裁判字號：臺灣高等法院96年重上字第597號民事判決
裁判日期：民國98年04月07日
裁判案由：排除侵害等
臺灣高等法院民事判決96年度重上字第597號上訴人巳○○訴訟代理人亥○○上訴人地○○
未○○午○○宙○○
辰○ 金鳴玉 之繼.壬○○金鳴玉之繼.子○○金鳴玉之繼.癸○○金鳴玉之繼.丑○○金鳴玉之繼.寅○○金鳴玉之繼..卯○○金鳴玉之.
辛○○金鳴玉之繼.甲○○庚○○戌○○ 林玉蘭
丙○己○○申○○乙○○宇○○○天○○酉○○上列二十三人共同訴訟代理人 魏憶龍 律師被上訴人戊○○○住台北市○○區○○街○○號6樓之1
丁○○住台北市○○區○○路○○巷3之6號共同訴訟代理人 張立業 律師複代理人 王世豪 律師上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國96年9月26日臺灣士林地方法院95年度重訴字第316號第一審判決提起上訴，被上訴人為訴之追加，本院於98年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決除主文第八項命 姚秀芳 拆屋還地及其履行期間，並命負擔訴訟費用外均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人追加之訴及該部分假執行之聲請均駁回。
第一、二審（含追加之訴部分）訴訟費用除確定部分外，由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但有民事訴訟法第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。又訴狀送達後，原告固不得將原訴變更或追加他訴，但如請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項及第255條第1項第2款定有明文。經查，本件被上訴人於原審更正後之聲明原請求：㈠上訴人地○○應將坐落臺北市○○區○○段四小段第527地號土地（下稱第527地號土地）如附圖所示A建物，面積：77.58平方公尺拆除，將土地騰空返還予被上訴人戊○○○；並應將坐落同上小段第530地號土地（下稱第530地號土地）如附圖所示Ａ１建物，面積：25.57平方公尺拆除，將土地騰空返還予被上訴人丁○○及共有人 祖宴燕 。㈡上訴人未○○應將第527地號土地，如附圖所示Ｂ建物，面積：25.52平方公尺拆除，將土地騰空返還予被上訴人戊○○○。㈢上訴人午○○應將第527地號土地，如附圖所示Ｃ建物，面積：82.62平方公尺拆除，將土地騰空返還予被上訴人戊○○○。㈣上訴人宙○○應將第527地號土地，如附圖所示Ｄ１部分，面積：35.00平方公尺拆除，將土地騰空返還予被上訴人戊○○○；並應將第530地號土地，如附圖所示Ｄ部分，面積：11.17平方公尺、Ｄ２部分，面積：4.53平方公尺之建物拆除，將土地騰空返還予被上訴人丁○○及共有人祖宴燕。㈤上訴人辰○、壬○○、寅○○、子○○、癸○○、丑○○、卯○○、辛○○應將第527地號土地，如附圖所示Ｅ１建物，面積：15.85平方公尺拆除，將土地騰空返還予被上訴人戊○○○；並應將第530地號土地，如附圖所示Ｅ建物，面積：79.75平方公尺拆除，將土地騰空返還予被上訴人丁○○及共有人祖宴燕。㈥上訴人甲○○應將第530地號土地，如附圖所示Ｆ建物，面積：80.08平方公尺拆除，將土地騰空返還予被上訴人丁○○及共有人祖宴燕。㈦上訴人庚○○應將第530地號土地，如附圖所示Ｇ建物，面積：26.44平方公尺拆除，將土地騰空返還予被上訴人丁○○及共有人祖宴燕。㈧原審共同被告姚秀芳應將第530地號土地，如附圖所示Ｈ建物，面積13.09平方公尺拆除，將土地騰空返還予被上訴人丁○○及共有人祖宴燕。㈨上訴人戌○○應將第530地號土地，如附圖所示Ｉ建物，面積：23.94平方公尺拆除，將土地騰空返還予被上訴人丁○○及共有人祖宴燕。㈩上訴人林玉蘭應將第530地號土地，如附圖所示Ｊ建物，面積：53.14平方公尺拆除，將土地騰空返還予被上訴人丁○○及共有人祖宴燕。上訴人丙○應將第530地號土地，如附圖所示Ｋ建物，面積：52.67平方公尺拆除，將土地騰空返還予被上訴人丁○○及共有人祖宴燕。
上訴人己○○應將第530地號土地，如附圖所示Ｌ，面積：23.26平方公尺、Ｌ１，面積：8.48平方公尺之建物拆除，將土地騰空返還予被上訴人丁○○。上訴人申○○應將第530地號土地，如附圖所示Ｍ建物，面積：25.88平方公尺拆除，將土地騰空返還予被上訴人丁○○及共有人祖宴燕。
上訴人乙○○應將第530地號土地，如附圖所示Ｎ建物，面積：20.4平方公尺拆除，將土地騰空返還予被上訴人丁○○及共有人祖宴燕。上訴人巳○○應將第530地號土地，如附圖所示Ｏ建物，面積：104.83平方公尺拆除，將土地騰空返還予被上訴人丁○○及共有人祖宴燕。上訴人酉○○應將第530地號土地，如附圖所示Ｐ，面積：26.56平方公尺、Ｑ，面積：30.32平方公尺之建物拆除，將土地騰空返還予被上訴人丁○○及共有人祖宴燕。上訴人宇○○○應將第530地號土地，如附圖所示Ｒ建物，面積：44.97平方公尺拆除，將土地騰空返還予被上訴人丁○○及共有人祖宴燕。
上訴人天○○應將第530地號土地，如附圖所示Ｓ建物，面積：20.43平方公尺拆除，將土地騰空返還予被上訴人丁○○及共有人祖宴燕（見原審卷㈡第165頁至第169頁之書狀）。於上訴人上訴後，被上訴人依不當得利之法律關係，追加請求上訴人給付不當得利（見本院卷㈠第84頁至第99頁之書狀，請求不當得利之金額，詳後述之追加聲明）。經查，兩造間係基於土地遭上訴人無權占用之同一基礎原因事實，致衍生本件訴訟，則上訴人追加請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第446條第1項及第255條第1項第2款之規定，被上訴人上開追加之請求，程序自屬合法。
二、又系爭第527地號土地為被上訴人戊○○○所有，第530地號土地原為被上訴人丁○○與訴外人祖宴燕共有，應有部分各1/2，嗣被上訴人丁○○於民國95年11月16日向祖宴燕購買應有部分1/2，現第530地號土地已為被上訴人丁○○所有，有土地所有權異動表可考（見本院卷㈠第64、65頁）。被上訴人乃更正原判決主文除第二、三、十二項外，關於將土地騰空返還被上訴人丁○○及共有人祖宴燕部分，將共有人祖宴燕部分更正（見本院卷㈡第89頁之筆錄），亦屬有據。合先敘明。
貳、實體方面：
一、本件被上訴人主張：㈠系爭第527地號土地為被上訴人戊○○○所有，第530地號
土地原為被上訴人丁○○與訴外人祖宴燕共有，應有部分各1/2，嗣被上訴人丁○○於民國95年11月16日向祖宴燕購買應有部分1/2。現第530地號土地已為被上訴人丁○○所有。又第527、530地號土地，其上有上訴人等人所有之未辦理第一次所有權登記之建物（下稱系爭建物）為無權占有使用，其情形如下：⒈如附圖所示Ａ、Ａ１部分，面積合計103.15平方公尺，其上門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○號建物為上訴人地○○所有。⒉如附圖所示Ｂ部分，面積25.52平方公尺，其上門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○號建物為上訴人未○○所有。⒊如附圖所示Ｃ部分，面積82.62平方公尺，其上門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○弄○號建物為上訴人午○○所有。⒋如附圖所示Ｄ、Ｄ１、Ｄ２所示面積合計50.7平方公尺，其上門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○號建物為上訴人宙○○所有。⒌如附圖所示Ｅ、Ｅ１部分，面積合計95.6平方公尺，其上門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○○號建物為上訴人辰○、壬○○、寅○○、子○○、癸○○、丑○○、卯○○、辛○○所共有。⒍如附圖所示Ｆ部分，面積80.08平方公尺，其上門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○○號建物為上訴人甲○○所有。⒎如附圖所示Ｇ部分，面積26.44平方公尺，其上門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○○號建物為庚○○所有。⒏如附圖Ｈ所示面積13.09平方公尺，其上門牌號碼臺北市○○路○段○○巷14之1號建物為姚秀芳所有（姚秀芳未上訴已確定）。⒐如附圖Ｉ所示面積23.94平方公尺，其上門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○○號建物為戌○○所有。⒑如附圖Ｊ所示面積53.14平方公尺，其上門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○○弄○號建物為林玉蘭所有。⒒如附圖Ｋ所示面積52.67平方公尺，其上門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○○弄○號建物為丙○所有。⒓如附圖Ｌ、Ｌ１所示面積合計31.74平方公尺，其上門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○○弄○號建物為己○○所有。⒔如附圖Ｍ所示面積25.88平方公尺，其上門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○○弄○號建物為申○○所有。⒕如附圖Ｎ所示面積20.4平方公尺，其上門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○○弄○號建物為乙○○所有。⒖如附圖Ｏ所示面積104.83平方公尺，其上門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○弄○號建物為巳○○所有。⒗如附圖Ｐ所示面積26.56平方公尺，其上門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○弄○○號建物；如附圖Ｑ所示面積30.32平方公尺，其上門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○弄○○號建物，均為酉○○所有。⒘如附圖Ｒ所示面積44.97平方公尺，其上門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○弄○○號建物為宇○○○所有。⒙如附圖Ｓ所示面積20.43平方公尺，其上門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○弄○○號建物為天○○所有。因上訴人占有系爭土地，並無合法權源，為此依民法第767條、第821條規定，訴請上訴人分別拆除上開占用系爭土地之系爭房屋，並將占用系爭第527號土地部分騰空返還戊○○○；將占用系爭第530地號土地部分騰空返還予丁○○。
㈡又被上訴人既為系爭第527、530地號土地之所有權人，縱
令上訴人與系爭第527、530地號土地之前手即訴外人 祖國強 曾訂有關於上訴人之房屋得占用上開土地之約定，惟基於債權之相對性，亦無從拘束被上訴人。再者，被上訴人係本於所有權人之地位，請求上訴人將系爭房屋拆除，並返還其等無權占有如附圖所示之土地，乃係所有權之正當行使，並無違反誠信原則，亦非權利濫用。
㈢另追加意旨以上訴人無權占有系爭第527、530地號土地而
為使用收益，妨害被上訴人對於系爭第527、530地號土地所有權之使用收益，衡諸社會通念，上訴人自受有相當於租金之利益，被上訴人自得依民法第179條不當得利之法律關係及土地法第105條準用同法第97條規定，請求上訴人返還不當得利等情，爰依民法第767條、第184條第1項前段、第179條之規定，求為命上訴人將如附圖所示之建物拆除（聲明如程序方面一、所載），將土地騰空返還被上訴人之判決（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人等人均聲明不服，提起上訴；而原審共同被告姚秀芳未聲明不服，則該部分已告確定。又上訴人上訴後，被上訴人依不當得利之法律關係，追加聲明）。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡追加請求：⒈上訴人地○○應給付被上訴人戊○○○11萬4,818元、丁○○1萬3,876元；⒉上訴人未○○應給付被上訴人戊○○○3萬7,770元；⒊上訴人午○○應給付被上訴人戊○○○12萬2,278元；⒋上訴人宙○○應給付被上訴人戊○○○5萬1,800元、丁○○5,089元；⒌上訴人辰○、壬○○、寅○○、子○○、癸○○、丑○○、卯○○、辛○○應連帶給付被上訴人戊○○○2萬3,458元、丁○○4萬3,277元；⒍上訴人甲○○應給付被上訴人丁○○4萬3,456元；⒎上訴人庚○○應給付被上訴人丁○○1萬4,348元；⒏上訴人戌○○應給付被上訴人丁○○1萬3,484元；⒐上訴人林玉蘭應給付被上訴人丁○○2萬8,837元；⒑上訴人丙○應給付被上訴人丁○○3萬7,493元；⒒上訴人己○○應給付被上訴人丁○○1萬7,224元；⒓上訴人申○○應給付被上訴人丁○○1萬4,057元；⒔上訴人乙○○應給付被上訴人丁○○1萬1,071元；⒕上訴人巳○○應給付被上訴人丁○○7萬4,828元；⒖上訴人酉○○應給付被上訴人丁○○3萬0,867元；⒗上訴人宇○○○應給付被上訴人丁○○2萬4,404元；⒘上訴人天○○應給付被上訴人丁○○1萬1,087元；暨均加計自97年1月29日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢追加聲明部分，願供擔保請准宣告假執行（見本院卷㈠第84頁至第86頁、本院卷㈡第73頁至第76頁之書狀）。
二、上訴人則以：㈠系爭第527、530地號土地於50年初原為 曹氏 家族所有，經
出賣予訴外人祖國強，然因系爭第530地號之地目為旱地，屬農業用地，祖國強礙於農地買賣登記須具備自耕農之身分，故當時無法辦理土地所有權之移轉登記，而祖國強於50年間，先於系爭第527、530地號土地上興建系爭房屋18戶，並以買賣或以屋換屋之方式出賣予上訴人或上訴人之前手，並將系爭建物交付。迄於56年3月2日，祖國強雖取得系爭第527、530地號土地之所有權登記，卻藉故遲未辦理土地所有權移轉登記。嗣於78年間祖國強過世，由訴外人祖宴燕、祖后宗繼承系爭第527、530地號土地，而祖宴燕、祖后宗於78年12月12日將系爭第527號土地出賣予被上訴人戊○○○；而被上訴人丁○○並先後於94年6月21日、95年10月23日向祖后宗、祖宴燕分別因買賣而取得系爭第530地號土地之所有權。祖國強及其繼承人祖宴燕、祖后宗均未曾向上訴人等人及其前手主張系爭第527、530地號土地係無權占有，顯然祖國強及其繼承人祖宴燕、祖后宗至少係默許上訴人等人及其前手繼續使用系爭第
527、530地號土地。㈡又依民法第425條之1之規定及最高法院73年度第5次民事
庭會議之決議，上訴人等人雖係自前手繼受系爭建物，惟房屋與土地曾同屬祖國強一人所有，祖國強及其繼承人祖宴燕、祖后宗既默許上訴人等人及其前手繼續使用系爭土地，則上訴人等人及前手就系爭第527、530地號土地之占有使用應係屬租賃關係，且被上訴人雖因轉讓而承受系爭土地，亦有民法第425條所規定買賣不破租賃之適用，故上訴人等人並非無權占有系爭第527、530地號土地。㈢另上訴人起訴時，雖系爭第530地號土地係被上訴人丁○
○與另一共有人祖宴燕之應有部分各為1/2，惟於原審第一次庭期即95年12月6日前，共有人祖宴燕已於95年11月16日因買賣而將系爭第530地號土地之應有部分移轉登記予被上訴人丁○○，而原判決猶判命上訴人等人應將系爭第530地號土地返還予該共有人祖宴燕，即與事實不符，於法自有違誤。
㈣再者，被上訴人之前手長期始終未出面主張權利，數十年
後，上訴人地○○已居住數十年，並因年事已高及身體健康日趨衰退而坐臥輪椅，被上訴人始出面訴請上訴人遷讓，於法縱非不合，但恐有違社會情理，亦不人道。況被上訴人明知系爭第527、530地號土地上有系爭建物占用之情形，仍執意購買上開土地，而於購買上開土地後訴請上訴人等人將系爭建物拆除，並返還系爭土地，顯然有違誠信原則，並構成權利之濫用。
㈤又上訴人等人非無權占有，亦否認有何不當得利可言，土
地法第97條所規定之申報地價之百分之10，係指租金計算之最高額度之限制而言，非謂租金之計算必以該百分之10為計算，故被上訴人以96年6月之申報地價之年息百分之10計算相當於租金之不當得利，尚有不合等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠原判決除姚秀芳確定部分外廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及追加之訴均駁回。
㈢如受不利判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行（見本院卷㈠第17頁、第20頁、第39頁之書狀、本院卷㈡第89頁之筆錄）。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭第527地號土地為被上訴人戊○○○所有，系爭第530
地號土地原為被上訴人丁○○與訴外人祖宴燕所共有，應有部分各為1/2，嗣被上訴人丁○○於95年11月16日向祖宴燕購買應有部分1/2。現第530地號土地已全部為被上訴人丁○○所有。
㈡系爭第527地號土地，如附圖所示Ａ部分（面積77.58平方
公尺）；系爭第530地號土地如附圖所示Ａ１部分（面積
25.57平方公尺），合計103.15平方公尺，為門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○號建物（下稱Ａ屋）所占用，業經勘驗屬實，並有臺北市士林地政事務所製作之複丈成果圖。
上訴人地○○為上開62巷2號建物之處分權人。
㈢系爭第527地號土地，如附圖所示Ｂ部分（面積25.52平方
公尺），為門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○號建物（下稱Ｂ屋）所占用，上訴人未○○為上開62巷4號建物處分權人。
㈣系爭第527地號土地，如附圖所示Ｃ部分（面積82.62平方
公尺），為門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○弄○號建物（下稱C屋）所占用，上訴人午○○為上開6弄1號處分權人。
㈤系爭第530地號土地，如附圖所示Ｄ部分（面積11.17平方
公尺）、Ｄ2部分（面積4.53平方公尺），及系爭第527地號如附圖所示Ｄ1部分（面積35平方公尺），合計50.7平方公尺，為門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○號建物（下稱Ｄ屋）所占用，又上開62巷8號建物之事實上處分權，係上訴人宙○○於87年11月28日受讓自訴外人 連正宗 、張欽娥，上訴人宙○○現為上開62巷8號建物事實上處分權人。
㈥系爭第530地號土地，如附圖所示Ｅ部分（面積79.75平方
公尺），及系爭第530地號土地，如附圖所示Ｅ1部分（面積15.85平方公尺），面積合計95.6平方公尺，為門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○○號建物（下稱Ｅ屋）所占用，又上開62巷10號建物原處分權人為訴外人金鳴玉。另金鳴玉已於77年11月6日死亡，上訴人辰○、壬○○、寅○○、子○○、癸○○、丑○○、卯○○、辛○○為金鳴玉之全體繼承人，並無拋棄繼承紀錄，就上開62巷10號建物亦未為遺產分割；再者，金鳴玉繼承人間並無拋棄繼承紀錄，系爭62巷10號建物應屬全體繼承人所有，尚未為遺產分割。
㈦坐落系爭第530地號土地，如附圖所示Ｆ部分（面積80.08
平方公尺），其上為門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○○號建物（下稱Ｆ屋）所占用，又上開62巷12號建物原處分權人為上訴人甲○○之被繼承人 于紹成 ，于紹成去世後，為唯一繼承人即上訴人甲○○所繼承。
㈧坐落系爭第530地號土地，如附圖Ｇ所示部分（面積26.44
平方公尺），其上為門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○○號建物所占用（下稱Ｇ屋），又上開62巷14號建物處分權人為上訴人庚○○。
㈨坐落系爭第530地號土地，如附圖Ｉ所示部分（面積23.94
平方公尺），其上門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○○號建物（下稱Ｉ屋）所占用，又上開62巷18號建物原處分權人為訴外人 黃芝位 ，業將該建物事實上處分權讓與其女即上訴人戌○○。
㈩坐落系爭第530地號土地，如附圖Ｊ所示部分（面積53.14
平方公尺），其上為門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○○弄○號建物所占用（下稱Ｊ屋），上開16弄9號建物處分權人原為上訴人林玉蘭配偶 吳盛清 ，迨吳盛清去世後，上開建物已由上訴人林玉蘭繼承。
坐落系爭第530地號土地，如附圖Ｋ所示部分（面積52.67
平方公尺），其上為門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○○弄○號建物所占用（下稱Ｋ屋），上開16弄7號建物處分權人為上訴人丙○。
坐落系爭第530地號土地，如附圖Ｌ（面積23.26平方公尺
）、Ｌ１所示部分（面積8.48平方公尺）合計31.74平方公尺，其上為門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○○弄○號建物及增建物所占用（下稱Ｌ屋），上開16弄5號暨增建建物處分權人為上訴人己○○。
坐落系爭第530地號土地，如附圖Ｍ所示部分（面積25.88
平方公尺），其上為門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○○弄○號建物所占用（下稱Ｍ屋），上開16弄3號建物原處分權人為訴外人 朱崇林 ，又朱崇林業已去世，上訴人申○○於朱崇林去世前，已向朱崇林購得上開16弄3號建物，而有事實上處分權。
坐落系爭第530地號土地，如附圖Ｎ所示部分（面積20.4
平方公尺），其上為門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○○弄○號建物（下稱Ｎ屋）所占用，上開16弄1號建物原處分權人為 何亞火 ，又何亞火早於59年間即將上開16弄1號建物事實上處分權移轉訴外人 楊雲華 ，楊雲華復於84年12月2日移轉該屋事實上處分權予上訴人乙○○。
坐落系爭第530地號土地，如附圖Ｏ所示部分（面積
104.83平方公尺），其上為門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○弄○號建物（下稱Ｏ屋）所占用，上開6弄8號建物原係上訴人巳○○之被繼承人 楊長清 於53年4月18日向祖國強、 石天來 所購得，嗣於楊長清去世後，由上訴人巳○○合法繼承。
坐落系爭第530地號土地，如附圖Ｐ所示部分（面積26.56
平方公尺），其上為門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○弄○○號建物（下稱Ｐ屋）所占用；坐落同地號如附圖Ｑ所示部分（面積30.32平方公尺），其上門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○弄○○號建物所占用，又上開6弄10號、12號建物利用同一門戶出入，係上訴人酉○○於93年12月1日向訴外人 徐安煊 買買取得事實上處分權。
坐落系爭第530地號土地，如附圖Ｒ所示部分（面積44.97
平方公尺），其上為門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○弄○○號建物（下稱Ｒ屋）所占用，又上開6弄14號建物原處分權人為上訴人宇○○○被繼承人 謝子龍 ，謝子龍去世後，已由其配偶即上訴人宇○○○繼承。
坐落系爭第530地號土地，如附圖Ｓ所示部分（面積20.43
平方公尺），其上為門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○弄○○號建物（下稱Ｓ屋）所占用，又上開6弄16號建物係天○○向原處分權人即訴外人 何心 如購買等事實，為兩造所不爭執（見本院卷㈠第136頁、本院卷㈡第5頁之筆錄、第11頁之書狀），並有土地登記第二類謄本、土地複丈成果圖、房屋稅籍紀錄表、讓渡書、除戶謄本、繼承系統表、臺灣士林地方法院家事法庭96年8月7日士院鎮家少科字第455號函文、契約書二件、「購屋契約」、陽明山管理局房屋稅捐納稅通知書、陽明山管理局56年上期及下期自然人戶稅納稅通知書、第46頁之陽明山管理局56年房屋稅捐納稅通知書、臺北市稅捐稽徵處士林分處之免徵房屋稅之函文、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、臺北市稅捐稽徵處93年度契稅繳款書、戶籍謄本可證（見原審卷㈠第9頁、第10、11頁之土地登記第二類謄本、原審卷㈡第7、8頁之土地複丈成果圖、原審卷㈠第73頁、第74頁、第
132、139頁、第75頁、第133、140頁、第76頁、第77頁、第86頁、第85頁、第84頁、第83頁、第137、144頁、第69頁之房屋稅籍紀錄表、第97頁之筆錄、原審卷㈡第82頁之讓渡書、第86頁之除戶謄本、第87頁至第94頁之戶籍謄本、第95頁之繼承系統表及原審卷㈢第14頁之函文、第97頁之證人黃芝位之筆錄、原審卷㈡第65、66頁之契約書二件、原審卷㈠第44頁之「購屋契約」、第45頁之通知書、第45頁之納稅通知書、第46頁之納稅通知書、第47頁之函文、原審卷㈡第77、78頁之所有權移轉契約書、第79頁之契稅繳款書、原審卷㈠第98頁之戶籍謄本），固堪信為真實。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院97年11月3日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷㈡第5頁之筆錄）。茲分述如下：
㈠關於被上訴人請求上訴人返還系爭第527、530地號土地，是否有違反誠信原則及權利濫用情形？經查：
⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主
要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條定有明文。而誠信原則乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人之利益，使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則（最高法院第82年台上第1654號判例意旨參照），即於具體適用該原則時，應斟酌各事件不同情狀及性質，較量雙方當事人間利益，以求法律關係公平妥適。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，或其取得權利之初，即明顯知悉其嗣後權利之行使，將造成他人及國家社會重大之損失者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院83年度台上字第2348號裁判、89年台上字第855號判例要旨參照）。
⒉經查，被上訴人於承買系爭第527、530地號土地時，系
爭建物已興建完成數十年，且系爭建物所占用系爭第
527、530地號土地之面積廣大，被上訴人承買時實難委為不知系爭第527、530地號土地上有系爭建物之占用情形，被上訴人亦自認一般常情是會看現場等語（見本院卷㈡第90頁之筆錄）卻仍執意承買，顯為惡意買受人；況系爭建物之戶數達十餘戶，被上訴人明知上開情形，卻仍訴請排除系爭建物對系爭第527、530地號土地之占有，勢將使眾多善意之承購戶及社會經濟遭受重大損失，衡量雙方當事人間利益，被上訴人所得獲致之利益顯然遠小於上訴人等人所受之損害，何況被上訴人仍可收取租金，填補損害，則被上訴人基於系爭第527、530地號土地之所有權，而請求除去系爭第527、530地號土地所有權之妨害，實有違誠實信用原則，構成權利濫用，是上訴人等人辯稱被上訴人請求上訴人將系爭建物拆除，返還系爭第527、530地號土地，實有違反誠信原則及權利濫用情形等語，即非無據。
㈡關於上訴人是否有無權占有系爭土地之情形？經查：
⒈按「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及
房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項二十年之限制。爰增訂第一項。」此為民法第425條之1之立法理由。次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，本院四十八年台上字第一四五七號固著有判例。惟本則判例係對土地及地上房屋同屬一人所有，而僅就土地或僅就房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，而為闡釋（最高法院95年度台上第2717號裁判要旨參照）。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，但應支付相當代價，此種房屋所有人與土地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院最高法院48年台上字第1457號判例、73年度第5次民事庭會議決議要旨參照）。
⒉上訴人辯稱系爭第527、530地號土地，於50年初原為曹
氏家族所有，均出賣予訴外人祖國強，因系爭第530地號為農業用地，需有自耕農之身份始得辦理移轉登記，故祖國強當時並無法與曹氏家族辦理移轉登記，祖國強於系爭第527、530地號土地建造系爭建物後，再以買賣或以屋換屋之方式，將系爭第527、530地號土地及其上之建物出賣予上訴人或上訴人之前手，雖系爭建物之部分已交付，且祖國強於56年3月2日亦取得系爭第527、530地號土地之移轉登記，卻藉故遲未辦理土地移轉登記予上訴人或上訴人之前手，上訴人就系爭第527、530地號土地至少與被上訴人間成立租賃關係，並非無權占有系爭第527、530地號土地等語，並提出系爭第527、530地號土地之地目登記資料、臺北市土地登記簿為證（見本院卷㈠第202、203頁之登記資料、第204、205頁之登記簿）。經觀之系爭建物稅籍資料之記載，Ａ屋之房屋稅起課係於53年7月（見原審卷㈠第73頁之房屋稅籍資料）；Ｂ屋之房屋稅起課係於55年7月（見原審卷㈠第74頁之房屋稅籍資料）；Ｃ屋之房屋稅起課係於53年7月（見原審卷㈠第67頁之房屋稅籍資料）；Ｄ屋之房屋稅起課係於55年7月（見原審卷㈠第138頁之房屋稅籍資料）；Ｅ屋之房屋稅起課係於55年7月（見原審卷㈠第139頁之房屋稅籍資料）；Ｆ屋之房屋稅起課係於53年7月（見原審卷㈠第75頁之房屋稅籍資料）；Ｇ屋之房屋稅起課係於55年7月（見原審卷㈠第140頁之房屋稅籍資料）；Ｉ屋之房屋稅起課係於55年7月（見原審卷㈠第77頁之房屋稅籍資料）；Ｊ屋之房屋稅起課係於55年7月（見原審卷㈠第86頁之房屋稅籍資料）；Ｋ屋之房屋稅起課係於53年7月（見原審卷㈠第85頁之房屋稅籍資料）；Ｌ屋之房屋稅起課係於55年7月（見原審卷㈠第84頁之房屋稅籍資料）；Ｍ屋之房屋稅起課係於55年7月（見原審卷㈠第83頁之房屋稅籍資料）；Ｎ屋之房屋稅起課係於55年7月（見原審卷㈠第144頁之房屋稅籍資料）；Ｐ屋之房屋稅起課係於55年7月（見原審卷㈠第141頁之房屋稅籍資料）；Ｑ屋之房屋稅起課係於55年7月（見原審卷㈠第142頁之房屋稅籍資料）；Ｒ屋之房屋稅起課係於55年7月（見原審卷㈠第69頁之房屋稅籍資料）；Ｓ屋之房屋稅起課係於55年7月（見原審卷㈠第143頁之房屋稅籍資料）；復觀之上訴人巳○○所提出之Ｏ屋53年下期房屋稅繳納通知書，亦可證明Ｏ屋至少係從53年間開始課徵房屋稅；則由上開建物之房屋稅相關資料，可知系爭建物至遲於55年7月前即已起造完成，而上訴人及其前手亦應於55年7月前即買受系爭建物。
⒊再觀之第530地號土地之地目為旱地（見本院卷㈡第179
頁之謄本），及參酌系爭土地之土地登記簿記載，第527地號土地，於35年間至55年12月15日間係由訴外人 曹興源 等4人所共有；第530地號土地，於35年間至55年12月15日間係由訴外人 曹俊 等10人所共有（見本院卷㈠第175、176頁及第189頁至第191頁之土地登記資料頁），嗣於55年12月15日，訴外人祖國強取得登記系爭土地之所有權（見本院卷㈠第168頁、第188頁之臺北市土地登記簿）。如前所述，系爭建物應於55年7月前起造完成，祖國強嗣於55年12月15日取得登記系爭土地之所有權，是上訴人辯稱系爭第527、530地號土地及系爭建物，祖國強為同一所有權人等語，自屬可採。再依系爭第527、530地號土地之複丈成果圖（見原審卷㈡第8頁之複丈成果圖）所載，系爭建物所占用土地之面積比例廣闊，衡諸一般經驗法則，倘祖國強於興建系爭建物時（於55年7月前建造完成，已如前述）未取得系爭第527、530地號土地之處分權，何以系爭第527、530地號土地當時土地登記簿謄本所載之所有人即訴外人曹興源等4人及訴外人曹俊等10人，何以能容忍而任由祖國強於系爭第527、530地號土地上興建系爭建物，而未有異議？是上訴人辯稱祖國強於興建系爭建物前即已自訴外人曹興源等4人及訴外人曹俊等10人購得系爭第527、530地號土地，僅係因第530地號土地之地目為旱地，而礙於農地買賣登記須以自耕農之身分，而於55年12月15日前未辦理所有權移轉登記等語，應非無憑，足見祖國強於出售或互易系爭建物於上訴人或其前手時，同時亦為系爭第527、530地號土地之實際所有人。
⒋再參酌證人石天來證稱：「（問： 芝玉路 等的房子《指
系爭建物》如何來的你知否？）答：很久以前的時候，我有去那邊作雜工，一個外省人叫我去做的，老闆應該是祖國強、 徐志強 、 劉三麟 …」等語（見原審卷㈡第113頁之筆錄），是上訴人辯稱系爭建物係由祖國強於建造後，再將之出賣，應非憑空虛構。又系爭建物於祖國強建造後，系爭地527、530地號土地再於55年12月15日補行登記為祖國強所有（祖國強於出售或互易系爭建物於上訴人或其前手時，同時亦為系爭第527、530地號土地之實際所有人），故祖國強購買系爭第527、530地號土地後，在登記自己為所有權人以前，已先建造系爭建物，而祖國強既將系爭建物建造後出賣，對於系爭第
527、530地號土地上有系爭建物占有使用之情形應知之甚詳，且祖國強自己登記為所有權人後至其死亡之20多年間，均未就系爭第527、530地號土地向上訴人等人及其前手為無權占有之主張？以致於出賣系爭建物後，及登記為系爭第527、530地號土地之所有權人之後，仍同意上訴人或其前手之系爭建物占有使用系爭第527、530地號土地，而未對上訴人等人及其前手為排除侵害所有權之主張。益證祖國強於上訴人或其前手買受系爭建物時，確實為系爭第527、530地號土地之實際所有人，⒌又系爭建物並未辦理所有權第一次登記之建物，此為兩
造所不爭執。而所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，併應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情形下，仍屬「土地及房屋同屬一人」之類推解釋；且嗣後建物之事實上處分權人將房屋讓與他人時，亦應符合該條文所定之「僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情事。揆諸前開說明，仍應推斷土地承買人應默許房屋承買人繼續使用土地之適用。
⒍承前所述，系爭建物於出售上訴人或其前手時，祖國強
同時為系爭第527、530地號土地之實際所有人，亦即系爭第527、530地號土地及系爭建物既曾同屬祖國強一人所有，而祖國強雖僅將系爭建物所有權讓與他人，並交付他人占有。揆諸首揭說明，應推定房屋受讓人與祖國強間，在房屋得使用期限內，有租賃關係存在；且縱令上訴人係由上開房屋受讓人繼受系爭建物，依前揭判例及決議之說明，其再因轉讓而承受土地所有權之人，及其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，除有反對之特約外，仍應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係，是上訴人之前手與祖國強間既推定有租賃關係，則上訴人再繼受系爭建物所有權，亦應推定土地所有人默許其繼續承租。雖系爭第527、530地號土地自祖國強登記為所有權人後已再為轉讓，依民法第425條規定，土地所有權之承受人即被上訴人，對上訴人亦應繼續其原來之法律關係，亦即上訴人與被上訴人間，就系爭第527、530地號土地在系爭建物之使用期限內應推定有租賃關係。
⒎退而言之，縱認系爭建物與基地非屬祖國強同一人所有
。然按基地惡意承受人，於承買時已知其上有地上物，顯非明確無權占有，就維持法律秩序之安定性而言，仍應受前手與第三人所訂立債權契約之拘束，而應允許地上物繼續存在（最高法院90年度台上字第1060號裁判要旨、司法院釋字第349號解釋參照）。本件系爭第527、530地號土地係於55年12月15日祖國強取得登記為土地之所有權人，並於77年1月30日因繼承而移轉登記予祖宴燕、祖后宗，應有部分各為1/2（見本院卷㈠第168頁、第184頁之臺北市土地登記簿），其中第527地號土地嗣於78年12月19日始因買賣而移轉登記予被上訴人戊○○○所有（見本院卷㈠第168頁之臺北市土地登記簿）；另第530地號土地關於祖后宗之應有部分係於94年7月4日因買賣而移轉登記予被上訴人丁○○所有，關於祖宴燕之應有部分係於95年11月16日因買賣而而移轉登記予被上訴人丁○○所有（見本院卷㈠第181頁之臺北市士林地政事務所民眾閱覽《異動索引》）。又系爭建物至遲於55年7月間即起造完成，已如前述，則被上訴人於78年、94年及95年間承買系爭第527、530地號土地時，系爭建物已興建完成數十年。再者，系爭建物所占用系爭第527、530地號土地之面積廣大，而鉅金購買土地，乃人生大事，買受人於訂約之前，殊無不看現場使用狀況之情？是被上訴人於承買時實難委為不知系爭第
527、530地號土地上有系爭建物之占用情形，被上訴人亦自認於購買系爭第527、530地號土地前，一般常情是會看現場等語（見本院卷㈡第90頁之筆錄）。而系爭建物又非一般違建，顯非無權占用系爭第527、530地號土地。況本件系爭第527、530地號土地占用之糾紛，於95年11月9日被上訴人即提起本件訴訟（見原審卷㈠第6頁之起訴狀），而被上訴人丁○○於起訴後之95年11月16日始因買賣而取得移轉登記關於訴外人祖宴燕之應有部分，斯時本件一審尚未判決，益證被上訴人明知系爭第527、530地號土地上有系爭建物存在，並非明確無權占有，仍願購買，即足推定被上訴人於承買系爭第527、530地號土地時，已默許系爭建物之處分權人繼續使用系爭第527、530地號土地，應受前手與第三人（即上訴人）間債權契約之拘束，自應認有成立租賃關係之意。
⒏又學說上所謂「占有連鎖」，係指多次連續的有權源占
有，即可構成有權占有；例如不動產買受人在取得所有權前，將其占有之不動產出賣於第三人，並移轉其占有，並不違反賣賣契約的內容；次買受人係基於一定法律關係自買受人取得占有，而買受人對出賣人又有占有之權利，故應認為次買受人對出賣人有合法占有權源，成立占有連鎖，不構成無權占有（見 王澤鑑 教授著，民法物權第一冊：通則．所有權，第174頁，2001年修訂版）。經查，系爭第527、530地號土地於50年間為曹氏家族所有，有土地登記簿可考（見本院卷㈠第66頁至第68頁、第80頁至第82頁）。上訴人辯稱訴外人祖國強確曾將建造系爭建物後，出賣予上訴人或上訴人之前手，並交付之等語，並提出讓渡證書、買賣所有權移轉契約書、契約書、讓渡書、購屋契約（見原審卷㈠第36頁、第51頁、原審卷㈡第65、66頁、第82頁、本院卷㈠第69、70頁）為證。再觀之系爭建物之房屋稅，均由上訴人或其前手繳納，有納稅通知書及繳納收據、房屋稅籍證明書、免徵房屋稅通知書、台北市稅捐稽徵處士林分處函文及所附資料可考（見原審卷㈠第44頁至第46頁、第52、54頁、第59頁至第64頁、第66頁至第90頁）。足見上訴人所有之系爭建物係因繼承或輾轉讓渡取得，而上訴人或其前手自53年間或因買賣，或以屋換屋取得系爭建物，即已占有使用系爭土地。又祖國強嗣於56年3月2日辦妥系爭土地之買賣登記。揆諸上開「占有連鎖」之說明，祖國強在取得系爭土地所有權前，將其占有之系爭建物出賣於上訴人或其前手，並移轉其占有；則次買受人係基於一定法律關係自買受人取得占有，而買受人對出賣人又有占有之權利，故應認為次買受人對出賣人有合法占有權源，成立占有連鎖，不構成無權占有。準此，上訴人為有權占用系爭土地。
⒐準此，上訴人之系爭建物占有系爭第527、530地號土地
既係基於租賃關係，是被上訴人主張上訴人無權占有系爭第527、530地號土地云云，殊無足取。
㈢關於被上訴人得否追加請求上訴人給付不當得利？如可請求，不當得利之金額為若干？經查：
⒈按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返
還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第179條固有明文規定。又不當得利係以當事人之一方無法律上之原因而受利益，致他方受損害為其成立要件，並須就無法律上之原因，負舉證責任（最高法院78年度台上字第1599號裁判要旨參照）。再者，當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
⒉被上訴人主張上訴人等人無權占有系爭第527、530地號
土地而為使用收益，妨害伊等對於系爭第527、530地號土地所有權之行使利益，衡諸社會通念，上訴人自受有相當於租金之利益，伊等則受有相當於租金之損害，自得依民法第179條不當得利之法律關係及土地法第105條準用同法第97條規定，請求上訴人返還不當得利云云。
惟查，承前所述，上訴人等人之系爭建物占有系爭第
527、530地號土地應係基於租賃關係，則上訴人之系爭建物占有系爭第527、530地號土地而受有相當於租金之利益，則非無法律上之原因，被上訴人既無法舉證上訴人無法律上之原因而受利益，故被上訴人主張上訴人有不當得利之情事云云，自屬無據。至於被上訴人得否基於租賃關係請求租金，則屬另一問題，被上訴人既未主張基於租賃關係請求上訴人給付租金，則關於租金之給付，自不在本件訴訟範圍，本院無須審理，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人本於所有權之作用，請求上訴人等人拆除如附圖所示之系爭建物，及將系爭第527、530地號土地返還被上訴人，非屬正當，自屬不應准許。從而上開不應准許部分，原審所為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判。另被上訴人追加依不當得利之法律關係，請求上訴人等人給付不當得利部分，非屬正當，均不應准許，被上訴人追加之訴應予駁回。追加之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併駁回。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸逐一論列。
七、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由，被上訴人追加之訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國98年4月7日
民事第七庭
審判長法官鄭三源
法官邱琦法官王聖惠正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國98年4月7日
書記官陳樂觀附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。