裁判字號：臺灣高雄地方法院103年重訴字第265號民事判決
裁判日期：民國104年02月17日
裁判案由：給付仲介報酬
臺灣高雄地方法院民事判決103年度重訴字第265號原告 郭美心 訴訟代理人 林東乾 律師
郭瑋萍 律師被告 康若誼 訴訟代理人 陳景裕 律師上列當事人間請求給付仲介報酬事件，本院於民國104年1月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告前就其所有門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○號1至15樓（含地下室二層）之不動產（下稱系爭不動產），委託原告代為媒介買主，嗣原告經訴外人 李嫚麗 介紹，接洽訴外人即買主乙○○，為鼓勵被告儘速完成買賣，被告遂於民國102年6月4日與原告簽訂「一般買賣銷售佣金契約書」（下稱系爭契約書），限定買方為乙○○，委託銷售金額新台幣（下同）3億8,000萬元，委託期間至102年6月6日止，佣金為1,000萬元，惟系爭契約有效期間內，因買賣雙方價金差距過大，無法達成買賣合意。系爭契約期滿後，被告仍希望原告代為促成系爭不動產買賣，另於10
2年6月7日以口頭委請原告繼續代為接洽系爭不動產銷售事宜，經原告努力促成後，被告與乙○○就系爭不動產於10
2年6月7日以價金3億3,800萬元達成合意，乙○○當場交付500萬元支票以為定金，雙方並於同年7月2日簽立買賣契約，詎被告事後竟反悔而以系爭不動產買賣時間已逾系爭契約所定期間為由，拒絕給付原告任何居間報酬。依民法第565條、第566條第1項規定，兩造於訂立系爭契約後，已重新口頭成立有償之居間契約，且原告費心促成系爭房地之買賣協商與正式簽約，售價亦經被告同意，原告顯已完成仲介買賣事宜，自得依同法第566條第2項、內政部所擬定之不動產仲介經紀業報酬計收標準第1項規定及不動產仲介報酬習慣，請求被告給付以系爭不動產買賣總價約3％計算之仲介報酬1,000萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,
000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：101年間，原告雖於為被告美髮時，於閒聊間聽聞被告提及其有意出售系爭不動產3樓至15樓建物，惟被告從未與原告訂立居間契約，期間原告亦無任何消息。於102年5月底，買主乙○○自行來電向被告表示欲南下看屋及面談，面談時被告原開價4億2,000萬元，後同意降至3億8,
000萬元，乙○○表示有意願購買，將改期再次南下與被告協商訂約。原告得悉消息後，始向被告表示乙○○為其透過李嫚麗介紹，並稱有把握於3日內遊說乙○○以3億8,000萬元以上金額購買系爭不動產等語，被告遂與之簽訂系爭契約書，約定原告若於102年6月6日前促成乙○○以至少3億8,000萬元成交，被告同意給付其佣金1,000萬元，若低於3億8,000萬元，其差額應由佣金扣抵，若高於3億8,00
0萬元，超過數額由原告取得，然原告未能於102年6月6日前以3億8,000萬元成交，依約自不得向被告請求佣金。
被告事後未曾以口頭委請原告繼續代為接洽銷售事宜，實則乙○○於102年6月7日南下與被告洽談購買系爭不動產事宜時，原告未受委託竟自行聞風而至，且於現場一再向乙○○表示被告經濟狀況吃緊，致使乙○○以此對被告壓價，損害被告權益，最終成交價額反低至2億9,350萬元成交。再者，民間仲介買賣，如成交價在1億元以上者，習慣多約定報酬於1％以內，系爭契約書之所以約定較高之佣金1,000萬元，係因原告表示其可促請乙○○同意以3億8,000萬元以上之金額成交，故原告主張報酬習慣上為3％等語，亦非事實等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭契約書為兩造於102年6月4日所簽立。
（二）乙○○於102年6月7日與被告洽談買賣其所有之系爭不動產事宜，系爭不動產3樓至15樓以2億9,350萬元成交，另加計訴外人 龔福霖 所有之系爭不動產1、2樓店面，價金共3億3,800萬元，雙方並於同年7月2日簽訂買賣契約。
（三）原告並非以居間仲介為業。
四、本件爭點為：
（一）系爭不動產出售予乙○○，是否為原告之報告訂約或為訂約之媒介始成交？
（二）被告是否於簽立系爭契約書前，曾委託原告報告訂約機會，與原告間成立有居間契約？兩造有無約定有居間報酬？約定報酬若干？是否有民法第566條第1項，視為允與報酬之情形？
（三）於系爭契約書屆期後，兩造是否另成立有居間契約？原告是否有訂約媒介之行為？是否有民法第566條視為允與報酬之情形？若有，其得請求之報酬若干？
五、本件得心證之理由：
（一）稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文，故居間有2種情形，一為報告訂約之報告居間，一為訂約之媒介居間，惟無論何種居間，均需兩造間存有居間契約為前提。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。
查兩造間雖簽立有系爭契約書，惟該契約明訂該契約之效力僅限於102年6月6日前，成交價在3億8,000萬元，原告始有請求1,000萬元佣金之權利（見本院卷第7頁），被告與乙○○之買賣契約係於102年6月7日成立，其成交價亦遠低於上開金額，故依系爭契約書，原告並無向被告請求報酬之權利，此為原告所不爭執。惟本件原告請求居間報酬之主張係為：兩造於簽訂系爭契約書前，被告委託伊幫忙找買主，約定佣金為成交價1％，私下再給1％，原告有向被告報告締約機會；102年6月7日後，被告再委託原告促成買賣，沒有約定具體金額，但被告有承諾一定會給報酬，原告於乙○○給付定金、簽立買賣契約時，都有在現場促成買賣成交等語（見本院卷第95、96頁），是依原告所述，其應受有報酬之理由為：⑴系爭契約書簽立前，兩造間存有居間契約，原告有報告居間之行為；⑵系爭契約書期間屆至後，兩造另再口頭立有居間契約，原告有媒介居間行為。惟原告主張上開事實，均為被告所否認，原告自應就系爭契約書簽立前、後，兩造存有居間契約一事，負有舉證責任。
（二）參諸原告雖主張：系爭契約書簽立前，兩造訂有居間契約，被告允諾給予其成交價2％之報酬等語，惟被告否認上情，辯稱：原告從事美髮業，其僅在101年間於原告處美髮閒聊時，提及經營飯店很辛苦，想要把飯店賣掉，其並沒有委託原告報告訂約機會或媒介訂約等語：經查：
1.原告對於系爭契約書簽立前，被告曾委託其報告訂約機會一事，並未能提出任何佐證以實其說，參諸系爭不動產係價值高達數億元之不動產，其居間報酬無論係1％或是2％，其數額均高達數百萬元，惟原告對於被告曾委託其報告居間或媒介居間一情，竟未能提出任何證明足以佐參，其主張之真實性已屬有疑。
2.參諸證人乙○○證稱：其係自李嫚麗處聽聞到系爭不動產要出售之消息，而證人李嫚麗亦證稱：其係自原告處聽聞到此消息等語，堪認乙○○獲知系爭不動產要出售一事，雖確實係輾轉自原告處傳聞而來（見本院卷第50、121頁），惟系爭不動產有意出售之消息，即使係原告告知李嫚麗，李嫚麗再告知乙○○，亦不足以證明被告與原告間即存有居間契約，亦不足認原告有向被告報告訂約行為，原告仍應就上開事實負舉證責任，蓋消息之傳播來源多端，若原告未受委託，僅將該消息散佈於眾，而乙○○於聽聞上開消息後，心生購買之意，而自行向被告接洽交易，要難認散布消息一端之原告，即取得向被告請求報酬之權利。
3.就系爭不動產買賣交易成立過程，經被告辯稱：乙○○係在102年5月底自行來電向其表示要下高雄看系爭不動產，距其在美髮時向原告提及想出售系爭不動產之事已1年餘，期間原告從未有任何消息，係原告得悉被告將出售價格降為3億8,000萬元後，才向被告稱乙○○是其透過李嫚麗介紹，有把握遊說乙○○以3億8,000萬元成交，兩造始簽訂系爭契約書等語，此核諸證人乙○○證稱：李嫚麗跟我談話時講到有一棟房子要賣，問我有沒有興趣，之後我就直接跟被告談，我沒有找仲介，不知道賣方有無找仲介，都是被告跟另一個地主自己跟我接觸，我自己去看好幾次，之後跟被告談，談2、3次就成交了，我不認識原告，買賣過程沒有跟原告通過電話，講過價，買賣過程曾看過原告，沒有通知她，不知她為什麼到場，過程都是我們自己講價，沒有其他人幫忙，是被告主動降價後到臺北找我，我才下高雄找被告等語，大致相符（見本院卷第50-56頁），足見乙○○確實自始即自行打電話向被告表示欲購買系爭不動產，過程中亦直接與被告議價，從未透過原告聯絡被告，其甚至不知原告與被告之關係，依其認知，亦未曾認定原告係被告委託之居間人，此顯與一般居間人係居中聯繫，買方欲購買前，通常會先向賣方之居間人瞭解不動產之狀況、出價等情有異，實難認原告確實有受被告委託而存有居間契約。況衡諸常情，原告若果為被告委託之居間人，其自應在乙○○接觸被告前，即由其向被告報告此訂約之機會，並透過其居間，買賣雙方始得聯繫，而非由乙○○直接自行與被告聯絡，堪認被告辯稱：其不知乙○○係原告介紹等語，並非無據，而值採信。另原告雖稱：系爭契約書簽立前半年，其就已向被告報告乙○○想買系爭不動產等語（見本院卷第157頁），惟證人乙○○證稱：其從打算要買，到價格談妥大概10天左右等語（見本院卷第54頁），故原告主張報告訂約之時間，顯與證人乙○○所述迥異，其主張：其受被告委託，向被告報告訂約機會，應受有報酬云云，難認有據，要非足採。
4.又參諸證人李嫚麗證稱：我是公益團體的志工，不是仲介，原告是公益團體的捐款會員，我去收捐款的時候，原告跟我說有一間飯店要賣，說位置很不錯，可以找朋友來購買，請我幫忙是否可以找到買主，我就跟他要飯店資料、DM，思考我有什麼朋友可以推薦，我跟兩三個朋友推薦，最後我的好友乙○○，她最有意願要購買；先前我和原告有一起到系爭不動產拜訪被告，我問被告飯店要銷售？請她介紹飯店的狀態，當時沒有提到仲介的事，也沒有提到乙○○；房屋成交之後，原告跟我提過，被告要給他1％的佣金，說希望被告給她一個明確的訊息，但一直沒有，她很困擾，成交之前，原告有沒有提過佣金的事，我不記得，我不知道他們之前佣金的約定，也沒有看過系爭契約書等語（見本院卷第121-128頁），足見原告係於閒聊之機會中，向李嫚麗透露系爭不動產欲出售之事宜，請其代為注意有無人有意願購買，過程中亦未曾向李嫚麗提及其係受賣方委託之居間人，或與賣方存有居間契約；原告與李嫚麗一同至高雄找被告瞭解系爭不動產狀況時，亦未曾向被告提及買主乙○○有意購買，或原告曾受被告委託銷售等節，亦為原告自認無誤（見本院卷第158頁），是李嫚麗上開證詞，僅足證其知悉系爭不動產欲出售之消息係得知自原告，亦無法證明原告與被告間存有居間契約，乙○○之訂約消息，係由原告向被告報告等事實。
5.綜上，原告無法證明其主張事實為真之情形下，依被告辯稱：其僅於美髮過程中，向原告表示有出售系爭不動產之意思，原告事後也沒有向其報告訂約之機會，是原告獲悉乙○○已前往與被告議價後，始向被告稱乙○○是介紹，其有把握以3億8,000萬元促成買賣，兩造始簽立系爭契約書等語，足見系爭契約書簽立前，被告並未委託原告報告訂約，兩造間亦未有居間契約之合意。復由原告並非以仲介為業，且被告係於美髮時與原告閒聊時提及想要出售系爭不動產等情觀之，亦難認此情有默示成立居間契約可言，原告舉臺灣高等法院101年度上字第678號判決，主張兩造間有默示之合意，其至少應證明被告有委託原告向其報告訂約或媒合買賣之請託，而原告因此期待報酬而有居間行為，而此情亦為被告所知或應知，始能認兩造間有默示之合意，而原告對此之舉證均付之闕如，其事後自行向身邊好友打探有無人有購買系爭不動產意願，縱使乙○○確實係因此輾轉得知被告有出售系爭不動產之計畫，惟此訂約機會也非原告向被告報告，依民法第565條規定，兩造既無居間契約之存在，原告也無報告訂約之行為，自無向被告請求報酬之權利。又民法第566條第1項規定，亦以雙方存有居間契約，原告有報告訂約之行為為前提，是原告縱使主張其偕同李嫚麗一同前往高雄瞭解系爭不動產之狀況，已付出相當勞力、費用，惟其與被告間因無居間契約存在，亦無從適用「視為允與報酬」規定，自不得向被告請求給付報酬。
（三）又系爭契約書期間屆滿後，原告主張：被告另再委託其促成交易，其有媒介居間之行為，應給予報酬云云，此亦為被告所否認，辯稱：系爭契約書失效後，其並未委託原告議價，係原告不請自來，其所為不僅未有幫助，反而造成交易價格更低等語。經查：
1.依證人乙○○證述：李嫚麗可能認為是她介紹所以到場，原告也是自行到場，是不是跟李嫚麗來我不知道，可能有來1、2次，過程中只有我們自己講價，我們自己就很會講，不需要別人幫忙，為了買房子，我自己去看好幾次，之後跟被告談2、3次就成了，第1、2次沒有談成，是被告主動降價後到臺北找我，我之後才又下高雄找被告等語（見本院卷第52-56頁），及證人李嫚麗證稱：與乙○○、原告一起到高雄有兩次，原告都是我通知她到場，我告訴她車子的時間，她跟我們一起坐同班車，乙○○幫我買車票，我與乙○○一起，她自己買車票，因為買賣雙方都是很厲害的生意人，所以他們在講的時候，我們真的插不上話，我與原告在現場陪伴，有的時候打圓場，不要讓他們講到有火氣等語（見本院卷第124-127頁），足見原告係因李嫚麗之通知，始知被告、乙○○要議價之消息，而前往與李嫚麗會合，一同前往高雄，足見被告辯稱：其未通知原告到場，是原告自行前來等語，要屬可信。而系爭契約書期間屆滿後，被告若有再委託原告媒合居間之意思，則被告欲與乙○○議價商談時，其豈有不通知原告到場之理；且被告若已委託原告為媒合居間，則其欲降價出售時，自得請原告前去通知李嫚麗或乙○○，又豈有自行上臺北找乙○○商談之必要，堪認被告陳稱：系爭契約書期間屆滿後，其即未委託原告為媒介居間等語，應值採信。
2.復參諸系爭契約書載明：「...甲方（即被告）將本不動產出售事宜委託乙方辦理訂約之媒介、廣告、企劃及業務代理等一切行為，而由乙方（即原告）承任之...若成交價低於3億8,000萬元則由佣金抵扣，若成交價高於
3億8,000萬元以上，則由介紹人甲○○所得...」等語（見本院卷第7頁），足見兩造所簽立之系爭契約，係媒介居間契約，依其約定，成交價若高於3億8,000萬元，原告除1,000萬元之佣金，尚可獲得該其餘超過3億8,
000萬元之價金，惟成交價若低於該價格，則自其佣金扣抵，故成交價若低於3億7,000萬元，原告即無報酬可請求，而系爭不動產最後成交之價格，無論係被告所辯之2億2935萬元，或原告所主張之3億3800萬元，其均顯然低於上開金額甚多，是原告無法於系爭契約書約定之期限內達成系爭契約書所約定之目標，殊難想像被告於翌日即再以低於上開金額甚多之價格委託原告為居間媒合。依一般民間習慣，成交價在1億元以上之物件，佣金約為成交價
1％，此亦為原告所不爭執（見本院卷第57頁），故被告辯稱：其願意1,000萬元佣金之高價與原告訂立系爭契約，係因原告保證其有把握以3億8,000萬元成交等語，堪予採認，故原告主張：系爭契約書係為鼓勵被告儘速完成交易所簽立，系爭契約書雖因委託時間已過而終止，然在
6月7日，被告再以口頭重新委託伊，買賣價款亦重新決定云云，顯然悖於常理，不足採信。至於原告陳稱：其若非經被告委任，被告豈得容忍其在場全程參與等語，惟原告為李嫚麗之友人，李嫚麗又為乙○○之友人，其隨同李嫚麗到場，被告亦難認有驅逐其離開之理，是被告未禁止其在場，自不能作為居間契約存在之積極證明。
3.原告對於系爭契約書期間屆至後，被告另再為委託其媒介居間一情，要無任何舉證，其主張又有上開不合理之處，其所述自屬不足採信，至於其陳稱：其花費甚多時間、金錢、精神參與被告與乙○○之議價，應有視為允受報酬之情云云，惟民法第566條第1項規定視為允與報酬，係以雙方存有居間契約為前提，已如前述，原告未受被告之委託，即自行隨同李嫚麗，與乙○○一同前往議價，無論其行為是否對於買賣契約之達成有無助力，其行為自不能認有視為有償之居間行為，自不得向被告請求報酬。
（四）另原告主張：被告於高雄地方法院檢察署102年度偵字第24934號妨害自由案件警詢中，曾陳稱願給付成交金額0.
5％予原告等語，惟上開案件之起因，即因被告認原告偕同訴外人 王素蓮 、 米淑美 前往其住處要求佣金，有恐嚇及騷擾其人身安全之嫌，所提出之刑事告訴，依其警詢所述：「...事後甲○○便向我要求1,000萬元之佣金，我便提出與她簽訂之合約向她說買賣未達所簽合約之金額，無法給付她1,000萬元，惟買賣仍是她居中介紹的，所以願意給付買賣金額的0.5％給她，但她不願意...等語（見本院卷第107頁），足見被告之真意係指依約其無給付佣金之義務，但仍願意給付其成交價0.5％之金額予原告，惟當時原告既已拒絕，兩造間就此新契約即未達成合意，故原告此部分主張，亦無理由。
七、綜上所述，原告對於系爭契約書簽立前、後，兩造間存有居間契約，其有報告居間行為等情，舉證均屬不足，故原告依居間之法律關係，請求被告應給付原告1,000萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算利息，為無理由，應予駁回。又原告假執行之聲請，亦因其訴被駁回而失所依附，併駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法，均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國104年2月17日
民事第七庭法官張琬如得上訴