臺灣臺北地方法院簡易民事判決 104年度店簡字第821號
原 告 漢唐光電科技股份有限公司
法定代理人 徐國良
訴訟代理人 詹智鈞
謝仁澔
張涵瑜
許嘉麟
朱健興 律師
孫治平 律師
林忠儀 律師
被 告 正中書局股份有限公司
法定代理人 陳秋蓉
訴訟代理人 范翔智 律師
上列當事人間終止租約等事件，本院於民國106年12月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍拾陸萬陸仟壹佰零陸元及自民國一零
六年十二月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，其餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣伍拾陸萬陸仟壹佰零
陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造於民國103年5月10日簽訂正中復興大樓租賃合約書（
下稱系爭租賃契約），由原告向被告承租坐落新北市○○
區○○路○○號10樓房屋（下稱系爭房屋）及平面停車位2
個，原告租賃系爭房屋作為中央廚房之營業使用，租賃期
間自103年5月10日起至109年5月9日止，共計6年，每月租
金新臺幣（下同）184,600元（房屋每月租金159,800元，
平面車位2個每月租金6,000元，管理費每月18,800元，合
計金額184,600元），免租裝潢期為103年5月10日至103年
7月9日共計60日，原告於簽約時交付12張票面金額均為18
4,600元之支票作為第一年度租金，及相當於2個月房屋租
金之押租金319,600元（159,800元×2）之押租金，上開
租金支票均已經被告兌現。
（二）系爭租賃契約係由訴外人 蔡繼興 以被告法定代理人身份與
原告簽訂，而簽約當時訴外人蔡繼興並非被告代表人，簽
訂系爭租賃契約自屬無權代表，依據民法第170條第1項規
定，無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本
人承認，對於本人不生效力，系爭租賃契約自應經被告之
承認始生效力，又民法第171條本文亦規定，無代理權人
所為之法律行為，其相對人於本人未承認前，得撤回之，
查系爭租賃契約之效力迄今尚未見被告向原告表示承認之
意，原告自得向被告為撤回簽立系爭租賃契約意思表示之
通知，系爭租賃契約自始不生效力，則原告自得依據民法
第113條、第179條規定，請求被告返還原告已給付之上述
租金及押租金，總計2,534,800元（184,600×12＋319,60
0）及法定遲延利息，爰請求如先位聲明。
（三）被告於103年5月10日將系爭房屋交付原告後，原告為經營
之用，即重新裝潢系爭房屋，詎拆除輕鋼架時，竟發現系
爭房屋之天花板、樑柱等處有鋼筋嚴重鏽蝕情形，疑似係
危樓，因此造成工程公司裝潢進度遲延，影響施工品質，
系爭房屋有致生危害疑慮致不敷原告作為中央廚房之營業
使用，致使原告承受嚴重不利益，被告自訂立系爭租賃契
約起即未依約交付合於使用收益之租賃物，自有債務不履
行，原告自得依據民法第226條第1項、第227條第1項、第
256條、第347條準用第359條規定，合法行使契約解除權
，被告應付不完全給付及瑕疵擔保責任，原告遂於103年9
月19日以存證信函通知被告欲解除系爭租賃契約，復於10
4年1月5日以存證信函通知被告解除系爭租賃契約，系爭
租賃契約既經解除，被告自應將上開第一年租金及押租金
共計2,534,800元（計算式：184,600元×12＋319,600元
＝2,534,800元）返還原告，爰請求法院擇一請求權基礎
為原告有利判決如先位聲明。
（四）退步言之，縱認原告解除契約不合法，原告103年9月19日
存證信函既已載明依民法第424條相關規定行使權利，顯
見原告真意非但欲「解除」系爭租賃契約，亦包含「終止
」系爭租賃契約之意思，而該終止租賃契約之意思表示已
於103年9月19日已送達被告，系爭租賃契約已於103年9月
20日終止，縱使認為應適用系爭租賃契約第7條約定而生
終止效力，兩造租賃契約亦已於103年12月20日合法終止
；又系爭租賃契約第2條第4點約定，103年5月10日至103
年7月9日，共計60天，為免租裝潢期，故原告交付之12張
支票，應從103年7月10日起算，則被告自應將103年12月
21日起至104年5月9日止共計6個月又20天之租金1,230,66
7元【計算式：（184,600元×6）＋（184,600元÷30×20
）＝1,230,667元）返還原告；又被告自承於103年7月間
開始施作10樓頂板修繕工程，導致原告本預定之裝潢期（
103年5月10日至103年7月9日）均無法如期進行裝潢，甚
至遲至103年7月31日止尚無法使用系爭房屋，原告前曾依
據民法第347條準用民法第359條規定，以存證信函向被告
行使減價權，是故，被告得收取之前述租金自應再減除2
個月又22天租金，即應再返還原告504,573元【計算式：
（184,600元×2）＋（184,600元÷30×22）＝504,573元
】。故原告得請求被告給付之金額計1,735,240元（1,230
,667元＋504,573元＝1,735,240元）。再退步言之，縱認
被告陳稱系爭租約應遲至104年4月29日始行終止，因原告
交付租金之12張支票應從103年7月10日起算，則被告得收
取之租金期間應自103年7月10日起至104年4月29日止（共
9個月又19天），剩餘部分（2個月又11天）租金436,886
元【計算式：（184,600元×2）＋（184,600元÷30×11
）＝436,886元】自應返還原告。
（五）為此提起本件訴訟，先位聲明：被告應給付原告2,534,
800元，及自民事準備三狀繕本送達翌日（105年2月6日）
起至清償日止，按年息5%計算之利息。備位聲明：被告應
給付原告1,735,240元，及自106年12月4日之民事陳報狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。先備
位請求均願供擔保准為假執行。
二、被告抗辯：
（一）對於原告主張兩造於103年5月10日簽訂爭租賃契約，原告
向被告承租系爭房屋及平面停車位2個，租賃期間自103年
5月10日起至109年5月9日止，共計6年，每月租金184,600
元（房屋每月租金159,800元，平面車位2個每月租金6,00
0元，管理費每月18,800元，合計金額184,600元），免租
裝潢期為103年5月10日至103年7月9日共計60日，原告於
簽約時交付12張票面金額均為184,600元之支票作為第一
年度租金，及相當於2個月房屋租金之押租金319,800元（
159,800元×2）之押租金，上開租金支票均已經被告兌現
事實不爭執。
（二）有關原告爭執訴外人蔡繼興法定代理權乙事，查兩造間對
於有簽立系爭租賃契約一節並不爭執，蔡繼興於簽約當時
確為被告代表人無誤，原告爭執簽約當時被告公司董事長
是否為蔡繼興，並無實益，且被告否認原告所為系爭租賃
契約不生效力主張。又兩造於103年5月10日以現況交屋，
嗣於103年7月間經原告告知，被告始獲悉系爭房屋內部似
因老舊而有部分鋼筋外露之情，惟程度尚屬輕微，非嚴重
之結構性問題，並不致影響系爭房屋正常使用及整體安全
性，被告當時亦曾配合原告指示派員到場協助完成相關修
補作業，由訴外人興穎工程事業有限公司進行相關修補作
業，又原告承租系爭房屋之際，即曾要求被告進行結構檢
測，被告當時委由崇業結構技師事務所辦理結構檢測，有
結構計算書可稽，且系爭房屋目前由其他承租人使用，亦
無任何結構安全上問題，足認系爭房屋或因年份較久而有
部分缺損但無安全上之疑慮，並無原告所述債務不履行情
事，亦無瑕疵擔保責任問題，是原告依據民法第226條第1
項、第227條第1項、第256條、第347條準用第359條規定
、第424條規定解除契約、終止契約及減少租金，均應無
理由。再者，縱令系爭租賃契約業經合法解除而消滅，惟
原告迄今未依約將系爭房屋騰空並完整交還予被告，原告
不得逕行請求被告返還押租金，至為明確。
（三）原告於103年9月19日以存證信函指稱被告所提供之系爭房
屋存有重大瑕疵，主張依民法第424條解除系爭租賃契約
云云，然並未提及欲依系爭租賃契約第7條第1項提前終止
系爭租賃契約，原告嗣於104年1月5日再次寄發存證信函
予被告，一方面重述已於103年9月19日提出解約乙事，另
一方面又表示其於租期內享有系爭房屋使用權，指責被告
不應禁止其進入系爭房屋等情，復又稱一經鑰匙交付，即
完成交屋事宜，租賃契約即告終結云云，惟原告斯時並未
歸還鑰匙，甚且於同一存證信函中前後意思矛盾不一，是
否仍認系爭租賃契約尚未終結故其仍有使用權，實令被告
甚感莫名，無所適從，被告無奈之餘，回以存證信函表明
如原告執意提前解約，應依系爭租賃契約第7條第1項、第
8條及第9條第1項辦理等旨，而原告遲至104年1月27日方
以存證信函首次表示縱認系爭房屋無瑕疵，其亦依系爭租
賃契約第7條第1項提前終止系爭租賃契約，是原告如欲主
張依系爭租賃契約第7條規定提前終止契約，其意思表示
應於上開存證信函送達被告時即同年1月28日始生效力，
系爭租賃契約於同年4月29日始經合法終止，又依系爭租
賃契約第7條第1項之約定，被告本得沒收原告之押租金作
為懲罰性違約金，由是可知，原告請求被告返還104年4月
29日前之租金暨2個月押租金，誠無理由。
（四）聲明：原告先、備位聲明之請求均駁回，如受不利判決，
願供擔保免為假執行。
三、本院得心證理由：
（一）查原告主張兩造於103年5月10日簽訂爭租賃契約，原告向
被告承租系爭房屋及平面停車位2個，租賃期間自103年5
月10日起至109年5月9日止，共計6年，每月租金184,600
元（房屋每月租金159,800元，平面車位2個每月租金6,00
0元，管理費每月18,800元，合計金額184,600元），免租
裝潢期為103年5月10日至103年7月9日共計60日，原告於
簽約時交付12張票面金額均為184,600元之支票作為第一
年度租金，及相當於2個月房屋租金之押租金319,800元（
159,800元×2）之押租金，上開租金支票均已經被告兌現
事實，業據原告提出系爭租賃契約書、且為被告所不爭執
，自可信為真實。
（二）按董事長對內為股東會、董事會及常務董事會主席，對外
代表公司，公司法第208條第3項前段定有明文。經查，被
告自100年3月2日起即由訴外人蔡繼興擔任董事長，迄104
年間始改選陳秋蓉擔任董事長乙情，有被告公司102年度
至104年度股份有限公司變更登記表附卷可稽，可見兩造
於103年5月10日簽訂系爭租賃契約時，訴外人蔡繼興既為
被告公司之董事長，其代表被告公司簽訂之系爭租賃契約
，自應對於被告公司發生效力，是原告主張蔡繼興為無權
代理人，系爭租賃爭契於被告承認前，業經原告撤回而不
生效力等語，尚無足採。
（三）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。查原告主張系爭房
屋有鋼筋鏽蝕，致生危安情形，固據提出施工現場照片光
碟為證（見本院卷第93頁背面），依該光碟照片所示，系
爭房屋天花板鋼筋外露部分，雖確有鏽蝕情形，惟其情形
是否已達致生危安疑慮，而不能作為原告中央廚房使用程
度，實難單憑照片判斷之，又被告於知悉系爭房屋有鋼筋
鏽蝕情形後，曾委請訴外人興穎工程事業有限公司進行修
補作業，則有被告所提承攬估價單及領款簽收單附卷可稽
（見本院卷第72頁至第73頁），系爭房屋鋼筋鏽蝕瑕疵於
經修補後是否仍有原告主張之危安疑慮，非屬無疑。原告
雖曾聲請就系爭房屋進行結構之鑑定，惟因系爭房屋現由
第三人承租使用中，尚難以不破壞第三人既有裝潢方式進
行鑑定，是兩造未能就鑑定所需之處置達成協議，此有台
北市土木技師公會105年7月22日北土技字第10530001191
號函及所附初勘紀錄表在卷為憑（見本院卷第113頁至第
114頁），嗣原告聲請就上開光碟照片進行鑑定，惟因原
告遲未繳納鑑定費用而無法進行鑑定作業，此有台北市土
木技師公會106年9月4日北土技字第10630001342號函在卷
為憑（見本院卷第190頁），原告雖主張因被告不願配合
鑑定行為，依民事訴訟法第282條之1規定，法院得認原告
依該鑑定證據應證之事實為真實云云，惟上開條文之立法
意旨，在於當事人以不正當手段妨礙他造舉證活動者，顯
然違反誠信原則，法院得審酌當事人妨礙他造舉證活動之
態樣、所妨礙證據之重要性等情形，依自由心證認他造關
於該證據之主張或依該證據應證之事實為真實，以示制裁
，本件被告係因系爭房屋現業已由第三人承租，鑑定方式
必須破壞第三人既有裝潢為由，不同意鑑定，尚難認係以
不正當手段妨礙原告舉證活動，此外，被告復提出承租當
時之修繕照片及結構計算書證明系爭房屋並無鑑定必要（
見本院卷第125頁至第127頁、第144頁），益徵被告並無
妨礙原告舉證之故意，另本件系爭房屋嗣未能進行鑑定，
乃因原告遲未能繳納鑑定費用所致，已如上述，是原告請
求依民事訴訟法第282條之1規定認定系爭房屋確有致生危
安瑕疵等語，礙難採憑。本件被告既未能就系爭房屋鋼筋
鏽蝕，已達危害系爭房屋內人員安全，而不能作為原告中
央廚房使用乙情，舉證以實其說，則原告主張被告有民法
第226條、第227條第1項未依債務本旨給付情事，主張依
據民法第256條解除契約，並無理由。又原告未能就系爭
房屋有鋼筋鏽蝕，致生危安乙情舉證以實其說，則原告依
據民法第424條規定以系爭房屋瑕疵危及房屋內人員之安
全健康為由，主張終止系爭租賃契約，自亦屬無據。
（四）復按若乙方（即原告）欲提前終止本租約，應於三個月前
書面通知甲方（即被告），甲方並得沒收乙方押租金做為
懲罰性違約金，系爭租賃契約第7條第1項定有明文。又按
非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人
時，發生效力，民法第95條復有明文。經查，原告固主張
其於103年9月19日已以存證信函向被告為依系爭租賃契約
第7條第1項約定終止系爭租賃契約之意思表示等語，然原
告上述主張已為被告所否認，且觀之原告上開存證信函內
容，至多僅主張依民法第424條規定終止租賃契約，並未
提及欲依系爭租賃契約第7條第1項約定終止租賃契約情事
，而原告於104年1月5日寄發之存證信函，亦僅重申其已
於103年9月19日為終止租賃契約之意思表示，仍未提及欲
依系爭租賃契約第7條第1項約定終止租賃契約情事，此有
台北安和郵局第4號存證信函存卷可查（見本院卷第24頁
至第28頁），又原告係於104年1月27日寄發之存證信函首
次向被告表示欲依系爭租賃契約第7條第1項約定請求終止
租賃契約，此有台北安和郵局第242號存證信函在卷可稽
（見本院卷第44頁至第49頁），則原告依系爭租賃契約第
7條第1項約定，請求提前終止租賃契約之意思表示，應於
上開存證信函送達被告之104年1月28日發生效力。
（五）依系爭租賃契約第7條第1項約定內容，系爭租賃契約應於
上開終止租約意思表示通知到達3個月後即104年4月29日
始合法終止。又兩造約定103年5月10日至103年7月9日為
免租裝潢期，則原告交付被告之12張支票，係用以支付
103年7月10日起至104年7月9日止之租金，應無疑義。兩
造租賃契約既於104年4月29日終止，被告自應將104年4月
30日起至104年7月9日止之租金430,733元【計算式：（
184,600元×2）＋（184,600元÷30×10）＝430,733元，
元以下均四捨五入】返還原告。另原告主張自103年5月10
日被告交付系爭房屋之日起至103年7月31日被告將爭房屋
頂版修繕完之日止，其無法使用系爭房屋，被告亦應將此
部分租金返還原告等語，為被告所否認，並以頂板修繕工
程並未造成原告不能使用程度等語置辯，惟本院審酌被告
進行頂版施工期間，系爭房屋固可同步進行裝修，惟確實
無從作為中央廚房營業使用，是原告請求被告返還逾裝修
期間部分之租金，應屬有據。依原告所述，被告係於103
年7月31日完成系爭房屋頂版修繕工程，此部分為被告所
未爭執，則原告得請求被告減少之租金為103年7月10日起
至103年7月31日止之租金135,373元（計算式：184,600元
÷30×22＝135,373元）。從而，原告得請求被告返還之
租金金額，應為566,106元（430,733元＋135,373元＝
566,106元）。又依前揭租賃契約第7條第1項後段約定，
原告依該條規定提前終止租賃契約時，被告得沒收押租金
作為懲罰性違約金，是原告請求被告返還押租金部分，礙
難准許，併予敘明。
四、綜上所述，原告主張系爭租賃契約業經原告依據民法第171
條規定撤回簽立契約之法律行為，系爭租賃契約自始不生效
力，或已依據民法第226條第1項、第227條第1項、第256條
、第347條準用第359條規定解除系爭租賃契約，而依據民法
第113條、第179條、第259條第2款規定，為先位聲明請求，
並無理由，不應准許。至於原告所為備位請求，則以依據系
爭租賃契約第7條第1項約定終止契約為可採，減少租金部分
亦有據，則原告備位聲明，在566,106元及自106年12月4日
之民事陳報狀繕本送達被告之翌日即106年12月5日起至清償
日止，按年息5%計算之遲延利息範圍內，為有理由，應予准
許，其餘超過部分則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行，原告聲請供擔保為假執行，尚無必
要；本院並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預
供擔保，得免為假執行。至於原告敗訴部分，其假執行聲請
失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與
判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國107年1月31日
新店簡易庭法官陳杰正
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年1月31日
書記官馮姿蓉