裁判字號：臺灣臺南地方法院91年訴字第1774號民事判決
裁判日期：民國91年11月20日
裁判案由：請求增加租金
臺灣臺南地方法院民事判決九十一年度訴字第一七七四號
原告乙○○
甲○○被告丁○○訴訟代理人丙○○被告戊○○右當事人間請求增加租金事件，本院判決如左：
主文被告丁○○向原告所承租坐落台南市○區○○段○○號土地上如附圖所示編號Ｂ部分，面積為四七點九四平方公尺土地，其租金自民國九十二年一月一日起調整為每月新台幣柒仟伍佰玖拾肆元。
被告戊○○向原告所承租坐落台南市○區○○段○○號土地上如附圖所示編號Ａ部分，面積為一０二點０六平方公尺土地，其租金自民國九十二年一月一日起調整為每月新台幣壹萬陸仟壹佰陸拾陸元。
訴訟費用由被告丁○○負擔百分之三十，餘由被告戊○○負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：坐落台南市○區○○段○○號土地，面積一五０平方公尺（以下簡稱系爭土地）為原告等共有。被告等之被繼承人 吳術 （被告丁○○之先夫之父）及 楊寶 於民國四十二年一月一日原共同承租系爭土地（原地號東門段一小段八三之八地號），租期二年至四十三年十二月末日止，租金每月蓬萊白米一石五斗或換新台幣（下同）二百十元，聽出租人選擇。然因約後三、四個月，由於出租人分別向承租人收取租金，且同意承租人分別於其占用地上建屋，致經台灣高等法院台南分院四十六年度判字第二四八號判決認變為分別租與承租人吳術、楊寶（被告等之被繼承人）之不定期契約。查租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但租賃定有期限者不在此限，民法第四百四十二條有明文規定。本件被告等租賃系爭土地為不定期，而系爭土地最早規定地價為五十三年八月之每平方公尺一千二百六十八點一元，而現在公告現值為每平方公尺十萬二千元，相差約八十倍。故應可請求法院判決增加租金。又依土地法第一百零五條規定適用同法第九十七條租金限制規定，租金不得超過申報總價年息百分之十，故茲酌量請求鈞院，依系爭土地申報地價每平方公尺三萬一千六百八十元之年息百分之六增加租金。查系爭土地一五０平方公尺，被告丁○○租占四七點九四平方公尺（如附圖所示Ｂ部分，依被告丁○○所有之一二四六建號房屋之面積計算），被告戊○○租占一０二點０六平方公尺（如附圖所示Ａ部分），又兩造均同意租金用現金（新台幣）計算，計算結果，丁○○應增租金為每月七千五百九十四元（31,680元×47.94平方公尺=1,518,739元，1,518,739*6%=91,124元，91,124元除12=7,594元），戊○○應增加租金為每月一萬六千一百六十六元（31,680元×102.06平方公尺=3,233,261元，3,233,261*6%=193,996元，193,996元除12=16,166元）。並聲明：求為判決如主文所示。
二、被告則以：原告以土地價值漲昇八十倍為請求增加租金之理由，惟兩造約定每月租金白米三台斗（應係指被告丁○○承租部分），每兩年繳租一次，依現存之繳納單據，－年以白米每斗元計算，－年以元計算，－年以140元計算，－年以150元計算，－年以210元計算，－年以227元計算，－年以235元計算，－年以252元計算，－年以269元計算，－年以277元計算，－年以328元計算，則租金已隨物資波動，逐漸調漲，實無再行聲請漲租之理。況被告丁○○、戊○○所住居之大同路一段十四號、二十號房屋依原告所附判決書所載係四十二、四十三年建築完成，迄今已近五十年均無法改建，屋體十分老舊，且被告戊○○僅供住居使用，被告丁○○於一個月前始由兒子開設小吃店，但因面積僅十四坪餘，亦難為任何有效之經濟活動，原告竟一下子要求調整租金達數十倍，顯無理由。況依二十二年上字第二八三號判例，租額之多寡應以土地繁榮之程度及鄰近租金之比較情形為標準。系爭土地所在為沒落之老社區，兼以景氣低迷，商業活動已不活絡，被告戊○○房屋右側之店面招租多時仍乏人問津可見一斑，且距被告房屋約三十公尺之郡王段一一八地號，由「財團法人台灣省私立台南仁愛之家」出租予訴外人 蔡淑文 女士建築台南市○○路○段○○號房屋，地點較優於系爭土地，利用價值更高，八點四九坪，月租僅二千二百四十四元，亦即每坪租金約二百六十四元，原告卻請求被告每坪每月相當五百二十四元之租金，高於鄰近租金二倍，亦顯過高。再者，如前所述，系爭爭屋已十分老舊，被告丁○○、戊○○均近七十歲之年邁老人，無豐厚收入，丁○○並有糖尿病惡疾，戊○○之妻則因長期洗腎繼而失明，均尚須靠子女接濟始得渡日，徒昇數十倍之租金，實難以負荷。另原告固請求按白米計算租金，惟白米之價格每季均有不同，勢必造成每月、每季租金不同，不僅繳租費事，日後若米價暴漲，豈非房租重覆漲價，亦非公平，故是可改慮以定額之金錢為計租之標準，而非定額之白米斗數，以免日後雙方再生糾葛等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：系爭土地為原告等共有。被告等之被繼承人吳術及楊寶於四十二年一月一日原共同承租系爭土地，租期二年至四十三年十二月末日止，租金每月蓬萊白米一石五斗或換二百十元，聽出租人選擇。然因約後三、四個月，由於出租人分別向承租人收取租金，且同意承租人分別於其占用地上建屋，致經台灣高等法院台南分院四十六年度判字第二四八號判決認變為分別租與承租人吳術、楊寶之不定期契約。被告丁○○租占如附圖所示Ｂ部分，面積四七點九四平方公尺，被告戊○○租占如附圖所示Ａ部分，面積一０二點０六平方公尺。系爭土地最早規定地價為五十三年八月之每平方公尺一千二百六十八點一元，而現在公告現值為每平方公尺十萬二千元。兩造均同意租金用現金（新台幣）計算。系爭土地八十九年七月之申報地價為每平方公尺三萬一千六百八十元。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，在於租金應調高多少較適當？經查，
（一）、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民
法第四百四十二條前段定有明文，乃謂不動產價值，在經濟流通之社會，常多有變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降，其租賃若定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事，若為不定期之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚，故法律乃規定得向法院聲請增減租金，以免當事人之爭議，而期增減之允當（立法理由參照）。換言之，租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院二十年上字第二八三號判例參酌）。又所謂「價值之昇降」，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院二十六年滬上字第四號判例參照）。經查，被告戊○○、丁○○分別向原告承租系爭土地上如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分，面積各為一０二點０六平方公尺、四七點九四平方公尺土地，且系爭土地於被告等之被繼承人吳術及楊寶於四十二年一月一日承租時每月租金蓬萊白米一石五斗，自四十二年迄今均未曾調整，而四十二年迄今，系爭土地之價值已提高甚多，基於衡平當事人之利益，出租人自得依民法第四百四十二條之規定請求調整租金，是原告主張調整系爭土地之租金，為有理由。
（二）、被告雖抗辯：兩造約定每月租金白米三台斗（應係指丁○○部分），每兩年
繳租一次，依現存之繳納單據，－年以白米每斗元計算，－年以元計算，－年以140元計算，－年以150元計算，－年以210元計算，－年以227元計算，－年以235元計算，－年以252元計算，－年以269元計算，－年以277元計算，－年以328元計算，則租金已隨物資波動，逐漸調漲，實無再行聲請漲租之理云云，惟查，依被告所述，被告丁○○（及其被繼承人吳術）至八十六年為止，每月租金仍為白米三台斗，並未調整，僅因白米價格不同，折算成新台幣亦有所調整而已，是被告抗辯租金已隨物資波動，逐漸調漲云云，並不足採。
（三）、按調整不動產租賃之租金時，應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商
業繁榮情形，暨與鄰地租金相比較。查系爭土地東邊臨二十米寬之大同路（台南市），南邊臨四米寬之大同路一段二十二巷，北方約二十米處係東門圓環，東門圓環內有菜市場，系爭土地四周商店林立，北邊有「我家水果店」、「清粥小菜」、「廣信藥局」、「以玲的店」．．．，南邊有「阿拉丁電子遊藝場」、「琴海酒坊」、「藍語生活網」．．．，對面有「蘭貴百貨行」、「復興羊肉」、「阿明清粥小菜」、「進來涼木瓜牛奶」．．．等商店，被告丁○○於其租用之土地上（有門牌號碼大同路一段十四號房屋）經營「禪悅坊素食」，被告戊○○於其租用之土地上（有門牌號碼大同路一段十六號、十八號、二十號房屋）經營「銘展印刷店」（其中十八號、二十號房屋現僅供戊○○使用，並未經營商店）等情，有勘驗筆錄可稽，是本院參酌上開情狀，及系爭土地之公告現值（十萬二千元）、申報地價（三萬一千六百八十元，認本件租金應以系爭土地申報地價總價年息百分之六計算為適當，即被告丁○○之租金應調整為每月七千五百九十四元（31,680元×47.94平方公尺=1,518,739元，1,518,739*6%=91,124元，91,124元除12=7,594元），戊○○之租金應調整為每月一萬六千一百六十六元（31,680元×102.06平方公尺=3,233,261元，3,233,261*6%=193,996元，193,996元除12=16,166元）。至被告抗辯：距被告房屋約三十公尺之郡王段一一八地號，由「財團法人台灣省私立台南仁愛之家」出租予訴外人蔡淑文女士建築台南市○○路○段○○號房屋，地點較優於系爭土地，利用價值更高，八點四九坪，月租僅二千二百四十四元整，亦即每坪租金約二百六十四元，原告卻請求被告每坪每月相當五百二十四元之租金，高於鄰近租金二倍，亦顯過高云云，惟查，「財團法人台灣省私立台南仁愛之家」非以營利為目的，其租金普遍較一般租金低許多，乃眾所週知之事實，是被告執「財團法人台灣省私立台南仁愛之家」與蔡淑文之租金約定，抗辯原告請求之租金過高，自不足採。
五、從而，本件原告請求自九十二年一月一日起，被告丁○○之租金應調整為每月七千五百九十四元，被告戊○○之租金應調整為每月一萬六千一百六十六元，為有理由，應予准許。
六、兩造其餘之主張及提出之攻擊防禦方法，均不影響本院所為之前開判斷，自無再一一審論之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項但書。中華民國九十一年十一月二十日
臺灣臺南地方法院民事第四庭~B法官蘇正賢右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
中華民國九十一年十一月二十日~B法院書記官林木村