裁判字號：臺灣臺北地方法院106年訴字第1683號民事判決
裁判日期：民國108年03月14日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺北地方法院民事判決106年度訴字第1683號原告 鍾裕泰 訴訟代理人 江百易 律師被告 朱陳愛
林 邱淑雲 前二人共同訴訟代理人 林亦書 律師複代理人 李建賢 律師被告 鍾劍橋
鍾富鎮 上列當事人間分割共有物事件，本院於108年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地准予合併分割，分割方法如下：㈠如附圖一所示編號A1、A2部分（面積三十四‧四九平方公尺）分割為一筆土地，分歸原告、被告鍾劍橋、鍾富鎮依附表二所示應有部分之比例保持共有。㈡如附圖一所示編號B1、B2部分（積共二十三‧四六平方公尺）分割為一筆土地，分歸被告朱陳愛單獨所有。㈢如附圖一所示編號C1、C2部分（面積共六十三‧０五平方公尺）分割為一筆土地，分歸被告 林邱淑雲 單獨所有。
訴訟費用由兩造依附表一所示應有部分比例負擔。
事實及理由
甲、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。經查：原告起訴時，訴之聲明為：「兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段00000000000000000000地號土地，應依土地使用現況分割。其中如附圖二橘色部份分割為原告即被告鍾富鎮、鍾劍橋所有」；嗣於本院審理中撤回同段759之1、759之2地號部分（見本院卷二第46頁），並於民國108年2月21日當庭更正訴之聲明為：「兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段00000000地號土地，請求依附圖一所示方法分割，同段759之1、759之2土地繼續維持兩造共有，減縮此部分之聲明。」（見本院卷二第181頁、第183頁）核上開聲明之變更，無非分屬減縮應受判決事項之聲明，或與起訴主張基礎事實同一之請求，依前揭規定，應准許之。
二、本件被告鍾富鎮經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段○○段00000000地號之2筆土地（下稱系爭土地）為兩造分別共有，原告鍾裕泰、被告朱陳愛、林邱淑雲、鍾劍橋、鍾富鎮等共有人對於系爭2筆土地之應有部分比例分別均為：5281分之376、5281分之1024、5281分之2752、5281分之376、5281分之753。系爭土地目前由共有人中之數人分別占有使用，既無不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，現為保留系爭兩筆土地上之建物，俾能促進物之利用，並為永久解決系爭土地將來使用權利以及稅賦負擔之問題，原告自得依法訴請法院裁判分割。爰依土地使用現況、其上建物所在位置及基於公平原則，請求依附圖一所示方式分割，由原告及被告鍾富鎮、鍾劍橋取得現所占有使用之附圖一部分之土地（包括A1及A2部分），並繼續依附表二所示應有部分比例維持共有。
二、被告則以：㈠林邱淑雲、朱陳愛：因同段759-1、759-2地號土地為「道
路用地」，無從與系爭759、760地號土地合併分割。同意
759、760地號土地合併分割，惟原告與鍾劍橋、鍾富鎮共有座落系爭土地之建物，占地超出其持份，無權占用系爭土地4.69平方公尺。且被告二人及系爭土地後方之住戶皆已與建商簽立合建契約，倘被告二人之分配面積，若經減少，顯將影響被告二人合建土地之權益（臨建築總面寬減少，對被告之權益影響甚鉅）。故提出分割方案為：被告請求將系爭同屬商業區建地之759、760地號土地為合併分割（兩筆土地總面積121平方公尺），並按兩造之應有部分計算兩筆土地之總面積，將附圖一所示A、A2部分面積34.49平方公尺分配予原告與被告鍾劍橋、鍾富鎮3人各按376/1505、376/1505、753/1505之應有部分維持共有；B1、B2部分面積23.4
6平方公尺分配予被告朱陳愛單獨所有；C1、C2部分面積63.05平方公尺分配被告林邱淑雲單獨所有。
㈡鍾劍橋：無意分割；倘不得不分割，則以原持分比例分割。
並希望同段759之1土地合併分割。又被告林邱淑雲分割方案所取得之部分，位於三角窗，價值較高，伊與原告及鍾富鎮分得之部分則包含目前水溝用地，日後無法做為建築利用，價值將受減損，此部分應由兩造繼續維持共有，原告及被告朱陳愛、林邱淑雲之分割方案未盡公平。
㈢鍾富鎮未於言詞辯論期日到場，惟具狀陳稱：同意如附圖一
所示分割方案，由伊與原告鍾裕泰、被告鍾劍橋分得A1、A2部分，並依原應有部分比例維持共有。
三、兩造不爭執事項：㈠坐落臺北市○○區○○段○○段00000000地號之土地（
即系爭土地）為兩造分別共有，各共有人對於系爭土地之應有部分比例分別均為：原告鍾裕泰5281分之376、被告朱陳愛、5281分之1024、林邱淑雲5281分之2752、鍾劍橋5281分之376、鍾富鎮等5281分之753。
㈡原告鍾裕泰、被告鍾劍橋、鍾富鎮同意就分割後之土地按其持分比例維持共有。
四、本院之判斷：
㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；又共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項分別定有明文。再分割共有物於當事人協議不諧時，如當事人無特約或共有人之不同意顯無理由者，得以裁判定之（最高法院18年上字第2199號判例意旨參照）。經查，系爭土地由兩造共有，應有部分各如附表一所有權應有部分欄所示之事實，業據原告提出系爭土地登記第一類謄本（見本院
106年度北司調字第174號卷，下稱調解卷第5至7頁、第12至13頁），復為兩造所不爭，堪認屬實。又兩造亦不爭執系爭土地並無不為分割之協議或因物之使用目的而不能分割之情事，復查無何法令之限制，揆諸上開說明，原告自得隨時請求分割，故原告請求分割系爭不動產，自應准許。
㈡、次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原告分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項復有明定。再按分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院87年度台上字第1402號、88年度台上字第600號判決意旨參照）。
㈢、經查：系爭土地上由北而南分別有1棟未保存登記建物（事實上處分權為原告、被告鍾富鎮，現由原告出租他人使用），3棟合法建物（分別為：1924建號，所有權人即被告朱陳愛、2080建號、2079建號，所有權人即被告林邱淑雲），此有遠見不動產估價師事務所估價報告書及其所附現場照片可佐。原告所出租使用之之未經保存登記建物，目前占用系爭土地37.22平方公尺（參見本院卷一第29頁土地複丈成果圖），另雨遮範圍1.95平方公尺（業已拆除），被告朱陳愛所有之1924建號目前占用系爭土地31.92平方公尺（參見本院卷二第61頁建物登記第一類謄本），均超出其應有部分範圍，惟原告與被告朱陳愛、林邱淑雲均陳明希望依照附圖一所示方案分割，且已達成共識，將來於各自分得之土地完成合建或都更完成需拆除地上物前，互不主張兩造所有地上物有無超出所有權範圍而無權占有之權利（參見本院卷二第182頁），而附圖一之假分割複丈成果圖，係參照兩造應有部分比例及建物坐落系爭土地之現況所擬，對各共有人並無不利。雖被告鍾劍橋辯以：依照前開假分割方案，伊需與原告、被告鍾富鎮共有水溝用地，而水溝用地緊鄰地界不能建築房屋，且未考量被告林邱淑雲分配得係三角窗土地之價值云云，惟被告鍾劍橋並未提出具體證據以實其說；另經本院函請遠見不動產估價師事務所就系爭土地進行估價及試擬分割方案，系爭估價報告係經估價師親赴現場勘查，並依都市計畫及地籍資料查證紀錄，依據系爭土地之交易及成本資訊，向四鄰、其他不動產估價師、不動產經紀人員、地政士、地政機關、金融機關、公有土地管理機關、司法機關、媒體或有關單位查訪，參考地價調查用建築改良物標準單價、耐用年數及每年折舊表，中華民國不動產估價師公會全國聯合會公報、政府公報等，由一般因素（政策面、經濟面）、不動產市場概況分析（不動產市場發展概況、不動產市場價格水準分析）、區域因素分析（區域描述、鄰近地區土地利用情形、鄰近地區之公共設施概況、鄰近地區之交通運輸概況、區域環境內之重大公共建設、鄰近地區未來發展趨勢）、個別因素分析（土地個別條件、土地法定使用管制與其他管制事項、公共設施便利性、建物與基地周遭環境適合性）、及最有效使用分析，使用比較法、土地開發分析法，求得開發前或建築前土地價格，推估系爭土地之分割後價格，並經該所於107年8月23日以107估字第082301號函覆意旨略以（參見本院卷一第235頁至237頁）：本案報告書中運用土地開發分析法評估系爭地號土地價格時，均依「修訂臺北市萬華區都市計畫細部計畫通盤檢討案」之附件「萬華區都市設計原則」、臺北市土地使用分區管制自治條例、臺北市建築管理自治條例規定，考量建築設計推算新建物可銷售面積，並以整體土地價格乘以個別所有權人持分比例，即為分割前各所有權人之權利價值；至於分割後之土地價值，則以整體土地價格為基礎，考量其間個別條件差異影響，經分割後個別土地未來若自行興建時，依規定均需退縮3.65公尺留設騎樓或無遮簷人行道，此規定與基地是否合併建築無關，....。是以鑑定報告亦認分割後個別土地之價值並未因此受影響，難認被告鍾劍橋所述可採。而原告所提出之附圖一假分割方案，即將系爭土地A1、A2部分（面積34.49平方公尺）分割為一筆土地，分歸原告、被告鍾劍橋、鍾富鎮依附表二所示應有部分之比例保持共有。編號B1、B2部分（積共
23.46平方公尺）分割為一筆土地，分歸被告朱陳愛單獨所有。編號C1、C2部分（面積共63.05平方公尺）分割為一筆土地，分歸被告林邱淑雲取得，兩造並繼續保留目前系爭土地上建物使用，是本院認如採附圖一所示分割方案，可使兩造均優先保有目前建物，無違兩造之意，且使分割後之各土地不致因分割而增加曲折，地形方整，無畸零或割裂之情形，各土地之開發利用較為完整，兩造所取得之土地均得以面臨臺北市○○區○○路之20米道路，亦促進土地之開發，此分割方法亦可兼顧大部分共有人之意願，對全體共有人較為有利且可行。。
㈣、至被告鍾劍橋雖主張就系爭759之1地號應合併分割，惟此部分業據原告減縮聲明，已不在本件起訴範圍。復按共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第5項定有明文。又按土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限，地籍測量實施規則第224條第1項復有明文。依據上開土地合併複丈之規定，得以合併之土地應為同一地段、地界相連及使用性質相同者。系爭7591之地號土地雖與同段759地號相毗連，且均為兩造所共有，然系爭759之1地號土地為都市○○區○道路用地（公共設施用地），不符前開地籍測量實施規則規定，不得辦理合併複丈，故被告鍾劍橋就其合併分割之主張，不符前揭規定，要難採憑，附此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第5項規定，訴請將系爭土地合併分割，為有理由，應予准許，並審酌系爭土地之使用目的及經濟效益等情，認應以如附圖一所示方案原物分割，爰判決如主文第1項所示。
六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查本件係共有土地之分割爭議，兩造起訴及上訴之行為按當時訴訟程度，係為伸張或防衛權利所必要，是本件訴訟費用自應依民事訴訟法第80條之1規定，由兩造各依其就系爭土地原應有部分比例分擔之，以符平允，併此敘明。
。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中華民國108年3月14日
民事第一庭法官薛嘉珩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年3月14日
書記官劉庭君附表一（系爭土地現共有人及權利範圍）┌───────────┬───────┬───────┐│地號│共有人│權利範圍│├───────────┼───────┼───────┤│㈠臺北市○○區○○段○│鍾裕泰│376/5281││小段000地號（面積：├───────┼───────┤│31平方公尺）│鍾劍橋│376/5281││㈡臺北市○○區○○段○├───────┼───────┤│小段000地號（面積：│鍾富鎮│753/5281││90方公尺）├───────┼───────┤││朱陳愛│1024/5281││├───────┼───────┤││林邱淑雲│2752/5281│└───────────┴───────┴───────┘附表二（系爭土地分割後，如附圖所示A1、A2部分之共有人及應有部分比例）
┌───────┬───────┐│共有人│權利範圍│├───────┼───────┤│鍾裕泰│376/1505│├───────┼───────┤│鍾劍橋│376/1505│├───────┼───────┤│鍾富鎮│753/1505│└───────┴───────┘附圖一（臺北市建成地政事務所108年1月14日萬華土字第7號複丈成果圖）附圖二（起訴狀附圖）