裁判字號：臺灣臺中地方法院107年訴字第2054號民事判決
裁判日期：民國108年08月15日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣臺中地方法院民事判決107年度訴字第2054號原告 呂秀津 訴訟代理人 謝錫深 律師複代理人 洪筠絢 律師被告 呂美 就上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國108年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、兩造為姊妹關係；原告與被告於民國101年11月9日簽訂乙份「房屋買賣合約書」（下稱系爭合約），約定原告共以新臺幣（下同）500萬元，購買被告所有坐落臺中市○區○○○○段○○○○○號房屋（下稱甲屋，價金420萬元），及高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○號之兩戶小套房（下稱乙屋，價金共80萬元），甲屋由兩造另約定日期過戶，乙屋則約定應於102年1月辦理過戶。原告於101年11月9日、22日各匯款20萬元、22萬元至被告帳戶，作為甲屋第一期款（含訂金），再於同年11月19日、12月6日、12月18日各匯款50萬元、128萬元、200萬元，共378萬元至兩造之聯名帳戶，作為第二、三期款，已如數支付甲屋價金420萬元，被告並於101年12月間將甲屋所有權移轉原告；又原告於101年11月2日匯款10萬元至被告帳戶作為乙屋定金，依系爭合約之約定，被告理應於102年1月間將乙屋所有權移轉予原告，惟被告迄未將乙屋所有權移轉原告，原告多次催告過戶，被告均置之不理，原告事後查閱建物謄本，始發現被告已將乙屋移轉登記予第三人。又依系爭合約第三段約定：「另外兩造雙方約定，若甲乙兩屋最後有其中一屋未成交，則此買賣契約不成立，乙方（即指被告）必須無息退還甲方（即指原告）已匯入之款項。」，原告已於107年5月28日以臺中法院郵局第1329號存證信函，限被告於函到20日內將乙屋過戶予原告，逾期原告將依上開約定解除系爭合約，不另通知，然於期限屆滿後，被告仍無回應，故原告僅能解除系爭合約，並請求被告返還其已給付之買賣價金500萬元等語。
二、並聲明：㈠被告應給付原告500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、原告向被告購買甲、乙屋，就甲屋部分之價金，原告分別於
101年11月9日、12日、22日，各匯款20萬元、10萬元、22萬元至被告帳戶，又於同年11月19日、12月6日、12月18日各匯款50萬元、128萬元、200萬元，共378萬元至兩造之聯名帳戶後，將其中360萬元取款轉入被告帳戶，另交付現金8萬元作為稅金，已支付價金合計才是420萬元，上開10萬元非如原告所稱是乙屋定金，否則理應有定金收據為證，可見原告並無支付乙屋價金予被告。而原告向被告購買乙屋之目的是為轉賣賺取價差，為迴避過戶稅金費，所以要求不簽訂正式買賣契約書、不為所有權移轉登記，且就甲屋另簽訂「不動產買賣契約書」，乙屋部分僅以系爭合約作為約束，兩造乃約定系爭合約第二段「乙屋則約定民國102年1月辦理過戶」、「乙方不得在任何時候追討賣屋80萬以外之金額」，即自簽約日101年11月9日至102年1月共3個月期間，作為乙屋轉賣期之約定，且被告不得向原告追討轉賣超過80萬元部分之利差，如果乙屋在上開期間內未賣出，始移轉登記予原告；至於第二段約定「甲方有權買賣甲屋」，該甲屋為誤載，實際上指乙屋。又原告找仲介 甘聿正 轉賣乙屋，嗣乙屋於101年12月間以96萬元出售予訴外人 陳光明 ，並於101年12月26日完成交屋及交付權狀，扣除訂金、仲介費、手續費等，約為買賣價金百分之10之費用後，買方就乙屋兩戶小套房，各匯款47萬3755元至被告、配偶 張建翀 之合作金庫帳戶，匯款合計94萬7510元，而被告將乙屋買賣之差價16萬元，於102年1月14日匯入原告合作金庫帳號0000-000000000號帳戶，故被告已依照原告指示將乙屋轉賣給指定第三人，而履行系爭合約義務。若原告否認前述內容，應由原告舉證其有支付價金80萬元予被告之事實，否則被告當然無過戶之義務。況且，被告已於101年12月間將甲屋所有權移轉予原告，自不需要返還甲屋之價金。倘認原告主張解除契約及返還價金為有理由，被告援以同時履行抗辯，請求原告將甲、乙屋返還登記予被告等語。
二、並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、本件兩造整理並協議不爭執事項與爭執事項如下（見本院卷
第149頁反面）
一、不爭執事項：㈠原告與被告於101年11月9日簽訂乙份「房屋買賣合約書」
，約定原告以共計500萬元購買被告所有之臺中市○區○○○○段○○○○○號房屋（即甲屋，價金420萬元）及高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○號之兩戶小套房（即乙屋，價金共80萬元），甲屋由兩造另約定日期過戶，乙屋則約定應於10
2年1月辦理過戶。原告已將甲屋之價金420萬元如數給付被告，被告亦於101年12月間將甲屋之所有權移轉予原告。
其餘房屋買賣合約書內容詳如本院卷第3頁（原證一）。
㈡原告於101年11月12日匯款10萬元至被告帳戶。
㈢被告於101年12月間將乙屋出售予第三人陳光明（移轉過戶資料如本院卷第36至50頁）。
㈣被告於102年1月14日匯款16萬元至原告帳戶（被證三）。
㈤原告於107年5月28日寄發存證信函，催告被告應於收受存
證信函後20日內，將乙屋過戶予原告，逾期原告將依「房屋買賣合約書」第三段約定解除系爭契約（原證四）。
㈥兩造就甲屋於101年11月13日另外訂定不動產買賣契約書（被證四）。
二、爭執事項：㈠原告有無同意被告代為出售乙屋？被告於102年1月14日匯
款予原告之16萬元是否為乙屋出售之利差？㈡原告就乙屋是否已經交付70萬元價金給被告？（原告主張已
交付，被告抗辯未交付）㈢原告請求被告返還買賣價金500萬元有無理由？被告同時履
行抗辯將甲、乙屋返還登記予被告，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、爭點事項第㈠項：原告有無同意被告代為出售乙屋？被告於
102年1月14日匯款予原告之16萬元是否為乙屋出售之利差？㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人
立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。
㈡經查，系爭合約第二段約定：「甲乙兩屋共以500萬新台幣
成交（甲屋為420萬，乙屋為80萬），甲屋兩方約定日期過戶至甲方，乙屋則約定民國102年1月辦理過戶，而過戶之前後中間甲方（即指原告）有權買賣甲屋，乙方（即指被告）不得在任何時候追討賣屋80萬以外之金額。」，可見原告向被告購買房屋時已有轉賣之意，兩造乃約明被告不得向原告追討轉賣所得之利差。上開內容雖記載轉賣標的為「甲方有權賣『甲屋』」，然由被告不得向原告追討轉賣超過80萬元部分利差之約定，其記載金額及範圍，顯是為避免兩造產生糾紛，為求慎重所為之特約，並與系爭合約所約定乙屋之買賣價金相吻合，可徵兩造約定之可轉賣標的應為乙屋，始符合原告轉賣獲利之目的；反之，如兩造約定可轉賣標的為『甲屋』，則難以說明為何以80萬元為利差基準。又倘若系爭合約書所載『甲方有權買賣甲屋』是指甲屋，則兩造又何需於101年11月13日就甲屋另行訂立不動產賣賣契約書（見本院卷第23至25頁），而未就乙屋另訂契約書？是以，縱觀系爭合約全文，堪認上開約定可轉賣標的『甲屋』應係『乙屋』之誤載，被告所辯自屬可採。
㈢又被告於101年12月間將乙屋出售予陳光明乙節，為兩造所
不爭執（見不爭執事項㈢），其中高雄市○○區○○段○○○○○號房屋及其坐落基地之買賣價款總金額分別為12萬9000元、40萬7021元等情，有高雄市政府地政局鹽埕地政事務所10
7年9月6日高市地鹽價字第10770643000號函在卷可稽（見本院卷第36至50頁），是買賣價金合計53萬6021元。而證人陳光明於本院具結證稱：我有買門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號12之10、11兩間套房（按即乙屋），價格總共
100萬元左右，包含一些契稅、仲介費、印花稅等在內，我是透過仲介購買上開套房，所以沒有與屋主接洽，雖然我跟屋主都有到場簽名，但不記得屋主是誰等語（見本院卷第63頁反面至64頁反面）。依上開證述，陳光明向被告購買乙屋兩戶套房之總價約100萬元，而1255建號房屋部分為53萬6021元，應可證明被告所稱乙屋兩戶兩套均以同樣價格出售予陳光明乙情為屬實。
㈣本院復審酌被告將乙屋出售予陳光明之期間，即在系爭合約
所約定乙屋應辦理過戶之期間內，及參以被告於102年1月14日匯款16萬元至原告帳戶乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣），其匯款時間亦與上開期間相近，再以乙屋出售予陳光明之價金合計107萬2042元，經估算扣除被告所陳之仲介費、代書費、其他手續費、稅金及水電費等，約為買賣價金百分之10之費用後，所得淨值為96萬4838元，相較於兩造間約定乙屋之價金80萬元，其差額為16萬4838元，此與被告所匯予原告之款項大致相符，上開16萬元應為利差，應堪認定。準此，原告本有轉賣乙屋之意思，已如前述，並且收受利差16萬元，則原告確有同意被告代為出售乙屋，應堪認定，否則，何以原告在收受上開被告匯入之利差16萬元後，在被告遲遲未將乙屋移轉登記予原告之情況下，均未無意見，卻於訂立系爭合約後相隔6年又6個月，於107年6月28日提出本件訴訟時始提出異議（見本院卷第1頁法院收發室收文戳章），此舉顯有違常情。至於原告僅泛言16萬元係與本件無關之款項，而未就被告匯款原因加以說明，以供本院參酌，此部分所陳，要無可取。
二、爭點事項第㈡項：原告就乙屋是否已經交付70萬元價金給被告？（原告主張已交付，被告抗辯未交付）㈠原告主張已交付乙屋之價金80萬元，既為被告所否認，原告
應就有利於己之事實，負舉證責任。而原告僅一再表示其就乙屋已支付訂金10萬元予被告，至其餘款項70萬元部分，則未能提出相關事證以實其說，其主張已交付乙屋價金乙節是否真實，不無可疑。
㈡又原告於101年11月12日匯款10萬元至被告帳戶乙節，為兩
造所不爭執（見不爭執事項㈡），原告主張上開10萬元即是用以支付乙屋之訂金等語。查，系爭合約第一段約定：「買方（以下稱甲方）呂秀津於民國101年11月9日匯款20萬新台幣至賣方（以下稱乙方）呂美就之指定帳戶為購買台中市之店面（以下稱甲屋）與高雄市兩戶小套房（以下稱乙屋）為訂金。」，則兩造就甲、乙屋之訂金為20萬元，且訂金給付日為系爭合約簽訂之日等事項已有所約定，而原告於系爭合約簽訂當日即101年11月9日有匯款20萬元予被告，此有合作金庫銀行存款憑條在卷可佐（見本院卷第69頁），顯見原告已依約給付20萬元予被告作為訂金之用，何以其後另以上開10萬元再度支付乙屋之訂金予被告，顯與常情不符，原告之主張是否為真，顯屬有疑。
㈢原告將甲屋之價金420萬元如數給付被告乙情，為兩造所不
爭執（見不爭執事項㈠）。關於兩造間金錢往來紀錄乙節，參以原告101年11月9日、12日、22日各匯款20萬元、10萬元、22萬元至被告帳戶，有合作金庫銀行存款憑條、玉山銀行匯款回條附卷可稽（見本院卷第69至71頁）；原告分別於
101年11月19日、12月6日、12月18日各匯款50萬元、128萬元、200萬元至兩造之聯名帳戶，再於101年12月20日轉帳支出378萬1000元，同日自該聯名帳戶取款轉入360萬元至被告之帳戶等情，有合作金庫銀行烏日分行108年1月19日合金烏日字第1080000220號函、108年4月22日合金烏日字第1080001121號函在卷可考（見本院卷第106至107、12
8至133頁），則原告所匯款予被告之金額共412萬元【計算式：20萬元＋10萬元＋22萬元＋360萬元＝412萬元】，加計被告自承原告有交付現金8萬元作為稅金之用部分，合計420萬元，尚且僅足以支付甲屋之價金420萬元，難認原告有給付乙屋之價金予被告。至於原告雖主張兩造共同自聯名帳戶提領之上開378萬1000元，其中378萬元係用以給付甲屋之價金予被告，但僅轉入360萬元至被告帳戶，是因其餘4萬元、14萬元經被告同意而匯入其帳戶，分別作為退還甲屋預收之租金及清償借款之用等語；然原告於本件未曾提及兩造間存有何等消費借貸或其他債權債務關係，遲至最後言詞辯論期日，始提出書狀說明上情，而對於兩造間之金流狀況說詞反覆，實乃可疑，況原告未提出相關事證以實其說，原告之主張，委無足採。
㈣從而，原告所匯之款項僅得支付甲屋之價金，自無法證明其
有給付乙屋之價金予被告之事實，原告此部分主張，應屬無據。
三、爭點事項第㈢項：原告請求被告返還買賣價金500萬元有無理由？被告同時履行抗辯將甲、乙屋返還登記予被告，有無理由？㈠依系爭合約第三段約定：「另外兩造雙方約定，若甲乙兩屋
最後有其中一屋未成交，則此買賣契約不成立，乙方必須無息退還甲方已匯入之款項。」，兩造約定以甲、乙兩屋有其中一屋未成交作為系爭合約之解除事由。
㈡本件原告就甲屋已交付價金予被告，被告亦將甲屋之所有權
移轉予原告，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），則兩造就甲屋已完成交易；惟就乙屋部分，原告係同意被告代為出售乙屋，業經本院認定如前，原告復未能證明其有交付價金80萬元予被告，益徵兩造確係約定由被告代為出售乙屋，作為乙屋完成交易之方式之一，而乙屋既已出售予陳光明，被告並將利差16萬元匯予原告，可見乙屋亦依約完成交易，原告以乙屋未成交為由主張解除系爭合約，並請求被告返還買賣價金500萬元，自屬無據，不應准許。
㈢原告上開主張既無理由，如前論述，則被告主張同時履行抗
辯，請求原告將甲、乙屋返還登記予被告乙情，即毋庸審究，附此敘明。
伍、綜上所述，原告依契約解除之法律關係，請求被告給付500萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附，應併予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及援用之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均無庸再予論述，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年8月15日
民事第三庭法官吳昀儒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第44
1條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中華民國108年8月15日
書記官許國慶