裁判字號：臺灣宜蘭地方法院99年訴字第130號民事判決
裁判日期：民國99年10月08日
裁判案由：租佃爭議
臺灣宜蘭地方法院民事判決99年度訴字第130號原告甲○○被告乙○○上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國99年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟貳佰元由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。本件兩造間就被告所有坐落宜蘭縣宜蘭市○○段262、263、757地號等
3筆土地之租佃關係是否存在發生爭議，案經宜蘭縣宜蘭市公所耕地租佃委員會調解及宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處，因原告不服調處，由宜蘭縣政府移送本院，此有該府民國99年4月6日府地權字第0990046596號函及所附卷宗之調解程序筆錄、調處程序筆錄可稽，是本件起訴合於上開規定，先此敘明。
二、復按出租人、承租人依本要點第4、5、6點規定申請終止或續訂租約登記時，應於耕地租約期滿翌日起45日內為之。出租人、承租人於前項期間內，均未提出申請時，鄉（鎮、市、區）公所應逕為辦理租約註銷登記，將登記結果公告30日，並以書面通知出租人、承租人，耕地三七五租約清理要點第7點固有明文。然查內政部所頒上開要點第7條規定乃行政機關管理上之措施，苟當事人間於租約期滿後，同意繼續租賃關係，雖未申請續訂租約，亦不因原租約被註銷，而否認兩造間之耕地租賃關係。易言之，耕地租約之登記，僅為舉證證明之方法及行政管理之便利，並非租約成立生效或消滅之要件。本件縱經宜蘭市公所辦理逕為租約註銷登記，兩造間權利義務關係仍未確定，本院自應予以審認，此併予敘明之。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、按耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定，耕地三七五減租條例第1條定有明文。則租佃爭議事件，應依該條例之規定後除外，再適用其他法規。復按出租人不得預收地租及收取押租，同條例第14條亦有明文。則本件之租佃租約尚存續中，並無積欠租金問題，僅此聲明。
㈡、再按司法院大法官會議釋字第422號解釋略以：「憲法第15條規定，人民之生存權應予保障；第153條復明定，國家為改良農民之生活，增進其生產技能，應制定保護農民之法律，實施保護農民之政策，明確揭示國家負有保障農民生存及提昇其生活水準之義務。耕地三七五減租條例即屬上開憲法所稱保護農民之法律，其第19條第1項第3款規定，出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者，耕地租約期滿時，出租人不得收回自耕，目的即在保障佃農，於租約期滿時不致因出租人收回耕地，嚴重影響其家庭生活及生存權利。」，則大法官會議既明確揭示耕地三七五減租條例係為改善租佃制度，安定農村社會，亦有促進農業生產，提高農民所敵，奠定國家經濟發展之基礎而制定之法律。及為保障佃農之立法目的，三七五減租條例固於第19條、第20條限制出租人收回耕地之規定，又觀第17條第1項列舉出租人得終止租約之各款情形，令於第16條定有承租人應自任耕作，不得轉租之規定，亦非無兼顧出租人之權益。
㈢、按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條亦有明文。其旨在保障佃權，避免出租人任意撤佃，又依該條反面解釋，承租人不願繼續承租或放棄耕作權或同意交還者，出租人即得收回土地，然無論承租人願繼續承租或出租人請求收回自耕，皆為意思表示之一種，本件出租人即被告於接受宜蘭市公所註銷登記之通知後，並無書面終止租約或任何意思表示，且在租約存續期間，原告無積欠租金情事，嗣於原告遲延辦理申請租約登記前，被告亦無反對之意思表示，依系爭條例第19條規定之反面解釋，被告即為續訂租約之默許。
㈣、末查，原告承租宜蘭縣宜蘭市○○段262、263、757地號土地，每年都有耕作，系爭757地號土地係種植水稻、262地號土地因農用水路改道，無法種植水稻，現種植芋頭及洛神花，被告指原告建有車棚之土地係在262地號土地西南側，但其係於被告父親時代已經蓋好，且為地主所同意，且該地上物非車庫，而係放置農作機具使用，此為被告所知悉且無異議之事實，263地號土地則為農舍及稻埕使用。被告如欲收回，應依相關規定處理，但是被告都沒有依照規定辦理。
㈤、綜上所述，爰為訴之聲明：1.確認兩造間就被告所有坐落宜蘭縣宜蘭市○○段262、263、757地號土地有375租約之法律關係存在。2.被告應與原告就前開土地向宜蘭市公所辦理租約梅洲字第7號租約續約登記，期間自民國98年1月1日起至103年12月31日。
二、被告答辯則以：原告於系爭耕地三七五租約到期後，未依規定時間提出續租申請，經宜蘭市公所依法註銷租約在案，嗣原告提出申請後，經宜蘭市公所詢問被告是否同意續租，然因原告未於所承租農地及系爭262地號土地確實從事耕作，並搭蓋違法建築物及堆放廢棄物，嚴重違反耕地三七五減租條例第16條關於承租人應自任耕作之規定，故被告不予同意原告續租之申請，而本件土地處理情形，被告沒有主動去要求，是原告不面對自己違反規定之事實。爰為訴之聲明：原告之訴駁回。
三、本件兩造不爭執之事實，為被告所有坐落宜蘭縣宜蘭市○○段262、263、757地號土地，與原告甲○○訂有宜蘭市○○段第七號三七五租約，因租約期滿兩造皆未提出申請，前經宜蘭市公所逕為辦理註銷登記後，原告始為續租申請，被告經宜蘭市公所通知後則提出相反意見，以原告有未自任耕作之情事為由，不同意續租，及系爭262地號土地西南側前曾蓋有車棚等情，此有土地建物查詢資料、宜蘭市公所租佃爭議調解案卷、宜蘭縣政府租佃爭議調處案卷等資料可參，並為兩造所不爭執，均堪信為真實。
四、本件經本院整理，並為兩造所同意之爭點為：㈠、原告就所承租之262地號土地是否有不自任耕作之情形，致使兩造間宜蘭市○○段第七號三七五租約歸於無效？㈡、原告請求續訂三七五租約是否有理由？茲判斷如下：
㈠、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。減租條例第16條第1項、第2項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，最高法院著有70年台上字第4637號判例可資參照。次按減租條例第16條第2項規定，所稱之原訂租約無效，係指承租人違反上揭規定時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅；耕地三七五減租條例16條第2項，所謂租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言，最高法院亦分別著有70年台上字第4637號、80年台再字第15號、46年台上字第57號判例可資參照。是如承租人有不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效，該無效乃於上開行為發生時即當然歸於無效。本件系爭262地號土地西南側，前蓋有車棚，此為原告所不否認，惟辯以其係被告所同意搭建，用以放置農具，而非停車使用云云。查，按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條定有明文，又按民事訴訟舉證責任之分配，旨在使提出有利於己之主張者，負有舉證證明其權利存在之事實，如無法積極舉證證明其權利存在，即應受不利之判斷。本件原告主張該車棚之搭建為被告所同意，然未具提出任何證據以實其說，且為被告所否認，則原告所陳，難認有據；至原告主張該車棚僅係用以放置農耕機具部分，非但未能舉證以對，且觀宜蘭市政府租佃委員會於98年11月13日之會勘紀錄照片（宜蘭市公所租佃爭議調解案卷）所示，系爭鐵皮頂車棚除堆放雜物外，尚停放有車輛2部，此外更有一座4面及頂部包覆鐵皮，並裝設有冷氣設備之建物，應認確非供耕作使用，故原告就此部分即有不自任耕作之事實，而系爭三七五租約因部分未自任耕作，有無效原因，既堪認定，依首揭說明，應認已全部歸於無效。
㈡、至原告請求續訂租約部分：按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條固有明文。惟按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1、2項前段定有明文。所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言，最高法院著有95年台上第1911號判決可資參照。易言之，承租人請求續訂租約之要件為原耕地租約租期屆滿，出租人僅得以收回自耕為由而不予同意。本件承租人即原告係因有不自任耕作之情事，致使系爭租約歸於無效，核與租期屆滿之要件不同，故無該條例第20條規定之適用，出租人即被告自毋庸舉證證明以收回自耕為由，而不予同意續訂租約。從而，原告請求續訂租約，亦屬無據。
㈢、綜上所述，本件原告依耕地租佃之法律關係，請求確認原告就系爭262、263、757地號土地有三七五租約之法律關係存在，及被告應與原告就前開土地向宜蘭市公所辦理租約梅洲字第7號租約續約登記等，均無理由，均應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據民事訴訟法第78條。中華民國99年10月8日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官張軒豪正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本。
中華民國99年10月11日
書記官謝佩欣附註：
訴訟費用為地政人員現場協助指界規費。