臺灣臺中地方法院民事判決
111年度中簡字第2950號
原告 黃于恬
訴訟代理人 陳盈雯 律師
被告 顏若珊
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國111年12月14日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將門牌號碼：台中市○區○○路○段00號11樓房屋遷讓返還原告。
被告應自民國一一一年八月一日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新台幣壹萬參仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新台幣肆拾伍萬零陸佰元，為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：緣門牌號碼：台中市○區○○路○段00號11樓房屋暨基地（下稱系爭房屋）前為訴外人 関舜文 所有，於民國111年6月30日出售予原告，並於同年7月29日辦理移轉登記，原告因之取得系爭房屋所有權。訴外人関舜文則於103年6月15日將系爭房屋出租予被告，約定租賃期間自103年6月20日起至105年6月19日止，租金每月新台幣（下同）1萬元，屆期後被告續住，原告亦未有反對之意思，租金則陸續調整為目前每月1萬3000元。是訴外人関舜文與被告間就系爭房屋係存有不定期之租賃關係。並無民法第425條第1項之適用，原告已向被告表示不願續租予被告。然不獲被告置理，迄今仍未搬離系爭房屋。爰依民法第767條第1項前段之規定請求被告遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條不當得利之規定，請求被告自111年8月1日起至遷讓返還系爭房屋之日起，按月給付相當於租金之不當得利每月1萬3000元。訴之聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告抗辯稱：伊自民國97年起即向訴外人関舜文承租系爭房屋，111年1月起租金已調整為每月1萬3000元，然其與訴外人関舜文間僅訂有2次書面租賃契約，第1次書面租賃契約租賃期間為1年，自97年11月至98年11月。第2次書面租賃契約
租賃期間自103年6月20日起至至105年6月19日止（卷第27頁至31頁），屆期後自105年6月20日起被告續住，訴外人関舜文亦未為反對，雙方並就租金協議自111年1月起調整為每月1萬3000元。租賃期間被告均有按期繳納租金予訴外人関舜文，原告自應受原租賃契約內容之拘束，讓被告繼續承租系爭房屋。答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、經查，被告與訴外人関舜文間就系爭房屋存有不定期租賃契約，被告仍居住於系爭房屋，租金現為每月1萬3000元，然訴外人関舜文前已將系爭房屋出售予原告，並已於111年7月29日辦妥移轉登記，原告因之已取得系爭房屋所有權等情，業據被告所不爭執(111年10月26日審理筆錄及111年9月21日答辯狀)，並有卷附之系爭房屋之土地暨建物登記簿謄本可稽(卷第67至73頁)。是原告為系爭房屋之所有權人，被告則為占有人等事實，自堪可信為真實。
四、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第425條，定有明文。經查，被告與訴外人関舜文間就系爭房屋既係存有未定期限之租賃契約既經確定，業如前述。是依上說明，自無民法第425條第1項「買賣不破租賃」（即法定契約承擔）之適用，本於債之關係相對性(民法第199條第1項)被告承租人僅得對出租人即訴外人関舜文為主張，自無從對非租賃契約當事人之原告為租賃契約之主張，此不論原告對於被告與訴外人関舜文間就系爭房屋存有未定期限租賃契約乙事是否知情，並無不同。是被告請求訊問訴外人関舜文即無必要，被告亦難以其均按期繳納租人予訴外人関舜文並無違約，主張原告應受原租賃契約之拘束，核先敘明。
五、次按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段，固有明文。而按，占有人無占有之本權者，為無權占有，而占有之本權可為物權或為債權（如租賃、借貸等）。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對請求權人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，請求人於占有人無權占有之事實，無舉證責任。占有人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認請求人之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決要旨參照）。是以，請求權人對其就標的物的所有權及占有人占有標的物之事實，應負舉證責任，占有人則對於其有權占有之事實，負舉證之責任（民事訴訟法第277條參照）。經查，原告為系爭房屋之所有權人，被告為占有人，且不得以與訴外人関舜文間之未定期限之租賃契約對原告主張，業如前述。是被告就系爭房屋自原告於111年7月29日取得所有權後，即為無權占有。是原告本於民法第767條第1項前段之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬適法，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第1項所示。
六、再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。又不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如
本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或
其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條第1項及
第181條，分別定有明文。本件被告既自111年7月29日起因原告取得系爭房屋所有權而無權占有原告所有系爭房屋而受有物之使用利益，致原告受有損害。然「物之使用」性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定之對價。是以相當於租金之利益為計算被告所受之利益及原告所受之損害，應屬合理。查被告與訴外人関舜文間既就系爭房屋之未定期限租賃契約，每月租金為1萬3000元，已如前述。是原告依上開租賃契約計算租金之約定方式為據（即每月1萬3000元），為本件計算被告不當得利之標準，自屬合理。故而，原告依民法第179條不當得利之規定，請求被告自無權占有之日後之110年8月1日起至遷讓返還房屋止，按月給付原告1萬3000元，於法亦屬有據，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第2項所示。
七、本件判決係依民事訴訟法第427條第2項規定適用簡易訴訟程
序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第
3款之規定，依職權宣告假執行。並依被告之聲請，酌定相當擔保金額，予以宣告得免為假執行。
八、據上結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 28 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 陳添喜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 28 日
書記官 黃舜民