士林簡易庭112年度士簡字第1167號民事判決

臺灣士林地方法院民事簡易判決

112年度士簡字第1167號

原告 吳双進

被告 李珊珊

上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國112年12月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬貳仟肆佰元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣貳仟參佰貳拾元由被告負擔，及自本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之五計算之利息。

本判決原告勝訴部分得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由要領

一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：被告於民國110年5月15日向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路000巷00○0號2樓房屋（下稱系爭房屋），租期3年自110年6月5日起至113年6月5日止，每月租金新臺幣（下同）2萬4,000元，水電瓦斯由被告負擔，管理費由原告負擔，惟被告僅給付4個月租金及押租保證金4萬8,000元後即未再給付，原告已於111年2月22日以存證信函通知被告於111年3月1日前繳清及搬遷並終止租約，被告自110年10月份起至111年6月9日搬遷止，積欠8個月之租金及相當於租金之不當得利，共19萬2,000元未給付，扣除押租保證金4萬8,000元後，尚積欠14萬4,000元。被告未即時遷讓返還系爭房屋，原告得依租賃契約書第8條約定向被告請求租金2倍之違約金，即111年3月至5月另計7萬2,000元違約金。乃依租賃契約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決被告應給付原告21萬6,000元，且願供擔保請准宣告假執行。

三、被告未於最後言詞辯論期日到庭，惟曾到庭略以：對積欠110年10月份至111年6月份租金無意見，但系爭房屋有浴室磁磚龜裂，主臥室冷氣有噪音，原告沒有改善，被告因搬家支出10萬元，搬進去時是疫情期間，原告沒有減少租金不合理，租金比當地一般租金還高，沒有車位也沒有任何裝璜，有風水問題，卻要那麼高的租金，另外，承租期間原告有斷水斷電的行為等語，資為抗辯。　　

四、本院得心證之理由

　　本件原告主張被告前向其承租系爭房屋，因被告未按期給付租金逾兩月，其已於111年2月22日以存證信函催告被告於111年3月1日終止租約，被告則於111年6月9日始搬遷之事實，已據其提出與所述相符之房屋租賃契約、存證信函等件為證，為被告所不爭執，堪信為真。惟原告主張被告應給付21萬6,000元乙情，則為兩造所爭執，被告並以上開情詞置辯，茲審認如下：

(一)按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。次按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例、97年度台上字第294號判決意旨參照）。

(二)經查，系爭租約因被告積欠二個月以上租額而經原告於111年3月1日為終止租約之意思表示，已如前述，依上開規定，兩造租約自於斯時生終止效力。又被告積欠110年10月5日起至111年3月1日止計4月又25日之租金金額為11萬6,000元（計算式：2萬4,000×4＋2萬4,000×25/30＝11萬6,000），扣除押租保證金4萬8,000元，原告所得請求被告給付積欠之租金為6萬8,000元（計算式：11萬6,000－4萬8,000＝6萬8,000）。

(三)第查，被告於系爭租約終止後繼續占有系爭房屋，即受有相當於租金之不當得利，原告受有相當於租金之損害，則原告得請求自111年3月2日起至遷讓返還系爭房屋之日即111年6月9日計3月又8日之相當於租金之不當得利為7萬8,400元（計算式：2萬4,000×3＋2萬4,000×8/30＝7萬8,400）。又觀諸兩造間所簽定之房屋租賃契約第8條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」等內容（見本院卷第14頁），惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨可參）。本院審酌原告於租約終止後，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，並衡諸社會經濟狀況，認原告請求按月以租金2倍計算之違約金尚屬過高，應予酌減為按月以租金0.5倍計算即1萬2,000元為適當，而原告僅請求其中3個月之違約金，故所得請求之違約金為3萬6,000元（計算式：1萬2,000×3＝3萬6,000）。

(四)至被告雖以上開情詞置辯，惟被告遲至本院言詞辯論終結，均未提出何事證資料以實其說，是被告上開所辯，顯無可採。

五、從而，原告依上開法律關係，訴請被告給付18萬2,400元（計算式：6萬8,000＋7萬8,400＋3萬6,000＝18萬2,400），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回，此部分假執行之聲請，失所附麗，併予駁回。

六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准駁，並依職權確定訴訟費用為2,320元（第一審裁判費），應由被告負擔，及依民事訴訟法第91條第3項之規定加給按法定利率計算之利息。

中　　華　　民　　國　　112　年　　12　　月　　28　　日

士林簡易庭法官楊峻宇

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須

按他造當事人之人數附繕本）。

中　　華　　民　　國　　112　年　　12　　月　　28　　日

書記官蘇彥宇