臺灣臺北地方法院民事簡易判決
原 告 乙○○
訴訟代理人 陳德聰 律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 鍾永盛 律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國98年6月23日言
詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣貳佰捌拾捌萬貳仟元，及自民國九十八年
四月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁萬柒仟玖佰貳拾柒元由被告負擔百分之八十三
，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳佰捌拾捌萬貳仟元
為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、原告方面：
壹、聲明
一、被告應給付原告新台幣參佰肆拾捌拾伍萬陸佰元，及自本件
起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按週年利率百分之
五計算之利息。
二、訴訟費用，由被告負擔。
三、原告願提供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、緣被告甲○○於97年3月15日向原告承租座落台北市○○街
○○號1樓房屋，開設德式美食屋，至99年3月15日止（租約第
2條），租期二年，每月租金新台幣（下同）壹拾萬元整（
租約第3條），租金應於每月14日以前繳納（租約第4條），
押租保證金貳拾萬元整，約明押租金不能抵付租金（租約第
5條），旨在擔保承租人支付賠償損害之用，而非擔保支付
租金之用，有房屋租賃契約書乙件可按。
二、依前開租約第2條之記載：「租賃期限，經甲、乙雙方洽訂
自民國97年3月15日起至民國99年3月15日止」，係屬定有期
限之租賃，至為明顯。本件租賃契約既為固定期限之租賃契
約，自應受期限之拘束，依民法第450條第1項之規定，係於
租賃期限屆滿時始告消滅，是除有法定或約定終止租約之事
由發生外，該租賃關係即應於租賃期限屆滿時始告消滅。經
查被告突於97.12.15.寄發台北青田郵局第00509號存證信函
，片面來函通知將搬離租屋之實，並於98年1月14日以前遷
交租屋並不反對上法院對簿公堂，由法院裁決之云云，有存
證信函可稽，被告並無有得終止租約之法定或約定事由發生
，則其自不得單方面終止上開租約。
三、復按承租人因自己之事由，致不能為租賃物之使用收益者，
不得免其支付租金之義務，民法第441條定有明文，被告雖
於98年1月15日起，即自行將系爭房屋騰空遷離且破壞房屋
幾成廢墟，此有房屋現狀照片82張共乙冊可稽，然被告在客
觀上並無不得使用系爭房屋之障礙，係因其自己之事由所致
，依上開規定，仍不得免其支付租金之義務，而被告自97年
11月15日起至99年3月15日止，應按月給付10萬元之租金，
合計積欠16個月租金，惟被告僅於97年11月15日給付3萬2
千元，其餘之租金共1,568,000元則未據繳納，原告爰基於
租賃之法律關係訴請被告給付上開租金。再者，原告另依兩
造租約第7條及第18條之約定：「租賃期間內乙方若擬遷離
他處時，乙方應賠償甲方租金五倍之賠償，乙方決無異議」
，因該項違約賠償金之約定，尚屬過高，原告願予減縮請求
，僅請求以相當14個月租金（自98.1.14.搬遷起至99.3.15
.租期終止）以一倍之違約賠償金請求被告給付140萬元之
違約賠償金，應屬合理公平。
四、按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，承租人違反
前項義務，致租賃物毀損，滅失者，負損害賠償責任，民法
第432條第1項、第2項分別定有明文，再者，依兩造租約第7
條之約定：「契約期間內，乙方若擬遷離他處時，乙方不得
向甲方請求租金償還遷移費及其他任何名目之權利金，並須
賠償甲方在契約期間內乙方應付租金伍倍之賠償，而應無條
件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議」，準此被告於支
配占有系爭租賃標的物後，竟未依民法第432條第1項之規定
盡善良管理人之注意保管租賃物，使租賃物保持其合於使用
之狀態，竟提前片面聲明終止系爭租約而於98年1月15日任
意拋棄占有將房門鑰匙寄存在和平東路派出所而搬遷他處，
將系爭租賃房屋之地板、牆壁、水電、大門門鎖、落地門門
鎖及開合、隔間等均嚴重破壞，呈難以回復原狀之屋況，此
有裕皇裝璜有限公司經手人 呂學義 之估價單需支付修復工程
費956,800元可稽，方能使系爭房屋修復至可使用之狀態，
故被告依民法第432條第2項：「承租人違反前項義務，致租
賃物毀損，滅失者，負損害賠償責任」，暨依兩造租約第7
條之約定被告應將房屋回復原狀返還原告，被告自當就系爭
租賃物之損害對原告負損害賠償之責。惟查系爭房屋之建築
完成日期：民國72年1月25日，主要用途：住家用，主要建
材：鋼筋混凝土造，有系爭房屋建物登記謄本影本可按，自
建築完成日期起算至被告於97年1月14日拋棄占有遷離系爭
房屋之日止，系爭房屋已使用之年數為25年，依房屋折舊率
及耐用年數標準表所載鋼筋混凝土造房屋，每年折舊率為1%
，耐用年數為60年，殘值40%，亦有奇摩網頁之房屋折舊率
及耐用年數標準表可稽。準此，依裕皇裝璜有限公司經手人
呂學義出具之估價單需支付修復工程費956,800元，扣除使
用年數25年之折舊率25%（即每年折舊率為1%×25年共折舊
率為25%），折舊後之修復工程費餘額應為717,600元。
五、綜上所述被告應給付積欠之租金1,568,000萬元，並應給付
14個月相當租金之違約賠償金140萬元及回復至可使用之狀
態應支付修復工程費956,800元，扣除使用年數25年之折舊
率25%（即每年折舊率為1%×25年共折舊率為25%），折舊後
之修復工程費餘額應為717,600元，共計3,685,600元，經扣
抵被告前已支付之押租保證金20萬元之後，尚應給付原告共
3,485,600元。
叄、對被告抗弁之陳述：
一、被告抗辯，狀稱95年間因2樓以上房屋滲漏糾紛，然此係由
原告為告訴人，指訴2樓屋主毀損案件為不起訴處分，有台
北地檢署95年度偵字第17154號不起訴處分書可按，被告僅
出庭作證一次，亦有刑事傳票乙張可稽，何來代理出庭應訊
？嗣經大樓管理委員會研判發生漏水原因在3樓（佔90%），
2樓（佔10%因2樓無人居住），嗣已由3樓重配明管，自付修
繕費用，何來被告自行付費修繕？如有請被告舉證證明之，
不能空口白話。
二、被告嗣又抗辯稱：在其承租期間，原告曾於96年3月委託僑
福仲介登報以新台幣3,800萬元出售系爭房屋，徒生被告餐
廳經營及影響商譽，而其欲殺價以3,200萬元購買系爭房屋
，為原告所拒乙節，原告為房屋所有權人，常年在國外，96
年3月間曾委託僑福仲介登報3,800萬元欲出售系爭房屋，此
與被告餐廳經營及商譽何干？而原告曾表示願以3,000萬元
售予被告，惟被告表示沒有錢不予購買，於今竟捏造偽稱欲
以3,200萬元向原告購買系爭房屋為原告所拒云云，無中生
有，再者，此與被告抗辯認為影響其租屋之使用收益何干？
委無足採。
三、被告亦自認系爭房屋自84年12月15日起即出租與被告及其合
夥人，開設黑森林德式美食餐廳，承租長達14年之久，因久
未調整租金，原租金每月6萬2千元偏低，於97年3月15日換
訂新約時調整租金，月租為10萬元，要屬合理，如被告倘認
租金不合理，大可於租約到期後不簽訂新租約，詎於兩造合
致簽訂新租約之後，被告嗣再以租金偏高為由，認影響被告
系爭租屋之使用及收益云云，要無理由。
四、至於被告辯稱96年5月間原告要求被告須支付6萬元回饋金，
允諾租約97年3月15日期滿後續租5年內不調漲房租云云；惟
查被告於96年5月25日支付6萬元，係原告與2樓發生訴訟，
被告於96.5.25.溢付租金6萬元，先供原告週轉，但被告嗣
已於97.6.16.電匯當月份房租10萬元僅匯入4萬元，已從應
付房租中自行扣還6萬元在案，此有台北市第九信用合作社
戶名： 游雙 伃（原告之配偶），活期儲蓄存款帳號000-0000
-00-0000000帳號之存款記錄可稽。被告竟無中生有，認原
告要求被告只須付6萬元回饋金為條件，允諾租約97年3月15
日期滿後續租五年不漲價云云，顯違常理，蓋原告要求每月
調漲房租自6萬2千調漲為10萬元，每月漲幅3萬8千元，若以
5年不調漲所損失之租金收益高達228萬元之鉅，原告豈會僅
以要求被告支付6萬元作為5年內不調漲房租之對待條件？又
如果被告所辯屬實，被告豈會自行於97.6.16.由應給付之當
月房租扣還6萬元之理？益見被告所辯無中生有，偏離事理
遠甚，核無足採。
五、再者，97年3月間，台北房地產行情正值高峰，景氣係自97
年5月20日 馬英九 總統就任後，隨全球經濟景氣而開始下滑
衰退，否則被告豈有同意在97年3月15日簽訂二年合約租期
至99年3月15日止，每月房租調漲為10萬元之理？被告不遵
守定期租約之拘束限制，竟以此作為其違約搬遷之藉口，殊
無理由。
六、按「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅」，民
法第450條第1項定有明文，是除有法定或約定終止之事由發
生外，該租賃關係即應於賃期限屆滿時始告消滅。而民法第
450條第2項之規定係指租賃未定期限者，各當事人得隨時終
止契約而言；被告誤引該條第2項之規定，認其依民法第450
條第2項之規定，可提前片面於97年12月15日以存證信函通
知原告終止租約云云，自嫌未合。
七、微論被告承租爭房屋已有14年之久，且對系爭附近房屋行情
，瞭若指掌，並無民法第74條之法律行為係乘他人之急迫、
輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當
時情形顯失公平者之情形。何況，如因顯失公平，而依民法
第74條請求撤銷其行為或減輕給付，為形成之訴，在未經被
告聲請法院撤銷前，亦難因此即謂其為無效（最高法院71年
度台上字第1566號判決要旨參照），再者，被告不起訴為之
，而僅在本件被訴中作此抗辯，尚非可採（最高法院70年台
上字第174號判決要旨參照）。
八、本件被告自承其於98年1月14日任意拋棄占有遷離系爭房屋
，並將房門鑰匙寄存在和平東路派出所，然其遷離系爭房屋
破壞系爭房屋幾成廢墟，此有原告嗣經台北市○○○路派出
所通知後前往拿取鑰匙開門後所見之慘況，分別在98.1.15.
至98.1.18.拍攝之房屋情況，有照片82張可按，並有裕皇裝
璜公司經手人呂學義可以證明，如被告否認其遷離後之屋況
非如照片82張所示，請其舉證提出其遷離時之房屋照片，以
供比對，被告 於鈞院 98.4.10.準備程序中所提呈之照片，係
原告將屋內留存之大量廢棄物清理後，被告再進入所拍攝之
照片，並非遷離房屋之當時情狀，併此敘明。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
(壹)、本件租賃契約，被告已合法終止：
一、按民法第453條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事
人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依
第四百五十條第三項之規定，先期通知。」再按，最高法院
87年台上字第580號判決謂：「民法第四百五十條第三項規
定：終止租賃契約，應依習慣先期通知；但不動產之租金，
以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，『出租人』應
以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至
少於一星期、半個月或一個月前通知之。該條項但書之規定
，立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止
之期間，以免承租人措手不及，在由承租人終止契約之情形
，並無是項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足
。」據此可知，定期租賃非不得約定期前終止；而如當事人
約定得期前終止，亦僅出租人須依第453條但書所定時程先
期通知。
二、本件，依原告所提系爭「房屋租賃契約書」第7條所定「契
約期間內乙方（按指承租人）若擬遷離他處時…」、第18
條所定「租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時…」，可知
本件契約係有約定承租人得期前終止租約之權（否則即無庸
為此一約定，苟承租人於租賃期間不為租賃物之使用，出租
人逕依民法第441條請求承租人如數給付租金即可）。
三、本件，系爭房屋前租約之租期至97年3月15日屆滿，被告依
例於97年3月10日將下個月房租62,000元交付予原告，原告
收受後並未反對被告續租。孰料，原告之妻游雙?(按原告
移民加拿大多年，這十幾年來，被告與原告間有關租約訂定
、租金給付等，均係與原告之妻游雙?接洽辦理。有關房屋
所有細節包含租金給付、收受、房屋修繕等均係原告之妻出
面處理，其顯係原告之代理人)遲於97年3月下旬，始表示房
屋租約已到期，被告要續租，租金要調漲為每月100,000元
（漲幅高達61.2％），被告央求可否不要調漲租金，或調漲
幅度小一點，其則表示如果要租的話，租金就是100,000元
，否則必須在一個月內搬走。被告因已有客人在餐廳預定餐
宴（時間有一個多月甚至二個月後），如果搬走對客人將無
法交代，遂忍痛依原告條件續租。惟至97年9月間，因全球
金融海嘯，國內經濟景氣不佳，餐廳生意銳減，難以經營，
且處於虧本狀態，被告向游雙?表示，租金太高，生意做不
下去，無法再租了等語。游雙?面露不悅，力勸被告再做做
看。經被告再次表示不想租， 游雙伃 則稱此事必須與其夫即
原告討論。嗣後同年10月間，游雙伃出國去加拿大，被告及
被告餐廳之經理即證人 王思慈 多次以越洋電話與游雙伃聯繫
，表示無法租下去。游雙伃回電與王經理討論甚久後竟然口
出惡言日語「混帳」、英語「fuckyou」，宣稱12月將回台
屆時再談，並將電話掛掉。直至97年12月間，游雙伃返台，
被告除於97年12月15日以台北青田郵局第00509號存證信函
通知原告終止租約意思外。並於翌日即97年12月16日雙方約
在和平東路派出所洽談二個多小時，被告當著警員 賴英傑 面
前，再三表示無法續租，致游雙號伃相當不悅，雙方不歡而
散。嗣於98年1月14日被告將鑰匙交還游雙伃時，游雙伃拒
絕接受，被告不得已將鑰匙放置上述派出所，再由警員通知
游雙伃領回。
四、被告既已於97年12月15日以存證信函通知原告不租，並於98
年1月14日以前遷交房屋，已符合民法第453條、第450條第3
項本文所定之「先期通知」，而生終止效力。本件租賃關係
自98年1月15日起即不存在。
(貳)、原告請求給付1,568,000元租金，並無理由：
原告主張被告應給付自97年11月15日起至99年3月15日止，合計
16個月之租金，惟被告僅於97年11月15日給付32,000元，故尚欠
1,568,000元租金。然查，系爭租賃契約既自98年1月15日起已不
存在，則自該日起原告即無請求給付租金之請求權；換言之，被
告僅積欠原告97年11月15日起至98年1月14日止合計2個月之租金
（即20萬元），扣除已給付之32,000元，被告僅有168,000元租
金債務，原告其餘部分之請求並無理由。
(參)、原告請求給付1,400,000元違約賠償金，其契約解釋有誤
，亦難符衡平、事理：
一、依原告之主張，指該1,400,000元之請求為「違約賠償金」
，當係將其定性為「違約金」。對此一定性，被告不爭執，
合先敘明。
二、茲有爭議者，系爭「房屋租賃契約書」第7條所定「租金五
倍」、第18條所定「五倍租金」，究指何義？依原告所指，
係指以「租賃期間所有應付租金之五倍」之違約金（原告自
行減縮僅請求14個月即1,400,000元），然此一契約解釋方
式並不符合衡平、事理。其真意應為租賃期間「每月應付租
金五倍」，理由如下：
（一）一般民間租賃契約，為避免出租人重新招租期間可能受有
租金短收之損害，乃約定承租人於期前終止時應給付出租
人相當於租金1至2個月的違約金。本件租賃契約，亦應作
相同解釋。
（二）反之，依原告之主張，不啻形成承租人不終止，縱令不使
用租賃物，亦僅依民法第441條給付（一倍）租金；然如
主張終止，於出租人一方得收回租賃物另為用益，於承租
人一方，尚須給付五倍相當於租金之賠償（尚包括終止前
已經過之租賃期間及終止後未發生之租賃期間），此一契
約解釋方式，實難符合衡平、事理。
（三）承租人多為經濟上之弱勢，我國民法債編關於租賃契約，
亦多設有保護承租人之規定。於契約之解釋上，基於出租
人於契約關係上之優勢地位及主導契約內容，於契約內容
如有不明或有爭執之處，亦應作有利於承租人之解釋方式
。
三、綜上，原告主張所謂「五倍租金」係指「租賃期間所有應付
租金之五倍」之主張並無理由（依此計算，則為期2年之租
約即48個月租金之五倍，合計應為2,400萬元），其依此請
求給付其中140萬元自無理由。又縱以被告主張之「每月應
付租金五倍」即合計50萬元計算違約金，該項違約金約定亦
不符衡平、事理，且屬過高，敬請鈞上審酌予以酌減。
(肆)、原告請求給付717,600損害賠償並無理由：
一、被告否認「估價單」形式上及實質上真正。且原告亦自承系
爭租賃物已有25年屋齡，何以「拆除所有電線」、「更換磁
磚」、「浴室天花板」、「房屋隔間」、「換馬桶」、「側
院做雨遮」、「更換氣密窗」、「更換房間門」、「廚房流
理台」、「鐵門窗」、「生銹處理」、「整間油漆」等均要
承租人負擔？（由此觀之，原告無非想要於租賃關係結束後
，收回並非租賃物應有狀態之「新」房子）。原告就其受有
損害、損害金額及因果關係，均應舉證。
二、次按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履
行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外
，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生
損害之賠償總額。上開規定，於民法債編施行前約定之違約
金，亦適用之，民法第二百五十條、同法債編施行法第十八
條分別定有明文。準此，除當事人另有訂定外，違約金即應
視為因債務不履行而生損害之賠償總額。」最高法院95年度
台上字第627號判決著有明文。
本件，契約既經約定「五倍租金」之違約金，原告縱令舉證受有
損害，該違約金約定即為原告損害之賠償總額，自無另為請求之
理。
(伍)、違約金酌減：
一、契約之訂定有諸多不公平之處：系爭租賃契約係由出租人即
原告以強勢之優越地位與被告續約，被告係在無奈之下始與
原告續約，是以契約實有諸多不平之處，此觀原租約係每月
租金62,000元，竟一次調漲為每月100,000元，漲幅高達61.
2％可明。
二、原告未受有損害：查被告及訴外人王思慈於97年9月、11月
已多次以越洋電話向遠居加拿大之原告表達終止之意，並於
終止前一個月已存證信函「先期通知」，以利原告另行招租
。而原告所謂被告搬遷後損壞租賃物乙節，更屬原告圖謀不
當得利之詞，蓋系爭租賃物本為25年屋齡之老舊建物（期間
甚至發生漏水修繕之爭議），拆遷難免雜亂，僅須原告重新
招租另為裝潢後即無礙使用，豈有請求承租人搬遷後需重新
裝潢整修予出租人。
三、綜上，系爭租賃契約第7條、第18條關於五倍租金之違約金
約定（被告主張係以「每月應付租金五倍」即合計50萬元計
算）實未盡公平、誠信，爰鑒請鈞院駁回原告關於違約金之
請求，或依法酌減違約金。
(陸)、押租金扣抵
末按，原告尚收有被告20萬元押租金（契約書第5條）。依原告
所認，該押租金在擔保承租人支付賠償損害之用，其與違約金之
目的即屬同一，如鈞院認被告應給付違約金，則20萬元押租金自
應於違約金中扣除。
丙、本院心證：
壹、兩造不爭執之事實：
兩造簽訂租賃契約，期限二年，租期自97年3月15日至99年3月15
日止，每月租金為10萬元，押租保證金為20萬元。
貳、兩造爭點：
一、系爭租約是否有民法第74條之顯非公平，原告撤銷租約之抗
辯是否成立？
二、被告主張其得以97.12.15.寄發存證信函提前主張於98.1.15
終止本件租約，是否有理？
三、違約金之約定是否過高？原告請求給付之金額是否合理？
叄、
一關於被告以97.12.15.寄發存證信函提前主張於98.1.15.終止
本件租約，是否有理？部份：
(一)、按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
」「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承
租人之習慣者，從其習慣。」、「前項終止契約，應依習慣
先期通知；但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其
支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末
日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通
知之。」，民法第450條第1、2、3項分別定有明文；又「定
有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得
終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定
，先期通知。」，同法第第453條亦定有明文，揆之前揭條
文之規定，可知，定期租賃契約，除經約定當事人一方得於
期限屆滿前終止契約，否則一律係於期限屆滿時才消滅。
(二)、本件兩造定有租賃契約，期限二年，租期自97年3月15日
至99年3月15日止，每月租金為10萬元，押租保證金為20
萬元。此非但有原告提出之該租賃契約附卷可稽外，且為
被告所不否認，雖被告引契約第7條定有：「契約期間內
乙方（按指承租人）若擬遷離他處時…」及第18條定有：
「租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時…」，字樣，因認
契約約定承租人得期前終止租約之權云云；然此為原告所
否認，稱：正因於承租人不得於期間內片面終止契約，才
有該二條違約金之訂定等語。
(三)、經查，兩造所定之租賃契約書第7條約定：「契約期間內
乙方(即承租人)若擬遷離他處時乙方不得向甲方(即出
租之原告)請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利
金，並須賠償甲方在契約期間乙方應付租金伍倍之賠償，
而無條件將店(房)屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」
、第18條約定：「特約應受強制執行之事項：1、租賃期
間內乙若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方伍倍租金，
乙方決無異議。2、租賃期間內乙方如有違背本契約各條
項時任憑甲方處理，乙方決不異議。」，此有兩造所『不
爭執』之租賃契約附卷可稽，揆之該兩條之約定，可知承
租人之乙方於『租賃期間內』並無片面『終止租約之權利
』，否則即無需於該兩條中約定，承租人之乙方，若於『
契約期間內』擬遷離他處時，不但不得請求租金之償還、
遷移費及其他任何名目之權利金，尚且須賠償在『契約期
間內』其應付租金五倍之賠償，被告所弁因該第7條有：
「契約期間內乙方（按指承租人）若擬遷離他處時…」及
第18條定有：「租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時…」
，字樣，即認兩造經約定承租人得於租期內終止租約，核
無理由。
(四)、承租人之被告於定期租賃期間內既無終止租約之權利，則
其於97.12.15.以存證信函通知原告提前於定期租賃期間
內之98.1.15.終止本件租約，即為無理由。
二、關於本件租約是否有民法第74條之顯非公平，被告得否撤銷
？部份：
(一)、按「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為
財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，
法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為，或減輕其
負擔。」，民法第74條第1項定有明文。
(二)、被告自認系爭房屋自84年12月15日起即出租與被告及其合
夥人，開設黑森林德式美食餐廳，『承租』長達『14年』
之久，對系爭附近房屋行情，自瞭若指掌，對於原告將租
金由每月6萬2千元調漲為10萬元，如其認租金不合理，自
可於租約到期後『不』再簽訂『新』租約，其自願與原告
再簽訂『新』租約，自必衡量各種情況後始做成之決定，
所弁係乘其『急迫』、『輕率』或『無經驗』成立新租賃
契約云云，核無足採；更何況，如因顯失公平，而依民法
第74條請求撤銷其行為或減輕給付，為形成之訴，在未經
被告聲請法院撤銷前，亦難因此即謂其為無效（最高法院
71年度台上字第1566號判決要旨參照），再者，被告不起
訴為之，而僅在本件被訴中作此抗辯，尚非可採（最高法
院70年台上字第174號判決要旨參照）。
三、關於違約金之約定是否過高？原告請求給付之金額是否合理
？部份：
(一)、被告雖弁稱：所謂「伍倍」違約金，係指一個月租金10萬
之五倍計50萬元而已，而非租賃契約所有未到期租金之5
倍云云，惟查，兩造所定之租賃契約書第7條定明：「契
約期間內乙方(即承租人)若擬遷離他處時乙方不得向甲
方(即出租之原告)請求租金償還、遷移費及其他任何名
目之權利金，並須賠償甲方在『契約期間乙方應付租金伍
倍之賠償』，而無條件將店(房)屋照原狀還甲方，乙方
不得異議。」，該條係『明定』須賠償『契約期間乙方應
付租金伍倍』之賠償，即所有未到期租期租金之五倍，並
非只是『一個月租金』之五倍，被告弁稱只係『一個月租
金』之五倍，核無足採！而所約定所有未到期『契約期間
』租金之五倍，原告亦自認過高，已自行『減』為『一倍
』，已屬合理，被告仍抗弁過高，為無理由。
(二)、復按「承租人因自己之事由，致不能為租賃物之使用收益
者，不得免其支付租金之義務。」，民法第441條定有明
文，被告雖於98年1月15日起，即自行將系爭房屋騰空遷
離，然其在客觀上並無不得使用系爭房屋之障礙，係因其
自己之事由所致，依上開規定，自不得免其支付租金之義
務，而被告自97年11月15日起至99年3月15日止，應按月
給付10萬元之租金，合計積欠16個月租金，惟其已於97年
11月15日給付3萬2千元，尚欠租金1,568,000元未據繳納
，原告基於租賃之法律關係訴請被告給付上開租金，核有
理由。又被告於不得片面終止租約之定期租賃契約期間內
自行終止契約，原告依兩造租約第7條及第18條之約定，
請求被告給付未到期租賃契約期間內(自98.1.14.搬遷起
至99.3.15.租期終止）以14個月計算每個月租金一倍之
違約賠償金計140萬元，尚屬合理。
(三)、至於回復原狀修繕費部份，原告雖提出估價單並予折舊後
，認被告應給付之修復工程費為717,600元。然按兩造所
簽訂之租賃契約第6條定明：「乙方於租期屆滿時，除經
甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷
空交還甲方，『並全面油漆，若有毀損破洞須修護』，不
得藉詞推諉或主張任何權利，.....。」，此有該契約附
卷可稽，而本件之租賃契約期間係自『97.03.15至99.03.
15止』，則所謂之『回復原狀』自係指本件租賃期間起始
日(即97.03.15)時之狀態，而被告與其合夥人向原告承
租系爭房屋經營餐廳已有『14年』之久，此為兩造所是認
，是於本件租賃期間起始日時，已是『餐廳』設備狀況，
不可能再是『14年前』之狀態，惟揆之原告所提出之估價
單所載，除整間油漆─9萬元、整間洞孔修補─2萬4千元
，堪認係被告於本次回復原狀所應支出者外，其餘如拆除
所有電線、浴室、房間之隔間、設備之更換、整間電線抽
換、整間砌磚等凡此一切，原告又未能提出積極證據證明
係本件契約起始時應有之狀態，自可認均係原告要求被告
回復至14年前之原狀所需支出之費用，自不能責由被告支
出，是有關修復費用部份，原告所請求之款項於前揭計11
萬4千元部份為有理由外，逾此部份為無理由。
(四)、綜上所述被告應給付積欠之租金1,568,000萬元，並應給
付14個月相當租金之違約賠償金140萬元及回復本契約起
始時之原狀應支付之修復工程費114、000元，計為3、082
、000元，扣抵被告前已支付之押租保證金20萬元之後，
尚應給付原告共2、882、000元，從而，原告請求被告給
付2、882、000元及自本件起訴繕本送達被告翌日(即98.
04.08)起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有
理由，應准許，逾此部份，為無理由，應駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他事證，
核對本件判斷不生影響，爰不一一論述，再兩造請求傳訊證
人，本院認無此必要，爰不予傳訊，併此敘明。
五、本件原告勝訴部份，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之
規定，職權宣告假執行；並依同法第392條第2項，依職權為
被告預供擔保，得免為假執行之宣告。至原告敗訴部份，其
假執行之聲請因失所附麗，爰併駁回之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 98 年 7 月 7 日
臺北簡易庭法官 謝明珠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
中 華 民 國 98 年 7 月 7 日
書記官林美嘉
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣）
第一審裁判費37,927元
合 計 37,927元