裁判字號：臺灣士林地方法院91年訴字第1417號民事判決
裁判日期：民國92年03月28日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣士林地方法院民事判決九十一年訴字第一四一七號
原告甲○○訴訟代理人 鍾開榮 律師被告乙○○訴訟代理人 連元龍 律師
林重宏律師右當事人間返還買賣價金等事件，本院裁定如左：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾萬元，及自民國九十一年十二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）二百萬元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡請准原告供擔保宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於民國九十一年六月十四日，全權委託訴外人 吳青龍 代理與被告乙○○簽立
買賣契約，買受被告坐落台北巿民生西路三○六號一至四樓房屋壹棟及坐落台北巿迪化段一小段六十、六十一地號土地（下稱系爭房地），買賣價款為三千七百萬元，有買賣契約書（下稱系爭契約）附卷可稽。
㈡依系爭契約第二條約定：「第一次款於簽約日甲方（即原告）交付乙方（即被告
）簽約金一百萬元正。同時乙方（被告）負責塗銷假扣押事宜，銀行貸款、私人借款乙方負責處理與甲方無涉。乙方之共有人由乙方自行處理‧‧」。被告自應先履行上開義務後，原告始需繼續付第二次款。且依契約書第四條約定：「本買賣之不動產訂於九十一年九月三十日前點交」。惟自簽約日後，歷今五個多月，卻未見被告履約。前經吳青龍先生代原告多次口頭催促均無結果，復於九十一年九月三十日以存證信函催被告，表明其已逾期違約，請其出面解決並退回訂金，卻未蒙置理。經吳青龍先生於日前調閱系爭房地之謄本，發現該房地竟已於九十一年九月三十日，以買賣為原因過戶予第三人 楊周秀菊 ，且其上原有華南商業銀行股份有限公司之貸款抵押權三千萬元仍未見塗銷，已違反系爭契約第二條約定。又被告復未於九十一年九月三十日點交房屋，亦違反契約第四條約定，顯有債務不履行之情事。嗣經原告委請 林鴻鵬 律師函催被告履行契約義務，被告仍置之不理，就此亦有存證信函暨雙掛號回執可稽。原告不得已只好再委託鍾開榮律師依法發函解除契約，並請求被告返還價金及違約賠償金合計二百萬元，若被告仍有爭執，原告並再以本件訴狀繕本之送達，視為解除契約意思表示之送達。
㈢按因契約互負債務，而依約定自已有先給付之義務者，縱他方未為對待給付，亦
不得拒絕自己之給付，此觀民法第二百六十四條第一項之規定自明，最高法院四十三年七月九日四十三年度台上字第五四三號判決可以參照。又參考最高法院二十年上字第一二七七號判例：「兩造互負有給付之義務者，除一方負有先為給付之義務外，本應由兩造同時履行，如一造並未履行其債務，自不得以對造未先履行，請求賠償損害」。依上開說明，被告依系爭契約負有先為給付義務，卻拒不履行債務，自屬違約。而系爭契約第八條約定，本約簽訂後，若乙方（被告）違約，不賣或因其他事故致使不能照約移交出賣標的物或有關產權移轉登記所需之一切證件時，乙方應自違約日起拾日內將所收價款應加壹倍退還原告，當作違約賠償金，方予解除本約。爰依系爭契約第八條請求及因解除契約可歸責於被告請求加倍返還，請求鈞院擇一加以判決。
三、證據：提出買賣合約書、存證信函暨雙掛號回執（均影本）及土地及建物謄本等件為證；聲請訊問證人 陳惠琬 。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願預供擔保請准免為假執行。
二、陳述：㈠依系爭契約第二條約定：「乙方負責塗銷假扣押事宜，銀行貸款、私人借款乙方
負責處理與甲方無涉，乙方之共有人由乙方自行處理。」。該條文並未約定被告應於簽約完成後立即完成塗銷各該抵押權，而是要求被告應妥善處理債務以免波及原告，並非規範被告應於某期限前應將抵押權塗銷。更何況依一般交易慣例及兩造訂約時之真意，銀行抵押債權當係以原告支付之款項清償，然而原告迄今僅支付第一期款，其餘三千六百萬元均未支付，又如何能清償銀行現有貸款以塗銷抵押權。故原告主張被告未依限完成銀行抵押權塗銷而謂被告違約云云，誠與第二條條款約定有悖，更與一般交易習慣相違，無足採信。
㈡兩造於簽訂系爭契約時，該買賣標的不動產尚為訴外人華南商業銀行股份有限公
司（下稱華南銀行）以鈞院八十八年執全字第一四三０號假扣押執行事件查封，後併入九十一年執字第二十六號清償債務執行事件。故為使系爭房地所有權能順利過戶至原告名下，兩造遂於契約第二條載明：「乙方負責塗銷假扣押事宜」，亦即約定被告應先負責啟封，俾兩造得以進一步辦理系爭房地後續事宜。另於兩造簽約時，因系爭房地之共有人尚有積欠銀行貸款及私人借款未清償之情形。故原、被告為釐清責任歸屬，雙方更於契約第二條約定：「銀行貸款、私人借款乙方負責處理與甲方無涉，乙方之共有人由乙方自行處理。」。該約定乃在於規範被告除使該等不動產啟封外，尚應負責將該不動產各共有人對外之銀行貸款及私人借款等債務妥當處理，以免查封登記塗銷後因有債權人再為聲請法院查封，致該等不動產所有權仍無法順利移轉，然並非如原告所曲解稱：被告應於簽約後立即完成塗銷銀行抵押權。此可由證人 張碧玲 九十二年二月十八日 於鈞院 證稱「上面所寫的銀行貸款、私人借款，是指我們要與銀行談，與第二順位私人談，要將之處理掉，處理掉是指二胎也願意撤銷假扣押」、「如果第二次款沒有給我們，我們沒有辦法給銀行，沒有辦法塗銷抵押權」；且原告聲請訊問之證人陳惠琬於同日亦證稱「塗銷是指塗銷假扣押，至於私人借款、銀行貸款是由被告負責來處理，在簽約當時，因處理的方式很多種，所以是寫說由被告處理，當時簽約時，是由被告主動講解如何處理‧‧」，亦無法證明銀行貸款由被告負責來處理之約定是表示要將銀行抵押權塗銷。反之，被告於簽約後，即積極與訴外人 陳森榮 、華南銀行協商債務處理事宜。先處理 陳榮森 部分債務，該第二順位抵押權因此先為塗銷，復向華南銀行提出償債計畫。幾經商議，華南銀行始在被告先清償一百萬元並支付執行費用三十餘萬元後，首肯撤銷強制執行，就系爭房地啟封，上開過程亦經證人張碧玲在鈞院證明屬實，且原告均清楚知悉，否則依系爭契約第二條第二次款部分既約定「於九十一年八月十五日前交付一千六百萬元，同時乙方備齊產權移轉所需證件開始辦理移轉手續」，而被告與華南銀行自開始協商償債計畫及撤銷假扣押事宜至法院實際啟封為止耗時甚長，早已超過上開約定之八月十五日，原告若非知情且同意豈有未即時主張被告給付遲延催告履行之理？㈢被告於系爭房地查封登記於九十一年九月二十四日塗銷後，於九月三十日系爭房
地所有權移轉登記至被告配偶楊周秀菊女士名下，亦屬履行「乙方之共有人由乙方自行處理」之約定，以避免系爭房地再受原共有人之債權人查封所為，此見證人張碧玲證稱：「因房屋是被告兄弟四人的名字，原告是說等被告把所有的產權弄清楚之後，再向房子的登記名義人購買，‧‧是說我們交屋的時候，房子不會有四兄弟名字」，「過戶到我婆婆的名下，是要辦理轉貸，債務人變成我婆婆，因原告說不想跟被告四人辦過戶」，可證原告自始即明知被告於系爭房地啟封後會先過戶至配偶名下，卻於事後翻悔不買時，執此稱被告違約，當屬無稽。更況此並不影響被告將該等不動產所有權移轉至原告名下義務之履行。
㈣綜上，被告已依約使假扣押查封登記塗銷，並就銀行貸款及私人借貸債務及共有
人部分，均為妥善處理，避免原告遭受波及，確已依約履行義務，有上揭事證可稽。是原告所稱自簽約日後，歷今五個多月，未見被告履約，其顯已違約等語，所指誠與事實完全不符。
㈤系爭房地於九十一年九月二十四日啟封後至九月三十日該段期間內，被告確有通
知原告系爭不動產之查封登記業已塗銷，並要求原告給付第二次款一千六百萬元及準備產權移轉所需相關文件，然原告並未交付第二次款，未為對待給付，卻以被告違約未於九十一年九月三十日點交房屋為由主張解除契約，並請求被告加倍返還價金，並無理由。查九十一年九月二十四日系爭不動產啟封後，被告確有通知原告繳交第二次款，唯當時原告代理人吳青龍經被告通知後，表示其子不想購買，尚與被告約至廟中擲筊問神，此有證人張碧玲證詞可證：「塗銷之後我們有通知買主繳第二次款，是被告打給買主，因我與被告白天一起在公司上班，所以我有看到被告打電話給買主，我有聽到談話的內容」、「是塗銷過後幾天，還沒到九月三十日，被告還跟買主約定要到廟裡去，因買主說他兒子不大想買，所以要去問神」。然擲筊結果吳青龍並不滿意，故嗣後原告即於九月三十日接獲原證二號吳青龍之存證信函，由原證二號存證信函所發時間亦可證明被告確曾在九月三十日之前告知建物已啟封應繳第二次款情事，唯原告方面反悔不買又恐負違約責任，始寄發內容不實之原證二存證信函，而被告才會委請律師寄發被證五函回應並再度函催第二次款。因此，原告於九月三十日之前接獲被告通知繳二次款乙節業經證人張碧玲證實；按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條定有明文，查原告經通知並未於九月三十日前繳交第二次款，被告當有理由拒絕履行九月三十日點交房屋之義務，是被告縱於九月三十日未點交房屋亦無違約，原告無從亦契約第八條約定向被告主張如起訴聲明所示金額。
㈥又根據證人張碧玲及陳惠琬均證稱，訂於九月三十日前點交房屋是預估時間，期
限既為預估暫訂，則應否點交房屋當視兩造就此約定之條件是否成就。觀之兩造在契約第二條第四次款項下約定，尾款八百萬元整於產權移轉完成後，點交房屋時交付之。是兩造就點交房屋義務履行時點之真意，綜觀契約全部條文及參酌二證人之證詞，並非確定係九月三十日，而應係在原告付清第二、三次款，且兩造已將系爭不動產產權移轉登記至原告名下完成後，原告始應給付尾款，而至此被告始同時應點交房屋。故縱（假設語）認被告未於九月三十日點交房屋，甚或在九月三十日之前尚未通知原告繳第二次款，亦不能以此九月三十日有無交屋作為判斷被告是否違約之依據。如前述，原告僅給付第一次款，兩造更尚未開始辦理產權移轉手續，被告履行交屋義務之條件尚未成就。再就契約第八條條文觀之，所謂「若乙方違約，不賣或因其他事故‧‧」當應指可歸責於乙方即被告，而故不照約移交出賣標的物時，被告始應將所收價款依約加一倍退還甲方即原告。證人陳惠琬為原告所聘之代書，就此曲解條文證稱「如果九月三十日沒有點交可以請求違約金不需要解除契約」顯有偏頗，不足採信。且縱屬無庸解除契約，依契約文義亦應認必須未點交房屋係可歸責於被告，原告始得依第八條後段請求違約金。然本件九月三十日並非確定交屋日僅屬雙方當事人間之預估，再如前述交屋之履行條件尚未成就，以及原告尚未為對待給付繳交第二次款以下各期價金時，被告未交屋當有正當理由，並未違約，更不構成契約第八條所謂「若乙方違約，不賣或因其他事故致使不能照約移交出賣標的物」之情形；是原告應就「乙方有違約，不賣或因其他事故」之情形，以及因上揭情形「致使不能照約移交出賣標的物」之因果關係分別加以舉證，否則原告依契約第八條主張請求當無理由。
㈦原告未經合法催告，解除契約顯不合法，更不得請求被告返還價金及違約賠償金
：按當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，為民法第二百五十四條所明定。是被告縱有未於九十一年九月三十日點交房屋情事，然並非一經遲延即生解約效力，必須經原告定期催告而被告無正當理由仍不依限履行者，始得主張解約。查原告遲至九十一年十月九日始委託林鴻鵬律師來函定期催告履行交屋。然在此之前，被告早於同年十月四日即委由連元龍律師發函通知原告假扣押已經塗銷事宜，並定期催促原告給付第二次款一千六百萬元，故而在原證四存證信函寄出之前，原告已然知悉房屋啟封之情事，且被告亦已定期催請給付第二次款；而原告卻在未能依約履行付款之情形下，仍要求被告點交房屋。按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條定有明文。是原告九十一年十月九日未為對待給付履行第二次付款義務，即以原證四函定期催告被告履行交屋義務，被告在原告履行付款之前自得依法拒絕於原告所訂期限內交屋。是原告雖定期催告被告交屋，唯被告依法有正當理由拒絕給付已如前述，故被告再以九十一年十月二十三日鍾開榮律師函逕向被告為解除契約之意思表示，自不發生解約之效力，本件契約既未合法解除，則原告請求被告返還價金及違約賠償金，均屬無從准許。況且被告已二度發函限期催告原告履約繳交第二次款，原告均未依限履約；故被告於九十一年十月三十日委由連元龍律師發函被告依民法第二百五十四條解除系爭契約，並依系爭契約第八條約定沒收原告已付價金。原告提出本件請求更無理由。
㈧被告業已二次依法定相當期限催告原告履行契約義務，並已依法解除系爭契約，
沒收原告已付定金當有理由。查被告於九十一年十月四日委由連元龍律師函催被告於同年十月十一日前備妥第二次款及備齊產權移轉文件及印章辦理買賣標的物所有權移轉手續，原告並未依限履約。被告於九十一年十月十五日委由連元龍律師第二度函催被告於函到七日內出面履約，仍未獲原告置理。故被告於九十一年十月三十日委由連元龍律師發函被告依民法第二百五十四條解除系爭不動產契約。並依契約第八條約定沒收原告已付定金。是原告雖主張伊已發函催告及解除契約，而謂被告應將所收價款加倍退還原告作為違約賠償金云云，唯查除原證二號非契約當事人吳青龍先生所發函件不生法律效力，以及被告如前述已早於九十一年十月四日先行發函原告催告履約外，原證四、五兩份存證信函所催告被告履行者係「清償塗銷買賣標的不動產之全部銀行貸款抵押權」：然原告此主張顯與系爭契約第二條約款違背，前詳述之，是原告主張全無理由。
㈨按約定違約金金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明
文。退萬步言，倘鈞院認被告應給付原告違約金者，謹請參酌被告如前述已支付銀行一百三十餘萬元，使買賣標的不動產塗銷查封登記，並就銀行貸款及私人借貸債務妥善處理，更為避免系爭建物再受原共有人之債權人查封而將該不動產所有權移轉登記至被告配偶楊周秀菊女士名下，所為一切行為及支出均為履行系爭契約等節，而為核減原告請求金額。
三、證據：提出系爭不動產登記謄本、償債說明書、本院九十一年執全新字第一四三○號於九十一年九月二十四日函請地政機關塗銷查封登記函、存證信函及雙掛號回執（均影本）為證，並聲請訊問證人張碧玲。
理由
一、原告起訴主張：原告於九十一年六月十四日，全權委託吳青龍代理與被告簽立系爭契約，買受系爭房地，買賣價款為三千七百萬元，原告已於簽約當日交付被告簽約金一百萬元，同時約定由被告負責塗銷假扣押事宜及銀行抵押，並處理私人借款以及系爭房地共有人事宜。如被告履行上開義務後，原告始需繼續付第二次款。另約定系爭房地應於九十一年九月三十日點交。詎被告自簽約日後，歷經五個多月，卻未見履約，嗣由吳青龍先生代原告多次口頭催促均無結果，復於九十一年九月三十日以存證信函催被告，表明其已逾期違約，請其出面解決並退回訂金，卻未蒙置理。之後因調閱系爭房地之謄本，發現該房地竟已於九十一年九月三十日，以買賣為原因過戶予第三人楊周秀菊，且其上原有華南商業銀行股份有限公司設定之貸款抵押權三千萬元仍未見塗銷，已違反系爭契約第二條約定，且復未於九十一年九月三十日點交房屋，亦違反契約第四條約定。原告既有先為給付之義務，卻拒不履行債務，自屬違約。嗣經原告委請林鴻鵬律師函催被告履行契約義務，被告仍置諸不理，原告不得已再委託鍾開榮律師依法發函解除契約，並請求返還價金及違約賠償金共二百萬元。另被告之上開行為也符合系爭契約第八條約定，原告亦得請求返還價金及違約賠償金二百萬元，請求本院擇一加以判決。
二、被告則略以：㈠依系爭契約第二條約定被告只負責塗銷假扣押，並未約定被告應於簽約完成後立即完成塗銷各該抵押權，原告主張被告未依限完成銀行抵押權塗銷而謂被告違約等語，與第二條約定有悖。㈡被告與華南銀行自開始協商償債計畫及撤銷假扣押事宜至法院實際啟封為止耗時甚長，早已超過上開約定之八月十五日，原告若非知情且同意，豈有未即時主張被告給付遲延催告履行之理。㈢又被告於系爭房地查封登記於九十一年九月二十四日塗銷後，九月三十日該不動產所有權移轉登記至被告配偶楊周秀菊女士名下，也屬履行契約第二條「乙方之共有人由乙方自行處理」之約定，乃為避免系爭建物再受原共有人之債權人查封所為，並非違約。㈣系爭房地於九十一年九月二十四日啟封後至九月三十日該段期間內，被告確有通知原告系爭不動產之查封登記業已塗銷，並要求原告給付第二次款一千六百萬元及準備產權移轉所需相關文件，然原告並未履行交付第二次款之對待給付，卻以被告違約未於九十一年九月三十日點交房屋為由主張解除契約，並請求被告加倍返還價金，並無理由。㈤至於契約約定之九月三十日前點交房屋只是預估時間，應否點交房屋當視兩造就此約定之條件是否成就而定，本件原告僅給付第一次款，兩造更尚未開始辦理產權移轉手續，被告履行交屋義務之條件尚未成就。且關於契約第八條約定：「若乙方違約，不賣或因其他事故‧‧」當應指可歸責於乙方即被告時，被告始應將所收價款依約加一倍退還甲方即原告。關於被告是否符合該條之要件，原告應負舉證責任。㈥原告主張解除契約，然未經合法催告，解除契約顯不合法，更不得請求被告返還價金及違約賠償金：㈦被告業已二次依法定相當期限催告原告履行契約義務，並已依法解除系爭契約，沒收原告已付定金。㈧若認被告應給付原告違約金者，謹請參酌被告如前述已支付銀行一百三十餘萬元，使買賣標的不動產塗銷查封登記，並就銀行貸款及私人借貸債務妥善處理，更為避免系爭房地再受原共有人之債權人查封而將該不動產所有權移轉登記至被告配偶楊周秀菊女士名下，所為一切行為及支出均為履行系爭契約等節，而為核減原告請求金額等語資為抗辯。
三、原告主張於九十一年六月十四日，與被告簽立系爭契約，買受系爭房地，買賣價款為三千七百萬元，並已於簽約當日交付被告簽約金一百萬元，系爭房地於九十一年九月三十日並未過戶點交給原告，且其上仍有原有銀行之抵押權登記等情，業據其提出系爭契約、系爭房地登記簿謄本在卷足憑，且為被告所不否認，堪信為真實。而原告主張被告未於九十一年九月三十日前點交房屋，以及未塗銷銀行抵押權之登記，符合系爭契約第八條違約之情形，然為被告所否認，從而首應審究者係系爭契約第八條之構成要件為何？茲分述如下：
四、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條規定甚明，又契約當事人之權利義務關係，應依契約記載之內容來決定為常態，不依契約記載之內容來定權利義務則為變態，主張變態事實之當事人，自應就變態之事實負舉證之責任。查依卷附之系爭契約第八條已載明：「若乙方違約，不賣或因其他事故致使不能照約移交出賣標的物或有關產權移轉登記所需一切證件時，乙方應自違約日起拾日內，將所收價款應加壹倍退還甲方，當作違約賠償金，方予解除本約‧‧」，因此只要被告具備前開事由，原告即得請求被告返還所收受之價款及壹倍之違約金。而該條所謂違約之涵義，則應另審查被告是否違反系爭契約關於被告之作為義務。查系爭契約第四條已約定：「本買賣之不動產訂於九十一年九月三十日前點交‧‧」，關於該條之解釋，復據證人即當時擬定契約並在場之代書陳惠琬證稱：「九月三十日的點交日期是預估的。‧‧如果九月三十日沒有點交，可以請求違約金，不需要解除契約。」（見九十二年二月十八日第七頁及第九頁）甚詳。雖被告辯稱：系爭房地於九十一年九月二十四日啟封後至九月三十日該段期間內，被告確有通知原告系爭不動產之查封登記業已塗銷，並要求原告給付第二次款一千六百萬元及準備產權移轉所需相關文件，原告並未交付第二次款，未為對待給付，被告履行交屋義務之條件自然尚未成就云云。然查被告已自承：有通知繳第二次款，唯當原告代理人吳青龍經被告通知後，表示其子不想購買等語（見九十二年三月十一日言詞辯論筆錄第六頁），且證人即被告之媳婦張碧玲亦證稱：「‧‧塗銷之後，我們有通知買主繳第二次款，是被告打電話給買主，因我與被告白天一起在公司上班，所以我有看到被告打電話給買主，我有聽到談話的內容。‧‧是塗銷後過幾天，還沒有到九月三十日，被告還跟買主約定要去廟裡去，因買主說他兒子不太想買，所以要去問神。」（見九十二年二月十八日之筆錄第二頁、第三頁）等語，則縱認其所述為真，亦僅能證明被告有通知吳青龍（即證人張碧玲所述之買主）而非通知原告，自難認有合法通知原告。又依契約第二條已明定第二期款於交付之同時，被告須備齊產權移轉所需證件，開始辦理移轉手續。然參酌證人張碧玲之證述：「（問）何時交付第二次款？是否要備齊產權過戶所需文件到代書處辦理？（答）對，第二次款是我們要把房子登記在別人的名下，那時候已經過戶到我婆婆的名下，因我們的代書告訴我們已經快要過戶完畢，所以我們就要原告開始準備錢，九月三十日有無通知原告來辦理過戶，我不清楚，我沒有聽到被告有通知原告來辦理。」等語（見九十二年二月十八日筆錄第四頁、第五頁），以及系爭房地已在九十一年九月三十日登記於訴外人楊周秀菊，更足見被告在九十一年九月三十日前尚未備齊產權過戶所需文件，也未至代書處辦理過戶於原告之手續，自難要求原告應繳納第二次款。從而，被告不能證明已於九月三十日之前通知原告並備妥產權過戶所需文件，則自難以原告未能為對待給付為由，主張履行交屋義務之條件自然尚未成就。至於被告另辯稱：契約所定之九月三十日前點交房屋只是預估時間，應否點交房屋當視兩造就此約定之條件是否成就而定云云。惟查，關於點交之日期既然是雙方所約定，則被告自應受該約定之拘束，而在該日期之前積極履行契約之義務，而非嗣後否定契約明文之約定。因按若照被告所述該日期只是做預估，實際應以各期款所約定之條件是否成就來決定履行系爭房地點交之日期云云，則若被告單方面未積極履行契約義務並通知原告繳款並辦理過戶點交事宜，那麼系爭房地之點交日期勢必遙遙無期，實與一般之交易常情不符，且與第四條之明文約定有違，被告迄至辯論終結前均未就前開變態之事實提出證據以實其說，被告前開所辯，均尚難採信。
五、從而，原告依系爭契約第八條約定請求被告違約須返還已交付之簽約金一百萬元及違約金，自有理由。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，本院審酌原告因本件買賣情事，雖已支出一百萬元之簽約金，然尚未因被告之前開違約受到極大之損害，且被告確實已履行部分契約之義務，爰酌減違約金至二十萬元為適當。綜上所述，原告依系爭契約第八條之規定請求被告給付一百二十萬元（一百萬元之簽約金及二十萬元之違約金）及自起訴狀繕本送達被告翌日即九十一年十二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求尚屬無據，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均與規定相符，爰分別酌定如主文所示之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、理由、抗辯及所提之其餘證據，經審酌均不影響本院上開論斷，毋庸再予論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十二年三月二十八日
臺灣士林地方法院民事第二庭~B法官林政佑右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十二年四月二日~B法院書記官周霙蘭