裁判字號：臺灣基隆地方法院101年基簡字第498號民事判決
裁判日期：民國101年10月19日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣基隆地方法院民事簡易判決
101年度基簡字第498號原告 謝長愷 訴訟代理人 黃雪娥 被告 蔡易余 訴訟代理人 賴科竹 送達代收人 邱怀贏 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101年10月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街○○○號一樓、二樓房屋遷讓返還原告，及自民國一百零一年一月十五日起至交還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟肆佰壹拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告自民國100年1月15日起向原告承租門牌號碼基隆市○○區○○街○○○號1樓、2樓房屋(下稱系爭房屋)，租賃期間自100年1月15日起至101年1月14日止，約定每月租金為新臺幣(下同)20,000元(下稱系爭租賃契約)，且系爭租賃契約第6條約定被告未即時遷讓房屋時，原告每月得向被告請求按照租金五倍計算之違約金至遷讓完了之日止。詎系爭租賃契約租期屆滿，被告拒不依約返還系爭房屋，迭經催告，被告均置之不理，為此本於系爭租賃契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及自101年1月15日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告10萬元之違約金。
二、被告則聲明：原告之訴駁回。其答辯意旨略以：被告應被告之母親之請求(本院按被告雖抗辯系爭租賃契約係其母親與原告之母親簽訂，與被告無關，然本院審理時被告自承其有同意其母親擔任系爭租賃契約之承租人，則被告即屬系爭租賃契約之承租人無誤，因此以下均以被告稱之)而與原告簽訂系爭租賃契約，向原告承租系爭房屋，經營「若里綺複和式飲料專賣店」之用，嗣被告已將該飲料店頂讓與訴外人 陳偉民 ，並由原告與訴外人陳偉民另行簽立房屋租賃契約(下稱陳偉民租賃契約)，兩造間系爭租賃契約已因合意終止而不存在，且陳偉民已因陳偉民租賃契約而占有使用系爭房屋，被告既未占有使用系爭房屋，原告自不得請求被告遷讓返還系爭房屋及違約金等語。
三、得心證之理由：
(一)按民事判決理由中之判斷有無拘束力，涉及所謂爭點效理論，該理論認為，當事人在前訴訟以重要爭點加以爭執，經法院審理及判斷，所發生之通用力，於不同之後訴，如以同一爭點為重要之先決問題加以審理時，當事人不得為與其判斷相反之主張，並禁止法院為與其相矛盾之判斷。惟因民事訴訟法第400條第1項規定：「訴訟標的於確定之終局判決中經裁判者，除法律別有規定外，當事人不得就該法律關係更行起訴」學說及實務上以此作為既判力客觀界限之原則，並進而認為確定判決以主文所包含者為限，有既判力，而不及於理由，即固以訴訟標的經表示於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，以為判斷時，除有明顯違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得作任何相反之判斷或主張，始符誠信原則(最高法院73年度台上字第4062號判決參照)。經查，本件被告前曾提起訴訟，本於不當得利之法律關係，請求被告(即本件原告)返還16萬元及法定遲延利息(即本院100年度基簡字第623號、101年度簡上字第2號返還不當得利訴訟，下稱前訴訟)，被告(即本件原告)則以兩造間系爭租賃契約並未合意終止，原告(本件被告)乃基於兩造間系爭租賃關係而為給付，並非無法律上原因而受利益等語置辯，是前訴訟之訴訟標的為不當得利請求權，因此前訴訟之重要爭點即為兩造間系爭租賃契約已否合意終止而不存在(不存在，則已無法律上原因；存在，則有法律上原因)，經充分辯論後已作成系爭租賃契約仍屬存在之實質判斷，原告(即本件被告)不服提起上訴，上訴審仍為相同之認定而駁回上訴確定，此經本院依職權調借前訴訟民事卷宗全卷核閱屬實。本院衡諸前訴訟確定判決並未有明顯違背法令之情形，且被告於本件審理時僅空言不服前訴訟所為其係二房東之認定，但就此並未提出新訴訟資料，揆諸前開說明，本件兩造不得就上開前訴訟已為實質判斷之重要爭點之判斷，再為相反之主張，先予敘明。
(二)原告主張其與被告間訂有系爭租賃契約，且未合意終止，詎系爭租賃契約租期屆滿，被告拒不依約交還系爭房屋等情，業據提出房屋租賃契約書、存證信函等件為證，應堪信為真實。被告雖辯稱兩造間系爭租賃契約早經兩造合意終止，並由原告與陳偉民另行訂定陳偉民租賃契約，陳偉民已因陳偉民租賃契約而占有使用系爭房屋，被告並未占有使用系爭房屋等語，然被告抗辯兩造間系爭租賃契約是否經兩造合意終止一節？此一爭點，業經前訴訟作成系爭租賃契約仍屬存在之實質判斷，已如前述，被告自不得就前訴訟已經充分辯論所作成之實質判斷再為相反之主張，原告此部分之抗辯，即無可採；至被告抗辯原告是否另與陳偉民訂定陳偉民租賃契約並交付系爭房屋一節？此一爭點，固據被告提出陳偉民租賃契約書1件為證，惟此為原告所否認，並於前訴訟陳稱陳偉民租賃契約係被告聲稱其要將「若里綺複和式飲料專賣店」頂讓予陳偉民，原告乃依被告之要求另簽立陳偉民租賃契約書，以供辦理營業人變更登記所需，原告並無與陳偉民訂立租賃契約之意思等語。本院衡以原告若真欲與陳偉民另行簽訂陳偉民租賃契約，本應係由陳偉民自行與原告接洽締約，何以由被告之母居間轉達，彼此並未謀面？又何以原告係將陳偉民租賃契約書交由被告保管收執？又何以被告未請求原告返還用以支付租金所預先簽發之支票，陳偉民亦未支付租金與原告？凡此種種皆與常理常情不符，復參諸「若里綺複和式飲料專賣店」原登記被告為營業人，嗣於100年4月1日檢附營業人設立(變更)登記申請書、陳偉民身分證影本、讓渡書、陳偉民租賃契約書等件申請變更陳偉民為營業人獲准，有財政部臺灣省北區國稅局信義稽徵所101年3月5日北區國稅信義三字第1011001249號函附之營業人設立(變更)登記申請書、 蔡易軒 、陳偉民身分證影本、同意書、讓渡書、陳偉民租賃契約書、營業稅稅籍資料查詢作業等件可稽，且觀諸陳偉民租賃契約書之簽約日期為100年4月1日與申請營業人變更登記日期相同，足徵原告主張為配合辦理營業人變更登記，始簽立陳偉民租賃契約書，實則並無與陳偉民簽立租賃契約之意思等語，應非子虛，甚且惟有原告之主張始足以合理解釋上開與常理常情不符之疑點，此外，被告復未就原告與陳偉民簽訂陳偉民租賃契約之合意並交付系爭房屋一節更為舉證，本院自難單憑陳偉民租賃契約書，遽為被告有利之認定，是被告此部分所辯，亦不可採。
(三)按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。原告將系爭房屋出租被告，被告因租賃關係而占有系爭房屋，且被告復未能舉證證明原告於系爭租賃契約存續期間，又將系爭房屋出租並交付陳偉民(一屋二租)，被告已未占有使用系爭房屋，亦如前述，因此無論被告嗣有無再將系爭房屋轉租陳偉民，均無礙被告為直接占有人或間接占有人之地位，從而，原告本於系爭租賃契約終止之法律關係，請求被告返還系爭房屋，即屬有據。
(四)次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。惟違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。系爭租賃契約第6條固約定承租人(被告)未即時遷讓房屋時，出租人(原告)每月得向被告請求按照租金五倍計算之違約金至遷讓完了之日止，然參酌兩造間約定之月租金為20,000元，而違約金每月高達10萬元，與原告實際所受損害（即原告無法即時收回系爭房屋為出租使用收益之損害）相較，確過於懸殊，自應予以核減違約金。本院參諸系爭房屋乃屬1樓店面可供使用之用途較廣，惟目前之社會經濟狀況不動產租售較為清淡，原告所生損害應屬無法使用收益系爭房屋等一切情況，認應核減至兩造約定之月租金1倍計算違約金即每月20,000元為適當。從而，原告請求被告給付自租賃期限屆滿之翌日即101年1月15日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付20,000元之違約金，即屬有據。其逾此範圍之請求，則屬無理，應予駁回。
四、綜上所述，原告依系爭租賃契約之法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及自租賃期限屆滿之翌日即101年1月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元之違約金，為有理由，應予准許。其逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件命被告給付部分，係按民事訴訟法第427條第1項訴訟標的價額50萬元以下之財產權訴訟，適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用即第一審裁判費4,410元由被告負擔。中華民國101年10月19日
基隆簡易庭法官徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中華民國101年10月19日
書記官陸清敏