臺灣士林地方法院97年度簡上字第55號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院97年簡上字第55號民事判決

裁判日期：民國98年02月27日

裁判案由：給付居間報酬

臺灣士林地方法院民事判決97年度簡上字第55號上訴人丁○○
2被上訴人乙○○
6樓甲○○上列當事人間給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國97年2月15日本院士林簡易庭97年度士簡字第139號第一審判決提起上訴，本院於98年2月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
（一）伊於臺北市○○區○○路1段66號經營餐廳，被上訴人乙○○所設立基金會（下稱系爭基金會）之事務所設於同路段46號4樓，系爭基金會員工常至伊經營之餐廳用餐因而認識。民國96年8月間，系爭基金會之員工徐老師於用餐後詢問伊附近有無辦公室待售之事，伊表示自己兼營不動產仲介，可代為提供服務，被上訴人乙○○遂於翌日親自委託伊尋找附近之不動產。伊受託後，覓得被上訴人甲○○（下與乙○○合稱被上訴人）有意出售其所有門牌號碼臺北市○○區○○路1段68號7樓房屋暨基地（下稱系爭房地）及獨立車位乙位（下稱系爭車位，與系爭房地合稱系爭不動產）之訊息。被上訴人甲○○即以系爭房地室內每坪新臺幣（下同）40萬元、系爭車位120萬元，總價1,
500萬元之價格，委託伊居間媒介，並約定如買賣因而成交，按成交總價百分之2給付伊居間報酬。伊旋向被上訴人乙○○報告上述訊息，經看屋後，被上訴人乙○○即以每坪33萬元至36萬元、總價不超過1,350萬元之價格，委託伊居間洽談，並約定如買賣因而成交，願給付伊按成交總價百分之1計算之居間報酬。嗣經伊多次洽談，被上訴人甲○○始終不願降價，被上訴人乙○○則表示需要考慮而暫未能成交。其後，伊於96年11月1日最後向被上訴人乙○○確認時，被上訴人乙○○始告知，已於96年10月31日與被上訴人甲○○就系爭不動產簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），以總價1,500萬元買受系爭不動產，並於同年11月22日辦妥所有權移轉登記。
（二）實則系爭基金會擬購置不動產之預算遠超過1,350萬元，且被上訴人甲○○委託伊居間出賣底價為1,500萬元乙事，伊亦早已報告予被上訴人乙○○知悉，被上訴人乙○○表示可以接受，但要求伊先以每坪33萬元至36萬元之價格與賣方洽談。之後被上訴人即預謀串通信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房仲公司）私下直接交易。被上訴人與原審證人即信義房仲公司業務員 施光輝 、被上訴人甲○○母親 徐陳阿綢 有事先勾串之情，所為證詞不可採信。實際上被上訴人間系爭買賣契約係因伊居間媒介而成立，惟被上訴人均拒絕依約給付伊居間報酬。爰分別依伊與被上訴人各自之居間契約及民法第565條、第568條規定之法律關係，訴請被上訴人乙○○、甲○○各給付伊居間報酬15萬元、30萬元，暨均自96年12月20日起算之法定利息等語。
二、被上訴人乙○○則以：伊原計畫尋覓室內面積約50坪之不動產，系爭不動產室內坪數太小，伊並不滿意，上訴人熱心建議可以詢價後再考慮，伊乃委託上訴人居間洽談。當時上訴人轉知伊賣方開價1,680萬元，伊則希望每坪價格在36萬元以下，總價不能超過1,350萬元，否則不願買受。並與上訴人約定，如果系爭不動產以低於1,350萬元之價格成交，伊願意給付上訴人按成交總價百分之1計算之居間報酬。惟經上訴人居間磋商後，賣方最後底價為每坪40萬元，總價仍遠高於1,350萬元，伊遂向上訴人表明無法成交。上訴人未曾告知伊賣方總價1,500萬元之事。直至96年10月初，因系爭基金會上課影響鄰居，有搬遷之急迫性，伊乃同時委託數家仲介公司積極於附近尋找適合之不動產。上訴人亦知悉此情，並曾介紹伊至隔棟另戶不動產看屋，雙方即未再提及系爭不動產之事。其間，信義房仲公司業務員看見系爭不動產招租廣告標示，遂前往找尋賣方洽商。信義房仲公司曾提示賣方委託售價1,600萬元之買賣仲介專任委託書（下稱仲介委託書），伊認買方有出售之意願，乃應信義房仲公司之要求，交付斡旋金，委託其以總價1,400萬元前往磋商。原仍無法談成，經信義房仲公司將雙方隔開分別洽談，信義房仲公司向伊解說賣方貸款金額、購屋成本及無利潤等情，伊始勉強應允以1,500萬元成交。伊當時亦不知賣方與信義房仲公司約定之總價1,500萬元係實得之金額。伊已依約給付信義房仲公司居間報酬15萬元。伊與被上訴人間成交簽訂系爭買賣契約，與上訴人無關，自無庸給付上訴人居間報酬等語，資為抗辯。
三、被上訴人甲○○則辯謂：伊原委託上訴人出賣總價為1,500萬元，因伊母親徐陳阿綢事後考慮認為不划算，遂另告知與上訴人共同承辦居間事務之丙○○，欲提高價格，總價1,500萬元係實得金額，按總價百分之2計算之居間報酬必須外加。嗣96年9月初，上訴人與伊磋商時，買方只願出價每坪36萬元，伊認為過低，已向上訴人表明拒絕再為磋商，並請其離去，上訴人即未再找伊。其後，伊僅張貼出租廣告，突有信義房仲公司之業務員前來詢問伊是否有意出售系爭不動產，伊即由母親徐陳阿綢代為處理，委託信義房仲公司仲介之出賣總價仍為實得1,500萬元。信義房仲公司業務員帶同買方看屋後，雙方價格原仍有差距，嗣經信義房仲公司居間磋商，最後始以總價1,500萬元成交，且伊不必支付信義房仲公司分文仲介報酬。系爭買賣契約係經信義房仲公司居間磋商始成交，無庸給付上訴人報酬。伊與買方互相均無電話，亦無串供之必要，且無論由信義房仲公司或上訴人居間仲介，伊要求出賣總價均為實得1,500萬元，伊並無與信義房仲公司業務員串證之可能等語。
四、原審對於上訴人之請求，判決其全部敗訴，上訴人全部聲明不服，提起上訴。並聲明：（一）原判決廢棄，（二）被上訴人乙○○應給付上訴人15萬元，及自96年12月20日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息，（三）被上訴人甲○○應給付上訴人30萬元，及自96年12月20日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被上訴人則均聲明求為判決駁回上訴。
五、本件兩造不爭執事項（參見本院97年10月22日準備程序筆錄，本院並依論述需要，簡化文字或變更其順序）
（一）被上訴人於96年8月間，分別委請上訴人居間，就被上訴人甲○○所有系爭不動產，為訂立買賣契約之媒介。
（二）被上訴人甲○○委託上訴人居間媒介之出賣價格為每坪40萬元、車位120萬元，總價1,500萬元，並約定如買賣因而成交，按成交總價百分之2給付居間報酬（居間報酬係成交買賣總價外加或內含兩造有爭執）。
（三）被上訴人乙○○委託上訴人居間媒介之買受價格則為每坪36萬元以下、總價不超過1,350萬元，並約定如買賣因而成交，按成交總價百分之1給付居間報酬。
（四）96年9月初，被上訴人甲○○堅持不願降低賣價，並向上訴人表明被上訴人乙○○出價過低，拒絕再為磋商。
（五）被上訴人乙○○於96年10月初，委託信義房仲公司代為仲介購○○○區○○路附近之不動產。
（六）被上訴人甲○○於96年10月16日與信義房仲公司簽訂仲介委託書，委託以1,600萬元之總價銷售系爭不動產（參見原審卷第77頁）。嗣被上訴人於96年10月31日，就系爭不動產簽訂系爭買賣契約，約定總價1,500萬元。系爭不動產已於96年11月22日完成所有權移轉登記，價金亦已全部給付。被上訴人乙○○給付信義房屋仲介公司仲介費用15萬元。被上訴人甲○○則與信義房屋仲介公司約定，無庸給付仲介費用。
（七）96年10月間，上訴人曾為被上訴人乙○○介紹另戶門牌號碼臺北市○○區○○路1段70之1號15樓房屋暨基地，並曾至現場看屋。
（八）上訴人曾委請律師於96年12月17日發函限期催告被上訴人
3日內分別給付居間報酬，被上訴人均於96年12月19日收受該律師函（參見原審卷第15至18頁）。
五、爭點之論述：本件經本院於97年10月22日準備程序時，與兩造整理並協議簡化之爭點為：被上訴人間系爭買賣契約是否因上訴人媒介而成立？茲論述如下：
（一）按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第568條第1項定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第
277條前段規定甚明。上訴人主張被上訴人間系爭買賣契約係因其居間媒介成立乙節，既為被上訴人所否認，上訴人就其所主張此部分利己事實自負有舉證之責。
（二）經核，上訴人主張被上訴人間系爭買賣契約係因其媒介而成立等情，無非係以：系爭基金會擬購置不動產之預算遠超過1,350萬元，且賣方出價1,500萬元乙事，伊亦已報告予被上訴人乙○○知悉，被上訴人乙○○表示可以接受，但要求伊先以每坪33萬元至36萬元之價格與賣方洽談。
嗣被上訴人即預謀串通信義房仲介公司私下直接交易等節，為其主要論據。然查：
1、上訴人上述主張均為被上訴人所否認。上訴人雖以伊與被上訴人乙○○洽談價錢時，管理員丙○○均在場云云，惟其所舉證人丙○○則證稱：「我曾經在上訴人餐廳幫忙跑堂，…上訴人與張小姐（即乙○○）在餐廳談，我並沒有聽得很清楚，只知道他們在談。錢的事情我不大了解。」、「（是否聽過上訴人與張小姐談論購買價格？）我記不清楚了。」等語（參見本院卷第54頁），自無從憑認上訴人確有如實向被上訴人乙○○報告被上訴人甲○○出賣總價為1,500萬元之事實，則其主張被上訴人乙○○表示可以接受乙節，亦不足認為真實。
2、關於上訴人與被上訴人甲○○磋商價格之情形，證人即被上訴人甲○○之母親徐陳阿綢於原審即證述：「96年9月初原告告知被告張（ 卉湄 ）開價每坪36萬元，我當面拒絕，原告與黃（ 義雄 ）就沒有再到過我家，後來我就繼續貼出租廣告…」等語（參見原審卷第43頁）。於本院準備程序時亦證述：「上訴人跟我講的價錢就是1坪36萬元，我認為太低，我就不願意接受。我有向他講說不要再談了。」、「…當時上訴人來找我們談的時候，主要是因為價錢談不攏。」等語（參見本院卷第59頁）。而上訴人亦不爭執於96年9月初，被上訴人甲○○不願降低賣價，並向其表明被上訴人乙○○出價過低，拒絕再為磋商乙情屬實。被上訴人甲○○既已表明不要再談、拒絕再為磋商之意思，顯然於96年9月初，被上訴人甲○○即因價格差距過大之故，而終止與上訴人之居間契約關係甚明。況上訴人斯時之後，亦未曾再與被上訴人甲○○接觸磋商，被上訴人自無再經由上訴人居間媒介而成立買賣契約之可能。
3、至於上訴人嗣後委託信義房仲公司居間仲介及簽訂系爭買賣契約之緣由，證人徐陳阿綢於原審證述：「張貼出租廣告一陣子，信義房屋找到我家…信義房屋就來詢問是否要出租或出售，我告訴他如果能時拿1,500萬元我就出售，我有簽約委託信義房屋仲介出售，隔了半個月，信義房屋帶被告張（卉湄）來看屋，我當時根本不記得張（卉湄）看過房屋，被告張（卉湄）後來又請仲介代看好幾次，我告訴仲介必須實拿1,500萬元，我不接受降價，我與被告張（卉湄）及仲介三方在場談過1、2次，…最後我確實拿1,500萬元，我沒有給付信義房屋仲介分文。」（參見原審卷第43頁）。其於本院準備程序亦證述：「是信義房屋來找我，有來找好幾次。信義房屋找地址到我家。」、「信義房屋找我的時候，張貼的廣告還在。我以前就常常貼要出租的廣告。」等語（參見本院卷第58頁）。核與經原審隔離訊問之證人即信義房仲公司業務員施光輝結證：「…我先帶被告張（卉湄）看我公司現有房屋，但沒有被告張（卉湄）認為合適的房子，於是我在被告原有辦公室附近騎機車尋找有張貼租、售廣告之物件，系爭房屋有張貼出租廣告，我抄下住址後調出謄本找到屋主被告徐（ 振華 ），第1次去被告徐（振華）母（親）排斥仲介，第2次96年10月16日我再去被告徐父母才同意簽下委託書…，當時出價1,600萬元，約定被告徐（振華）實拿1,500萬元，當時我不知道被告張（卉湄）已經看過這戶房屋，我也不是特地為了被告張（卉湄）找這戶房屋，…經被告張（卉湄）考慮後，他就系爭房屋出價1400萬元，我多次與證人徐（陳阿綢）洽談，對方不願降價，我約買賣雙方到現場談價錢，我當時有表明賣方實拿1,500萬元，仲介費用百分之4，因此即使1,500萬元都很難成交，必須高於1,500萬元才行，當時月底有業績壓力希望當天能談成，經店長報告主管，決定賣方部分不收取仲介服務費，雙方以1,500萬元成交，等於仲介費用只收取買方15萬元，當天買賣雙方價格意思表示一致，但尚未簽約，等10月底正式簽約辦過戶，…被告張（卉湄）確實已付仲介費15萬元給我公司。」等情，大致相符（詳見原審卷第44、45頁）。復有被上訴人甲○○96年10月16日簽訂之專任委託書及標的物現況說明書影本存卷可佐，足堪信實。
4、上訴人雖主張被上訴人預謀串通信義房仲公司私下直接交易，被上訴人與上述證人事先勾串，證詞不可採云云。然而，考以被上訴人乙○○給付信義房仲公司之仲介費用15萬元，即成交總價百分之1，和其與上訴人所約定居間報酬之計算標準相同，而被上訴人甲○○主觀委託上訴人居間之出賣價格與委託經由信義房仲公司仲介成交系爭買賣契約之價金亦同為實得1,500萬元。可見經由上訴人抑或信義房仲公司居間成交，對於被上訴人雙方而言，並無利益差別，衡諸常情，當無預謀串通信義房仲公司私下交易之必要及可能。再者，被上訴人甲○○陳稱伊與賣方互相均無電話等語，上訴人亦自承伊並未給予被上訴人彼此間的聯絡電話等語，亦無從認定被上訴人間確有易於聯繫之溝通管道或密切之交誼。上訴人徒以個人臆測之詞，指稱被上訴人私下交易、與證人勾串云云，自非可採。
5、綜上所述，堪認被上訴人得以合意成交簽訂系爭買賣契約，應係緣於信義房仲公司業務員報告訂約機會予以媒介、居間磋商，積極為被上訴人雙方之差價努力說合使然。甚且乃信義房仲公司最終犧牲向被上訴人甲○○收取仲介報酬利益，始得促成被上訴人就總價1,500萬元達成意思表示之合致。益可得知，於上訴人媒介居間之時，被上訴人間就買賣價格確存有甚大之差距，而無從達成買賣契約之合意。準此，上訴人主張被上訴人間系爭買賣契約係因其居間媒介而成立乙節，即非有據，不足憑採。
六、從而，上訴人依兩造間居間約定以及民法第565條、第568條規定之法律關係，分別請求被上訴人乙○○給付15萬元，被上訴人甲○○給付30萬元，及均自96年12月20日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，俱應駁回。
原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假行之聲請，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條判決如主文。
中華民國98年2月27日
民事第三庭審判長法官鍾任賜
法官林尚諭法官施月燿以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中華民國98年3月2日
書記官于耀文