裁判字號：臺灣基隆地方法院105年基小字第1222號民事判決
裁判日期：民國105年10月11日
裁判案由：給付公寓大廈管理費
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭小額民事判決
105年度基小字第1222號原告基隆市山海觀公寓大廈管理委員會特別代理人 林宇文 律師複代理人 游文愷 律師被告 張雯媛 上列當事人間請求給付公寓大廈管理費事件，本院於民國105年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣參萬陸仟貳佰貳拾參元，及自民國一百零五年七月二十三日起至清償日止，按週年百分之十計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、被告張雯媛雖抗辯其已由山海觀公寓大廈之區分所有權人659戶以書面連署推舉為第五屆召集人(書面連署已達召集法定人數5分之1即647戶以上)，即為山海觀公寓大廈之管理負責人，自為山海觀公寓大廈之合法代理人， 曾秀菁 無權向本院聲請為山海觀公寓大廈指定特別代理人等語。又公寓大廈管理條例(下稱本條例)第29條第6項固規定「公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。」然：
(一)觀諸本條例第1項規定「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」復參諸本條例第3條第9款及第10款之規定，公寓大廈之管理委員會，係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織(委員合議制)，當然適用於中、大社區；而管理負責人係指未成立管理委員會，由區分所有權人及住戶互推一人為負責管理公寓大廈之事務者(負責人獨任制)，自僅適用於小社區，可知如公寓大廈已設有管理委員會之組織，即無庸亦不可再有管理負責人，兩者係屬擇一關係。易言之，管理負責人之選出，係以無管理委員會之設置為前提，殊無另選出管理負責人，致同一公寓大廈同時存有二個管理組織，使管理組織陷於混淆，公寓大廈之管理事務(尤其公共基金專戶、金融機構帳戶之財務方面)成為雙頭馬車，致生困擾，令住戶無所適從，對外亦影響交易之相對人。
(二)且「本條例第25條第3項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。」「前項被推選人為數人或公告期間另有他人被推選時，以推選之區分所有權人人數較多者任之」本條例施行細則第7條第1項、第2項前段分別定有明文，在僅有一組之情形固勿論，縱有數組比較之場合，其所推選之召集人，亦僅具少數基礎，難免為有心的少數人所把持，且偏向維護某特定人之利益，而無法持平執行社區事務，復依內政部於民國95年11月1日以內授營建管字第0950806682號函釋「互推之召集人依本條例第29條第6項規定為管理負責人，其於任期屆滿前，如公寓大廈仍未成立管理委員會或推選管理負責人，該召集人於任期屆滿後，方符合本條例第25條第3項所稱無管理負責人或管理委員會之規定，始得由區分所有權人依本條例施行細則第7條規定重新互推一人為召集人。」則互推之召集人依本條例所規定之任期1至2年屆滿前，除非已重新選任管理委員或管理負責人，否則不得再互推其他召集人，無異使少數有心之區分所有權人得以先下手為強，嗣又藉機任令區分所有權人會議流會，易生少數人長期實質把持公寓大廈事務之流弊；另管理負責人與管理委員會乃屬不同屬性之管理組織，既有報備核准成立之合議制管理委員會存在，在法理上應不存在以獨任制度之管理負責人為其代表人之可能？準此，管理負責人應屬公寓大廈區分所有權人團體之代表人，而非公寓大廈管理委員會之代表人，終究未能徹底解決已報准成立之管理委員會原已提起訴訟之合法代理問題，因此本條例第29條第6款所稱以互推或指定召集人或臨時召集人為管理負責人之規定，應在公寓大廈未依本條例第29條第1項組成管理委員會，亦未推選管理負責人時，始有其適用，並非因應公寓大廈管理委員會任期屆滿而未及改選之情形所設。
(三)雖內政部曾於91年7月8日以台內營字第0910084814號函釋「管理委員會任期屆滿未改選，應依本條例規定選任管理負責人(本部營建署88年2月11日88營署建字第57609號函釋有案)，如未選任管理負責人時，則應以區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。」然法官依據法律獨立審判，憲法第80條載有明文，各機關依其職掌就有關法規為釋示之行政命令，法官於審判案件時，固可予以引用，但仍得依據法律，表示適當之不同見解，並不受其拘束，司法院大法官會議釋字第137、216號解釋參照。本院衡諸本條例對於公寓大廈管理制度之設計，公寓大廈有成立管理委員會者，依本條例規定，有當事人能力，並以主任委員為其代表人，至若僅有管理負責人，則由該管理負責人為該公寓大廈區分所有權人團體之代表人，原先設計之合議或獨任組織、權責及適用之社區形態彼此涇渭分明，然倘依照上開主管機關內政部之函釋，則易陷入上述法理及事實之困擾，身為中央主管機關僅為解決管理委員尚未產生之空窗期困擾而任由僅有少數基礎之召集人或管理負責人執行業務之權宜釋示，自不若思考設計得以儘速(介入)改選管理委員之機制為宜，本院自得依據法律表示合法適當之見解，認內政部前開釋示，得逕行排斥而不用。
(四)本件原告乃經召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向主管之基隆市政府報備核准成立，係依本條例所定程序成立者，並以原告名義行使社區管理之各項相關事宜，此為本院於職務上承辦為數甚多以原告為當事人之訴訟事件所知悉之事實，雖因主任委員、管理委員均未經合法選任，而暫無主任委員、管理委員執行職務，然既未經區分所有權人會議決議廢除管理委員會或改採管理負責人制，無礙管理委員會組織存在之事實，基隆市山海觀公寓大廈區分所有權人團體原既係以規約選擇較慎重、多數決之管理委員會制度，自不得僅因礙於未及選任之現實而改以較簡便、少數決之互推召集人權宜方式替代，揆諸上開說明，尚不得另行推選管理負責人，逕取代原已設置之管理委員會。是以，被告張雯媛以其乃山海觀公寓大廈區分所有權人依本條例第29條第6項推選之召集人，亦屬管理負責人，為山海觀公寓大廈之合法代理人，曾秀菁無權向本院聲請為山海觀公寓大廈指定特別代理人等語，即無可採。
二、按管理委員會有當事人能力，本條例第38條第1項定有明文，次按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人，或其法定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第1項定有明文。曾秀菁雖以原告基隆市山海觀公寓大廈管理委員會之法定代理人身分，提起本件訴訟。惟按區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人，為本條例第25條第3項前段所明定。區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。經查，基隆市山海觀公寓大廈第四屆管理委員會之主任委員 滕春霖 與管理委員會間之委任關係不存在，業經本院102年度訴更一字第3號、臺灣高等法院104年度上字第65號及最高法院104年度台上字第1891號判決確定，本院應受該確定判決既判力之拘束，即不得為相反之認定，則依該確定判決所諭知，滕春霖既非原告第四屆主任委員，則滕春霖嗣以第四屆主任委員身分所召集之第五屆區分所有權人會議，即屬無召集權人所召集，第五屆區分所有權人會議完全無決議之效力，故第五屆區分所有人會議決議選出之管理委員及主任委員與管理委員會間之委任關係當屬不存在，從而，由滕春霖以第五屆主任委員身分所召集之第六屆區分所有權人會議，亦屬無召集權人所召集，第六屆區分所有權人會議之決議亦無決議之效力，第六屆區分所有權人會議決議所選出之管理委員及主任委員與管理委員會間之委任關係亦屬不存在，故本件當選第六屆主任委員之曾秀菁，與原告間之委任關係既不存在，則曾秀菁亦欠缺法定代理權。是以，原告對被告提起本件訴訟，因原告目前處於無法定代理人之狀態，為避免此等狀態久延遲滯而使當事人受損害，本院依原告之聲請，於105年6月27日以裁定選任林宇文律師在本件訴訟為原告之特別代理人，故原告已有特別代理人合法代理為訴訟行為，其訴訟能力要件已經具備。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告為基隆市山海觀公寓大廈依法成立並經向主管機關報備之管理委員會，被告張雯媛係社區內門牌號碼基隆市○○區○○街○號15樓房屋之區分所有權人，依本條例第21條及社區住戶生活規約第10條第5項之規定，每戶應按月繳納管理費即每坪新臺幣(下同)25元。詎被告未依約繳納，並積欠如附表總金額欄位所示之管理費，經催告仍不給付，為此提起本訴，並聲明如主文第1項所示。
二、被告則求為判決：原告之訴駁回。其答辯意旨略以：
(一)被告已繳交102年5月至105年1月之管理費，並提出管理費收據4紙為證。
(二)原告曾另案(即本院102年度訴更一字第3號)提起確認之訴，經判決「確認被告滕春霖與被告基隆市山海觀公寓大廈管理委員會間於民國一百零一年五月二日起至一百零二年三月四日止之主任委員委任關係不存在。訴訟費用由被告負擔。」確定，但原告迄今尚未將訴訟費用給付被告。
(三)區分所有權人固有繳納管理費之義務，惟不應將管理費繳交給不合法的管理委員會。本院104年度訴字第363號事件，已判決「確認被告(即曾秀菁等人)與基隆市山海觀公寓大廈全體區分所有權人間第六屆管理委員之委任關係不存在。」故不應再由目前之原告管理社區事務，及違法動用、核銷經費、公布財務報表等行為，且曾秀菁前曾私刻印鑑向銀行申請變更，並違法動支原告之管理基金高達6、7千萬元，並違法核銷，致原告管委會面臨破產困境。
三、本院之判斷：
(一)原告主張之上開事實，業據原告提出公寓大廈管理組織報備證明、基隆市中正區公所104年6月26日基中民字第1040007778號函、社區住戶生活規約節本、102至105年度未繳管理費明細表等件為證，核與事實相符，應堪採信。
(二)被告雖抗辯其已繳交102年5月至105年1月之管理費，並提出管理費收據4紙為證，惟原告否認管理費收據實質之真正，並陳稱經查核並無該筆管理費入帳之紀錄等語。按民法第309條規定「依債之本旨，向債權人或其他有受領權人為清償，經其受領者，債之關係消滅。」本院觀諸被告所提出之管理費收據4紙，管委會欄項下所蓋用之章戳署名為「管理負責人張雯媛」，然承前所述，被告並非山海觀公寓大廈合法之法定代理人，何來受領區分所有權人繳交管理費之權限？因此，被告向管理負責人繳納管理費之行為，並不生清償之效力，是被告抗辯其已繳納102年5月至105年1月之管理費，即非有據。
(三)被告雖又抗辯原告尚未向被告清償依本院102年度訴更一字第3號民事判決所諭知應負擔之訴訟費用等語。惟按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院59年台上字第850號判例可資參照。是就同時履行抗辯權之成立，須因本於雙務契約而互負債務，其間並有對價關係，始具有此抗辯權利。公寓大廈之管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，復依本條例第36條關於管理委員會之職務之規定，可知管理委員會係承全體住戶之委託處理事務，亦即管理義務係管理委員會對全體區分所有權人之義務，而非對於個別住戶之義務。又區分所有權人依區分所有權人會議決議有繳納公共基金之義務，本條例第18條第1項第2款亦有明定，足見區分所有權人應否繳納管理費及數額多寡，係由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定，因此管理委員會僅在執行全體區分所有權人決議之事項，區分所有權人繳納對象之債權主體，係屬全體區分所有權人，而非管理委員會，則管理委員會職務之行使與區分所有權人繳納管理費之義務並非源於同一雙務契約，既非立於互為對待給付之關係者，自不能發生同時履行之抗辯，是被告此部分之抗辯，亦無可採。
(四)被告雖再抗辯原告現有之管理委員會並非合法，而非法的管理委員會主任委員處理社區事務，恐非法動用、核銷管理委員會之管理基金，而危及社區財務，原告自無繳交管理費予非法管理委員會之義務等語。惟按：
⒈按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：……㈡區分所
有權人依區分所有權人會議決議繳納。」「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」本條例第18條第1項第2款、第21條分別定有明文。
又所謂之「規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，為增進共同利益，確保良好生活環境，所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於所謂的「合同行為」，且無須經全體區分所有權人合意始能制定，所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質，所以公寓大廈內之住戶，不論是否於協約成立後遷入，均須受此協約或自治規章的拘束。原告社區已依本條例之規定，經由區分所有權人會議決議制訂基隆市山海觀公寓大廈社區住戶生活規約，規約第10條第1項並約定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交㈠管理費。㈡停車場清潔費。㈢依本規約第二條規定之約定專用部分、應依約定繳交使用償金。」同條第5項：「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取委員會聘請訴訟代理人或律師費用及遲延滯納金以未繳金額之年息10%計算。前項所生各種費用應由欠繳管理費者給付。」因此，原告之住戶繳付管理費，係依據區分所有權人作成之決議或自治決議所訂定之規約，即係基於多數區分所有權人合致之意思表示所成立之合同行為，每位住戶對於其他區分所有權人皆有要求繳付管理費之請求權，而公寓大廈管理委員會，則依全體區分所有權人之授權，代為向住戶收取管理費，是管理委員會代表區分所有人團體執行管理服務，住戶對區分所有人團體則負有給付管理費之義務，乃對於管理委員會或管理負責人所聘請管理員管理門禁、整理環境、處理垃圾、確保產值不致滑落等為求社區永續存在與發展所應支付之代價。簡言之，住戶繳交充作公共基金之管理費義務乃屬規約議定，個別區分所有權人係對其他全體區分所有權人負繳交管理費之義務，權利義務並非存在於個別區分所有權人與原告管理委員會間。原告之職責在於公共基金之「收支、保管及運用」，並非管理費所集合之公共基金之所有權人，因此，原告社區之住戶依規約所負繳交管理費之義務，除規約業已廢止或修改，或區分所有權人會議另有決議外，不得以任何理由減免或拖延之。
⒉曾秀菁固非原告之合法代理人，已如前述，但並未改變原告
即基隆市山海觀公寓大廈管理委員會係已合法成立並經報備之組織型態之事實，易言之，原告之當事人能力仍存在，僅暫時欠缺法定代理人而已，惟已由本院選任特別代理人代為訴訟行為，自得依本條例第21條及社區住戶生活規約第10條第5項之規定，請求被告給付積欠之管理費及遲延利息。至於被告所稱之非法的管理委員會主任委員處理社區事務，會非法動用及核銷公共基金及變更印鑑等語，惟按「公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。」「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」本條例第18條第3項、第20條第1項、第35條分別定有明文，公共基金應設置專戶儲存，所有管理費收入均會流入該公共基金專戶，管理委員會動用、核銷管理基金必有一定之程序，且須定期公告收支情形，社區之區分所有權人認有必要時，亦得請求閱覽及影印相關之會計憑證與帳簿，倘若違法動支、核銷公共基金，而損害區分所有權人全體之利益，又當負相當之民刑事責任，已受區分所有權人之內部監督及行政、司法之外部監督，且社區住戶生活規約仍未經區分所有權人會議決議廢止、修改，或有其他延緩繳交之決議，被告尚難據此作為拒絕繳納管理費之正當事由。
四、從而，原告依本條例及山海觀公寓大廈社區住戶生活規約之法律關係，請求被告張雯媛給付積欠之如主文第1項所示之管理費及法定遲延利息，為有理由。
五、本判決係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20之規定，應依職權宣告假執行。
六、本件訴訟費用額確定為1,000元，應由被告負擔。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之19第1項、第436條之20、第78條、第87條第1項，判決如
主文。中華民國105年10月11日
基隆簡易庭法官徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年10月11日
書記官俞妙樺┌───────────────────────────────────────┐│附表：105年度基小字第1222號│├─┬───┬──────┬────┬────────────┬──┬─────┤│編│被告│門牌基隆市中│每月金額│未繳管理費起迄月(民國)│期數│總金額││號○○○區○○街│(新臺幣)│││(新臺幣)│├─┼───┼──────┼────┼────────────┼──┼─────┤│１│張雯媛│6號15樓│979元│102年5月起至105年5月止│37│36,223元│└─┴───┴──────┴────┴────────────┴──┴─────┘