裁判字號：臺灣臺南地方法院103年訴字第1779號民事判決
裁判日期：民國104年02月02日
裁判案由：返還房屋等
臺灣臺南地方法院民事判決103年度訴字第1779號原告 趙秀英 訴訟代理人 賴運智 被告 孫佳均 上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國104年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺南市○○區○○路0段000巷00號1、2樓房屋全部交還原告。
被告應自104年1月20日起至交還第一項房屋之日止，按月給付原告新台幣15,000元。
原告其餘之請求駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣1,300,000元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行標的拍定或變賣前，以新台幣3,826,000元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：㈡請求之基礎事實同一者。㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴時原請求被告等將坐落臺南市○○區○○路0段000巷00號1、2樓房屋所有權全部返還被告；並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按月連帶賠償原告每月新台幣（下同）15,000元。原告嗣後分別於103年12月25日之言詞辯論期日捨棄對被告等每月連帶賠償15,000元之請求，於104年1月19日之言詞辯論期日撤回對被告全亞洲國際廣告股份有限公司及被告 潘泓愷 之訴訟；原告並於104年1月19日追加訴之聲明如下所載，經核，原告就上開訴之變更所主張之基礎事實相同，僅將應受判決事項聲明減縮及擴張，且無礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予准許。
二、原告方面：
（一）聲明：求為判決：⑴被告應將坐落臺南市○○區○○路0段000巷00號1、2樓房屋所有權全部返還原告；⑵被告應自103年12月10日起至清償日止，按月給付原告新台幣15,000元。並 陳明 原告願供擔保，請准宣告假執行。
（二）陳述：⒈原告於本院103年度司執字第42350號甲標標得坐落臺南市
○○區○○路○段○○○巷○○號1、2樓之房屋所有權。惟被告主張其於民國（下同）95年間向債務人 潘彥鴻 承租系爭房屋，租期10年，然民法第425條規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。被告主張之租約超過10年，又未經公證，沒有買賣不破租賃原則之適用，被告無權占有房屋，原告依民法第767條所有物返還請求權請求被告返還房屋。
⒉被告就系爭房屋無使用權源卻占用原告房屋，致原告無法
使用，被告顯係構成侵權行為。經查，被告係以每月15,000元向債務人潘彥鴻承租系爭房屋，故原告爰依侵權行為之規定請求被告賠償原告相當於租金之損害每月15,000元。
（三）證據：提出本院103年10月8日南院崑103司執南字第42350號不動產權利移轉證書、土地暨建物謄本、土地所有權狀、103年1月13日台北漢中街郵局第13號存證信函、103年11月18日台北漢中街郵局第408號存證信函、103年11月20日台南原佃郵局第244號存證信函等影本及現場照片等為證。
三、被告方面：
（一）聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。並陳明如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
（二）陳述：⒈被告於95年間承租系爭房屋，曾於100年換約，租期自100
年6月1日起至105年5月31日止，依民法第425條規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約仍有效力，故無原告所主張被告提出之租約已超過10年且未經公證，無買賣不破租賃原則適用之情。
⒉前屋主潘彥鴻尚欠被告300萬元未還（上海商業儲蓄銀行
永康分行支票號碼0000000、發票日99年1月11日），被告借款予訴外人潘彥鴻時，潘彥鴻尚未向台灣企銀貸款。被告曾與訴外人潘彥鴻協議還款事宜，協議如其無力清償，則系爭房屋所有權歸被告所有。惟事後訴外人潘彥鴻無力還款，系爭房屋則遭台灣企銀聲請強制執行，被告如今無經濟來源，單親獨立撫養未成年子女一名，實無力給付租金予原告。
⒊被告承租系爭房屋時，支出房屋裝潢費用90餘萬元（冷氣
6台約20幾萬，室內裝潢及壁紙等約70萬），原告如欲被告搬遷，請概括承受裝潢之費用。
（三）證據：提出租賃契約暨租賃契約書增加合約內容、103年11月20日台南原佃郵局第244號存證信函等影本為證。
四、本院依職權調閱本院103年度司執字第42350號執行事件卷宗。
五、兩造不爭執事項及爭執內容：
（一）不爭執事項：⒈門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷00號1、2樓房屋及
建物座落基地怡中段1239地號土地之應有部分原屬訴外人潘彥鴻所有，經債權人聲請本院以103年度司執字第42350號執行事件拍賣結果，由原告於103年9月23日得標，繳足價金後，本院於103年10月8日核發權利移轉證書交原告收執，並於同年月28日辦理登記。
⒉被告在上開強制執行程序中陳報與債務人潘彥鴻間有租賃關係，租期10年，每月租金15,000元。
⒊原告曾於103年11月18日以台北漢中街第408號存證信函寄送被告，表明被告應將租金交付原告。
⒋原告又於104年1月13日以台北漢中街第13號存證信函寄送
被告，以被告已積欠租金達30,000元為由，對被告表明終止租約。
⒌上開建物除被告佔用外，另有第三人全亞洲國際廣告股份
有限公司、潘泓愷佔有使用，原告起訴後，該公司陳報已遷出上開建物，並將招牌拆卸，陳明現況並未占用系爭建物，經原告查證後，當庭撤回對上開第三人之訴。
（二）兩造爭執內容：原告以所有權人之身分，主張被告為無權占有，請求被告返還上開建物，另對相當於租金之不當得利部分，先於103年12月25日言詞辯論期日當庭表明捨棄後，再於104年1月19日為追加如其聲明第二項所示。被告則主張其與前所有權人間訂有租約，且相關租金均已付清，並非無權占有，請求駁回原告之訴等如上所載之答辯，是以本件兩造之爭點即在於被告有無占用系爭建物之權利，原告請求相當於租金之損害金是否有理由及其數額。
六、得心證之理由：
（一）本件系爭建物暨座落之土地已為原告標賣取得，被告固主張其有租賃權，惟在原告得標後，被告既未主張行使承租人之優先承買權，直至原告繳清價金，取得本院核發之權利移轉證明，並進而為完成移轉登記，原告為系爭建物及所座落土地應有部分之所有權人，得依民法第767條之規定行使所有權之權能，自屬當然。
（二）被告主張其為承租人，依原告所寄送之存證信函內容，應可認定原告亦不否認被告係承租人，是以上開租賃關係本於買賣不破租賃之原則，應繼續存在於被告與原告間，被告固有繼續使用租賃物之權利，惟亦有依租賃契約繳納租金之義務。被告雖陳稱因前所有權人潘彥鴻積欠借款300萬元，潘彥鴻與被告間曾於100年6月1日成立協議，「如未還款前，同意利息抵用租金，如果無還款，協議房屋所有權歸孫佳均」，並提出房屋租賃契約書、增加合約內容、支票影本等為憑，惟此利息抵付租金或未清償即以房地之所有權抵償等約定，均屬債權契約，其效力存在於協議之當事人間，原告既非該協議之當事人，自不受該協議之拘束，被告仍應依租賃契約內容，按月給付租金於原告。
（三）原告已於103年11月18日以台北漢中街第408號存證信函寄送被告，表明被告應將租金交付原告，乃被告未給付租金，積欠租金達二個月以上，原告於104年1月13日以台北漢中街第13號存證信函寄送被告，以被告已積欠租金達30,000元為由，依民法第440條第2項之規定對被告為終止租約之意思表示，符合規定，兩造間之租賃關係業經原告之終止租約之意思表示到達被告後終止，則原告本於所有權人之資格，主張被告為無權占有，請求被告交還上開房屋，自無不合。
（四）原告提起本件訴訟時，原於訴之聲明第二項請求被告應自103年12月10日起至清償日止，按月給付原告15,000元。
惟業於103年12月25日言詞辯論期日當庭表明捨棄此部分之請求，則原告對被告上開自103年12月10日起之損害金之權利，已因該捨棄之意思表示而消滅。被告其後在104年1月19日又為追加請求判決被告應自103年12月10日起至清償日止，按月給付原告15,000元，此表示屬前揭捨棄範圍之限制，即前揭捨棄範圍應以原告為追加以前為限，原告為追加後，自不在捨棄之列，被告受催告後仍未交還房屋，應自原告表明為追加之翌日起擔負相當租金之損害金之責任，而按月以15,000元計算之損害金，適為被告與第三人潘彥鴻所立租約之租金，以此數額計算原告所受之損害及被告所受之利益，均有所本而足堪確認，從而原告自得請求被告給付自104年1月20日起至交還上開房屋之日止，按月以相當於租金15,000元計算之損害金；其超過此範圍之請求（103年12月10日起至104年1月19日止之損害金）業因捨棄而不存在，此部分之請求並無理由。
（五）綜上所述，本件原告請求中，聲明第一項請求被告交還系爭房屋及第二項自104年1月20日起至交還上開房屋之日止，請求相當於租金之損害金二部分均有理由，爰分別判決如主文第一、二項所示；至於原告超過此範圍之請求，已因原告為捨棄之行為而失所依據，為無理由，應另予駁回。
七、關於訴訟費用之負擔部分，本件被告既受敗訴之判決，且主張有租賃權之人為被告，是以全部訴訟費用應由敗訴之被告負擔。
八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，並依民事訴訟法第79條，第390條第2項、第392條，判決如主文。中華民國104年2月2日
民事第二庭法官王國忠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年2月2日
書記官張豐榮