臺北簡易庭95年度北訴字第1號民事判決

臺灣臺北地方法院民事判決
原　　　告　乙○○
訴訟代理人　 楊正評 律師
複　代理人　 廖信憲 律師
被　　　告　戊○○
　　　　　　　　　　　　6樓
　　　　　　丁○○
共　　　同
訴訟代理人　甲○○
　　　　　　　　　　　　之3
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國95年6月1日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應將座落台北市○○區○○○路○段○○巷○○號六樓房屋
遷讓返還原告，並應自民國九十四年一月一日起至返還上開房屋
之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹萬叁仟貳佰零伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰零叁萬元為被告預供
擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告前於民國93年11月26日向訴外人丙○○購買座落台北
市○○區○○段4小段217、217-1地號土地所有權應有部
分，及其上建物門牌號台北市○○區○○○路○段○○巷○○
號6樓房屋，並於93年12月10日完成土地及建物所有權移
轉登記。詎被告對系爭建物並無任何合法使用權源，而設
籍且居住於系爭建物中，經原告於93年12月20日以律師函
催告渠等 於文 到15日內，遷讓返還系爭房屋，為被告仍置
之不理；又被告無權占有系爭房屋，而受有使用系爭房屋
之利益，致原告受有損害，原告自得請求被告連帶償還相
當於租金之損害。次按，系爭土地申報地價每平方公尺分
別為新臺幣（下同）48,272元、48,232元，土地總面積為
341平方公尺，原告應有部分為1／14；系爭建物課稅現
值395,100元，參照土地法97條第1項、105條、148條暨土
地法施行細則第25條之規定，被告每月應給付土地申報地
價及房屋課稅現值年息10％計算之不當得利為13,205元。
㈡原告所交付於丙○○之3紙台支支票共記360萬元，均由丙
○○簽收並兌領完畢；另本件買賣價金中300萬元貸款部
分，係由原告向中國國際商業銀行辦理抵押貸款，並經該
銀行於93年12月14日撥貸300萬元電匯轉付於丙○○，原
告因而需按月負擔15,177元之貸款。上情均有臺灣銀行00
000000000號函、中國國際商業銀行（94）中和字第30號
函、及原告存摺可證。至於丙○○所持有原告所簽發面額
400萬元之本票，係作為原告付款擔保之用，原告既已給
付價金完畢，丙○○亦已將本票返還原告。原告為確保契
約履行，丙○○故依買賣契約第10條之約定，於93年11月
30日設定抵押權於原告，並無被告所指通謀虛偽買賣之情
事。
㈢被告雖抗辯系爭房地原為其所有，而信託登記於丙○○名
下，且丙○○已以授權被告戊○○將系爭房地出賣於甲○
○等語；惟被告所提出之授權書、不動產買賣契約書上之
丙○○簽名均不相同，且該等文書簽立日期相距甚遠，顯
難認為真正。又被告稱於92年5月間代理出售系爭房屋，
但所提出之買賣契約書所載日期為93年2月20日，二者顯
然矛盾。又被告如於93年2月20日將系爭房地出售甲○○
，為何遲於93年10月26日始通知丙○○，且該通知函中又
未詳加說明買賣內容，且丙○○亦未配合移轉登記，足證
丙○○否認被告所稱之買賣自明。縱被告所言實在，該買
賣關係亦與原告無涉，原告既已取得所有權登記在先，即
得依法行使權利。爰依民法第767條、第184條、第185條
之規定，提起本件訴訟。聲明為：㈠被告應連帶將座落台
北市○○區○○○路○段○○巷○○號6樓房屋遷讓返還原告。
㈡被告應自94年1月1日起至返還前項房屋之日止，按月
連帶給付原告13,205元。
被告則抗辯：
㈠原告與丙○○通謀虛偽買賣系爭房地，故並非真正所有權
人，蓋因原告早與丙○○熟識，又得知丙○○與被告間之
糾紛，更未提出資金說明，顯見確實與丙○○通謀虛偽為
本件買賣。又依買賣契約之約定，原告應於93年12月8日
為第2次付款，按常理判斷原告無從於93年12月10日即得
辦妥移轉登記，顯見丙○○早於93年12月8日之前即將文
件資料交付原告，更證該二人間實為虛偽買賣。又丙○○
於收受60萬價金後，即將原有設定予合作金庫銀行之抵押
權塗銷，另設定660萬元之最高限額抵押權予原告，更與
常情相悖。
㈡另依彰化商業銀行所提供之存款資料查詢明細可知，丙○
○係專為方便兌現台支支票，及製造給付、收受價金等假
象，始於彰化商業銀行開戶，蓋因原告交付價金之方式，
得以現金或電匯方式交付，斷無先至台銀存入現金，再轉
帳購買支票交於丙○○，令其於數十公尺外之彰化商業銀
行存入兌現。該行為顯然多此一舉，並與常理不符。綜合
各事證，系爭房地之買賣過程，多有矛盾不實之處，原告
自不受信賴登記之保護。
　　並聲明：原告之訴駁回。
二、原告主張前於93年11月26日向丙○○購買座落台北市○○區
○○段4小段217、217-1地號土地所有權應有部分，及其上
建物門牌號台北市○○區○○○路○段○○巷○○號6樓房屋（下
稱系爭房屋），並於93年12月10日完成土地及建物所有權移
轉登記之事實，業據其提出不動產買賣契約書（卷第48至57
頁）、土地及建物登記謄本為證（卷第45至47頁），自堪信
原告於93年12月10日登記為系爭房地所有權人。
三、原告主張被告對系爭房地並無任何合法使用權源，而設籍且
居住於系爭房屋中，爰請求遷讓房屋及損害賠償等語；被告
則辯稱原告與丙○○通謀虛偽買賣系爭房地，原告非系爭房
地真正所有權人等語；但此為原告所否認。按當事人主張有
利於己之事實，應負舉證責任此觀諸民事訴訟法第277條之
　　規定自明，被告既辯稱原告與丙○○間就系爭房地之買賣為
　雙方通謀之虛偽意思表示，係有利於其本人之事實，而此事
實又為原告所否認，被告即應就此事實，負舉證之責任。經
查：
㈠被告指摘系爭房地已於92年5月間由被告戊○○代理丙○
○出售予甲○○一節：
⒈被告辯稱系爭房地係被告戊○○於77年5月間出資購得
　　　　，信託登記予前妻丙○○名下，且丙○○於89年9月1日
　　　　書立不動產處分授權書，委任被告戊○○處分其名下不
　　　　動產，而被告戊○○已於92年5月間代理丙○○將系爭
　　　　房地出售予甲○○，且於93年10月26日以存證信函通知
　　　　丙○○， 妙娜 明知上情，仍甘冒違約風險，於93年11月
　　　　26日將系爭房地出售予原告，顯不合常理等語，並提出
　　　授權書、印鑑證明、台北信義郵局第3917號存證信函卷
　　　　第30至32頁）、不動產買賣契約書（卷第58至64頁）為
　　　證。
　　　⒉然原告以上開授權書、印鑑證明、不動產買賣契約書上
　　　　丙○○印文之不同、時程相隔甚遠等情，否認其真正。
　　　　且縱認被告戊○○得代理丙○○於92年5月間出售系爭
房地予甲○○，丙○○於93年11月26日出售系爭房地予
原告，亦僅丙○○是否一屋二賣，應否負債務不履行損
害賠償之問題，尚難遽予推論丙○○與原告間就系爭房
地之買賣為通謀虛偽意思表示。
㈡被告指摘原告價金給付方式一節：
　⒈依原告與丙○○間不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契
　約）約定買賣總價款為660萬元，第2條付款期限及移交
不動產方法：第1項約定「本約簽訂時，甲方（即原告
）應付乙方（即丙○○）價款之一部分新台幣陸拾萬元
（含定金），乙方亦即日親收足訖。餘款則照左列規定
給付之。」，第2項「第貳次付款：嗣契稅、土地增值
稅完稅後再支付新台幣貳佰萬元整」、「第3次付款：
於本買賣房地產權移轉登記於買方後付清尾款新台幣肆
佰萬元整」。原告係以台灣銀行營業部為發票人、發票
日為93年11月26日、票號為：FA0000000號、金額為60
萬元；發票日為93年12月8日、票號為：FA0000000號、
金額為200萬元；發票日為93年12月14日、票號為：FA0
000000號、金額為100萬元之本行支票3紙，給付買賣價
金360萬元。其餘買賣價金300萬元部分，則由原告向中
國國際商業銀行中和分行辦理購屋抵押貸款，於93年12
月14日撥貸300萬元，並於同日匯款予丙○○，有原告
提出之支票影本3紙（卷第54、55、57頁）、國內匯款
申請書、原告中國國際商業銀存摺節本（卷第124至126
頁）為證。
　　　⒉上開3紙台灣銀行本行支票係由丙○○存入其於彰化商
業銀行台北分行00000000000000號帳戶兌現，此有台灣
銀行營業部㈠96年6月28日營一存密字第09400053801號
函檢附之3紙台灣銀行本行支票正反面影本（卷第177至
182頁）、彰化商業銀行台北分行94年6月8日彰台北字
第01101號函檢附之往來明細（卷第172至176頁）可證
。另原告亦確於93年12月14日以系爭房地設定抵押權，
　　　　向中國國際商業銀行中和分借款300萬元，有中國國際
　　　　商業銀行中和分行94年4月12日(94)中和字第30號函及
　　　附件借款契約書、借支書、歸戶查詢單及存款帳戶歷史
　　交易明細（卷第89至98頁），綜上，原告確已支付丙○
○買賣價金660萬元。
⒊被告雖辯稱原告擔任代書工作，與丙○○早有業務往來
，知悉並涉入被告戊○○與丙○○間家族產權紛爭，且
第1次購屋，未至系爭房屋內了解現況，亦未與被告協
商，即以660萬元購由他人占有之房屋，顯與常性相悖
，而為虛偽不實之交易等語。然原告否認知悉被告戊○
○與丙○○間糾葛等情，而被告所稱原告知悉並涉入被
告家族紛爭，並未舉證證明之，應為臆測之詞。再原告
以660萬元購入被告占有之房屋，參以再被告自承丙○
○以低於市價3成之不合理價格660萬元，賤售予原告（
卷第245頁）等情，按他人占有中之房屋，無論出售或
法院拍賣，均較不易成交，因此成交之價格遠低得於市
價，則購屋者，計算日後請求無權占有人遷讓房屋之成
本，及因此所減省之價金後，或願以低價購入他人占有
之房屋後，再行排除占有之程序，是尚難以此推論原告
與丙○○即為通謀虛偽之買賣。
　　　⒋再被告辯稱原告於第2次付款為93年12月8日，僅2日內
　　　　即辦妥所有權移轉登記，顯見丙○○早於93年12月8日
　　　　前即將所有權移轉過戶資料所需文件交付原告；且丙○
　　　○早於93年11月30日之前，即塗銷系爭房地上所載最高
　　　　限額抵押權人合作金庫銀行之抵押權，且又同日設定
660萬元之最高限額抵押權予原告，此顯與常性相悖，
而為虛偽不實之交易等語。然查，系爭房地上原告丙○
○設定予合作金庫銀行，權利價值300萬元之最高限額
抵押權，有土地、建物登記謄本（卷第127至132頁）為
證，此抵押權係於91年12月24日因售屋收入清償積欠貸
款而塗銷，有合作金庫銀行松江分行94年4月14日合金
江字第09400001887號函及所附放款帳務查詢單、轉帳
收入傳票等件影（卷第101至104頁）可證，則上開最高
限額抵押權所擔保之債權既已因清償而消滅，丙○○於
系爭買賣契約簽訂，收受第1期價金後，於93年11月30
日將上開抵押權登記塗銷，亦係履行出賣人出賣無權利
瑕疵之不動產予原告之義務。
　　　⒌另系爭買賣契約第14條等約事項約定「為保障甲方權益
　　　　，乙方同意設定本買賣契約房屋最高限額新台幣陸佰陸
　　　拾萬元整抵押權予甲方。」，丙○○乃於93年11月30日
設定權利價值660萬元之最高限額抵押權予原告，有土
地、建物登記謄本（卷第133至137頁）可證，則於不動
產交易長達數期之給付時程，買受人須先支付大部分之
價金，於已支付部分價金，所有權尚移轉過戶時，要求
出賣人先設定抵押權以為擔保，亦為買受人思慮較周延
之作法。再參以丙○○於93年12月8日亦收受原告簽發
，以丙○○為受款人，到期日為93年12月31日，票面新
額為400萬元之保證本票（卷第53、56頁），則出賣人
為慮及非一之可就之付款時程，亦以由買受人簽發本票
，為買受人付款之擔保，則原告與丙○○互相均有擔保
權利之作法，尚難僅以設定抵押權予原告，即認雙方為
通謀虛偽之買賣。至被告所稱一般房地產買賣過戶手續
全程約2星期，原告在2日內（93年12月8日至12月10日
）間即辦妥移轉手續，顯見丙○○在93年12月8日前即
將過戶文件交予原告等語，並未舉證證明之，僅為臆測
之詞。
　　　⒍又被告辯稱原告於台灣新光銀行帳戶，僅有供日常生活
　　　　數千元開銷之用，於93年11月26日反常存入60萬元，旋
　　　　以轉帳方式向台灣銀行營業部購買60萬元之本行支票；
　　　另丙○○於93年11月29日在彰化商業銀行台北分行開戶
　　　　，於同日存入面額60萬元之支票，再於12月8日、12月
　　　　14日分別存入面額200萬元、100萬元之支票，顯見原告
　　　與丙○○專為製造給付、收受系爭房地買賣價金之假象
　　　　等語。然原告如何支配其可動用之現金，丙○○如何選
　　　　擇其往來之銀行，渠等如何約定其買賣價金支付之方式
　　　　，為其權利之行使，尚難以本件審理過程查得上開支票
　　　　簽發及兌現之流程，即認定原告與丙○○為假買賣故意
　　　製造價金流向之證據。
　　㈢綜上，被告指摘系爭房地已於92年5月間由被告戊○○代
　　　理丙○○出售予甲○○一節，縱為屬實，亦為丙○○是否
　　一屋二賣，應負債務不履行損害賠償之問題；另原告已以
　　　3紙台灣銀行營業部本票支票總計360萬元，及向中國國際
　　　商業銀行辦理貸款300萬元匯予丙○○支付買賣660萬元，
　　被告指摘原告與丙○○通謀虛偽為買賣系爭房地之意思表
　示，依其所提證據，並未能證明之，其辯稱系爭房地買賣
無效，原告非系爭房地所有權人，並無足採。
四、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之
虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。原告為系爭
房屋之所有權人，被告無合法權源占有系爭房屋，原告主張
被告應返還系爭房屋，自為可取。另無權占有他人之房屋，
　　該房屋所有權人顯然受有相當於租金之損害，此應為社會之
　通念，被告共同無權占有系爭房屋，自屬故意之侵權行為，
應負共同侵權行為損害賠償責任。按城市地方房屋之租金，
以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土
地法第97條第1項亦有明文。又土地法第97條第1項規定所謂
之土地價額，依同法施行細則第25條之規定，係指法定地價
而言，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報
之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，
即指該土地之申報地價。經查，系爭房屋坐落台北市○○區
○○段4小段217、217之1地號土地之土地申報地價分別為每
平方公尺48,272元、48,232元，土地面積分別為341平方公
尺、4平方公尺，應有部分為1/4，而系爭房屋之課稅現值為
395,100元，有土地、建物登記謄本、房屋稅單在卷可憑（
卷第7至10頁、第16頁），依土地法第97條第1項之規定，以
年息10％計算，被告每月應連帶賠償相當於租金之損害賠償
為13,205元（計算式詳後）。
五、綜上，原告為系爭房屋之所有權人，被告辯稱原告與丙○○
通謀為虛偽買賣之意思表示，並無可採，被告無權占有系爭
房屋，應返還原告，並負共同侵權行為責任。原告雖主張被
告應連帶將系爭房屋遷讓返還原告，但連帶債務係指數人負
　　同一債務，對於債權人各負全部給付之責任，如數債務人中
　之一人對於債權人無法為全部給付之責，性質上即難成立連
帶債務，本件被告二人基於共同意思占用原告之房屋，其中
任何一人均不能就另一人占用部分為給付，亦即性質上不能
由一人為全部給付之債務，原告主張被告應「連帶」遷讓返
還房屋，自無足取。從而，原告依民法第767條所有物返還
請求權、民法第184條第1項、民法第185條第1項共同侵權行
為之法律關係，請求被告應將座落台北市○○區○○○路○
段○○巷○○號6樓房屋遷讓返還原告。並應自94年1月1日起至
返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告13,205元，為有理
由，應予准許。餘此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就原告勝訴部分，經
核並無不合，爰酌定相當之擔保金額，一併准予之。至原告
敗訴部分，其餘假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判
決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　6　　月　　16　　日
　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官吳青蓉
附表計算式：
【（48,272元×241平方公尺×1/14）＋（48,232元×4平方公尺
×1/14）＋395,100】×10％÷12＝13,205元
以上判決正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段
○○○巷○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　6　　月　　19　　日
書記官楊盈茹