裁判字號：臺灣嘉義地方法院103年訴字第289號民事判決
裁判日期：民國103年12月16日
裁判案由：損害賠償
臺灣嘉義地方法院民事判決103年度訴字第289號原告 朱淑華 被告 朱秀華 訴訟代理人 劉家虎
陳文彬 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、緣被告為原告姊姊，而坐落嘉義市○○○段○○段00地號，面積2040平方公尺，權利範圍10000分之76之土地及其上門牌號碼嘉義市○○路○○○號11樓2之建物（下合稱系爭不動產）為被告所有，多年來出租與原告使用，每月租金新臺幣（下同）5千元，並約定水電及管理費由原告自行負擔。嗣兩造於民國103年4月13日成立系爭不動產買賣契約，議定價金為250萬元，惟因被告須貸款，故買賣契約約定之價金提高至360萬元。又因擔心違反時價登錄之規定，兩造於同日簽立協議書1份，載明「...，因交屋後有房屋滲漏水及壁癌等修繕問題，今賣方同意折讓新台幣一百一十萬元整，由買方自行修繕房屋，買方不得再以屋況為理由向賣方或仲介及地政士求償。倘因原買賣契約所載買賣金額，經國稅局課徵賣方出售財產交易所得稅增加，由買方全額負擔。」。而原告於簽約當日交付現金3萬元，翌日再匯款47萬元，共計50萬元，由被告收受。
二、然查被告事後竟違反契約約定，要求原告以360萬元為買賣價金始願意移轉登記，原告無法接受，乃於103年5月7日以嘉義北社尾郵局第102號存證信函通知被告，請被告於函到10日內辦理過戶，否則視同賣方即被告違約等情。被告卻仍堅持360萬元，並於103年5月17日以基隆愛三路郵局第180號存證信函通知原告，其堅持買賣價金為360萬元。原告爰提起本件訴訟，依兩造買賣契約第8條第3項約定，以起訴狀向被告為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，並請求被告返還原告已交付之50萬元及給付懲罰性違約金50萬元。
三、並聲明：被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行；訴訟費用由被告負擔。
四、對被告答辯所為陳述：被告主張原告未支付60萬元，故其不用備證用印，未違反買賣契約云云。然實情應係被告備證後，提出印鑑證明之後，原告始須支付60萬元，而原告簽約後隔2天即出國，至原告回國時止，期間有10幾天，被告均未提出相關證件，故被告主張並不足採。
貳、被告答辯則以：
一、查系爭不動產買賣價金係360萬元，有原告提出之系爭不動產買賣契約書可證，而該買賣契約書最末頁應係立契約書人簽名欄，並無原告提出之協議書。次查，系爭不動產位於嘉義市「凱旋大地」之大樓內，該棟大樓進來成交行情多在建物每坪9萬元以上，而系爭不動產之房屋專用部分面積為27.23坪，共用部分面積為14.77坪，合計建物登記坪數為42坪，以本件買賣價金360萬元，換算每坪僅85,714元，已低於市場行情，若以原告主張買賣價金250萬元為計，每坪僅有59,523元，更遠低於市價。再查，該房屋屋況良好，並無滲漏水及壁癌等修繕問題，是兩造間並無同意折讓110萬元之約定，故原告提出之協議書，被告否認其真正。且被告從未見過該協議書，亦未於系爭協議書上簽名或書寫任何文字，故該協議書出賣人欄位「朱秀華」字樣非被告親簽。退步言，倘系爭協議書為被告所親簽，且與系爭不動產買賣契約書同時製作，試問該協議書豈有不列為本件買賣契約書之附件之理？豈有協議書非一式三份，由各當事人及見證人各持一份之理？豈有不動產買賣契約書上，只要有兩造之簽名處所，除了有兩造簽名外，一定會蓋用兩造印章，而該協議書上未蓋用兩造印章之情？
二、另查，系爭不動產買賣契約書第3條第2項約定，備證用印款為60萬元，然原告遲未給付此備證款項，被告自得主張同時履行抗辯，而無須於移轉登記相關文件上用印暨交付相關文件，故被告無違反本件買賣契約之情，則原告亦無取得解除契約，請求返還價金暨懲罰性違約金之權利。
三、又內政部警政署刑事警察局103年10月21日刑鑑字第0000000
000號鑑定書謂送鑑協議書紙張上有字跡墨水及壓痕，是有關壓痕部分經被告比對有17處出現字跡與壓痕有不連續之情形，該壓痕是否為原告後製而成，值得懷疑。至於字跡墨水是否為影印而成之字跡墨水，抑係親筆書寫之字跡墨水，被告之警大鑑識科朋友表示不管是實體顯微鏡抑係光譜影像比對儀均無法分辨墨水與油墨或墨水成分種類，倘欲分辨字跡墨水係影印而成之字跡墨水，抑係親筆書寫之筆跡墨水，需藉由墨水的物理鑑定（如光的反射、吸收、螢光情形）或化學鑑定（如墨水中鉛、銅等成分是否相同），始得認定。惟之前鑑定被告未查，僅要求鑑定朱秀華及身分證字號字跡，未針對朱秀華及身分證字號以外字跡，請求鑑定，故本件應有再鑑定協議書正本上「朱秀華」與「賣方」墨水成分種類是否相同之必要。若協議書正本上「朱秀華」與「賣方」墨水成分種類相異，則有再鑑定朱秀華三字之墨水成分是否為筆類所產生之墨水之必要。
四、末查，被告有存款且未負債，三名孩子已大學畢業且有工作收入，且系爭不動產亦無房貸，則被告並無急需用錢之理由，豈有賤售系爭不動產之可能，故原告主張被告急著要賣房子等語，並非屬實。反到是原告5年前惡性欠下數百萬卡債，迄今未與銀行處理，處於信用破產狀態，何來資金購買系爭不動產？故原告主張並非可採，原告之訴應予駁回。
五、並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保請准免予宣告假執行。
叁、本院得心證之理由：
一、原告主張兩造於103年4月13日簽訂系爭不動產買賣契約，契約記載買賣價金為360萬元，原告已支付第1期50萬元款項予被告之事實，業據提出系爭不動產買賣契約書、收受款記錄表等影本為正，被告對於系爭不動產買賣契約書之真正不爭執（詳本院卷第25頁背面），對於已收受原告給付之50萬元款項亦不爭執，堪信屬實。原告復提出有兩造簽名之103年4月13日協議書，主張系爭不動產買賣契約雖記載買賣價金為360萬元，但兩造當日另約定賣方即被告折讓110萬元，並提出協議書1紙為證（詳本院卷第9頁），然為被告所否認，辯稱：其未簽立103年4月13日同意折讓110萬元之協議書，且依系爭買賣契約之付款規定，第2期款備證用印款需支付60萬元，在買方即原告未支付60萬元情況下，被告未提供用印並無違反契約等語。是本件應審究者厥為：系爭103年4月13日協議書是否為真正？被告行使同時履行抗辯權有無理由？原告解除買賣契約是否合法？原告請求被告返還買賣價金第
1期款50萬元及違約金50萬元，有無理由？茲分別說明如后。
二、103年4月13日之協議書為真正㈠本院觀諸系爭協議書內容記載略以：「....，因交屋後有房
屋滲漏水及壁癌等修繕問題，今賣方同意折讓新台幣一百一十萬元整，由買方自行修繕房屋，買方不得再以屋況為理由向賣方或仲介及地政士求償。倘因原買賣契約所載買賣金額，經國稅局課徵賣方出售財產交易所得稅增加，由買方全額負擔。」，有系爭協議書影本1紙存卷可參（詳本院卷第9頁），被告否認系爭協議書上「朱秀華」簽名之真正，辯稱：系爭協議書上「朱秀華」的簽名是我們的筆跡沒有錯，但我們沒有在系爭協議書上簽過「朱秀華」的簽名，可能是原告電腦排版列印被告簽名之後，再交給代書 涂淑真 蓋章等語（詳本院卷第26頁），本院乃囑託內政部警政署刑事警察局就系爭協議書賣方欄位「朱秀華」之簽名及身分證字號，鑑定係以原子筆書寫之筆跡，抑或以電腦排版剪貼列印之字跡？經該局鑑定後函覆略以：經以實體顯微鏡檢視、光譜影像比對儀檢視鑑定結果，送鑑協議書上賣方欄位處後，研判其上「朱秀華」、「Z000000000」字跡係以書寫而成等語，有該局103年8月21日刑鑑字第0000000000號鑑定書1份在卷可按（詳本院卷第29至30頁）。依前揭鑑定結果可知，系爭協議書上賣方欄位「朱秀華」之簽名及身分證字號，係以原子筆書寫之筆跡，而非以電腦排版剪貼列印所做成。
㈡惟被告就此復爭執：被告不爭執系爭協議書上「朱秀華」之
字跡係書寫而成，然認該字跡原書寫於其他文件上，遭移置於系爭協議書。因法院原先囑託鑑定之內容，其中關於該字跡「係以原子筆書寫之筆跡」之部分，未載明「係以原子筆『親筆』書寫之筆跡」，為避免鑑定單位誤解送鑑原意，請求再次鑑定系爭協議書上賣方欄位「朱秀華」字跡，是否有在系爭協議書上留下筆跡或書寫油墨等語。本院審酌囑託鑑定時，已向鑑定單位表明鑑定內容為：系爭協議書上「朱秀華」之簽名字跡「究竟係以原子筆書寫之筆跡，抑或以電腦排版剪貼列印之筆跡」。由本院囑託鑑定之內容，已特別表明應鑑定「朱秀華」之字跡是否為電腦排版剪貼列印筆跡乙節觀之，鑑定單位實可清楚瞭解本院囑託之重點在於：「朱秀華」之簽名字跡，究竟係實際以原子筆直接書寫在系爭協議書上所為，抑或係以電腦排版剪貼列印所為。被告辯稱鑑定單位可能誤解本院囑託之真意云云，洵無可採。
㈢惟本院為求甚重起見，乃再次囑託內政部警政署刑事警察局
鑑定系爭協議書上賣方欄位「朱秀華」之簽名及身分證字號，是否係「直接」書寫於該送驗鑑定之書議書紙張上？上開「朱秀華」簽名及身分證字號之字跡，是否在協議書紙張上留下筆痕或書寫油墨？該局函覆略以：經以實體顯微鏡檢視、光譜影像比對儀檢視鑑定結果，送鑑協議書上賣方欄位處研判其上「朱秀華」、「Z000000000」字跡係以書寫而成；另前揭字跡於送鑑協議書紙張上有字跡墨水及壓痕（均詳如後附鑑定說明所示）等語，有該局103年10月21日刑鑑字第0000000000號鑑定書及檢附之鑑定說明各1份在卷足憑（詳本院卷第51至52頁）。本院觀諸前揭鑑定結果檢附之鑑定說明，送鑑協議書上「朱秀華」之簽名字跡及身分證字號，有明顯可辨之油墨及壓痕，足見系爭協議書上「朱秀華」之簽名字跡及身分證字號，均係以原子筆「直接」書寫在系爭協議書上無誤。
㈣況且，辦理系爭不動產買賣事宜之地政士涂淑真於本院證稱
：系爭不動產買賣契約書是103年4月13日在我的代書事務所簽的，在場人有朱淑華、朱秀華，還有我3個人。103年4月13日協議書，也是當天簽立等語。本院乃詢之：為什麼會簽103年4月13日的協議書？證人涂淑真證稱：協議書的內容是當場打字的，內容是買賣雙方當場協議，當天兩造在我事務所，修繕內容我沒有聽到，但是折讓金額就是協議書上記載的金額等語。本院復詢之：協議書打好以後，是否有交給兩造確認、簽名？證人涂淑真證稱：是，兩造各自把協議書拿去看，再由兩造簽名，他們簽名的時候我有看到。協議書上見證人欄位蓋用的地政士涂淑真印章是我蓋的，是在確認兩造簽名之後，我才蓋用印章等語（詳本院卷第63至65頁）。
本院參酌證人涂淑真於辦理系爭不動產買賣事宜前，與兩造均素未謀面，亦不相識，復與兩造無任何利害關係，自無偏坦迴護買賣其中一方之虞，故證人涂淑真前揭所述，應可採信。
㈤由證人涂淑真前揭證述內容可知，103年4月13日當日，兩造
不但簽立系爭不動產買賣契約書，亦另外約定折讓金額及內容，由證人涂淑真當場繕打協議書內容後，交由兩造確認簽名，且證人涂淑真親見兩造簽名後，方於系爭協議書上見證人欄位蓋用地政士印章。而證人涂淑真證述其親見兩造在系爭協議書上簽名乙節，復與內政部刑事警察局兩份鑑定報告書所鑑定「朱秀華之字跡係由原子筆書寫而成，且送鑑協議書紙張上有字跡墨水及壓痕」之結果完全相符，足證系爭協議書上賣方欄位「朱秀華」之簽名及身分證字號係被告親筆所寫，要無疑義。
㈥本院參酌系爭協議書經內政部刑事警察局鑑定結果，並參酌
證人涂淑真之證述內容，認系爭協議書確由被告朱秀華所親簽無訛。由此益證，系爭協議書記載不動產買賣價金360萬元，賣方同意折讓110萬元之內容，亦係經兩造同意約定所為。基此，原告主張兩造約定系爭不動產買賣價金為360萬元，但另約定被告同意折讓110萬元，故系爭不動產買賣價金扣除折讓金額後，應給付之金額為250萬元等語，堪予採信。
㈦至於被告辯稱：協議書沒有理由只作1份，且其事後電聯要
求地政士涂淑真提供卻未獲回應，故證人所述不實云云。然查，系爭不動產買賣契約書是一式三份有複寫功能之紙張，但系爭協議書卻是當場繕打之單一紙張，由兩造同意製作1份協議書交由代書保管等情，業據證人涂淑真於本院證述明確（詳本院卷第63、66頁），經核其所述與常情並無違合之處，被告前揭所辯，尚無可採。況且，本件之重點不在於協議書正本究竟簽了1份或3份，本件重點在於：送鑑定之103年4月13日協議書上，賣方欄位「朱秀華」之簽名字跡是否為真正。簡言之，不論系爭協議書係1份或3份，但本件送鑑定之該份協議書上「朱秀華」之簽名字跡，經兩次鑑定結果均認為係以原子筆所書寫，且有油墨及壓痕，足見「朱秀華」之簽名字跡並非由電腦排版剪貼列印。本院另參酌證人涂淑真於本院亦證稱其親見兩造在系爭協議書上簽名等語，足認本件「送鑑定之協議書」上之「朱秀華」簽名，確係被告朱秀華本人親自以原子筆在系爭協議書上簽名無訛。因此，被告爭執協議書究竟係製作1份或3份，於本件之認定要無影響。
㈧被告另辯稱：經其檢視證人涂淑真提出之買賣契約書正本及
被告自己留存之買賣契約書正本，證人留存的買賣契約書正本關於賣方上面，增加賣方的手機電話，且比對發現有好幾處筆跡並非原始版，證人提出之買賣契約書是後製的云云。然證人 涂淑證 就此部分亦說明：買方朱淑華在簽名的時候，有把聯絡方式填上去，賣方朱秀華在簽名的時候沒有留電話號碼，我在買賣雙方簽完名之後都會檢查確認，朱秀華漏掉電話號碼，我問她電話號碼，由我補填在我留存的買賣契約書上，方便聯絡用等語（詳本院卷第67頁）。本院除審酌證人涂淑真前揭證述之內容符合社會經驗及常情外，另參酌被告於103年7月8日辯論期日時亦明確表示「對於買賣契約書的真正沒有爭執」（詳本院卷第25頁背面），且斟酌被告於審理過程中，對於系爭不動產買賣契約書上記載之買賣標的、買賣價金360萬元、各期約定交付之買賣價款、原告已交付50萬元款項等情，均未加以爭執，僅爭執其未同意折讓110萬元，亦未簽立103年4月13日協議書云云。本院綜參上情，認被告事後雖就證人涂淑真留存之買賣契約書正本，較賣方留存之契約書正本多記載了賣方電話號碼乙節加以爭執，然被告前揭爭執之事項，俱與系爭買賣契約內容及兩造是否約定折讓價金等審理重點，皆無影響，故其前揭所辯，亦無可採。
㈨又被告雖請求將系爭協議書第三次送鑑定，然本院審酌系爭
協議書兩次送鑑定結果，認定協議書上「朱秀華」之字跡係由原子筆書寫而成，且送鑑協議書紙張上有字跡墨水及壓痕，而前揭鑑定結果經核亦與證人涂淑真證述親見兩造在系爭協議書簽名相符，故被告請求將系爭協議書第三次送鑑定，核無必要，附此說明。
三、被告所為同時履行抗辯為有理由㈠被告於本院另辯稱：依系爭買賣契約之付款規定，第2期款
備證用印款需支付60萬元，在買方即原告未支付60萬元情況下，被告未提供用印並無違反契約等語。
㈡按所謂同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之雙
務契約而生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，即可主張同時履行抗辯。本院審酌系爭不動產買賣契約書關於付款方式約定第2期款為備證用印款60萬元，而第2期款並未約定繳款時間，亦未約定買賣雙方提出給付之先後順序等情，有系爭不動產買賣契約書影本1份在卷可按（詳本院卷第7頁），足見兩造並未約定第2期款項或所需證件提出給付之順序。而所謂同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之雙務契約而生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，雙方均可主張同時履行抗辯（最高法院95年度台上字第1489號裁判意旨參照）。
㈢惟按，雙務契約當事人之請求權係互相獨立，僅其實現因他
方當事人行使抗辯權而互相發生牽連而已。雙方當事人均享有同時履行抗辯權，縱一方當事人未依債務本旨提出自己之給付，係就自己所負債務，應否負給付遲延責任之問題，仍非不得催告他方履行所負之債務，他方在未行使同時履行抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後，始能免責。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，亦為民法第254條所明定（最高法院96年度台上字第322號裁判意旨參照）。
㈣經查，系爭不動產買賣契約就第2期款未約定給付期限或給
付順序，因此兩造均享有同時履行抗辯權，惟兩造亦得催告他造提出給付。本件原告固已於103年5月7日以嘉義北社郵局第102號存證信函催告被告於10日內提出過戶相關證件辦理過戶等語，有前揭存證信函在卷可按（詳本院卷第11、12頁），然被告亦於103年5月17日以基隆愛三路郵局第180號存證信函催告原告於10日內交付用印款60萬元等語，亦有上開存證信函附卷可稽（詳本院卷第13、14頁）。足認被告已行使同時履行抗辯權無疑，被告既已行使同時履行抗辯，自不生給付遲延之問題。
四、原告解除契約於法不合㈠原告主張被告遲未備妥過戶相關證件交予代書辦理過戶，已
以存證信函催告被告履行乙節，固據原告提出前揭催告之存證信函為證，但被告接獲催告後，即要求原告提出第2期款60萬元價金以此行使同時履行抗辯權乙情，亦有上開存證信函附卷足參。被告既已行使同時履行抗辯，自不生給付遲延之問題。
㈡而原告於本院審理中之103年7月8日辯論期日，固表明以起
訴狀之送達向被告為解除買賣契約之意思表示等語（詳本院卷第25頁背面）），然被告就系爭不動產買賣契約之履行既無遲延給付之情形，則原告解除兩造之買賣契約契約即於法不合。基此，原告解除買賣契約既不合法，則原告以兩造買賣契約業已解除為由，請求被告返還已交付之50萬元，及依契約第8條第3款請求被告給付懲罰性違約金50萬元等語，亦屬無據。
肆、綜上所述，系爭協議書經本院認定係被告朱秀華本人親簽無誤，故原告主張不動產買賣價金雖記載360萬元，然被告已簽定系爭協議書同意折讓110萬元，因此原告僅需給付被告
250萬元買賣價金等語，固堪採信。惟本件不動產買賣價金第2期款60萬元並未約定履行期限及給付順序，原告雖以被告遲未備妥過戶相關證件交予代書辦理過戶為由，催告被告限期履行，然被告接獲催告後即行使同時履行抗辯，故被告不生給付遲延之問題，因此，原告以被告違約而解除兩造買賣契約，於法不合。故原告以兩造買賣契約業已解除為由，請求被告返還簽約款50萬元，及依契約所定之懲罰性違約金請求被告50萬元等語，亦無可採。從而，原告請求被告給付
100萬元及法定利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併予駁回之。
伍、本件判決結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論述，供此敘明。
陸、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年12月16日
民二庭法官林中如以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月16日
書記官許錦清