裁判字號：臺灣臺中地方法院103年簡上字第329號民事判決
裁判日期：民國103年12月05日
裁判案由：確認優先承買權存在
臺灣臺中地方法院民事判決103年度簡上字第329號上訴人 謝淑碧 被上訴人 柯蔡晟 訴訟代理人 黃呈熹 律師上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國103年7月22日本院臺中簡易庭103年度中簡字第857號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國103年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣陸仟玖佰肆拾伍元由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張略以：訴外人 程李罔飼 於民國53年間，取得坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），嗣於62年間在系爭土地上興建未辦保存登記建物（門牌號碼：雲林縣二崙鄉尖厝崙124號，下稱系爭建物）。程李罔飼於78年9月13日死亡，由其子即訴外人 程水賓 繼承取得系爭土地及建物。又程水賓及訴外人 程素容 共同向被上訴人借款，程水賓乃將系爭土地設定抵押權予被上訴人，因無法還款，被上訴人乃向臺灣雲林地方法院（下稱雲林地院）聲請強制執行，並由拍賣承受取得系爭土地（當時系爭建物為程水賓所有）。嗣被上訴人於101年間，訴請程水賓等人拆屋還地，經雲林地院101年度訴字第378號事件以系爭房屋於得使用期限內就系爭土地，有民法第425條之1第1項前段規定推定之租賃關係存在為由，而駁回被上訴人提起之訴確定在案。又被上訴人於102年5月6日聲請雲林地院強制執行系爭建物，經該院102年度司執字第12538號強制執行事件定期拍賣，上訴人於102年11月20日第二次拍賣期日，以新臺幣（下同）421,000元拍定買受，惟依土地法第104條第1項後段規定，被上訴人有依同樣條件優先購買之權，然雲林地院民事執行處（下稱執行法院）卻未通知被上訴人行使優先購買權。被上訴人乃於同年12月6日以電話向該執行事件承辦股書記官蘇美燕反應此事，並於同年12月19日傳真民事陳報（優先購買權）狀主張優先購買權，並於翌日正式遞送該書狀，因上訴人否認被上訴人有優先承買權，且執行法院亦發文通知被上訴人應另行起訴以為救濟，爰依法提起本件確認訴訟。並聲明：確認被上訴人對上訴人拍定取得系爭建物有優先購買權存在。
二、上訴人則以：上訴人係於102年11月20日第二次拍賣期日始買受系爭建物，倘被上訴人有意購買，於第一次拍賣期日即可主張優先購買權，且第二次拍賣時，被上訴人亦有到場，並詢問書記官蘇美燕系爭房屋是否有人拍定買受，蘇美燕告知已有人拍定買受，執行法院於102年12月6日已通知被上訴人要行使優先承買權，但被上訴人的律師說要考慮，執行法院已於103年1月8日發不動產權利移轉證書予上訴人，並於103年1月17日發執行命令，命程水賓於文到30日內，將系爭建物自行點交予上訴人。被上訴人拖延超過30日，至102年12月20日才正式發文行使優先承買權，故其行使優先承買權已逾期，被上訴人已不得行使。又被上訴人購買系爭建物之動機係為拆掉系爭建物，與土地法第104條規定優先承買權之目的不合，應不得優先承買等語，資為抗辯。
三、原審判決確認被上訴人對上訴人拍定取得系爭建物有優先購買權存在。上訴人不服提起上訴，聲明：原判決廢棄，駁回被上訴人第一審之訴。被上訴人答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執事實如下（見本院卷第146頁）：
(一)被上訴人於102年5月6日就系爭建物，聲請雲林地院強制執行（102年度司執字第12538號）拍賣債務人程水賓所有之系爭建物，上訴人於102年11月20日第二次拍賣期日，以421,000元拍定買受。
(二)被上訴人之代理人 黃靖閔 於102年12月6日致電系爭執行事件承辦股書記官蘇美燕，表示被上訴人就系爭建物有優先購買權。
(三)蘇美燕書記官於102年12月17日致電黃靖閔，表示被上訴人於同年月6日來電時，即已告知被上訴人需以書狀表示行使優先承買權，惟被上訴人遲未具狀，請被上訴人確定是否行使優先購買權，黃靖閔答以二日內，定具狀陳報債權人聲請優先承買相關文件，蘇美燕並作成電話紀錄。嗣被上訴人於同年月19日具狀陳報優先購買權。
(四)執行法院已於103年1月8日發不動產權利移轉證書予上訴人，並於同年月17日發執行命令，命程水賓於文到30日內，將系爭建物自行點交予上訴人。
五、得心證之理由：
(一)按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。查，本件被上訴人主張對上訴人所買受之系爭建物有優先承買權存在。上訴人則抗辯上訴人已不得行使優先承買權。是兩造就系爭建物權利歸屬即有所爭執，而被上訴人此項不安狀態得以確認判決除去之，則被上訴人即有提起本件確認訴訟之法律上利益，合先敘明。
(二)按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。故土地承租人之優先購買權，不僅具有相對的物權之效力，且基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件，通知予優先購買權人，以便考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣土地之事實通知，即謂已盡通知之義務（最高法院100年度台上字第1582號裁判要旨可資參照）。又按強制執行法上之拍賣為買賣之一種，於拍賣程序仍有上開規定之適用；故不動產拍定後，如有上開土地法所定之優先購買權人時，執行法院應通知該優先購買權人是否優先購買。執行法院如未通知，則縱已核發權利移轉證書予拍定人，其移轉亦不得對抗優先購買權人，優先購買權人仍得主張權利；故執行法院於核發權利移轉證書予拍定人後，通知優先購買權人行使權利，自難謂其通知不生效力（最高法院98年度台抗字第187號裁判要旨可資參照）。
(三)經查，被上訴人主張：系爭建物與所坐落之系爭基地原均為程李罔飼所有，程李罔飼死亡後，均由其子程水賓繼承取得。嗣因程水賓對被上訴人負有債務，無法還款，被上訴人乃向雲林地院聲請強制執行，並由拍賣承受取得系爭土地；嗣被上訴人於101年間訴請程水賓等人拆屋還地，經雲林地院101年度訴字第378號民事判決以系爭土地及系爭建物原均屬程水賓一人所有，而僅將土地所有權讓與被上訴人，依民法第425之1第1項前段規定及其法理，土地受讓人即被上訴人與讓與人即程水賓間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之事實，被上訴人請求拆屋還地為無理由等情為由，駁回被上訴人之起訴確定等事實，為上訴人所不爭執，並經本院調閱雲林地院101年度訴字第378號民事事件卷宗查明屬實；且對於前開確定判決所為「依民法第425之1第1項前段規定及其法理，土地受讓人即被上訴人與讓與人即程水賓間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」之認定，上訴人已於本院103年10月15日準備程序期日表明無意見，此有當日筆錄附卷可憑（見本院卷第37頁背面），上訴人於本院103年11月14日言詞辯論期日就被上訴人就系爭建物之出賣有優先承買權一節，並已表明不爭執，有本院103年11月14日言詞辯論期日筆錄附卷可憑（見本院卷第145頁），堪認系爭建物於上訴人拍定後，其基地所有權人即被上訴人依土地法第104條第1項規定，取得優先承買權。
(四)惟上訴人抗辯被上訴人行使優先承買權已逾期而不得行使，此為被上訴人所否認，經查：
⒈上訴人主張被上訴人逾期未行使優先承買權之理由無非以：
被上訴人在102年11月20日第二次拍賣期日亦有到場，知悉上訴人已拍定，且執行法院於102年12月6日已通知被上訴人要行使優先承買權，但被上訴人的律師說要考慮，被上訴人一直拖延，已經超過30日，到102年12月20日才正式發文行使優先承買權，故已逾期云云。惟經被上訴人否認，並於本院陳稱：被上訴人原本預計在第二次拍賣的時候，如果無人應買，被上訴人想要債權承受，所以被上訴人才會到現場。被上訴人不懂法律，不瞭解有優先承買權的情形。因為被上訴人訴訟代理人之事務所聽被上訴人講，但不確定債權人有無優先承買權，所以律師事務所的小姐黃靖閔於102年12月6日打電話過去執行處詢問，如果有，被上訴人要行使優先承買權等語。
⒉被上訴人固不爭執其於102年11月20日之拍賣期日有到場，
然其知悉系爭建物有拍定之事實，尚與受執行法院之優先承買權通知屬於二事，故不能僅以被上訴人於拍賣期日曾到場及已知悉系爭建物為他人所拍定，即推認被上訴人已受行使優先承買權之通知。又本件綜觀系爭執行事件卷宗全卷，並無證據顯示執行法院在被上訴人代理人黃靖閔102年12月6日以電話向執行法院表示被上訴人有優先承買權之前，即已知悉被上訴人就系爭建物有優先承買權，及曾以口頭或書面向被上訴人通知行使優先承買權，應認執行法院至同年12月6日執行法院接獲前揭電話之後，始知悉被上訴人就系爭建物可能具有優先承買權，故在上開電話聯繫之前，被上訴人並未受有任何行使優先承買權之通知。再觀之蘇美燕書記官102年12月17日製作之公務電話紀錄內容為：「發話人通話內容：102年12月6日債權人（按即被上訴人）代理人（即訴外人黃靖閔）電話聯繫債權人（即被上訴人）表示具優先承買資格，惟未具狀陳報到院；其表示至遲於12月10日具狀，盼本院暫不核發移轉證明書予買受人（即上訴人）。本院於12月11日作成證書，惟暫未送達買受人。12月17日再致電債權人代理人，是否確定聲請優先承買。受話人通話內容：債權人代理人表示2日內，定具狀陳報債權人聲請優先承買相關文件。」且被上訴人已於二日後之102年12月19日以書面先將「民事陳報（優先承買權）狀」傳真予雲林地院，該陳報狀原本則於翌日即102年12月20日送達雲林地院，有蓋用承辦書記官、司法事務官日期戳章之傳真陳報狀及蓋有雲林地院收文日期戳之陳報狀原本等可參，並經本院調閱前開執行卷宗，經核屬實。依前開電話紀錄及經過情形可知，被上訴人係於102年12月6日尚未受行使優先承買權之通知時即主動以口頭向執行法院表示行使優先承買權之意。嗣經執行法院於102年12月17日通知被上訴人代理人以書面確認是否行使優先承買權，被上訴人即於二日後之102年12月19日以書面表示行使優先承買權。而依土地法第104條規定所定行使優先承買權之方式，並不以書面為限，是被上訴人既已於102年12月6日尚未接獲行使通知時即以口頭主動行使優先承買權，嗣再以書面陳報，並無土地法第104條第2項所定「於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。」之情形。上訴人主張被上訴人行使優先承買權已逾期云云，即屬無據。被上訴人就系爭建物既具有優先承買權，並已合法行使該權利，即已生優先承買之效力。
⒊上訴人雖又抗辯被上訴人購買系爭建物之動機係為了拆掉系
爭建物，與土地法第104條規定基地所有人有優先承買權之目的不合等語。惟按土地法第104條規定基地出租人之優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭（最高法院65年台上字第530號判例要旨可資參照）。至於基地出租人行使優先承買權而買受基地上建物，使土地及建物合歸一人所有後，基於其兼為土地及其上建物所有權人地位之經濟上考量，對建物所為處分行為，尚難認與前揭法律規定之立法目的有何相違。上訴人此項抗辯，亦不可採。
(四)綜上所述，被上訴人本於其基地所有權人之地位，就系爭建物既有優先承買權，其行使優先承買權亦無逾期情事。從而，被上訴人請求確認伊對上訴人拍定取得系爭建物有優先購買權存在，為有理由。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與本件判決之結論不生影響，爰不逐一說明，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年12月5日
民事第三庭審判長法官張瑞蘭
法官高英賓法官洪挺梧上正本證明與原本無異。
不得上訴中華民國103年12月5日
書記官