裁判字號：臺灣高等法院高雄分院101年上易字第266號民事判決
裁判日期：民國101年10月17日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院高雄分院民事判決101年度上易字第266號上訴人 陳企湖 訴訟代理人 王美惠 被上訴人 徐銘 鍇
吳姿璉 被上訴人 永邦 廣告有限公司法定代理人 林宇軒 前列三人共同訴訟代理人 江大寧 律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國101年7月18日臺灣高雄地方法院101年度訴字第441號第一審判決提起上訴，本院於101年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由上訴人起訴主張：上訴人於民國100年10月間由被上訴人永邦
廣告有限公司（下稱永邦公司）之經紀人 詹承洋 介紹觀看，經被上訴人 徐銘鍇 、吳姿璉委託仲介銷售坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地暨其上4047建號建物（含共有部分4033建號，下稱系爭不動產）。因詹承洋提供之系爭不動產物件說明書記載：可分配8個停車位。上訴人乃於同月24日與永邦公司簽立不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），出價新臺幣（下同）2100萬元，並交付金額305,000元及195,000元之支票2紙（下稱系爭支票）為斡旋金，委託永邦公司斡旋。嗣於同年月27日約定簽立買賣契約當日，將收受之系爭支票提示兌現，轉為定金後，被上訴人卻告知系爭不動產可分配8個停車位，惟無法具體指明停車位之位置，亦無法提出任何使用權源證明或分管協議，經上訴人多次要求出示證明，被上訴人均未能出示，遂未訂定買賣契約，徐銘鍇、吳姿璉自有可歸責之事由，致兩造無法簽訂買賣契約，上訴人乃得請求加倍返還定金1百萬元。永邦公司係經營不動產仲介經紀業務之企業經營者，自應確保其廣告內容為真實，詎物件說明書內容不實，致上訴人受有損害，永邦公司提供之仲介服務，顯然不符可合理期待之安全性，違反消費者保護法（下稱消保法）第7條第1項、第22條之規定，依消保法第7條第3項之規定應負賠償責任，上訴人得請求1倍之懲罰性賠償金1百萬元，為此依系爭意願書第4條、消保法第7條第1項、第3項、第22條、第51條之規定提起本訴等語。求為判決：㈠徐銘鍇、吳姿璉應共同或永邦公司應給付1百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日，即100年12月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。如徐銘鍇、吳姿璉或永邦公司為全部或一部之給付，其他被上訴人於該給付範圍內免給付之義務。㈡願供擔保准予宣告假執行。（原審為上訴人敗訴之判決，經上訴人聲明不服）於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡徐銘鍇、吳姿璉應共同或永邦公司應給付1百萬元，及自
100年12月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。如徐銘鍇、吳姿璉或永邦公司為全部或一部之給付，其他被上訴人於該給付範圍內免給付之義務。
被上訴人則以：徐銘鍇、吳姿璉委託永邦公司仲介銷售系爭不
動產，說明系爭不動產之狀況時，均未表示系爭不動產附有停車位；永邦公司提供與上訴人之物件說明書，亦未記載有停車位。永邦公司之不動產經紀人詹承洋僅向上訴人表示，地下室停車位屬於共有部分，如何使用將由系爭不動產管理委員會（下稱管委會）決定。系爭意願書亦未就車位標示部分為任何記載，徐銘鍇、吳姿璉並無可歸責之事由致無法與上訴人簽立買賣契約，自無庸加倍返還定金，永邦公司亦無違反消保法之情事等語置辯。於本院聲明如主文所示。
兩造不爭執之事項：
㈠徐銘鍇、吳姿璉委託永邦公司仲介銷售系爭不動產。
㈡上訴人於100年10月間由永邦公司之經紀人詹承洋介紹觀看系
爭不動產，嗣於100年10月24日上訴人與永邦公司簽立系爭意願書，上訴人出價2100萬元，委託永邦公司斡旋，並交付系爭支票作為斡旋金。 嗣徐銘鍇 、吳姿璉同意系爭意願書之條件，並收受系爭支票、提示兌現，斡旋金即轉為定金。
㈢上訴人與徐銘鍇、吳姿璉就系爭不動產未合意成立買賣契約。
協商整理兩造之爭點如下：
㈠「康雋地政士事務所CaseStudy」是否由永邦公司所提供與上
訴人作為交易系爭不動產之參考資訊？若是，上訴人得否依消保法第7條第1項、第22條之規定，請求永邦公司給付懲罰性賠償金1百萬元本息？㈡上訴人與徐銘鍇、吳姿璉就系爭不動產未合意成立買賣契約，
是否可歸責於徐銘鍇、吳姿璉之代理人永邦公司提供不實交易資訊？若是，上訴人得否請求徐銘鍇、吳姿璉返還100萬元本息？「康雋地政士事務所CaseStudy」是否由永邦公司所提供與上
訴人作為交易系爭不動產之參考資訊？若是，上訴人得否依消保法第7條第1項、第22條之規定，請求永邦公司給付懲罰性賠償金1百萬元本息？㈠按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務
不得低於廣告之內容，消保法第22條定有明文。所謂廣告，指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電腦、電話傳真、電子視訊、電子語音或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播，消保法施行細則第23條亦有明定。惟企業經營者應負上開責任乃以其確有散布廣告為前提。次按當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知者外，應負立證之責，最高法院18年上字第1685號判例要旨足資參照。是以，當事人主張因相信企業經營者所提供之廣告內容而受有損害者，自需證明所指廣告內容確為該企業經營者所提供者。
㈡經查：徐銘鍇、吳姿璉因委託永邦公司仲介銷售系爭不動產，
上訴人始於100年10月間由永邦公司之經紀人詹承洋介紹觀看系爭不動產，並於100年10月24日上訴人與永邦公司簽立系爭意願書，上訴人出價2100萬元，委託永邦公司斡旋，並交付系爭支票作為斡旋金。嗣徐銘鍇、吳姿璉同意系爭意願書之條件，並收受系爭支票、提示兌現，斡旋金即轉為定金，惟上訴人與徐銘鍇、吳姿璉就系爭不動產磋商買賣內容後，並未合意成立買賣契約等節，為兩造所不爭執（見本院卷第38頁），足認永邦公司確曾為仲介銷售系爭不動產而向上訴人介紹系爭不動產相關資訊，包括帶看現場實況。惟上訴人主張其未能與徐銘鍇、吳姿璉締約，乃因永邦公司提供不動產仲介經紀服務時，未盡查核不動產買賣所涉及相關權利真實性之注意義務，竟交付不實記載之系爭不動產物件說明書，上訴人方因未能獲得正確資訊，於締約時發現無8個停車位，故而造成損害等語。然永邦公司否認上訴人所指載有「系爭不動產可分配8個停車位」之「康雋地政士事務所CaseStudy」為其提供之廣告資訊。
則揆諸首揭說明，上訴人自需證明「康雋地政士事務所CaseStudy」為永邦公司所提供。
㈢次查：康雋地政士事務所乃設臺北縣中和市（即現新北市○○
區○○○路○○○號3樓之1，由具95年北府地專字第000976號地政士證照之 林承勳 經營，其亦加入臺北縣地政士公會一節，有上訴人不爭執其真正之網路蒐尋資料在卷可稽（見本院卷第27頁），如此應認「康雋地政士事務所CaseStudy」係康雋地政士事務所之廣告資訊，且自該紙形式外觀而言，亦無從認定係永邦公司所製作或其為提供者。另觀諸系爭意願書買賣標的物標示處就車位狀態記載：（車位之使用皆依管委會或住戶分管契約之規定為準），車位編號及機械式車位部分為空白；另徐銘鍇、吳姿璉委託永邦公司仲介銷售系爭不動產，所書立之同意書、標的物現況說明書，則未記載系爭不動產有車位併同出售、或有停車位分管契約，亦即「車位標示」部分並無任何填載等語，有上訴人不爭執其真正之系爭意願書、銷售同意書、標的物現況說明書在卷可憑（見本院卷33頁、原審卷第49頁、第77頁至第78頁），足認系爭意願書就出售之系爭不動產關於停車位部分與徐銘鍇、吳姿璉委託買賣之記載並無不同。再者，上訴人於簽訂系爭意願書時已可自其上載明之「車位狀態記載：（車位之使用皆依管委會或住戶分管契約之規定為準）」等語，自行比較手中所有「康雋地政士事務所CaseStudy」上所載「樓下車位可分配近8位」等語不同，而可得知其委永邦公司代向徐銘鍇、吳姿璉斡旋購買系爭不動產之條件中就停車位並未要求其等需併出售8個停車位，亦未要求需具體指明停車位之位置及提出使用權源證明或分管協議。如此尚無從僅自上訴人提出之「康雋地政士事務所CaseStudy」記載內容，即逕行認定永邦公司曾以該紙「廣告」向上訴人說明所銷售之系爭不動產含有8個停車位，致上訴人相信購買之系爭不動產係包括8個停車位，才交付定金。若「康雋地政士事務所CaseStudy」確為永邦公司之廣告，則上訴人於發現永邦公司製作之系爭意願書未就停車位欄位載以「樓下車位可分配近8位」，或將「康雋地政士事務所CaseStudy」列為系爭意願書之附件時，自應即向永邦公司為上開內容記載之要求。
㈣至上訴人主張「康雋地政士事務所CaseStudy」交易資訊，係
詹承洋所交付等語，並引用證人王美惠之證述。惟查：證人即上訴人配偶王美惠係證稱：永邦公司之不動產經紀人詹承洋提供之說明記載有7至8個停車位；詹承洋表示要管委會開會討論後，才能確定停車位位置，並未提及特定的停車位等語（見原審卷第101頁至第102頁），亦即證人王美惠所述詹承洋交付之說明係有7至8個停車位等語，此與「康雋地政士事務所CaseStudy」記載樓下車位可分配近8位等語，已有不符，本無從僅以證人王美惠上開所述，逕以認定上開廣告為永邦公司不動產經紀人詹承洋所提供。再者，證人王美惠又稱：詹承洋表示要管委會開會討論後，才能確定停車位位置，並未提及特定停車位等語，而證人詹承洋證述：銷售當時有向上訴人表示，因管委會尚未成立，停車位僅能待管委會成立時，由住戶開會決定如何使用；曾告知上訴人現地下室所有車位都5樓屋主在分配，…嗣上訴人要求與5樓屋主詢問車位部分，5樓屋主告知上訴人，若上訴人成為住戶，大家可以討論車位使用等語（見原審卷第90頁、第88頁），亦為上訴人所不爭執（見本院卷第34頁），足徵上訴人於給付定金前，已獲充分資訊而明確知悉系爭不動產附屬之停車位使用權需待住戶開會及管委會處理，始得確定。此顯與系爭意願書買賣標的物標示處就車位狀態記載：（車位之使用皆依管委會或住戶分管契約之規定為準），車位編號及機械式車位部分空白等語完全相符，而異於「康雋地政士事務所CaseStudy」之記載。如此自無從認定上訴人於締結買賣契約當日，始知悉系爭不動產附屬停車位與「康雋地政士事務所CaseStudy」之記載不同，且上訴人於交付定金時係相信「康雋地政士事務所CaseStudy」就停車位之記載才委託永邦公司斡旋。是以，上訴人上開主張並不足採。至上訴人又提出系爭不動產所屬大樓管委會早已成立之管理委員會證明書，主張詹承洋上開證述不實等語（見本院卷第105頁）。惟系爭不動產所屬大樓管委會是否早已成立，與永邦公司有無提供「康雋地政士事務所CaseStudy」無關，自無從以該紙證明書認定永邦公司就系爭不動產有不實廣告之行為。
㈤綜上，上訴人既未能證明「康雋地政士事務所CaseStudy」係
由永邦公司所提供與上訴人作為交易系爭不動產之參考資訊，則揆諸首揭說明，上訴人自不得依消保法第7條第1項、第22條之規定，請求永邦公司給付懲罰性賠償金1百萬元本息。上訴人與徐銘鍇、吳姿璉就系爭不動產未合意成立買賣契約，
是否可歸責於徐銘鍇、吳姿璉之代理人永邦公司提供不實交易資訊？若是，上訴人得否請求徐銘鍇、吳姿璉返還100萬元本息？㈠按契約當事人之一方，為確保其契約之履行，而交付他方之定
金，依民法第249條第3款規定，除當事人另有約定外，祇於契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人始負加倍返還其所受定金之義務，最高法院71年台上字第2992號判例要旨可資參照。
㈡經查：系爭意願書第4條約定「斡旋金轉為定金後因可歸責於
買方之事由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。若係因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收全部之定金」等語，有系爭意願書附卷可據（見原審卷第
7頁背面）。因上訴人主張依上開約定請求徐銘鍇、吳姿璉加倍返還已收全部之定金等語，自需雙方就系爭不動產未合意成立買賣契約，係可歸責於徐銘鍇、吳姿璉所致。而上訴人一再以其未能與徐銘鍇、吳姿璉締約，主張乃因徐銘鍇、吳姿璉之代理人永邦公司提供「康雋地政士事務所CaseStudy」之記載不實，於締約時始知悉，且徐銘鍇、吳姿璉無法出售8個停車位，亦無法具體指明停車位之位置及提出使用權源證明或分管協議，自可歸責等語。惟上訴人未能證明「康雋地政士事務所CaseStudy」係由徐銘鍇、吳姿璉之代理人永邦公司所提供，而上訴人所簽署之系爭意願書已明確載明：車位之使用皆依管委會或住戶分管契約之規定為準等語，且其上車位編號及機械式車位部分為空白，亦即上訴人與徐銘鍇、吳姿璉成立之買賣預約內容就買受系爭不動產之條件並未載明需含8個停車位，且需具體指明停車位之位置及提出使用權源證明或分管協議等情，業如前述，是以上訴人以徐銘鍇、吳姿璉無法出售8個停車位，亦無法具體指明停車位之位置及提出使用權源證明或分管協議，自可歸責等語，顯與事實不符，而無可採。
㈢至上訴人主張：上訴人係因詹承洋提供不實資訊而交付定金，
遲至締約時知悉，才未簽定買賣契約，且詹承洋為永邦公司之受僱人，故其證述未提供「康雋地政士事務所CaseStudy」，自與事實不符；同意書、標的物現況說明書為永邦公司內部文件，非上訴人所得知悉，永邦公司既為徐銘鍇、吳姿璉之代理人，竟提供不實交易資訊與上訴人，永邦公司所為關於債之履行顯有過失，徐銘鍇、吳姿璉即應負同一責任；證人王美惠乃證述系爭不動產買賣含8位停車位使用權利等語，此始為上訴人同意買受系爭不動產之原因，因簽約知悉無此使用權，方拒絕簽約，應屬可歸責於被上訴人等語。惟查：證人王美惠所述並未能證明「康雋地政士事務所CaseStudy」係詹承洋所提供；且上訴人所簽訂之系爭意願書乃明載「車位狀態記載：（車位之使用皆依管委會或住戶分管契約之規定為準）」等語，其可自行比較手中所有「康雋地政士事務所CaseStudy」上所載「樓下車位可分配近8位」等語不同；又上訴人於給付定金前，已獲充分資訊而明確知悉系爭不動產附屬之停車位使用權需待住戶開會及管委會處理，始得確定，上訴人並未證明徐銘鍇、吳姿璉之代理人永邦公司所屬經紀人詹承洋曾提供不實交易資訊，業如前述，且因徐銘鍇、吳姿璉確無於定金預約中承諾將出售之系爭不動產包含位置確定並附有使用證明之8個停車位一情，有系爭意願書可據，詎上訴人於締約時，執以前詞，拒不簽訂系爭不動產買賣契約，如此應認上訴人未與徐銘鍇、吳姿璉就系爭不動產未合意成立買賣契約，乃不可歸責於徐銘鍇、吳姿璉。是以，縱同意書、標的物現況說明書為永邦公司內部文件，非上訴人所得知悉，既同意書、標的物現況說明書就停車位部分之記載與系爭意願書完全相符，已如上述，則上訴人自系爭意願書記載內容顯可得而知系爭不動產附屬停車位之狀態，自不得於締約時以定金預約中未約定之事項拒不簽約，再歸責於徐銘鍇、吳姿璉。據此，上訴人與徐銘鍇、吳姿璉就系爭不動產未合意成立買賣契約，應不可歸責於徐銘鍇、吳姿璉，上訴人自不得請求徐銘鍇、吳姿璉返還100萬元本息。
綜上所述，上訴人主張本於系爭意願書、消保法第7條第1項
、第3項、第22條、第51條之規定，請求徐銘鍇、吳姿璉應共同或永邦公司應給付1百萬元，及自100年12月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。如徐銘鍇、吳姿璉或永邦公司為全部或一部之給付，他被上訴人於該給付範圍內免給付之義務，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年10月17日
民事第四庭
審判長法官蔡文貴法官李昭彥法官謝靜雯以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國101年10月18日
書記官劉鴻瑛