裁判字號：最高法院88年台上字第934號民事判決
裁判日期：民國88年04月30日
裁判案由：土地所有權移轉登記等
最高法院民事判決八十八年度台上字第九三四號
上訴人 蔡建庭 被上訴人 蔡秋娟 訴訟代理人 李志男 律師右當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十七年五月十二日台灣高等法院第二審判決（八十六年度重上字第二一九號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人主張：被上訴人向伊價購坐落基隆市○○區○○○段土地上之龍騰系列國建大道名流特區Ｂ棟十七樓房地及車位，並已辦妥房屋及土地之產權過戶手續及貸款核貸事宜。詎被上訴人竟違法阻止銀行撥款，依雙方簽訂之買賣契約第十條及代辦貸款委託書第五條規定，視同不貸款，被上訴人應於通知交屋日一次付清買賣餘款新台幣（下同）五百七十七萬六千元。伊再三催請交屋及付款，被上訴人均置之不理，於依法定期催告無效後，已解除契約，依民法第二百五十九條規定，被上訴人應負回復原狀之義務等情，求為命被上訴人應將坐落基隆市○○區○○○段○○○○段00000000000地號土地所有權應有部分各十萬分之一三四，暨其上建物（建號五二六四）即門牌號碼基隆市○○○街○巷○○○號十七樓所有權全部及建號五一○一建物所有權十萬分之一八三，移轉登記與伊之判決。
被上訴人則以：㈠名流特區Ａ棟變更設計擅改為二間小坪數套房，造成伊原承購之大樓由三拼改為四拼，影響伊權益及住屋品質；㈡頂樓水管積水不通、鋁門窗不能閉合、磁磚未貼；㈢未依約完成一至二樓之氣派花崗石底座，而僅施作一公尺高之花崗石；㈣休閒設施如親子樂園、高爾夫果嶺練習場、室內羽球場、觀景台等公共設施，未依約設置；㈤地下三樓依使用執照所載，係作為辦公室、防空避難室及停車場、管理室用途，上訴人竟以「金鑽廣場」店面銷售，違規使用並影響社區安全與品質；㈥主臥室浴缸有一明顯裂縫，無法使用；㈦停車位位置變動，致伊之汽車停放不易，且易遭受撞擊；㈧上訴人將一樓空地劃歸一樓住戶違法加建，嗣後並於廣告單強調「一樓獨門獨院住家，戶戶享有二十坪以上庭園」，致伊簽約時上訴人所承諾之四千三百坪綠地大為縮水。以上瑕疵，伊數次通知改善，上訴人均未置理，則在上訴人未依約履行前，伊依法行使同時履行抗辯權，得拒絕自己之給付。上訴人就本件買賣契約並無解除權存在等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人勝訴判決，改判駁回上訴人之訴，係以：被上訴人所購之建物及所屬社區，存有下列之瑕疵：㈠名流特區Ａ棟變更設計擅改為二間小坪數套房，造成被上訴人原承購之大樓由三拼改為四拼，戶數增加，當會影響住屋之品質。㈡未依約完成一至二樓之氣派花崗石底座，而僅施作一公尺高之花崗石而已。㈢休閒設施如親子樂園、高爾夫果嶺練習場、室內羽球場、觀景台等公共設施，雖有設置，但未依廣告圖施做。㈣Ａ棟地下三樓依使用執照所載，係作為辦公室、防空避難室及停車場、管理室用途，上訴人竟以「金鑽廣場」店面銷售，影響社區安全及品質。㈤上訴人將一樓空地劃歸一樓住戶，違法加建。㈥停車位位置變動，由四格變為二格，影響被上訴人車輛進出，第一審勘驗現場，派人開車試驗，試驗結果雖可停用，但並非十分順利。㈦上訴人將大擋土牆拆除，迄未重建等項。有現場照片、廣告圖、基隆市政府函可證，並經勘驗屬實。且上訴人自承系爭社區為一封閉性之單純住宅社區，因此社區之任何一部分，對住戶之安全及生活品質均有影響，故系爭房屋以外，社區之其他瑕疵，亦屬爭議之範圍。被上訴人已給付全部自備款三百二十八萬元及繳清各項稅捐，為上訴人所不爭，惟上訴人所出售之系爭房屋及所屬社區，既有上述各項瑕疵，經被上訴人發函請求補正，又未獲上訴人置理，復拒絕補正，為期衡平，被上訴人抗辯於瑕疵未修補前，保留相當金額，暫時拒絕給付貸款部分之價金，自屬可採，尚不生遲延給付，上訴人無解除契約權等詞，為其判斷之基礎。
惟按民事訴訟法第二百二十二條第二項規定，得心證之理由，應記明於判決，故法院依自由心證判斷事實之真偽時，所斟酌之辯論意旨及調查證據之結果，其內容如何，不記明於判決，即為同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。本件上訴人主張：依雙方契約僅記載：外觀：經由建築師精心設計現代化新穎造型，典雅氣派，雄偉壯觀，建物採用高級方塊磚配合斬石子，局部以花崗石修飾。並無如被上訴人主張，一至二樓之氣派花崗石底座之約定。一樓空地之使用權，依契約書附件五使用權同意書之記載，本即歸地面層一樓所有權人管理使用，被上訴人係價購十七樓頂樓，該頂樓之使用權，亦係歸被上訴人所有，既有約定使用之事實，豈可謂綠地縮水﹖況該一樓住戶私自加建，亦非上訴人所得置喙。又本件「國建大道」社區係由數棟大樓組成，面向樂利三街設有社區大門及警衛室，被上訴人所指之「金鑽廣場」緊鄰樂利三街，並未進入社區大門內，而被上訴人所價購之「名流特區」第十七樓房屋，則位於社區內，須經由社區大門及警衛室，始得進入，且距「金鑽廣場」有百餘公尺之遙，有否違規使用，究與被上訴人價購之房屋無涉，亦無影響被上訴人居住安全與品質可言。擋土牆位置，亦係位於該商場位置，並無影響被上訴人安全之可能等語，並提出系爭買賣契約書及被上訴人所出具之使用權同意書等為證據方法（原審卷五一頁－五二頁及一審卷一○五頁－一○六頁、七頁－三四頁）。此係上訴人之重要攻擊方法。原審未予審認澄清，說明取捨意見，遽為上訴人不利判斷，已嫌速斷。又系爭房屋倘若確有被上訴人所抗辯之瑕疵，被上訴人如拒付尾款，其數額應為若干始為相當，亦待再予研酌。實情如何，亦待事實審法院詳予澄清，以為判斷之依據。上訴論旨執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十八年四月三十日
最高法院民事第五庭
審判長法官洪根樹
法官謝正勝法官劉福來法官黃熙嫣法官吳正一右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十八年五月二十五日
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