第59頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 112 年 12 月 28 日
橋頭簡易庭法官呂維翰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 12 月 28 日
書記官陳勁綸
附表一
編號
各期款名稱
金額
付款期程
實際付款日(參本院卷第51頁)
遲付天數
1
簽約款
94萬
簽約同時給付
112年1月10日(5萬)
112年3月17日(89萬)
原告未主張此筆遲延。
2
備證用印款
94萬
於112年3月3日前給付
112年3月17日
14日(3/4~3/17)
3
完稅款
61萬
稅捐機關核發稅單後3日內給付
112年5月3日
原告未主張此筆遲延。
4
尾款
690萬
交屋日期訂於112年3月30日，買方應依約付清尾款辦理交屋
112年5月3日(90萬)
112年5月19日(600萬，代償)
49日(4/1~5/19)
共939萬
共63日
附表二
編號
被告答辯理由
本院判斷
1
被告原本就預定等橋頭老家賣出之價金入帳(大約112年3月17日之後)，才能給付系爭房地價金，原告知悉且同意此事，此由簽約時被告僅給付5萬元而非直接給付簽約款94萬元可證。
此部分為原告所否認，且與系爭契約之記載不符，復無其他事證可佐，無從認定原告對此確有知情同意。又被告所辯其簽約時僅付5萬元，與卷內收款確認明細表以手寫記載「於1/9匯5萬，另89萬於3/3入款」等語(本院卷第49頁)及附表一所載付款情形相符，但本件原告本件並未主張被告遲付簽約款，且除簽約款以外之款項，均無類似上述可延至何時再給付之記載，若兩造當時確有就用印款延後至3月17日再付之合意，何以未比照上述作法將之形諸文字，非無疑問，自難逕為有利被告之判斷。
2
被告是因訴外人永慶不動產三民家商分店業務員陳郁婷慫恿購買系爭房地，陳郁婷知道原告的狀況，特約代書簡玉琴也知道被告的狀況，當時簡玉琴說契約日期只是暫時先寫上去。
陳郁婷、簡玉琴均非系爭契約當事人，故即使左列情事屬實，仍無法將其等所為之效果歸於原告，且無事證顯示原告對左列情事知情、同意，對原告依系爭契約得主張權利不影響。
3
被告於簽約後隔週即將銀行貸款資料送交永慶不動產特約代書簡玉琴辦理貸款，但簡玉琴遲延辦理銀行貸款，只送一間銀行，導致未能如期貸款，又另改送間別間銀行核貸，才會影響付款期程。
簡玉琴並非契約當事人，被告既委由簡玉琴處理其購買系爭房地之貸款事宜，即使確是因簡玉琴貸款作業疏失影響付款期程，依民法第224條「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。」之規定，被告仍無從因此免除所生契約責任。
4
原告與陳郁婷、簡玉琴都是永慶不動產集團，彼此勾串，設計下套被告，此部分將另提刑事告訴。
此部分雖經被告提出相關契約、發票、關係企業查詢資料等為證(本院卷第103至117頁)，但即使上開證據能夠認定左列人員都與永慶不動產集團有關，仍無從逕認其等有何對被告施用詐術或導致系爭契約無效、得撤銷情事，無從為有利被告之判斷。
5
被告前因橋頭老家需先將房屋騰空，陳郁婷遂向被告提議先向原告租賃系爭房地，並由其安排與原告溝通，故被告於112年2月24日至112年5月17日是基於租賃關係占有使用系爭房地，且被告有給付租金，原告迄未基於買賣契約履行交付房屋義務，被告依給付遲延之規定催告原告交付並解除契約，並另訴請求損害賠償。
買賣契約成立後，賣方於約定交屋期日前先將房屋交付買方使用之可能原因多端，例如系爭契約第11條第4款亦有買方於特定情形下得先行借用鑰匙之條款(本院卷第25頁)，故被告從112年2月24日已先行占有使用系爭房地之事實，雖為兩造所不爭，但無從逕認兩造之間必有租賃契約關係存在。至被告雖提出其與陳郁婷之對話紀錄，顯示陳郁婷曾提及「這是租金」、「70721」等語，及其匯款給原告之匯款紀錄(本院卷第119至121頁)，但上開對話並非原告所為，無從認定原告確有與被告成立租賃契約之意思。況被告另曾自陳系爭契約於112年5月19日彙算履約完畢(本院卷第149頁)，與被告所辯原告從未依約交付系爭房地已有衝突，且被告業於112年11月25日另簽約出售系爭房地，有被告提出之買賣契約可參(本院卷第157至162頁)，被告當時填寫之標的物現況說明書於是否有租賃、出借情形欄位，及其他重要事項(如屋況、產權、使用權…)之欄位均勾選「無」(本院卷第171至172頁)，若被告並非本於所有人地位占有使用系爭房地，且主觀上認為自己是承租人、原告未曾交付系爭房地，當不致有上開情形，所辯自難憑採。
6
系爭契約第三期完稅款是約定核發稅單後3日內給付61萬元，被告於112年5月初經簡玉琴通知給付，於3日內給付完畢，並未遲延給付，第四期尾款自應往後順延至112年5月19日後之合理期間。
原告並未主張被告遲付完稅款，而系爭契約所約定如附表一所示之付款期程就各期款項係個別為付款條件之記載，並無一定先後順序之約定，故各款之給付是否遲延，應個別判斷，而尾款0000000元部分既已直接記載是於112年3月30日交屋並付清此筆款項，且原告於此時點已將房屋交付被告，其請求被告於當日付尾款，尚非無據。
7
系爭契約於112年5月19日經兩造彙算履約完畢，原告於履約完畢後始催告，被告不受其催告拘束。
系爭契約所定各期款之付款條件並非無確定期限，無民法第229條第2項因催告始生遲延責任之問題。