臺灣臺北地方法院小額民事判決 97年度北消簡字第1號
原 告 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間損害賠償等事件，於中華民國97年3月5日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳萬元，及自民國97年3月5日起至清償日
止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新台幣貳萬元為原告預供擔保，得免
為假執行。
事實及理由
一、本件原告聲請對被告發支付命令時，原請求被告給付新台幣
（下同）198,000元，嗣經一再減縮至請求被告給付20,000
元，應先敘明。
二、原告起訴主張略以：原告於民國（下同）96年9月1日，向被
告承租座落於台北市○○○路○段○○巷○號5樓之套房乙間（
下簡稱系爭房屋），約定租金每月9,500元，被告並預收押
租金20,000元，簽約當時原告即將第一個月租金及押金共計
29,500元交予被告收受。惟原告於96年9月8日入住後，始發
覺天花板上有一抽水加壓馬達，每當深夜至凌晨之時，會發
出嘈雜之聲響，導致原告無法入眠；若是已經入睡，聽到此
種聲響，也必定會被吵醒。此外，由於天花板上之馬達係不
定時運轉，因此即使原告想在白天補充睡眠，仍會發生相同
的問題。原告雖多次向被告要求改善，惟被告不斷藉故拖延
，拒不處理。原告於無法繼續忍受情況下，乃於96年9月22
日終止租約並搬離系爭房屋，更以簡訊通知被告。然經原告
向被告請求返還當月剩餘日數之租金及押金後，被告即開始
避不見面；經多次電話聯絡後，得到的答覆竟是「房屋是你
自己不要住的，錢我不會還你，要告就來告好了」等語。而
本件原告提供之租賃物有房屋天花板上之抽水馬達運轉發出
令人無法忍受之聲響，嚴重影響原告之休息及睡眠品質之瑕
疵；故原告自得依民法第424條規定終止租賃契約。又契約
終止後，依民法第263條準用第259條規定，被告自應將押金
20,000元返還予原告。為此起訴聲明：⑴被告應給付原告
20,000元，及自97年3月5日起至清償日止按年利率百分之5
計算之利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。
三、被告則抗辯略以：本件兩造簽立租賃契約後，原告即後悔簽
兩年約，就一直找被告麻煩，或以簡訊大哥大打到沒電，簽
約當時原告要求被告將梳妝台後更換書桌，又要求開通風孔
，惟因牆壁鋼筋厚度太厚不易鑿洞，結果工人打到暈倒共打
兩天，工資兩人三天共花費9,000元，又因此洗臉盆被打破
，再花費6,000元，而系爭房屋空屋四個多月都不敢租出去
，鑰匙又不歸還；同時原告颱風天還吹冷氣電費高達750元
。至原告所提馬達噪音之事，經被告請教水電工，是靜音加
壓KQ-400，故並非原告所稱被告均不置理。本件是原告租屋
簽兩年約後悔不想租，是被告怎麼做原告都不滿意。本件系
爭房屋工人鑿鋼筋牆打一半，原告又說不用鑿洞，後又傳簡
訊，叫我工資扣一扣錢再給他，重點價錢要他滿意，而原告
是法律研究所學生更需要遵守租貸契約。本件原告不遵守房
屋租貸契約提前解約扣押金18,000元，沒事先通知再扣3,00
0元，已簽約了又毀約，租金、押金沒收，電費750元未繳，
套房空四個多月，是被告才需要要求請求被告精神損害賠償
。被告於9月26、28日 被吉有 回簡訊予原告，表示系爭房屋
其他承租人以月租12,000元承租住了八年都沒事，本件是原
告自己開價月租8,500元，同時水、瓦斯、網路、第四台共
1.000元，電費另計。因被告身體不好乃將系爭房屋出租予
原告；原告以其為法律系研究所學生，他說學長有律師、檢
察官、法官，有我帳戶資料，威脅我你最好有報稅，又要翻
民法給我看，說光幾條法律就要告死我，仗著他是法律人士
，欺侮小市民，我拿給警察律師看，他們都大笑，他實在說
話太誇張，什麼事自有天道，抬頭三尺有神明，他又說小額
訴訟很方便，法院也很近訴訟解決，反正他又說他們本來法
院也要去。我也答應，他可上網轉租或換套房給他，或押金
抵扣租金，他說我是推卸責任，故本件原告擅自打包搬離系
爭房屋，並已在五常街租屋，是被告才要要求精神賠償，與
損害賠償。法院的調解庭願退一半押金給原告，可是原告得
寸進尺，要我全額退給他。又要我賠償，鑰匙又不歸還，又
存証信函又支付命令，又要訴訟，又錄音又照相，明明只是
公寓與頂樓加蓋，怎麼會是企業經營旅館，飯店是有退房，
我是有月租金，不堪居住，那別人怎麼辦，讀法律的人竟然
不遵守房租契約，違約還要亂掰，還要我賠十幾倍的暴利外
加利息，說我債務不履行，我是那時欠他錢，又是財產與非
財產損害，又是過失懲罰性賠償金又消費者有償無償之給付
行為，又說惡意隱瞞，蠻橫無理，原告子虛烏有，又加油添
醋，給他說的我罪大惡極似的，我都照租貸契約，他蓋章簽
名，白紙黑字還要辯，無理取鬧，未來當法官的他，竟然亂
加罪名給我，剪不斷理還亂，交給司法現場履勘查得水落石
出，事實勝於雄辯，別的房客都像你這樣，不是天下大亂，
不是嚇我威脅我告我，讓我不得安寧，明明不租了，找一些
法律文字逼我達到他毀約的目的，公平嗎？本件原告故意違
約，故意挑剔。他說他是學生，我卻是單親母親，還要養兩
個小孩。是答辯聲明：請求駁回原告之訴。訴訟費用由原告
負擔。
四、經查本件兩造於96年9月1日簽立房屋租賃契約，由原告承租
被告所有位於台北市○○○路○段○○巷○號5樓之套房乙間，
並約定租金每月9,500元，押租金20,000元；原告並將第一
個租金及押金29,500元交予被告收受。嗣原告於96年9月8日
入住後，發覺天花板上有一抽水加壓馬達影響取住品質，乃
請被告即出租人設法解決，原告嗣於96年9月22日終止租約
並搬離系爭房屋，更以簡訊通知被告等事實，業據原告陳述
明確，被告對上開事實經過並不爭執，並有兩造所提出之租
賃契約書、存証信函、簡訊通聯記錄等可稽，是自堪信為真
實。是本件首要爭點乃原告主張系爭押水加壓馬達影響居住
安寧，被告提前終止系爭租約是否有理由？
（一）按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿
前，得終止契約者，其終止契約，應依第453條第3項之規
定，先期通知，民法第453條定有明文。而本件兩造所簽
訂之租賃契約第七條既約定：「契約期間內乙方（即原告
）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方（即被告）請求租金
償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該
房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」等語，是本件雖為
定有期限之租賃契約，惟原告即承租人確實得以先期催告
並終止本件系爭租約。
（二）經查本件原告業經於96年9月22日催告被告並終止租約詳
如上述，參考上開規定，原告自得主張終止租約。次查原
告為研究所學生租屋乃為休息及閱讀使用，而租用本件系
爭房屋（套房）時，亦為被告所明知，是原告主張設置於
屋頂之系爭抽水馬達會影響其居住安寧，無法達到其租屋
使用之休息等目的，即屬情理之內，且查本件系爭房屋之
抽水馬達發生音響亦為原告所不爭執（按原告曾找水電師
傅解決）問題；從而原告主張系爭房屋有上開瑕疵云云等
語，亦屬有據。
（三）按所謂定型化契約，係指依照當事人之一方為與不特定多
數相對人訂立同類契約之用而預先擬定之交易條款所訂定
之契約。基於契約自由原則，此等契約條款，原則上均屬
有效，當事人雙方理應受其拘束。惟因此等條款係當事人
之一方所預先擬定，其就交易之客體，非但具備專業知識
，且通常均已累積豐富交易經驗，並多藉助法律專業人士
為其擬定定型化契約條款，故其條款多以追求己方之最大
利益為目標，或使用專門用語，而為通常欠缺相關法律常
識之交易他方所難以理解，或隱藏風險轉嫁，而使交易他
方承擔不利。是其雖符合契約自由之外觀，然多悖離契約
正義之要求，為防止此類契約自由之濫用及維護交易之公
平，故民法第247條之1明定：「依照當事人一方預定用於
同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其
情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定
契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任
者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四
、其他於他方當事人有重大不利益者。」，又消費者保護
法第12條亦有類似規定，足資作為法院判斷是否顯失公平
之依據。經查本件系爭房屋租賃契約為原告所提供，而原
告除本件系爭套房外，尚有其他套房出租，亦使用相同或
類似於本件系爭房屋之租賃契約，是本件兩造間訟爭租賃
契約亦屬附合契約（或定型化契約），依民法第247條之1
規定，如有顯失公平者，該契約部分當然無效。
（四）經查本件系爭契約第20條約定：「．．．若提前搬離，乙
方應賠償甲方一萬八千元整，己簽約訂金、租金付了又悔
約，訂金、租金、押金沒收．．．」等語，而本件原告即
承租人以系爭房屋抽水馬達不定時噪音無法達到其學生休
息目的，而於居住不及一月時間，即催告終止本件租約，
則本件系爭契約上開條文，以原告即承租人以所承租之房
屋無法達成使用目的而提前終止租約亦應「賠償」出租人
即被告18,000元，同時被告並沒收押金等，核自屬顯有違
公平，參考前開規定，兩造間系爭契約此部分當然無效。
（五）綜上，本件兩造間租賃標的物因有瑕疵，原告得提終止，
則原告於契約終止後，請求被告返還押金20,000元及自97
年3月5日起按週年利率百分之計算之遲延利息為有理由，
應予准許。又本件被告終止系爭契約時尚未滿一月期限，
是原告未屆期之租金抵償被告主張之電費750元，亦應足
夠，併予敘明。又本件事證己明，兩造間其餘攻擊防禦方
法，提出未經審酌之證據，核均與判斷結果無涉，爰不一
一敘明。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告
假執行。並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，
得免為假執行之宣告。
六、本件原告之訴為有理由。本件訴訟費用額，依後附計算書確
定如主文所示金額。
中 華 民 國 97 年 3 月 12 日
臺北簡易庭
法官 洪遠亮
計算書
項目金額（新台幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭（臺北市○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造
當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 3 月 12 日
書記官陳惠娟
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。