最高法院89年度台上字第1789號民事判決

裁判字號：最高法院89年台上字第1789號民事判決

裁判日期：民國89年08月10日

裁判案由：租佃爭議

最高法院民事判決八十九年度台上字第一七八九號
上訴人乙○○被上訴人甲○○右當事人間因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十八年五月三十一日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（八十七年度上更㈢字第七二號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理由本件被上訴人主張：坐落屏東縣○○鎮○○○段○號面積一點八六九○公頃（原判決誤載為一點八九六○公頃）田地，於民國三十八年六月十三日，由原所有人 林玉祥 將其中如原判決附圖（下稱附圖）所示Ｂ、Ｃ部分面積共○點六○二六公頃（下稱系爭土地）出租與上訴人之被繼承人 邱盛金 耕作，訂有私有耕地租約。伊於同年八月十一日買受該筆土地之全部，繼受為出租人。詎邱盛金竟於五十幾年間，將系爭土地內如附圖所示Ｃ部分面積○點○九四四公頃（原判決誤載為○點○九四公頃）交與訴外人 林松竹 代耕代管，並於七十四年間在如附圖所示Ｂ部分土地上建築鋼筋水泥造房屋使用，顯已不自任耕作。依耕地三七五減租條例第十六條第二項規定，原訂租約應屬無效等情，求為命上訴人將系爭土地之地上物除去，交還該土地與伊之判決。
上訴人則以：伊之被繼承人邱盛金僅將系爭土地內如附圖所示Ｃ部分，經外甥林松竹幫忙種植蓮霧及檳榔，並未轉租或借與林松竹使用。又伊於七十四年間擬建造之鋼筋水泥工寮，於未建成前即已拆除，更無不自任耕作情形等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，改判如其聲明，無非以：被上訴人前揭主張原所有人林玉祥將系爭土地出租與上訴人之被繼承人邱盛金耕作，伊買受該筆土地，繼受為出租人之事實，有其提出之私有耕地租約、土地登記簿謄本為證，而邱盛金在本件訴訟繫屬中於八十三年八月五日死亡，所遺系爭土地之承租權由其子即上訴人單獨繼承等情，亦有兩造不爭執之戶籍謄本、系爭土地租賃契約變更登記通知書可稽，堪認為真實。查邱盛金已將系爭土地內如附圖所示Ｃ部分，交與訴外人林松竹代耕代管，業據證人 鍾國全 、 劉賴榮妹 於另案被上訴人以邱盛金將其承租之前開Ｃ部分土地交與林松竹耕作，而訴請林松竹交還土地事件（即台灣屏東地方法院七十六年度訴字第一七九三號事件歷審卷）及本件審理中供證該Ｃ部分土地由林松竹種植蓮霧、檳榔等情甚詳，林松竹亦坦承其幫助邱盛金耕作該Ｃ部分土地達十年以上無訛，核與邱盛金自承伊因老邁，由林松竹代勞種植蓮霧等語相符，足認邱盛金已無從事耕作。其由林松竹代為耕種，顯非邱盛金仍總理其事，即屬不自任耕作。另被上訴人主張於七十四年間發現邱盛金違約在系爭土地上以鋼筋混凝興建房屋，有其提出興建中情形之照片三幀及存證信函一件為憑。觀諸該照片所示，興建房屋之面積甚廣，地基以紅磚築高填以砂石級配，樑柱則以鋼筋為骨，規模不小，顯非一般工寮、柴房之粗糙結構，應係供人居住所用。且原審囑託高雄市土木技師公會鑑定認為「由附件八之柱設計配筋可得之興建二層之建築物需求之鋼筋為八支三號普通鋼筋，而每支三號鋼筋之斷面積為○‧七一平方公分，故需求之鋼筋面積為五‧六八平方公分，換算為五號鋼筋（斷面積等於1.97平方公分）則為二‧八八支，現有構造預留柱鋼筋為三支或四支五號鋼筋，均大於需求鋼筋量。故可判斷此現有地基可蓋二層建築物」；「本鑑定案……未考慮十二公分磚牆或鋼筋混凝土牆之貢獻強度，若考慮牆之貢獻強度，則本鑑定案標的物可興建高於二層之建築物」，有鑑定報告書可稽。亦足認邱盛金所興建者非屬工寮，而係供為住宅使用之房屋。是承租人邱盛金既違反應自任耕作之規定，擅將承租系爭耕地如附圖所示Ｃ部分託由訴外人林松竹代耕，或將部分耕地供為房屋基地使用，變更該耕地之用途，依耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項規定其與被上訴人間之耕地租約為無效。又耕地承租人未自任耕作，將耕地全部或一部轉租於他人，係違背土地法第一百零八條之禁止規定，當然無效，縱經出租人同意亦然。不因被上訴人仍於七十四年、七十五年間向邱盛金收取所謂「租金」，而得謂前述已無效之耕地租約，業經更新為一新租約。從而，被上訴人訴請邱盛金之繼承人即上訴人將系爭土地之地上物除去，交還土地與被上訴人，並無不合等詞，為其判斷之基礎。查上訴人於原審一再辯稱：系爭土地上圍鐵絲網、加裝鐵門、除草、施肥、採收等，均由邱盛金處理，有證人 林明乾 、 林潘雪梅 、 徐林福珍 、 林伯恩 於前述另案之證言可稽。因僅有十多株蓮霧，採收由邱盛金自行處理。鍾國全於前述另案亦證稱：「我沒有看到林松竹採系爭土地上之蓮霧」，均足證明系爭土地始終在邱盛金之占有、管理中云云（見原審上字卷一四二頁背面、一四三頁、上更㈡字卷六五頁背面、上更㈢字卷四一頁、一四○頁背面）。此與判斷如附圖所示Ｃ部分土地是否由邱盛金自任耕作攸關，應屬重要之防禦方法，原審恝置不論，即有判決不備理由之違法。次按法院固得就鑑定人依其特別知識觀察事實，加以判斷而陳述之鑑定意見，依自由心證判斷事實之真偽。然就鑑定人之鑑定意見可採與否，則應踐行調查證據之程序而後定其取捨。倘法院不問鑑定意見所由生之理由如何，遽採為裁判之依據，不啻將法院採證認事之職權委諸鑑定人，與鑑定僅為一種調查證據之方法之趣旨，殊有違背（本院七十九年台上字第五四○號判例參照）。原審就其囑託高雄市土木技師公會鑑定系爭土地之地樑基礎之鑑定意見，並未踐行調查證據之程序，復未斟酌該鑑定意見所由生之理由如何，即將之採為本件判決之依據，自有未合。且上訴人於原審已否認被上訴人所提出房屋興建中情形之照片三幀為真正並謂該照片係他人土地之建屋照片云云（見原審上更㈢字卷四五頁正面、九五頁背面），原審未說明其認定該照片為真正之憑據，遽依該照片而為不利於上訴人之判決，亦有可議。末按土地法第一百零八條固規定，承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。惟原審既僅認定林松竹係代為耕作如附圖所示Ｃ部分土地，竟於未說明邱盛金是否已將系爭土地全部或一部轉租於他人之情形及所憑之依據前，逕認有前開土地法規定之適用，尤嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十九年八月十日
最高法院民事第八庭
審判長法官蘇茂秋
法官徐璧湖法官曾煌圳法官李慧兒法官高孟焄右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十九年八月二十五日