臺灣臺北地方法院100年度訴字第624號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第624號民事判決

裁判日期：民國100年08月29日

裁判案由：確認買賣契約無效等

臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第624號原告 林秀姿 訴訟代理人 謝天仁 律師複代理人 周憲文 律師
吳佩玲 律師被告 楊金英 訴訟代理人 何乃隆 律師上列當事人間確認買賣契約無效等事件，本院於民國一百年八月三日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款定有明文。本件原告起訴時主張因受詐欺而撤銷兩造間買賣契約，依民法第一百七十九條規定請求被告給付其新台幣（下同）七十三萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（請求確認部分，業於本院民國一百年三月十六日審理時撤回），嗣於本院前開審理期日，追加依民法第一百十三條規定請求被告給付上開金額及其遲延利息，經被告同意，參諸前揭規定，應予准許。
二、原告起訴主張：伊於九十九年七月六日經由訴外人住商不動產股份有限公司台北長春加盟店（下稱住商不動產）仲介，向被告購買坐落台北市○○區○○○路○段○○巷○○號七樓之二房屋（下稱系爭房屋），並簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為三百六十五萬元，詎料契約簽訂後，原告不斷發生莫名疼痛，經打聽後始得知系爭房屋隔壁及對面不動產，均曾發生非自然身故之事件，被告竟惡意隱瞞隻字未提，亦未於買賣契約書重要事項註記，足以影響系爭房屋之交易價格，被告行為已構成詐欺，原告乃於同年七月十五日以存證信函要求被告出面說明，惟被告置之不理，故於同年月二十三日寄送存證信函，以受詐欺為由撤銷系爭買賣契約之意思表示，被告已收該存證信函，系爭買賣契約已因撤銷而不存在，被告受領原告已繳納之簽約款七十三萬元，顯係無法律上原因所受利益，而致原告受有損害，並應回復原狀，為此依民法第一百七十九條、第一百十三條之規定提起本訴，並聲明：被告應給付原告七十三萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行等語。
三、被告則以：被告於九十九年七月三日委託住商不動產居間仲介，簽訂專任委託銷售契約書時，即已告知該住商不動產之仲介人員，系爭房屋之對面及隔壁不動產，均曾發生非自然身故之情事，而系爭房屋內並無發生非自然身故事件，且依住商不動產房地產標的現況說明書第八項，已明確指稱出賣人僅需就其持有之專有部分是否曾發生非自然因素之死亡負告知義務，對於其餘住戶乃至於左鄰右舍、樓上樓下所生事宜皆無告知之義務，則對系爭房屋之隔壁及對面不動產所發生非自然死亡之情事，被告既無說明義務，原告即不可以此表示被告有詐欺或刻意隱瞞之行為，故原告所指非自然身故既非發生在其購買之系爭房屋內，自難責成被告就整棟建築物內發生之所有非自然身故事件均有告知之義務，被告緘默乃被告之權利，不得謂之有詐欺之行為，原告執此撤銷系爭買賣契約，並非合法有據，另原告主張進入系爭房屋後，即發生莫名疼痛，惟所主張之精神不適等狀況，與醫生所開立之診斷證明及藥物，既無因果關係，亦不能證明係因進入系爭房屋後產生之影響，爰聲明：駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保請宣告免為假執行等語置辯。
四、原告主張之上揭兩造曾於九十九年七月六日訂立系爭買賣契約，原告已給付被告買賣價金之簽約款七十三萬元，並存入履約保證金帳戶，嗣原告於同年七月二十三日發函被告撤銷系爭買賣契約，被告於同年七月二十八日收受，及系爭房屋內並無非自然死亡事件，惟系爭房屋之對面及隔壁房屋內曾發生非自然死亡事件，其中對面即七樓之一房屋於八十九年間發生之非自然死亡事件，業經本院九十九年度訴字第二一八號判決認定為真正，就上開非自然死亡事件，被告並無直接告訴原告之事實，為被告所不爭執，並有原告提出之不動產買賣契約書、房地產標的現況說明書、他案言詞辯論筆錄、存證信函等件為證，自堪信為真正。
五、惟原告主張被告未告知其系爭房屋之對面及隔壁房屋內，曾發生非自然死亡事件，故其得以受詐欺為由而撤銷系爭買賣契約，並依不當得利及回復原狀之法律關係，請求被告返還已受領之買賣價金及法定遲延利息等情，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。是本件兩造間爭點在於：被告就系爭房屋之對面及隔壁房屋內曾發生非自然死亡事件，有無告知原告之義務？經查：
㈠按民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之
事，令其因錯誤而為意思之表示，而該條所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合，又主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院五十六年台上字第三三八○號、三十三年上字第八八四號、四十四年台上字第七五號判例意旨足參）。本件系爭買賣契約之標的所在即系爭房屋內，並無發生非自然死亡事件，即非凶宅，原告主張兩造間買賣契約標的以外即系爭房屋之對面及隔壁房屋內，曾發生非自然死亡事件等情，固為兩造所不爭執，然此發生非自然死亡事件之房屋，既非兩造間買賣契約之標的所在，揆諸上揭判例意旨，自應認除被告在法律上、契紙上或交易之習慣上，就上開非自然死亡事件亦有告知之義務者外，其緘默並無違法性，尚難認屬詐欺行為，且原告就此被告何以有告知義務，應先負舉證之責任。
㈡查原告主張系爭房屋之隔壁及對面發生非自然死亡事件，即
通稱之凶宅，乃屬房屋交易之重要資訊云云。惟依不動產交易慣例，所謂凶宅係指曾在其內發生非自然死亡事件之建物，至所謂建物之範圍，應以專有部分為限，此觀原告提出系爭買賣契約之房地產標的現況說明書第八項告知內容記載：「賣方產權期間內是否曾於本建物專有部分發生過兇殺或自殺致死之情事」等語（見本院卷第十四頁），即以出賣人之告知義務，以其專有部分是否曾發生非自然因素之死亡為限，而該「房地產標的現況說明書」係兩造買賣契約之仲介商即住商不動產事先印製之固定內容，足見係該告知內容已成為不動產交易市場約定成俗之商業習慣，再者，若謂買賣契約標的物之隔壁及對面房屋內發生非自然死亡事件，出賣人有告知之義務，則買賣標的物之樓上或樓下若曾發生非自然死亡事件，出賣人有無告知之義務？其範圍如何界定？此不啻將視買受人主觀感受不同而有不同認定標準，是不宜擴張解讀「凶宅」之定義，故原告主張依房屋交易市場之通常交易觀念，被告就系爭房屋之隔壁及對面房屋內發生之非自然死亡事件，有告知之義務，尚不足採。此外，兩造就買賣契約標的以外即系爭房屋之隔壁及對面房屋內發生非自然死亡事件，被告並無法律上或契紙上之告知義務一節並不爭執。是以不足認被告未告知系爭房屋之隔壁及對面房屋內曾發生非自然死亡事件，其單純之緘默有何違法性。
六、綜上所述，原告主張被告就系爭房屋之對面及隔壁房屋內曾發生非自然死亡事件有告知義務，其曾以受詐欺為由而撤銷系爭買賣契約等情，於法不合，尚不足採。從而，原告依民法第一百七十九條不當得利及同法第一百十三條回復原狀之法律關係，訴請被告給付其七十三萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國100年8月29日
民事第一庭法官劉台安以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年8月29日
書記官曹瓊文