裁判字號：臺灣橋頭地方法院107年訴字第559號民事判決
裁判日期：民國107年11月23日
裁判案由：返還租賃物
臺灣橋頭地方法院民事判決107年度訴字第559號原告新南興開發股份有限公司法定代理人 林美紅 訴訟代理人 林夙慧 律師
鄭瑜亭 律師 陳宏哲 律師被告綠大地電動機車實業廠股份有限公司法定代理人 黃桂燕 訴訟代理人 洪俊聖 上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國107年11月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號、三十五號廠房內如附表所示之動產清空，回復原狀並遷讓返還於原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬肆仟元，及自民國一○六年十一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○六年十一月二十一日起至騰空返還第一項所示廠房之日止，按月給付原告新臺幣壹拾肆萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾叁萬玖佰叁拾叁元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣叁佰陸拾玖萬貳仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止，惟有訴訟代理人者不適用之；又承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第173條前段、第175條、第176條分別定有明文。查被告之法定代理人原為洪俊聖，嗣於本院審理中變更為黃桂燕，經原告於民國107年10月11日具狀聲明由黃桂燕承受訴訟，繕本並已送達被告，有民事更正訴之聲明暨陳報狀在卷可按（本院卷第34頁），核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於105年11月15日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租其所有門牌號碼高雄市○○區○○路○○號、35號之廠房（下合稱系爭廠房），租賃期間自105年11月15日起至111年11月15日止，第1年、第2年租金為每月新臺幣（下同）14萬元（未稅，營業稅另計，下同），第3年起租金每月17萬元、第4年起每月調漲租金3%。詎被告從未依約給付租金，經原告於106年初起多次催告後，被告雖曾於106年6月9日簽發票號EA0000000、EA0000000號支票2紙，及於106年10月25日開立票號532577、532579號本票2紙以支付其所積欠之租金，惟僅其中票號EA0000000號、面額52萬元支票獲兌現。原告遂於106年11月14日寄發存證信函催告被告給付積欠之租金及營業稅，並為逾期未繳即終止系爭租約之通知，經被告於同年月15日收受送達。是系爭租約已於106年11月15日終止，被告即無合法使用系爭廠房之權源，自應將系爭廠房內如附表所示之物品清空、回復原狀並遷讓返還於原告。復依系爭租約約定，被告自105年11月15日起至106年11月15日止（計12個月），應給付原告之租金為168萬元（計算式：140,000元×12月＝1,680,000元）、營業稅為84,000元（計算式：140,000元/月×5%×12月＝84,000元），扣除被告前已兌現之支票款52萬元、於106年12月1日給付之54萬元，及扣抵被告於簽立系爭租約時給付2個月押租金28萬元後，被告尚應給付424,000元。又被告於系爭租約終止後繼續使用系爭廠房即屬無法律上之原因而受利益，致原告受有無法使用系爭廠房之損害，應自106年11月15日起至騰空返還系爭廠房之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利即原租金14萬元。為此，爰依系爭租約約定及民法第440條、第767條第1項、第179條等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭廠房內如附表所示之動產清空、回復原狀並將廠房返還原告。㈡被告應給付原告424,000元，及自106年11月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自106年11月15日起至騰空返還系爭廠房之日止，按月給付原告14萬元。㈣第1項聲明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於106年11月15日以後仍有給付原告租金，雖有積欠租金情事，惟現仍占有使用系爭廠房，系爭租約尚未終止。又被告現正與銀行接洽辦理貸款中，如有核貸，願給付原告如訴之聲明第2項及第3項所請求之金額；如無法清償，會主動將系爭廠房騰空返還原告等語置辯。
三、兩造不爭執事項：㈠被告前向原告承租原告所有之系爭廠房，約定租賃期間自10
5年11月15日至111年11月15日，第1年、第2年租金為每月14萬元（未稅，營業稅另計，下同），第3年起租金每月17萬元、第4年起每月調漲租金3%，經兩造簽立系爭租約，被告並於簽立系爭租約時，給付2個月押租金計28萬元予原告。
㈡被告於106年6月9日簽發票號EA0000000、EA0000000號，面
額各為52萬元、54萬元之支票2紙（下稱系爭支票），另於106年10月25日簽立「積欠租金清償協議書」（下稱系爭協議書），同日開立到期日均為106年11月30日，票號各為532
577、532579號，面額各為42萬元、20萬元之本票2紙（下稱系爭本票），用以支付其所積欠之租金，然僅其中票號EA0000000號、面額52萬元之支票獲兌現。
㈢原告於106年11月14日寄發存證信函催告被告於文到5日內給
付積欠之租金，如逾期未給付即終止系爭租約之通知，經被告於翌日即同年月15日收受送達。
㈣依系爭租約約定，被告自105年11月15日起至106年11月15日
應給付原告之租金計168萬元、營業稅為84,000元，扣除被告已給付之租金52萬元、於106年12月1日給付之租金54萬元，及扣抵被告給付之押租金28萬元後，被告尚應給付424,000元。
㈤被告現仍占有使用系爭廠房。
㈥原告所提出之書證，形式上均為真正。
四、本件爭點：㈠系爭租約是否業經原告適法終止？㈡原告請求被告將系爭廠房內如附表所示之動產清空、回復原
狀並遷讓返還於原告，有無理由？㈢原告請求被告給付積欠之租金（含營業稅）424,000元及自1
06年11月15日起至清償日止之法定遲延利息，並自106年11月15日起至騰空返還系爭廠房之日止，按月給付相當於租金之不當得利14萬元，有無理由？
五、本院之判斷：㈠系爭租約是否業經原告適法終止？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項及第455條前段分別定有明文。
⒉查被告向原告承租系爭廠房，約定租賃期間自105年11月15
日起至111年11月15日止，第1年、第2年租金為每月14萬元，應於每月15日以現金支付於原告，又被告已依系爭租約第4條之約定，於簽約時給付原告2個月押租金共28萬元等情，有系爭租約在卷可參（臺灣高雄地方法院107年度審訴字第57號卷《下稱雄院審訴卷》第8至10頁）。惟被告未依約繳付租金，經原告先後於106年4月21日及同年5月5日以左營新莊仔郵局第527號、第594號存證信函催告被告限期給付所積欠之5個月租金共70萬元，經被告收受送達，有上揭存證信函暨回執附卷可佐（雄院審訴卷第12至13頁背面）。被告遂於106年6月9日簽發系爭支票，惟僅其中面額52萬元之支票經提示兌現，乃再於106年10月25日簽立系爭協議書並開立系爭本票交付原告，詎到期仍不獲付款，原告遂於106年11月14日以左營新莊仔郵局第1401號存證信函（下稱系爭存證信函）催告被告於文到5日內給付所積欠之租金共116萬元，經被告於翌日即106年11月15日收受送達仍逾期未付等情，有系爭支票暨票據明細、退票理由單、系爭協議書、系爭本票、系爭存證信函暨回執存卷可按（雄院審訴卷第15至21頁），復為被告所不爭執，是被告於106年11月15日收受系爭存證信函時，應繳付之租金為1,680,000元（計算式：140,000元×12月＝1,680,000元），扣除兌現之支票款52萬元、押租金28萬元後，尚積欠88萬元（計算式：1,680,000元－520,000元－280,000元＝880,000元），已達2個月之租額，又依系爭租約第7條第1項約定：「乙方（即承租人）…積欠租金超過兩個月以上，經甲方（即出租人）催售（按：應為「告」之誤植）限期繳納仍不支付時，甲方得終止本租賃契約」（雄院審訴卷第8頁背面至第9頁），是原告自得依前揭規定及系爭租約之約定，主張終止系爭租約。原告雖主張系爭租約於被告收受系爭存證信函送達時即106年11月15日即已終止云云，惟依系爭租約第7條第1項之約定，原告仍需先經催告限期給付而被告仍未給付時，始得終止系爭租約，且稽之系爭存證信函謂：「…請台端於文到後五日內清償所積欠的租金，如逾期未給付，即以本函為終止租約之意思表示，不另通知」等語（雄院審訴卷第20頁背面），而被告於106年11月15日收受送達逾5日仍未給付，系爭租約即於106年11月21日終止。原告主張系爭租約於被告收受送達時即已終止云云，自不足採。至被告雖以其有於106年12月1日交付54萬元現金予原告用以支付積欠之租金，且仍繼續占有使用系爭廠房，而認系爭租約並未終止云云，固有收據1紙附卷為憑（雄院審訴卷第22頁），然被告於收受原告前揭限期給付否則終止系爭租約之通知後，自應依限於106年11月20日前提出給付，詎逾期仍未為給付，系爭租約自已生終止之效力。
㈡原告請求被告將系爭廠房內如附表所示之動產清空、回復原
狀並遷讓返還於原告，有無理由？按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判例意旨參照）。查系爭租約既經原告合法終止，被告自應將系爭廠房遷讓返還於原告。而系爭廠房係供被告作為生產電動機車、展示等使用，內有如附表所示之動產，此經本院會同兩造現場勘驗，製有勘驗筆錄、現場照片在卷可稽（本院卷第17至30頁），而原告為系爭廠房所有權人，此為被告所不爭執，是原告依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告將系爭廠房內如附表所示之動產清空、回復原狀並將廠房返還原告，核屬有據，應予准許。
㈢原告請求被告給付積欠之租金（含營業稅）424,000元及自1
06年11月15日起至清償日止之法定遲延利息，並自106年11月15日起至騰空返還系爭廠房之日止，按月給付相當於租金之不當得利14萬元，有無理由？⒈按承租人應依約定日期，支付租金，為民法第439條第1項前
段所明定。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明文。次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第229條第1項、第233條第1項分別定有明文。
⒉查被告積欠租金已逾2個月之租額，經原告合法終止系爭租
約，且迄未將系爭廠房騰空返還原告，而原告主張被告自105年11月15日起至106年11月15日止，應給付原告之租金為168萬元（計算式：140,000元×12月＝1,680,000元）、營業稅為84,000元（計算式：140,000元×5%×12月＝84,000元），扣除被告前已兌現之支票款52萬元、於106年12月1日給付之54萬元，及扣抵被告於簽立系爭租約時給付2個月押租金28萬元後，被告尚應給付424,000元一節，為被告所不爭執（本院卷第51頁），是原告此部分之主張，自屬有據，應予准許。又依系爭租約第3條第2項約定，被告應於每月15日按月給付租金，即屬定有給付期限，而被告截至106年11月15日仍積欠上開租金迄未給付，應自翌日即106年11月16日起負遲延責任，則原告主張被告自106年11月15日即負遲延責任云云，並無理由。至系爭存證信函固催告被告於文到5日內給付，然此應僅屬限期給付之通知，尚難認原告已有同意被告緩期清償之意，附此指明。
⒊又系爭存證信函已同意被告於文到後5日內清償即可，經本
院認定系爭租約於106年11月21日終止，已如前述，故被告自105年11月15日至106年11月20日占用系爭廠房期間即非屬無權占有，原告主張被告自106年11月15日即屬無權占有而應給付相當於租金之不當得利，並無理由。再系爭租約第3條第1項約定自承租日起第1年、第2年每月租金14萬元（雄院審訴卷第8頁），是原告請求被告自106年11月21日起至騰空返還系爭廠房之日止，按月給付14萬元相當於租金之不當得利，核屬有據，逾上開範圍之請求，即無理由。
六、綜上所述，原告依系爭租約約定及返還所有物之法律關係，請求被告將系爭廠房內如附表所示之動產清空、回復原狀並將廠房返還於原告，並給付積欠之租金424,000元及自106年11月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另依不當得利之法律關係，請求被告自106年11月21日起至騰空返還系爭廠房之日止，按月給付14萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、原告就本判決主文第1項聲明願供擔保聲請宣告假執行，被告亦陳明願供擔保免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。中華民國107年11月23日
民事第三庭法官楊捷羽以上正本係照原本做成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年11月23日
書記官周素秋附表：
┌─────────────────────────────┐│門牌號碼高雄市○○區○○路○○號廠房內之電燈、冷氣、電器、辦││公家具、機械、運輸台，以及電動機車之零件、成品、半成品等動││產。│├─────────────────────────────┤│門牌號碼高雄市○○區○○路○○號廠房內之電燈、壓克力展示板、││招牌、櫃台，以及電動機車等動產。│└─────────────────────────────┘