臺灣桃園地方法院小額民事判決 102年度桃小字第625號
原 告 震宇公寓大廈管理維護有限公司
法定代理人 周吳秋月
訴訟代理人 戴澤中
張沅
被 告 登瑞 新都管理委員會
法定代理人 呂秀金
訴訟代理人 呂曉旭
上列當事人間給付服務費事件，本院於民國102年11月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參萬伍仟伍佰元，及自民國一百零二年四
月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆佰元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣參萬伍仟伍佰
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張:原告與被告有簽訂物業管理合約契約（下稱系爭
契約），合約期間自民國101年3月1日起至102年2月28
日止。依該契約第5條第1項規定，被告每月應給付原告之
保全服務費用為新臺幣（下同）42,000元。原告已於系爭契
約期滿後，依規定辦理交接，並經被告確認。嗣被告竟不具
理由，未依約於102年3月10日前給付原告102年2月份之
服務費42,000元，迭經催討，被告仍置之不理。另因被告未
於期限內給付原告服務費，依系爭契約第12條第3項之規定
，請求被告給付1個月服務費之違約金。為此，爰依系爭契
約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告
84,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週
年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以:原告有如附表所示之行為，依兩造所約定之行政
人員執勤績效檢核及懲處規定(下稱懲處規定)，應扣款共
計42,000元，被告自無須再給付原告服務費，被告既無須給
付原告102年2月之服務費，即無系爭契約第12條第3項之
違約情形，是原告不得依前開條款向被告請求給付違約金等
語，資為抗辯。並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)如受
不利益判決，願供擔保，請准宣告假執行。
三、原告主張伊與被告有簽訂系爭契約，合約期間自101年3月1
日起至102年2月28日止。依該契約第5條第1項、第12條
第3項規定，被告應於每月10日前給付原告前月份之物業管
理服務費用為42,000元，若未依約給付，則以違約論，且應
給付1個月服務費之違約金等節，業據原告提出系爭契約為
證，復為被告所不爭執，應堪信為真實。
四、至原告主張被告應給付102年2月份之服務費暨1個月之服
務費等節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之
爭點即為(一)原告是否有如被告所述之違約情事？若有，
被告得否扣除服務費用及扣除多少服務費用？(二)原告請
求被告給付違約金42,000元是否有理由?
㈠原告是否有如被告所述之違約情事？若有，被告得否扣除服
務費用及扣除多少服務費用？
1.按債權人就權利存在之一般要件事實，固應負主張及舉證責
任，惟如係權利障礙、消滅及排除之特別要件事實，則應由
債務人負抗辯及舉證之責任，此為舉證責任分配原則之當然
解釋。債務人對於債權人主張之原因事實並不爭執，而主張
債務已因清償抵銷等原因而消滅者，則舉證責任應由債務人
負之，最高法院48年台上字第389號判例要旨可資參照。被
告抗辯原告有未盡管理之責之缺失情事，致被告受有損害，
故被告自無須支付2月份之服務費，並得據以與已支付之押
金抵銷等語，原告則否認有違約情事，揆諸前揭舉證責任分
配之說明，自應由被告就此有利於己之事實負舉證責任。茲
就被告抗辯附表所示說明如下:
(1)附表編號1、2部分:訴外人即被告之法定代理人呂秀金前
曾於102年2月2日要求訴外人 楊盛富 即原告派駐被告社區
之總幹事至被告社區99-1號1樓監督漏水修繕工程(下稱系
爭工程)，詎楊盛富未依指示到現場監督，致該住戶與訴外
人即承包商聖豪營造有限公司(下稱聖豪公司)發生衝突，
該住戶表示不願讓該公司繼續施作，當日聖豪公司拆除漏水
之天花板即離開，嗣後係由訴外人聖祥工程有限公司(下稱
聖祥公司)施作，被告因而額外支出4,000元之工程費用，
依懲處規定第2項:「裝潢施工未執行保證金及管理作業，
懲處金額1,500元」，原告需罰款1,500元，並賠償被告4,
000元之損失等語，業據被告提出被告社區採購單、聖豪公
司估價單、聖祥公司估價單及協調會議記錄附卷為證，且為
原告所不爭執，然原告同意被告得依懲處規定第2項對其為
1,500元之罰款，但否認其需賠償原告4,000元，經查，前
揭估價單及會議記錄僅能證明被告因前揭工程共支出35,500
元(4,000元+31,500元=35,500元)，且系爭工程2次發包
，係因該住戶不願由聖豪公司繼續施作系爭工程，非楊盛富
未至現場監督施工作業所致，且亦無法僅以上開資料即認該
住戶與聖豪公司之人員發生衝突，係因楊盛富未依指示至現
場監督而致，是被告此部分抗辯，洵無足取。
(2)附表編號3、10部分:被告稱原告遺失被告社區98年1-9月
之財報(會計憑證)，其後為免同樣之情形發生，被告要求
楊盛富將採購文件掃描成電子檔，但於102年2月28日楊盛
富均未將前開事項完成，依據懲處規定第7項規定，應扣款
500元，且原告並應賠償被告因前開文件遺失所造成之損害
4,500元等情，原告不否認前開財報遺失以及未完成被告財
務中心所交辦事項，但辯稱前開交辦事項所需作業時間較長
，無法快速完成，且該份財報今已於被告社區之公文櫃找到
，被告無受有損害等語，然原告未於系爭契約終止期前將採
購文件掃描完成，即已違反懲罰規定第7項之約定，又對於
前開財報已於被告社區公文櫃尋獲乙節，未提出證據以實其
說，再者原告亦曾表示願意賠償被告因財報遺失所造成之損
害，此有被告所提之異常處理單為證，是被告主張原告須扣
款500元以及賠償其損失4,500元等語，洵屬有據，應予准
許。
(3)附表編號4部分:被告稱楊盛富所製作之財報以及文書資料
多次錯誤，故呂秀金即與楊盛富約定，日後若再有錯誤，每
次扣款100元等語，被告縱提出楊盛富製作之財報及文書錯
誤之資料，然綜觀懲處規定，並無關於原告之行政人員製作
文書資料內容有誤時之懲處規定，被告若欲以此作為扣款之
依據，應向原告為此意思表示，並修改該懲處規定，或另為
扣款之約定，不應單以呂秀金與楊盛富間之約定，即作為對
原告扣款之依據，是被告此部分所辯，自非有據。
(4)附表編號5部分:被告稱於101年12月7日開會決議，第17
、18屆之管理委員會，須於101年12月31日完成交接手續，
而總幹事應製作交接所需之書面資料，然楊盛富遲至102年
2月28日均未製作相關書面資料，以致於被告社區2屆之管
理委員會僅得以保全公司之交接清冊辦理交接等語，雖提出
登瑞新都第17、18屆委員會-移交清冊及登瑞新都第17屆管
理委員會第9次會議暨第18屆委員會第1次會議記錄為證，然
該會議記錄之決議事項僅記載:第18屆新任委員於102年1
月1日起正式接任；依管理委員會交接清冊辦理等語，前開
資料僅得證明被告係於102年2月28日始完成交接，但無法
以此即認楊盛富有未依指示製作管理委員會交接清冊，而使
交接延滯等情，是被告此部分抗辯，不足採信。
(5)附表編號6部分:被告稱其要求開會通知應以電子郵件方式
通知，而楊盛富於102年2月21日所寄發之開會通知有誤，
依懲處規定第7項約定，應扣款500元等語，原告不否認該
次寄發之開會通知有誤，但稱開會通知，仍以張貼公告之方
式為主，而以電子郵件之方式為輔等語，查被告僅泛言被告
社區之開會通知應以電子郵件為主，未舉證以實其說，況其
亦自陳該次會議有以張貼公告之方式通知住戶，被告之委員
亦係社區住戶，則以張貼公告應可達通知委員之效果，是可
認楊盛富已完成被告之交辦事項。
(6)附表標號7部分:被告稱楊盛富請其母親至被告社區處理資
源回收一事，楊盛富未告知被告其母之身分，未善盡利益迴
避之責，依懲處規定第9條規定，應扣款10,000元等語，原
告雖不否認楊盛富之母曾至被告社區處理資源回收一事，惟
認楊盛富之母係協助社區處理事務，並無不當。綜觀系爭懲
處規定，懲處金額有500元、1,000元、5,000元及10,000
元等金額，懲處規定第9條:「對管委會脅迫、造謠、恐嚇
、欺騙者，懲處金額10,000元」即為最高額之處罰，是堪認
雙方當時之約定乃，原告所派駐之行政人員有對被告為前開
行為而情節重大，影響被告權益者，始得依本規定扣款，經
查楊盛富雖曾隱匿其母之身分，但楊盛富之母，至被告社區
處理資源回收事務，並未領取薪資，是難認有何情節重大，
而影響被告社區權益之情勢。又原告所派駐之人員需保持利
益迴避之責，亦非本條規定所處罰範圍，是被告所辯，不足
採信。至被告主張未向楊盛富之母請求給付每個月應給付被
告社區之回饋金500元，此亦為被告與楊盛富及其母親間之
糾紛，應與本案無涉。
(7)附表編號8部分:被告稱楊盛富傳遞不實訊息給原告，並提
出楊盛富寄發給原告之電子郵件為證，故依懲處規定第9條
規定，應扣款10,000元，惟懲處規定第9條約定:「對管委
會脅迫、造謠、恐嚇、欺騙者。」，該規定係針對原告所派
駐之行政人員，對於被告有為前開行為時，而為之處罰規定
，未包括原告之派駐人員對原告傳遞不實言論之情形，是不
論楊盛富是否有向原告傳遞不實之訊息，均非前開規定所欲
處罰之行為，被告此部分所辯，洵非有據。
(8)附表編號9部分:被告稱於102年2月26日晚上8時30分許
，被告社區之主任委員呂秀金向楊盛富交辦關於被告社區99
-1號1樓漏水修繕工程事項時，楊盛富向呂秀金稱「妳想怎
樣，我知道妳家住哪裡，妳不知道我家住哪裡」等不當言論
，故依懲處規定第9條規定，應扣款10,000元等語，原告雖
不否認楊盛富曾為前開言論，惟表示其乃雙方溝通不良等語
，按恐嚇乃行為人須對於被害人為惡害之通知，亦即向被害
人為明確、具體加害上述各種法益之意思表示行為，致被害
人之心理狀態陷於危險不安，又上開言語是否為恐嚇之詞，
仍應探究該語之真義如何為辨，如不斟酌前後語，僅單純擷
取一句，即斷章取義觀之，易使人誤認恐嚇之語，是楊盛富
對呂秀金之前開言論，是否恐嚇範疇，尚須以楊盛富所述全
部內容及現場之情境，綜合加以判斷，始能得知其言語之真
意，是難僅憑楊盛富前開言論，即認楊盛富係有恐嚇之意思
，被告此部分抗辯，並不足採。
2.從而，如前所述，被告就如附表編號2、4、5、6、7、
8、9號部分既無法舉證證明原告所派駐之總幹事楊盛富有
何職務疏失或有何應予扣款之正當理由，即難受法院有利之
認定；而如附表編號1、3、10號部分，楊盛富確實有如其
所述之疏失，依兩造締定之系爭契約，被告扣款6,500元洵
屬有據。
㈡原告請求被告給付違約金42,000元是否有理由?
原告主張被告未依約於102年3月10日前給付102年2月份
之服務費，且經原告於102年3月18日催告仍置之不理，依
系爭契約第12條第3項規定，被告應給付原告1個月服務費
之違約金等語，惟查系爭契約第12條第3項規定:「因可歸
責甲方(即被告)事由終止契約(一)甲方違反第5條規定
，未按時給付服務費予乙方(即原告)，經乙方定期催告(
含以電話、函件或派員方式)仍未於十日內繳交者，以違約
論。(二)乙方除得終止本約、停止服務及撤回留駐人員外
，並得請求甲方支付賠償壹個月服務費用之違約金及延遲給
付之利息。」又第5條第2項規定:「乙方需於每月25日前
將請款單送至甲方進行請款作業，甲方於次月10日前支付該
月份服務費用....」，是探究前開契約條款之意，原告得請
求違約金之情形乃被告未依約於次月10日前給付服務費用，
且經原告催告，被告仍未於10日內繳交者，原告得據此終止
系爭契約，並請求1個月服務費之違約金。然本件契約係因
契約屆期，原告不繼續續約而終止，與前開規定之情形不符
，是不論被告是否有遲延給付服務費之情事，原告據前開規
定請求被告給付違約金，於法無據，應予駁回。
五、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。所謂因
契約互負債務者，係指雙方之債務因同一之雙務契約而生，
且與他方之給付立於互為對待給付之關係者而言。查原告依
約應提供物業管理服務，被告應給付服務費用，兩造所負之
債務係基於同一契約而生，且立於互為對待給付之關係，現
因原告有如上所述之疏失，被告以原告給付未合債之本旨為
由，依系爭契約約定之標準扣款，拒絕自己之給付，於6,50
0元範圍內，於法有據，逾此範圍，則無理由，是原告主張
被告應給付35,500元(計算式:42,000元-1,500元-500元
-4,500元＝35,500元)範圍內之服務費，為有理由，應予准
許。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項、第203
條分別定有明文。經查，本件起訴狀繕本係於102年4月22
日補充送達被告所在地之受僱人，有送達證書1紙附卷可稽
，是於當日發生送達及催告效力，原告請求被告給付自送達
翌日起即102年4月23日起至清償日止，按週年利率5％計
算之利息，洵屬有據，應予准許。
七、從而，原告依系爭契約之法律關係，訴請被告給付如主文第
1項所示，即屬有據，應予准許。又本件依小額程序為被告
敗訴之部分，爰依民事訴訟法第436條之20之規定，依職權
宣告假執行；而被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，
亦無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之攻防方法，
經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附
此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。並依同法第436
條之19第1項規定，確定訴訟費用額如主文第3項所示。
中華民國102年12月9日
桃園簡易庭法官徐雍甯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年12月10日
書記官陳智仁
附表:
┌─┬────┬──────────┬───────────┬─────┐
│編│日期│事由│依據│扣款金額│
│號││││（新臺幣）│
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│1│102年2│99-1號1樓溢水修繕案│合約懲處規定第2項:裝│1,500元│
││月4日│，總幹事未依管委之指│潢施工未執行保證金及管││
│││示，在現場監督管理作│理作業。││
│││業，造成廠商與住戶爭│││
│││執。│││
├─┼────┼──────────┼───────────┼─────┤
│2│102年2│99-1號1樓溢水修繕案│未依管委會交辦事項執行│4,000元│
││月4日│，因總幹事之疏失，致│管理作業，造成管委會及││
│││被告額外支出工程費用│住戶權益受損。││
│││4000元。│││
├─┼────┼──────────┼───────────┼─────┤
│3│合約期間│98年度1-9月份財報遺│合約懲處規定第7項:│500元│
│││失，總幹事未依約定將│服務中心交辦事項未依流││
│││電子檔列印補存。│程處理。││
├─┼────┼──────────┼───────────┼─────┤
│4│合約期間│總幹事製作之財報/文│合約懲處規定第7項:│500元│
│││書資料錯誤。│服務中心交辦事項未依流││
││││程處理。││
├─┼────┼──────────┼───────────┼─────┤
│5│合約期間│總幹事延誤第18屆管委│合約懲處規定第7項:│500元│
│││會交接作業。│服務中心交辦事項未依流││
││││程處理。││
├─┼────┼──────────┼───────────┼─────┤
││合約期間│總幹事於102年2月21│合約懲處規定第7項:│500元│
│6││日所寄發之開會通知內│服務中心交辦事項未依流││
│││容有誤。│程處理。││
├─┼────┼──────────┼───────────┼─────┤
│7│101年5│總幹事使其母親替被告│合約懲處規定第9條:對│1,000元│
││起│社區為資源回收，然未│管委會脅迫、造謠、恐嚇││
│││告知被告該人係其母親│、欺騙者。││
│││，且總幹事未善盡利益│││
│││迴避之責。│││
├─┼────┼──────────┼───────────┼─────┤
│8│102年2│總幹事任意傳遞不實訊│合約懲處規定第9條:對│1,000元│
││月20日│息予原告。│管委會脅迫、造謠、恐嚇││
││││、欺騙者││
├─┼────┼──────────┼───────────┼─────┤
│9│102年2│總幹事對被告之法定代│合約懲處規定第9條:對│1,000元│
││月26日│理人為恐嚇之言語。│管委會脅迫、造謠、恐嚇││
││││、欺騙者。││
├─┼────┼──────────┼───────────┼─────┤
│10│102年2│因總幹事未盡保管之責│98年度1-9月份財報(會│4,500元│
││月28日│，致98年度1-9月財報│計憑證)遺失賠償(工本││
│││(會計憑證)遺失，│費)。││
│││使被告受有損害。│││
└─┴────┴──────────┴───────────┴─────┘