裁判字號：臺灣高雄地方法院92年簡上字第291號民事判決
裁判日期：民國93年07月30日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高雄地方法院民事判決九十二年度簡上字第二九一號
上訴人即附帶被上訴人丙○○○被上訴人即附帶上訴人甲○○訴訟代理人 李昌明 律師
乙○○當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國九十二年六月五日本院高雄簡易庭民國九十二年度雄簡字第七一二號第一審簡易訴訟程序判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於民國九十三年七月十九日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
原判決關於後開第三項及駁回後開第四項部分，及命附帶上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
附帶被上訴人應將如附圖Ａ部分所示騎樓（面積二五點五六平方公尺）、Ｂ部分所示建物（面積九七點九九平方公尺）遷讓交還附帶上訴人。
附帶被上訴人應給付附帶上訴人新台幣陸拾陸萬元。
其餘附帶上訴駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔。第一審訴訟費用關於命附帶上訴人負擔部分，及第二審訴訟費用關於附帶上訴部分，由附帶被上訴人負擔五分之四，餘由附帶上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人起訴主張：上訴人於民國九十一年二月十五日邀原審共同被告 楊順發 為連帶保證人，向被上訴人承租坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上，門牌號碼高雄市○○區○○路○號一樓店舖（即如附圖Ａ部分所示騎樓及Ｂ部分所示建物，下稱系爭房屋），系爭房屋為被上訴人與訴外人 易黛芬 、 易黛芷 、 易明祥 四人因繼承所共有。兩造約定每月地租新台幣（下同）三萬三千元、房租七千元，合計每月租金四萬元，租賃期間自九十一年二月十五日起至九十三年二月十四日止，押租金十二萬元，而上訴人於給付押租金十二萬元及半年租金二十四萬元後，自九十一年八月十五日起即未再繳納租金，且於租賃期間屆滿後，迄今仍無權占用系爭房屋，爰依租賃契約之法律關係，於原審聲明：上訴人應將系爭房屋遷讓交還被上訴人，及上訴人、楊順發應自九十一年八月十五日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月連帶給付被上訴人四萬元。茲因原審判決上訴人應於被上訴人給付十二萬元之同時，將系爭房屋遷讓交還被上訴人，並駁回被上訴人其餘之訴，上訴人提起本件上訴，被上訴人遂就原審判決對待給付及駁回上訴人應自九十一年十月一日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付四萬元部分提起附帶上訴，而於本院補稱：兩造曾約定租賃期間內系爭房屋電費由上訴人繳納，但上訴人並未繳納九十一年四月三日起至同年八月十五日止之電費六萬二千七百二十七元，係由被上訴人代為繳納，被上訴人自得依民法第三百十二條代償請求權之規定請求上訴人給付該筆電費。又上訴人自九十一年八月十五日起即未繳納每月四萬元之租金，自九十一年八月十五日起計算至同年九月三十日止，共計積欠租金六萬元，被上訴人爰以上開電費及租金債權十二萬二千七百二十七元與上訴人押租金債權十二萬元相互抵銷，則被上訴人無需為對待給付（返還押租金十二萬元），上訴人即應遷讓交還系爭房屋。又於本件租賃契約屆滿後，上訴人迄今仍無權占有被上訴人所有之系爭房屋，被上訴人爰依租金請求權及不當得利法律關係，請求上訴人自九十一年十月一日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人四萬元（自九十一年十月一日起至九十三年二月十四日止依租金請求權請求，自九十三年二月十五日起至遷讓交還系爭房屋之日止依不當得利返還請求權請求）。並於本院聲明：（一）上訴部分：駁回上訴。（二）附帶上訴部分：１、原判決廢棄。２、附帶被上訴人應將系爭房屋遷讓交還附帶上訴人。３、附帶被上訴人應自九十一年十月一日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付附帶上訴人四萬元。
二、上訴人即附帶被上訴人則以：上訴人邀楊順發為連帶保證人向被上訴人承租系爭房屋，兩造係約定每月租金二萬元（包含地租一萬七千元及房租三千元），租賃期間自九十一年二月十五日起至九十二年二月十四日止，押租金十二萬元，上訴人於簽約時已給付被上訴人押租金十二萬元及全年租金二十四萬元，並未積欠任何租金，兩造並訂有書面租賃契約。嗣被上訴人於九十一年農曆過年期間某日，趁上訴人忙碌之際，以租賃契約需經法院公證為由，要求上訴人及楊順發在另份空白租賃契約上簽名，上訴人不知該空白租賃契約之內容為何，被上訴人現執該份租賃契約主張每月租金四萬元，與事實不符。又上訴人承租系爭房屋半年以後，被上訴人以其欲出售系爭房屋為由，要求上訴人搬遷，並同意返還押租金、租金及補貼搬遷費用，惟被上訴人迄今仍不依約給付前開費用，上訴人始拒絕搬遷等語置辯。原審判決上訴人應於被上訴人給付十二萬元押租金之同時，將系爭房屋遷讓交還被上訴人，上訴人提起本件上訴，而於本院補稱：被上訴人要求上訴人搬遷時，同意返還押租金十二萬元、半年份租金十二萬元、給付半年營業損失十五萬元及搬遷費三萬元，共計四十二萬元，故於被上訴人給付四十二萬元後，上訴人始願搬遷等語。並於本院聲明：（一）上訴部分：原判決廢棄。上訴人應於被上訴人給付四十二萬元時，將系爭房屋遷讓交還被上訴人。（二）附帶上訴部分：駁回附帶上訴。
三、經查，門牌號碼高雄市○○區○○路○號之三層樓房屋（下稱大公路房屋，該房屋之一層及騎樓部分即為系爭房屋）為被上訴人與易黛芬、易黛芷、易明祥四人所共有，該房屋坐落之基地則屬國有土地，而上訴人曾向被上訴人承租系爭房屋，且已於簽約時給付被上訴人押租金十二萬元及租金二十四萬元，租金之給付方式為交付面額四萬元之支票六張，該六張支票發票日分別為九十一年二月十五日、三月十五日、四月十五日、五月十五日、六月十五日及七月十五日，雙方約定承租期間之電費由上訴人繳納，而上訴人自九十一年二月十五日起迄今均持續占有系爭房屋；又因大公路房屋使用國有土地，致被上訴人、易黛芬、易黛芷、易明祥四人需繳納土地使用補償金每月三萬三千二百零一元等事實，為兩造所不爭執，並有複丈成果圖、遺產稅繳清證明書、房屋稅籍證明書、土地登記謄本各一份、繳納土地使用補償金通知暨郵局劃撥單、房屋稅繳款書各二份、現場照片五張、連線郵局電腦託收票據收據五份在卷可稽，復經原審於九十二年四月二十五日到場勘驗屬實，堪信為真正。
四、本件被上訴人主張上訴人向其承租系爭房屋，兩造約定每月租金為四萬元，租賃期間自九十一年二月十五日起至九十三年二月十四日止，押租金十二萬元，而上訴人僅給付押租金十二萬元及半年份租金二十四萬元等情，業據其提出房屋租賃契約（下稱Ａ契約）一份為證，然為上訴人所否認，辯稱兩造係約定每月租金二萬元，租賃期間自九十一年二月十五日起至九十二年二月十四日止等語，且提出另份房屋租賃契約（下稱Ｂ契約）一份為證，則本件應予審究者，即為：（一）兩造就系爭房屋訂立之租賃契約內容應以何份契約為依據？（二）被上訴人是否應返還上訴人押租金、租金各十二萬元及給付上訴人營業損失十五萬元、搬遷費三萬元？（三）被上訴人得否就對待給付部分主張抵銷？（四）被上訴人得否依租金請求權請求上訴人給付自九十一年十月一日起至九十三年二月十四日止，每月以四萬元計算之租金？（五）被上訴人得否依不當得利返還請求權請求上訴人自九十三年二月十五日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付四萬元之不當得利？爰一一論述如下：
（一）兩造就系爭房屋訂立之租賃契約內容應以Ａ契約為依據：被上訴人、上訴人分別提出之Ａ、Ｂ契約，其上兩造之簽名均為真正，此為兩造所不爭執，則兩造究竟合意以何份契約內容作為本件租賃契約之內容，即應參酌相關事證認定之。經查：
１、關於租金給付之方式，Ａ契約係約定每月租金四萬元，其中含地租三萬三千元、房租七千元，租期二年，上訴人應於簽約時開六張支票，並於九十一年四月十五日以前補齊其餘所有支票十八張；Ｂ契約則約定每月租金二萬元，其中含地租一萬七千元、房租三千元，租期一年，上訴人應於簽約時繳十二張支票等情，有Ａ、Ｂ契約書在卷可稽。足認依據Ａ契約約定，上訴人應於簽約時交付面額四萬元（即一個月租金金額）之支票六張，並於九十一年四月十五日前補齊其餘所有支票十八張（面額均為四萬元），共交付支票二十四張以給付每月為一期、共二十四期、每期四萬元之租金；而依據Ｂ契約約定，上訴人應於簽約時交付面額二萬元（即一個月租金額）之支票十二張，以給付每月為一期、共十二期、每期二萬元之租金。再查，上訴人於簽約時係交付被上訴人面額四萬元之支票六張，該六張支票發票日分別為九十一年二月十五日、三月十五日、四月十五日、五月十五日、六月十五日及七月十五日，已如前述，則上訴人給付租金之方式顯與Ａ契約相符。至上訴人固未於九十一年四月十五日前補齊其餘十八張支票，然被上訴人要於何時、採取何種行動請求上訴人依約交付其餘支票或直接支付租金，係屬被上訴人得自行決定如何行使權利之範圍，尚難僅憑被上訴人未立即請求上訴人補齊其餘支票，遽認上訴人給付租金之方式即與Ａ契約之約定不合。另上訴人雖辯稱依Ｂ契約本應交付面額二萬元支票十二張，係因其手上支票張數不足，才改為交付面額四萬元支票六張云云，惟若上訴人前開辯詞屬實，該六張支票既係每張給付二個月之租金，衡情各支票發票日應分別間隔二個月之久（即每隔二個月兌現一張支票），始符合Ｂ契約所定交付二萬元支票十二張（以一個月為一期、每期兌現一張支票以作為租金）之約定，故上訴人所辯不足採信，其給付租金之方式係按照Ａ契約之約定甚明。
２、再查，上訴人於簽約時已給付押租金十二萬元及租金二十四萬元，而依據Ａ、Ｂ契約之約定，租金總額分別為九十六萬元、二十四萬元，若兩造係以Ｂ契約作為本件租賃契約內容，於租期一年、租金總額僅二十四萬元且上訴人已全數付清之情況下，兩造約定並交付高達十二萬元之押租金顯然不符一般租賃常情，反之若以Ａ契約為本件租賃契約內容，在租期二年、租金總額九十六萬元且未全數付清之情況下，兩造約定押租金為十二萬元（即三個月租金額）尚屬合理。
３、承上所述，上訴人給付租金之方式係依照Ａ契約之約定，且由兩造約定之押租金金額與租金總額、上訴人已付之租金數額比例觀之，兩造約定以Ａ契約作為本件租賃契約內容較為合理。此外，復參酌因大公路房屋使用國有土地，致被上訴人、易黛芬、易黛芷、易明祥等四人每月需繳納使用土地補償金三萬三千二百零一元，而大公路房屋位於高雄市○○區○○路上，四周為熱鬧商業區（有勘驗筆錄在卷可憑），該房屋一層及騎樓部分（即系爭房屋）可供擺攤、開店做生意之用，使用價值較二、三層部分（作住家用）高出甚多，是被上訴人既將大公路房屋最有使用價值之部分即系爭房屋出租予上訴人，其每月收取地租三萬三千元、房租七千元，共計租金四萬元尚屬合理等情，堪認兩造係約定以Ａ契約作為本件租賃契約內容，即系爭房屋租賃期間自九十一年二月十五日起至九十三年二月十四日止，每月租金四萬元。
（二）被上訴人應將押租金十二萬元返還上訴人：
１、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第二百六十四條第一項定有明文。再按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，固得拒絕自己之給付，惟他方之給付，並非自己給付之停止條件。又債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（本院五十年台上字第一五五○號判例參照）。上訴人所負返還押租金債務與被上訴人所負交付系爭房屋債務，縱應同時履行，但在上訴人未返還押租金前，其仍得請求被上訴人交付系爭房屋。又同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。然而，雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定。押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯（最高法院九十一年度台上字第七四五號、七十八年度台上字第一六四五號判決可資參照）。
２、查被上訴人已自認收受上訴人所付押租金十二萬元，且迄未返還予上訴人之事實，則本件上訴人既已行使同時履行抗辯權，揆諸前揭說明，上訴人固應將系爭房屋遷讓交還被上訴人，被上訴人亦應於上訴人遷讓交還系爭房屋之同時，將押租金十二萬元返還上訴人。至上訴人另主張被上訴人曾同意返還租金十二萬元及給付營業損失十五萬元、搬遷費三萬元云云，為被上訴人所否認，上訴人亦未舉證以實其說，是上訴人該部分之主張，不足採信。
（三）被上訴人得就對待給付（押租金十二萬元）部分主張抵銷：被上訴人主張其為系爭房屋之所有權人，曾為上訴人代繳系爭房屋自九十一年四月三日起至同年八月十五日止之電費六萬二千七百二十七元，得依民法第三百十二條規定請求上訴人給付該筆電費，又自九十一年八月十五日起至同年九月三十日止，上訴人共欠租金六萬元，爰以上開債權十二萬二千七百二十七元與上訴人之押租金債權互為抵銷等語，為上訴人所否認。經查：
１、兩造曾約定於本件租賃期間內即自九十一年二月十五日起至九十三年二月十四日止，系爭房屋電費應由上訴人繳交，已如前述，惟上訴人並未繳交系爭房屋自九十一年四月三日起至同年八月十五日止之電費六萬二千七百二十七元，而由被上訴人代為繳納，亦有台灣電力公司（下稱台電公司）電費收據三張附卷可考；因被上訴人為系爭房屋所有權人，若上訴人並未依租約約定繳納電費，系爭房屋可能遭到斷電，致被上訴人無法利用該房屋，是關於上訴人繳納電費一事，被上訴人自屬就債之履行有利害關係之人，其於繳納電費後，得依民法第三百十二條：「就債之履行有利害關係之第三人為清償者，於其清償之限度內承受債權人之權利，但不得有害於債權人之利益。」之規定，請求上訴人給付電費六萬二千七百二十七元。
２、又查，上訴人向被上訴人承租系爭房屋，兩造係約定租賃期間自九十一年二月十五日起至九十三年二月十四日止，每月租金四萬元，而上訴人迄今僅支付租金二十四萬元，即自九十一年八月十五日起未再給付租金，前已述及，被上訴人自得依租金請求權法律關係，請求上訴人給付自九十一年八月十五日起至九十一年九月三十日止，一個半月共計六萬元之租金。
３、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。第三百三十四條第一項前段定有明文。綜上，被上訴人得依民法第三百十二條代償請求權、租金請求權法律關係，請求上訴人給付電費六萬二千七百二十七元、租金六萬元，共計十二萬二千七百二十七元，則被上訴人主張以前開債權與上訴人之押租金債權十二萬元互為抵銷，免除返還押租金之對待給付義務等語，尚屬可採。
（四）被上訴人得依租金請求權請求上訴人給付自九十一年十月一日起至九十三年二月十四日止，每月以四萬元計算之租金，共計六十六萬元：
承前所述，上訴人自九十一年八月十五日起至租賃期間屆滿即九十三年二月十四日止，均未給付每月四萬元之租金，其中自九十一年八月十五日起至同年九月三十日止共計六萬元之租金債權，業經被上訴人用以與上訴人押租金債權互為抵銷，則被上訴人依租金請求權請求上訴人給付自九十一年十月一日起至九十三年二月十四日止，計十六個半月，共六十六萬元之租金，洵屬有據。
（五）被上訴人不得依不當得利返還請求權請求上訴人自九十三年二月十五日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付不當得利四萬元：
１、按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，為民法第一千一百五十一條所明定。又公同共有物之處分及其他權利之行使，除公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，同法第八百二十八條第二項亦定有明文。此項規定，依同法第八百三十一條規定，於公同共有債權準用之。故繼承人因繼承而取得之遺產，於受侵害時，其所生之損害賠償債權，乃公同共有債權。如由公同共有人即繼承人中之一人或數人就此項債權為訴訟上之請求時，自須得其他繼承人全體之同意，始能謂當事人適格無欠缺（最高法院七十七年度台上字第六六號判決意旨參照）。
２、查系爭房屋原為被上訴人之被繼承人 易炳南 所有，易炳南於九十年六月十六日死亡後，該房屋由被上訴人、易黛芬、易黛芷、易明祥四人共同繼承，此有遺產稅繳清證明書一份在卷可證，是參照前揭說明，如被上訴人以上訴人無權占有系爭房屋，受有不當得利為由，對上訴人訴請返還不當得利，此項債權屬公同共有債權，自須得其他繼承人全體之同意，或以全體繼承人為原告，始能謂當事人適格無欠缺。本件被上訴人未證明已得其他繼承人全體之同意，即以自己之名義起訴請求上訴人返還因無權占有系爭房屋所受之不當得利，屬當事人不適格，該部分之請求應予駁回。
五、綜上所述，被上訴人依租賃物返還請求權及租金請求權之法律關係，請求上訴人遷讓交還系爭房屋，並給付自九十一年十月一日起至九十三年二月十四日止，共計六十六萬元之租金，為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。原判決命上訴人應於被上訴人給付押租金十二萬元之同時，將系爭房屋遷讓交還被上訴人，經上訴人、被上訴人分別就對待給付數額、駁回被上訴人請求上訴人自九十一年十月一日起至遷讓交還系爭房屋之日止按月給付四萬元部分，提起上訴及附帶上訴。原審判命上訴人遷讓交還系爭房屋及依職權准予假執行部分，核無不當，上訴意旨指摘原判決此部份不當，求予廢棄改判，增加對待給付之數額，為無理由，應駁回其上訴。至附帶上訴人請求免除對待給付及附帶被上訴人再給付自九十一年十月一日起至九十三年二月十四日止每月四萬元，共計六十六萬元租金部分，為有理由，應予准許，已如前述，原審就此部分為附帶上訴人敗訴之判決，自有未洽。附帶上訴人就此部份指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第三項、第四項所示。至於逾上開應准許部分，原審為附帶上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論相同，仍應予維持。附帶上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其附帶上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決結果不生影響，爰不一一論斷，附此敘明。
據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，被上訴人之附帶上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第二項、第四百五十條、第七十八條、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十三年七月三十日
臺灣高雄地方法院民事第二庭~B審判長法官李昭彥~B法官劉定安~B法官楊筑婷正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國九十三年七月三十日~B法院書記官胡淑芳