裁判字號：臺灣宜蘭地方法院98年訴字第205號民事判決
裁判日期：民國98年07月24日
裁判案由：租佃爭議
臺灣宜蘭地方法院民事判決98年度訴字第205號原告甲○○訴訟代理人丙○○被告乙○○當事人間租佃爭議事件，本院於98年7月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附表所示土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、訴之聲明：原告原申請鄉鎮公所及縣政府耕地租佃委員會調解、調處時係主張收回如附表所示出租耕地，嗣因被告不服調處，經宜蘭縣政府移請本院處理，原告於98年7月8日以起訴狀請求判決(一)原告出租與被告如附表所示土地之三七五租約應予終止。(二)被告應給付原告新台幣（以下同）150,402元正，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。繼於98年7月13日本院言詞辯論時及98年7月20日言詞辯論期日當庭提出之追加訴之聲明狀中另追加請求被告應返還如附表所示之土地，同時撤回上揭(二)部分之聲明。
二、主張之事實及證據:
(一)兩造間就原告所有如附表所示土地原有圍過字第7號三七五耕地租約，惟被告自90年起迄今均未曾繳租，原告於98年2月13日以壯園郵局第9號存證信函催告請承租人於文到10日內給付積欠租金額，屆期不給付，寄件人即解除租約；再於98年3月3日以同局第11號存證信函，表示被告於98年2月16日收受上開催告函後，迄未支付任何租金，僅以此函告知終止圍過字第7號耕地三七五租約。惟承租人仍置之不理，且表示拒絕支付租金，爰依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定終止租約。另原告也曾於訴訟中之98年7月17日再次前往被告處所收取租金，亦遭被告拒絕付租。
(二)另因被告久未耕作系爭土地及擅自於80年間起在伊出租之土地上變更農耕地為養殖池養鰻魚，又在其所有之同段第
9、10地號土地上養豬，讓養豬廢水流入原告出租之6、7、8地號土地上，長期荒廢不耕種，所以要收回土地。被告說土地不能耕作不是事實，因隔壁田有耕作事實，且被告有自己種菜之事實，被告是擅自變更使用，又無理由長期不耕作。
(三)原告沒有不配合提出告訴，是被告要求原告同意其刻私章代提告訴，原告要求被告將擬告內容送給伊看，看完再蓋章，但被告不肯，說這樣會來不及。至於水溝變更問題不是伊所能決定，被告若主張土地已不能耕作，就應返還土地。
(四)提出98年2月13日壯圍郵局第9號、98年3月3日壯圍郵局第11號存證信函各影本1紙、回執影本2紙、土地登記簿謄本三份、圍過字第7號租約影本等為証。
乙、被告方面：
一、訴之聲明：請求駁回原告之訴。
二、主張之事實及證據:
(一)原告是業主，因其沒有提供伊灌溉的水及設施，86年做大排水溝時耕地被包商放廢棄土，原告沒有配合陳情，伊請原告提出告訴，原告拒絕，伊沒有生產，為何要納租金？伊在民國五十幾年就沒有耕作，因為沒有水可以灌溉，所以沒有耕作，隔壁的田都引用海水養殖魚池，造成伊的田變鹹田，無法耕作，伊曾將自己所有○○○鄉○○段第9、10地號改為養豬，現該兩筆土地已經賣給別人。伊在本院89訴字第114號案開庭時一定要說伊有耕作，伊用養豬的錢付租金，不能說沒有耕作，原告要跟伊收租，伊願意給他，用養豬的錢給。現在情形不一樣，可以講實話，因為吃水溝變成污水溝，而且86年壯東第一大排工程施工時，將廢土堆積在那裡，也沒有排水溝，所以伊無法耕作也無法養豬，伊長期沒有耕作，自然無法給原告租金。又98年度公所未同意辦理休耕，所以也無法繳納租金。
(二)有收到原告的存證信函。伊沒有付租金，有在調解委員會跟原告說原告沒有提供水讓伊耕作，廢土又不清，所以伊不願意付租金。是省政府水利局廢掉田東邊水溝，改在西邊設抽水站，抽出來的水是鹹水，不能耕種，水利局要變更也沒開說明會讓我們知道。如果原告要收租金，應向省政府水利局請求。
(三)伊在80年間開始養鰻魚沒錯，是在10號地上養豬，在7、8號土地上養鰻魚，在9地號上耕作。原告所提出相片上的磚牆是原來養鰻魚之池邊沒錯。現在田可以靠雨水種菜，伊有種菜自己吃，原告提出之照片是伊種的菜沒錯，但田不能種稻，隔壁田也是如此。如果原告給伊水，伊就可以耕種，不是無故不耕種。伊不可能無條件返還土地，伊要與地主分地，土地已不能耕作，政府應變更地目，伊就能與地主分地，本件純是政府製造出來的糾紛。
(四)提出宜蘭縣府88年11月29日88府建土字第131426號函及附件、宜蘭縣政府89年11月13日函附89年11月9日「乙○○先生所有及承○○○鄉○○段○○號等土地無法灌溉協調會議紀錄」、同府98年5月8日函附98年5月5、6日「乙○○君陳情壯東第一大排因廢土棄置致休耕損害案會勘紀錄」各影本乙份及現場相片7幀、宜蘭縣政府91年11月25日函附「91年11月18日壯圍五權段6號等6筆土地缺水耕種損失慘重疑義案現場會勘紀錄」影本乙份、同府92年4月14日函(表明會勘現場後，農田水利會已規劃設計簡易抽水機工程，以利該區灌溉)影本等為証，並援用調解時提出之相關文件(含本院89年度訴字第114號民事判決書影本）。
丙、本院依職權向宜蘭縣壯圍鄉公所函調租約原本全卷。理由
一、程序方面：
(一)按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前經宜蘭縣壯圍鄉公所耕地租佃委員會調解不成立，經宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處，被告不服調處，經宜蘭縣政府(耕地租佃委員會)移送本院處理，此有宜蘭縣政府98年6月10日府地權字第0980080975號函暨其所附壯圍鄉公所租佃爭議調解卷(含調解程序筆錄、會議紀錄及調解聲請人、對造人所附資料)、宜蘭縣政府租佃爭議調解卷(含調處程序筆錄、調處會議紀錄等資料)可稽，依上開規定，原告提起本訴，應予准許。
(二)按本件原告98年7月8日起訴狀送達被告後，原告於98年7月13日本院言詞辯論時及98年7月20日言詞辯論期日當庭提出之追加訴之聲明狀中追加請求被告應返還原告如附表所示之土地，同時撤回上揭原告訴之聲明欄(二)部分之請求，除被告表示同意並進行本案辯論外(詳本院卷第104頁筆錄)，以原告追加部分其基礎事實與原請求之基礎事實同一，其追加起訴自屬合法，合先敘明。
二、實體方面：
(一)、兩造不爭執部分：
1、兩造間就如附表所示土地原有三七五租佃契約。
2、被告從90年迄今未付任何租金給原告。85年到89年被告有為原告提存兩萬元之租金。
3、原告在98年2月13日、98年3月3日有寄9、11號存證信函給被告，被告有收受，但拒絕給付租金。
4、系爭土地被告於重劃改定租約後耕種二年，就沒有再耕作。重劃約在三十幾年前，有三十幾年沒有耕作。在80年間，被告開始在系爭農地7、8地號養鰻魚，現在沒有養。
(二)、兩造各自主張：
1、原告主張被告欠租逾兩年，及長期不耕作、擅自變更使用養鰻魚，所以終止租約，租約已經合法終止，請求返還耕地。
2、被告主張原告為出租人，應讓耕地有水可以灌溉，原告既不負責任，讓耕地有水可以灌溉，被告無從耕作，所以免付租金，原告無權終止租約，租約並沒有合法終止。
(三)、兩造爭執要點：
1、本件耕地三七五租約是否仍有效存在？原告有無權利請求被告返還土地？
2、耕地沒有水可以灌溉，是否為原告要負責？原告是否因而無權終止租約？
3、被告有無非因不可抗力不為耕作繼續1年以上及擅自變更使用？
(四)本院得心證之理由：
1.按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。又耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原定租約無效，固係指轉租及未轉租部分之全部租約均無效而言，然究以同一租約為限，並非謂同一當事人間所訂其他非同一之耕地租約，亦概歸於無效。最高法院66年台上字第761號判例載有明文；又耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明。此有最高法院80台再字第15號判例意旨可資參照。
2.被告於本院審理時自承系爭土地事實上已數十年未耕種，於98年6月25日提出之補充理由狀中亦抗辯「民國85年縣政府建造大排水溝時，即因包商置放廢土不能耕作」，「水不通，不能再養豬，豬有600隻也沒能再養，田內有大小石頭放廢土堆，田也不能耕作」、「被告等9人(訴外人)86年○○○鄉○○段11、11-1、12、13、15地號農地非法變更為漁塭使用，堵塞原有灌溉水溝及排水溝，並抽取海水養殖，致告訴人(即本件被告)毗鄰同段6、7、8、9號農地內合法豬舍污水無法排放，農地缺水灌溉，無法耕種」等語(詳本院卷第15、16、17頁被告補充書狀)，則本件至少自85年間起被告即確定未再耕作(指種植主要作物稻作)，於86年之前，附表所示6、7、8地號及原為被告所有之同段第9地號土地上，有豬舍養大批豬隻之事實，應堪認定。
3.被告於本院98年7月20日審理時自承「我是在80年間開始養鰻魚，在10號地上養豬，在7、8號土地上養鰻魚，在9地號土地耕作」、「原告所提出相片上的磚牆是原來養鰻魚之池邊沒錯」(詳本院卷第105頁、第108頁筆錄)，足見被告於80年間起確有在系爭農地上闢建魚池養鰻魚之事實無誤，亦堪認定。
4.另依被告於本院提出之宜蘭縣政府88年11月29日88府建土字第131426號函及附件被告出具之陳情書影本顯示，被告在88年11月20日向宜蘭縣政府陳情包商承○○○鄉○○段
6、7、8、9、10地上排水溝工程施工中毀損被告之鰻魚池並拒絕賠償云云(詳本院卷第48、49頁)，足見88年間被告尚有於系爭土地上闢建魚池養鰻魚無誤，此部分之事實，亦堪認定。
5.再依被告於本院提出之宜蘭縣政府98年5月8日函附98年5月
5、6日「乙○○君陳情壯東第一大排因廢土棄置致休耕損害案會勘紀錄」影本載，該次縣府會同被告、農田水利會、壯圍鄉公所勘查如附表所示3筆土地結果，本件如附表所示3筆土地(即被告承租之土地)上共有3種情形：A.土地雜草叢生。B.舊有養殖池。C.種植蔬菜。現場未見有廢土堆置情形等語，此有該會勘紀錄影本及現場相片7幀可證(詳本院卷第40頁至第45頁)，足見於98年5月間，被告就原挖掘闢建為鰻魚池之土地，確仍存有養殖池之相貌，未據被告填土復原為耕地原貌一節，亦甚明確，而足認定。
6.再查，本件耕地係自38年起即訂立台灣省台北縣私有耕地租約，為一個租約同時承租3筆土地，租約編號為「圍過字第7號」，非以一個地號成立一個租約；嗣於90年11月1日經判決後由原告出租予被告，租賃期間自86年12月31日至
91年12月31日，租額每年稻谷1127台斤，此有宜蘭縣壯圍鄉公所98年7月3日函在卷可按；又如附表所示土地地目為田，等則為9，使用分區為一般農業區，使用類別為農牧用地，並不包括得設置蓄養大批豬隻之養豬場及設置漁塭之養殖漁業用，此有土地登記簿謄本3紙在卷可按(詳本院卷第75-77頁)，本件耕地出租時係以耕種主要作物稻穀為目的，既未據雙方約定可供養殖漁業用，承租人自不得任意將系爭土地供作原訂租約約定以外之用途使用，即不得作耕種以外之用途。被告於80年間在系爭土地上挖掘養殖池養殖鰻魚之行為，至少至88年間仍有養殖鰻魚之事實等，除為被告自認在卷外，並據本院認定如前，則被告確有在系爭土地上挖掘養殖池，擅自變更用途而未自任耕作之情形存在，應堪認定。即至目前該挖掘為鰻魚池之土地，確仍存有養殖池之相貌，未據被告填土復原為耕地一節，亦經本院確認如前，則該未自任耕作之事實狀態，繼續存在，殆無疑義。依前揭說明，本件於80年間因被告違反法律所定不自任耕作之限制挖掘魚池養殖鰻魚時起，原訂租約即本件「圍過字第7號」租約全部無待於終止，當然向後於同一租約範圍內全部失其效力，雙方租賃關係因而歸於消滅，雖雙方於90年11月1日辦理續約及名義變更登記，因原告係迫於法院判決無奈始與被告續約，並無與被告另立新租約之主觀意思，且至88年間，被告仍繼續有養殖鰻魚之事實，亦據詳述如前，故本件契約均不因90年間之續訂而有效。本件三七五耕地租約係因被告之不自任耕作而使原訂租約向後全部無效，原告自得請求返還租賃物，從而原告請求被告返還本件「圍過字第7號」三七五耕地租約之全部土地，即如附表所示之土地，自屬有據，應予准許。
7.因本件原訂租約無效係當然向後失其效力，無待原告另為終止租約之意思表示，更無需法院判決終止雙方間之租約，乃至明之理。原告請求本院判決終止原告出租與被告如附表所示土地之三七五租約部分，即無權利保護必要，此部分之請求為無理由，應予駁回。
(五)退步言，縱被告抗辯本件耕地無水可用或土地鹹化致不能耕種屬實，亦因被告自承無水可用之原因係縣府在90年間施作工程，將排水溝變成污水溝所致；廢棄土是86年間做大排水溝工程之包商放置；土地鹹化是鄰地非法漁塭排入海水所致等語(詳本院卷第71頁筆錄及第17頁書狀)，核被告所述客觀上不能耕種之原因，俱非原告造成，亦無由令原告負責之理。若依被告所陳，本件土地已因鹹化或無水可用，致客觀上不能耕作，均屬耕地租賃之契約目的客觀上無法達成之類型，其耕地租約已失其繼續存在之目的與價值，屬不可歸責於雙方之事由而給付不能，依民法第225條第1項規定，雙方均免給付義務，各負回復原狀之義務，被告亦應無條件返還本件如附表所示之土地，併此指明。
三、結論：綜上所述，本件原告請求被告返還如附表所示耕地部分，為有理由，應予准許；其餘請求法院判決終止兩造間就如附表所示土地之三七五租約部分，因無權利保護必要，而無理由，應予駁回。兩造其餘攻擊或防禦方法，因均不足以影響本件判決結果，自無予以一一審酌之必要，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，經本院酌量本件情形，命由被告負擔。
中華民國98年7月24日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官黃瑞華正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國98年7月30日
書記官沈峰巨附表：
1.宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號，地目田，等則9，面積
713.10平方公尺(97年11月2日地籍圖重測前為五權段6地號、面積0.0712公頃)
2.宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號，地目田，等則9，面積1482.46平方公尺(97年11月2日地籍圖重測前為五權段7地號、面積0.1482公頃)
3.宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號，地目田，等則9，面積1628.05平方公尺(97年11月2日地籍圖重測前為五權段8地號、面積0.1628公頃)