臺灣桃園地方法院97年度重訴字第365號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院97年重訴字第365號民事判決

裁判日期：民國99年04月15日

裁判案由：返還價金

臺灣桃園地方法院民事判決97年度重訴字第365號原告庚○○訴訟代理人 陳鄭權 律師複代理人 丁俊和 律師被告丙○○（民國○○年法定代理人乙○○
癸○○訴訟代理人 范綱祥 律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國99年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣參拾壹萬玖仟伍佰參拾陸元，及自民國九十八年十二月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔千分之二十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣拾萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣參拾壹萬玖仟伍佰參拾陸元元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告係民國00年0月00日出生迄今尚未成年，有戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第41頁），自應以其父母為法定代理人。
惟原告於起訴狀中僅列其父乙○○為法定代理人，漏列其母親癸○○為法定代理人，嗣於本院審理中已請求補列（見本院卷第233頁至234頁），於法並無不合，自應准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第2項、第256條定有明文。經查：
㈠原告訴之聲明第1項原係請求：被告應給付原告新台幣（下
同）1,467萬元及其法定遲延利息（包括請求返還買賣價金1,400萬元，及後述事實欄所列之代書費用及其他共九項損失合計72萬4,000元，惟原告於起訴狀誤算為67萬元）。嗣原告已請求更正上述九項損失金額為72萬4,000元（見本院卷第233頁背面），並將請求總金額更正為1,472萬4,000元，於法並無不合，自應准許。
㈡原告於本院審理中又追加備位之訴，主張依物之瑕疵擔保責
任及不完全給付，請求減少價金及損害賠償共359萬3,536元（各項目金額見本院卷第158頁至159頁），以上或屬訴之追加，或屬不變更訴訟標的而更正事實上之陳述，被告無異議而為本案之言詞辯論（見本院卷第154頁至155頁），合於上揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告於97年9月間向被告購買門牌號碼：桃園縣中壢市○○
路○○○號」1樓、2樓、地下層及騎樓建物（即建號中壢市○○段興南小段3019建號建物，下稱系爭建物）及其基地之應有部分（上開建物及基地合稱系爭房地）。原告已依約於同年9月5日付清買賣價金共1,400萬元，被告亦於同日交付系爭房地。嗣原告發現系爭建物有下列瑕疵：⑴屋頂有嚴重漏水：系爭建物屋頂之水泥天花板（下稱水泥天花板）下方另設輕鋼架、蔗板所組成之天花板（下稱輕鋼架天花板），而在兩個天花板間裝設有2個不銹鋼大水盤承接水泥天花板之漏水，再引水至2個紅色塑膠桶再連接管線將水排出，並另釘天花板遮蔽上開不銹鋼水盤，被告顯然故意隱瞞漏水瑕疵。⑵系爭建物地下室一樓有整棟（七層樓）大樓之污水池及化糞池致臭氣熏天，原告雖僱用20部卡車抽取後仍無法清除乾淨噁心難聞。 爰先 、備位請求如下。
㈡先位請求：
被告及其法定代理人（以下均簡稱被告）明知系爭建物天花板嚴重漏水，竟刻意隱瞞上開瑕疵；且向原告謊稱地下室污水池係洗菜等污水集中抽取使用。原告已以存證信函主張物之瑕疵擔保責任，請求解除系爭買賣契約回復原狀及返還不當得利，併主張遭詐欺而撤銷意思表示，請求返還買賣價金1,400萬元；另請求下列賠償：⑴代書費用10萬元；⑵仲介服務費用6萬6,000元；抽化糞池、換污水馬達費用：2萬3,000元；⑷出售系爭房地廣告費用：3萬元；⑸貸款利息每月2萬元計3個月共6萬元。⑹因返還系爭房地予被告造成向銀行貸款違約金損失10萬5,000元；⑺財產交易稅14萬元；⑻勘驗費6萬元；⑼律師費民、刑兩案共14萬元（上九項損失合計72萬4,000元，下稱系爭九項損失）。以上合計請求金額共1,472萬4,000元。 爰先位 聲明：⒈被告應給付原告1,472萬4,000元，及自97年9月5日（系爭房地點交日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
㈢備位之訴：
系爭建物上開瑕疵，已嚴重減損其價值、效用及居住衛生，依臺北市建築師公會鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）鑑定結果，認「上開建物瑕疵情形已經影響到居住適宜性及開設商店適宜性，無法為通常之使用」；「已影響居住衛生」。而原告購買系爭建物目的係投資，惟因系爭建物有上開瑕疵，致無法達原來買賣目的轉售他人或收取租金，自得依物之瑕疵擔保責任或不完全給付，請求減少價金359萬3,536元及其法定遲延利息【包括：系爭房地因瑕疵而交易價值減損
185萬元＋系爭建物3樓浴室給水管線更換工程修繕費10萬元＋系爭鑑定報告認修繕費31萬9,536元＋（無法出租他人每月租金損失5萬元×12月）＋系爭九項損失共72萬4,000元】。並備位聲明：⒈被告應給付原告359萬3,536元，暨自原告追加訴訟狀繕本由被告收受翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：㈠先位請求解除契約或撤銷意思表示部分：
⒈原告以瑕疵為由請求解除契約部分：
⑴系爭建物雖有漏水問題，惟該瑕疵並不影響建物結構安全，屬於得修繕或補正之瑕疵，修補後即得正常使用，有系爭鑑定報告第6頁及其附件七可稽。且相關漏水修繕費用僅約22萬元占系爭房地總價1400萬元約僅1.6%，原告拒絕被告修繕主張解除契約，顯有失公平，依民法第359條規定不得解除契約。⑵依系爭鑑定報告所載，系爭建物地下室污水池並非公共化糞池，該污水池係取得使用執照後由使用者依其營業之需求自行鑿除地下室樓板利用筏基所設置，定期清理消毒，如使用得當亦不致影響居住（見系爭鑑定報告第7頁），該污水池具一定功能，被告購買系爭建物前，牛家莊餐廳曾承租系爭建物長達十餘年，另被告購買系爭建物後曾出租予訴外人劉子○，亦於系爭建物地下室設置廚房，迄未遭反應有異味。是上開污水池之存在不得視為瑕疵。縱認該污水池係瑕疵（被告否認），惟該污水池修補後亦可恢復系爭建物原有價值（見系爭鑑定報告第7頁），其修補費用僅約10萬元，相較系爭房地買賣總價1,400萬元僅占約0.7％，原告主張解除契約，仍無理由。
⒉原告主張詐欺請求撤銷意思表示部分：
⑴系爭建物前手辛○○、丑○○將該建物售予被告時，於契約附表之標的物現況說明書中標示系爭建物未有漏水情形；辛○○二人交屋予被告後，被告將系爭建物出租予訴外人劉子○經營日式餐廳及嗣後被告委託銷售系爭房地期間仲介人員，均未曾表示有漏水或臭味問題，97年9月5日將系爭房地售予原告簽約當日即交付系爭建物鑰匙予原告。⑵被告購買持有系爭建物期間從未入住或使用，該建物前手及承租人均未曾告知有漏水問題，被告不知該建物有漏水。是被告縱有於簽約時告知原告系爭建物無漏水，亦係因認知錯誤所致，非刻意隱瞞或詐欺。況且原告曾就本案曾提出詐欺刑事告訴，業經檢察官為不起訴處分在案，足見原告以詐欺為由請求撤銷意思表示，亦無理由。
㈡備位減少價金部分：
⒈系爭鑑定報告附件七所列系爭建物修復工程詳細表，其中表
1所列舊有給排水系統複檢及老損部分更新工程費用計10萬元，係針對3樓使用之排水管線修復，依公寓大廈管理條例第12條但書規定應由使用者即3樓住戶負擔。
⒉系爭鑑定報告附件七表2通氣管道加高70cm之部分（修復費
用合計4萬9,500元）。該通氣管道並非被告設計、建造，管道高度不足係屬公共設施之瑕疵，屬大樓管理委員會應支付之費用，亦不應由被告負擔。
⒊系爭鑑定報告附件七表4有關系爭建物地下室污水池封閉部
分，非屬瑕疵無修復必要，此部分工程費用亦不應由被告負擔。
㈢先、備位均答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、本件不爭執事項㈠原告於97年9月間向被告購買系爭房地，約定買賣總價金為
1,400萬元，雙方並於97年9月5日簽立不動產買賣契約書1份。被告為未成年人由其父乙○○代理簽訂（見本院卷第10頁至第12頁）。
㈡原告已付清系爭房地買賣價金共1,400萬元，有交款紀錄及
支票影本在卷可稽（見本院卷第13頁至第14頁）。被告於97年9月5日即將系爭房地點交予原告，有系爭不動產買賣契約書第7條約定可證（見本院卷第11頁）；並於同年月10日將系爭房地登記為原告所有，有系爭房地登記謄本在卷可稽（見本院卷第178頁至185頁）。
㈢原告於97年10月6日及同年月13日函知被告，以系爭房地有
重大瑕疵及受詐欺而購買為由，主張解除契約及撤銷其意思表示，有桃園府前第21支郵局第1801號及第1820號存證信函在卷可稽（見本院卷第32頁至34頁背面）。
㈣系爭房地係由辛○○、丑○○出售予被告，被告再出售予原
告，有系爭土地建物異動索引證明在卷可參（見本院卷第25
1頁至253頁）。㈤原告以被告出售系爭房地涉犯詐欺罪對被告提出告訴，經桃園地方法院檢察署為不起訴處分在案。
參、本院判斷
一、先位之訴部分：㈠系爭建物有無漏水之瑕疵？
被告並不否認「系爭建物之屋頂水泥天花板下方另設輕鋼架、蔗板所組成之輕鋼架天花板，而在兩個天花板間裝設有2個不銹鋼大水盤承接水泥天花板之漏水，再引水至2個紅色塑膠桶再連接管線將水排出」之事實，僅抗辯係前手所裝設，伊不知情等語；再細繹系爭鑑定報告所載：「系爭建物漏水情形如下：⑴舊有給排水系統老舊；⑵二樓天花上方漏水問題；⑶大樓垂直管道間遇豪大雨漏水；⑷三樓衛浴設備管線老舊漏水，因三樓浴室給水管應有漏水而滲漏至二樓；⑸三樓浴室混凝土樓板滲水，致由二樓觀察混凝土樓板底部有受潮且粉刷剝落」；「上開漏水瑕疵，已影響到居住適宜性及開設商店適宜性，已無法為通常之使用」等情，有該鑑定報告1份在卷足憑（見系爭鑑定報告第4頁至第6頁）；準此，原告主張系爭建物有漏水瑕疵之事實，堪信為真正。
㈡系爭建物有無地下一樓污水池惡臭之瑕疵？
原告主張系爭建物地下一樓有整棟大樓之化糞池，惡臭不堪云云。惟經核閱系爭鑑定報告內容：「系爭建物一樓污水池非公共化糞池。依據竣工圖內地下一層平面圖及筏基平面圖所示，公共化糞池應設於公共空間。此污水池係取得使用執照後由使用者，依其營業之需求自行鑿除地下室樓板，利用筏基設置之污水池（包含相關塑膠管線、沉水馬達等設備）。其目的係將廚房油水、菜渣、廚餘及其他不溶性物質相隔。以防止管線阻塞。並避免違反環境衛生相關法令之規定。為確保環境衛生應定期清理槽內物質並加以消毒。如使用得當亦不致影響居住。由於筏基內有聯通管相連，其儲水量相當龐大。是不易抽取乾淨之原因」；「上開污水池情形，確為建物重大瑕疵」等語（見系爭鑑定報告第7頁）；是原告主張系爭建物地下一樓有整棟大樓之「化糞池」云云，與事實尚有出入。又原告所指「化糞池」，依系爭鑑定報告所載，實係被告之前手或前手之承租人私自設置之污水池。然此一污水池之存在，經鑑定結果仍屬系爭建物瑕疵之事實，應堪採認。
㈢原告依物之瑕疵擔保責任主張解除契約，可否准許？⒈按買賣因物有瑕疵，出賣人依法應負物之瑕疵擔保責任，買
受人得解除契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。所謂「顯失公平」，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。
⒉依系爭鑑定報告核認之瑕疵修復費用合計31萬9,536元（見
系爭鑑定報告附件七），大約占系爭房地買賣總價金1400萬元之千分22而已。又該鑑定報告復認為：上開瑕疵並不影響建物之結構安全，且經修復後即可恢復該建物之價值等語（見系爭鑑定報告第6頁至第7頁）；且鑑定證人丁○○建築師於本院審理中亦具結證稱：「（提示依系爭鑑定報告所列：⒈樓板防水工程、⒉通氣管道加高70公分、⒊樓板防水工程。⒋地下筏基設置之污水池封閉、恢復地下室原貌等四項明細表，作修復後，是否可回復系爭房地之價值及其通常效用？）依上開四個附表所示的項目及費用，修復後即可恢復系爭房地之價值及其通常效用」等語明確（見本院卷第141頁）。足證系爭建物瑕疵修復費用與買賣總價金相較所占比例甚小，且依鑑定證人上開所證，系爭建物經修復後即可回復其價值及通常效用。準此，應認原告主張解除契約顯失公平，其請求解除契約，洵屬無據。
㈣原告主張詐欺撤銷（買賣）意思表示，有無理由？⒈被告係向辛○○、壬○○購買系爭房地， 且渠 等二人委託永
慶房屋仲介公司而簽立之不動產買賣契約書所附之標的物現況說明書，亦註明並無漏水情形，有該契約書及說明書在卷可佐（見本院卷第264頁至275頁）。且證人辛○○於本院審理中具結證稱：「（你在出售系爭房屋予被告時是否有告訴被告該系爭房屋並無漏水之情形？）我們當時是委任永慶房屋代為出售，就我們當時的認知是系爭房屋沒有漏水之情形，所以我們在永慶房屋交給我們的不動產狀況說明書時我們是勾選系爭房屋沒有漏水」等語明確（見本院卷第258頁背面）。是被告抗辯伊向前手購買系爭建物時前手未告知系爭建物漏水，伊不知系爭建物有漏水等語，應堪採信。
⒉再者，系爭建物二樓水泥天花板與輕鋼架天花板間設置有2
只不銹鋼承水盤之事實，為被告所不爭執，僅抗辯係前手或前手之承租人所設置，伊不知情等語。經台北市建築師公會履勘現場實地了解，認為該兩只不銹鋼承水盤係「該餐廳負責人所加裝之防水設施」等語綦詳（見該鑑定報告第4頁）；益徵被告抗辯系爭不銹鋼承水盤非其裝設之事實，應堪採信。則縱認被告未告知原告系爭建物有漏水瑕疵乙節，就交易過程有重大過失，但亦難認被告有故意隱瞞上開瑕疵而構成詐欺情事。從而，原告以被告詐欺而主張撤銷買賣之意思表示云云，即無足取。又原告就同一事實對被告提起刑事詐欺之告訴，業據檢察官不起訴處分在卷（見本院卷第208頁），足見檢察官就此部分，亦與本院為相同之認定，併予敘明。
二、備位之訴部分㈠按買賣標的物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得
請求減少其價金。系爭建物確有上述漏水及污水池之瑕疵，已如前述。從而，原告主張請求減少價金，當屬可採。
㈡原告主張依系爭鑑定報告另可請求修復費用31萬9,536元，
包括下列項目：⒈漏水瑕疵部分：⑴舊有排水系統複檢老損部分計10萬元；⑵通氣管道加高70公分，4萬9500元；⑶樓板防水工程7萬零36元。以上⑴、⑵、⑶項合計漏水瑕疵之修復費用共計21萬9,536元（見系爭鑑定報告附件七）。⒉污水池瑕疵部分：地下筏基設置污水池封閉、恢復地下室原貌修復費用10萬元（至於各修補項目之各細項，見系爭鑑定報告附件七）。本院審酌上開修繕費用係由建築師己○○、丁○○、甲○○先後二次實地會勘現場，詳予評估後依其專業所得結果，且系爭鑑定報告認為：「【（漏水瑕疵）是否已影響該房地價值？如有影響多少）上開建物瑕疵疵情形已影響該房地價值，其影響減損之費用（按應係價值之誤載）多少應為修補費用）】；【（污水池瑕疵）是否影響房地價值？如有影響多少）經修補後可恢復其原有價值）】（見系爭鑑定報告第6、7頁），益徵上開修繕費用係回復房屋合於契約約定品質及通常效用所必要。從而，原告主張依修繕費用31萬9,536元為減少價金之依據，洵屬可採。至於，被告抗辯上開修復費用中有部分非屬必要云云，惟既未舉證以實其說，所辯殊無足採。
㈢原告復主張系爭房地因上述瑕疵減損其價值185萬元，並提
出大展不動產估價師估價報告書（下稱系爭估價報告）為據。經查，系爭估價報告固認系爭房地因上述瑕疵而減損價值
185萬元，有該報告在卷為憑（即以買賣價金1,400萬元扣除估定系爭房地因瑕疵減損後之價值1,215萬＝185萬元，見本院卷第161頁至164頁）。惟查，鑑定證人即系爭估價報告之製作人戊○○於本院審理中證稱：「（系爭房地有漏水及地下室增加污水處理設施，所需修復費用若干？）修復費用我沒有估，修復費用應依台北市建築師報告為準，但依實務經驗我認為上開兩項瑕疪會減損系爭房地之價值，其減損價值為合理市價1,350萬元之1成即135萬元」等語（見本院卷第212頁）；足見該證人所證「減損價值135萬元」與系爭估價報告所列「價值減損185萬元」，並不相符；且系爭估價報告係本院依兩造合意送請台北市建築師公會完成系爭鑑定報告後原告單方再送之估價，本院無從採為原告有利之認定。
㈣至於，原告尚請求：⑴代書費用10萬元；⑵仲介服務費用6
萬6,000元；抽化糞池、換污水馬達費用2萬3,000元；⑶出售系爭房地廣告費用3萬元；⑷貸款利息每月2萬元計3個月共6萬元。⑸因返還系爭房地予被告造成向銀行貸款違約金損失10萬5,000元；⑹財產交易稅14萬元；⑺勘驗費6萬元；⑻律師費民、刑兩案共14萬元等九項損失合計72萬4,
000元；⑼（無法出租他人租金損失每月租金損失5萬元×12月）等損失。惟查，上開各請求或其性質本為修繕費用而屬重覆請求；或與瑕疵擔保責任無關，均不應准許。再者，原告另請求系爭建物3樓浴室給水管線更換工程修繕費10萬元，此部分依系爭鑑定報告已認定「應由三樓屋主自行僱工修繕」（見該鑑定報告第6頁），自與瑕疵擔保責任無關，。準此，原告此部分請求，均乏所據。
三、末以，原告另依民法不完全給付之法律關係為主張。然物之瑕疵擔保責任與不完全給付，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且應可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度臺上字第2352號判決意旨參照）。準此，買賣標的物有瑕疵，出賣人應負不完全給付之債務不履行責任時，其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，始構成不完全給付之債務不履行責任，然原告迄今仍未就不完全給付之請求要件舉證證明；且原告備位之訴主張物之瑕疵擔保請求減少價金及不完全給付兩個訴訟標的，惟其基礎事實相同，目的無非求本院擇一有理由部分而依法判決，併予敘明。
四、末以，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段分別定有明文。本件訴訟屬無確定期限，從而，原告依物之瑕疵擔保責任請求減少價金，請求被告應給付原告31萬9,536元，並自原告追加訴狀繕本送達翌日即98年12月17日（即被告係當庭收受追加訴訟狀之翌日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。其逾此範圍之請求，尚乏所據，不應准許。
五、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，均合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘之攻擊或防禦方法；未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年4月15日
民事第二庭法官張金柱如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
以上正本證明與原本無異。
中華民國99年4月16日
書記官陳美宜