臺灣士林地方法院111年度訴字第105號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院111年訴字第105號民事判決

裁判日期：民國111年12月13日

裁判案由：分割共有物

臺灣士林地方法院民事判決111年度訴字第105號原告 鍾建熹 訴訟代理人 湯文章 律師被告財政部國有財產署法定代理人 曾國基 訴訟代理人 郭曉蓉 複代理人 王貴蘭 被告 錢金娥 訴訟代理人 高傳盛 律師被告 林祥麟
林宗賢 林紹賢 林尚賢 林美智 林逸臣 林逸文 林百玲 林美玲 林瑞玲 林潔盈 林潔莉 上十二人訴訟代理人 龔維智 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年12月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、兩造共有如附表一所示之土地依下列方法合併分割：如附圖暫編符號甲（面積一千九百零九平方公尺）分由被告錢金娥單獨取得所有權；如附圖暫編符號乙（面積二千四百零七平方公尺）分由原告單獨取得所有權。原告及被告錢金娥應各依附表三、四所示之金額補償其他共有人。
二、兩造共有如附表二所示之土地應予變賣，所得價金依附表五所示之比例分配於各共有人。
三、訴訟費用由兩造依附表五所示比例負擔。事實及理由
一、原告主張：兩造共有如附表一、二所示土地（下合稱系爭土地，分別以地號稱之），就系爭土地並無不能分割之約定，亦未訂有不分割之期限，且無依物之使用目的不能分割之情況，但無法協議分割方法，爰依民法第823條、第824條第5項規定起訴請求將系爭土地合併分割。就分割方法部分，被告錢金娥表示希望就11、11-1地號土地分割為左右2筆，將左半部土地分割為其所有，原告尊重錢金娥對於土地之情感，自身對該土地亦有感情，爰請求就11、11-1地號土地分割之右半部分割為原告單獨所有，原告願就超過應有部分以價金補償他共有人；至於如附表二所示土地，因均屬農業發展條例第3條第11款所稱之耕地，如予原物分割，將致土地過於細分，而違反農業發展條例第16條第1項第1款之規定。為使土地不過分細分並增進土地之經濟效用，則請求變價分割等語。並聲明：被告與原告共有如附表一、二所示土地合併分割。其中附表一所示土地如附圖暫編符號乙部分分配為原告所有，逾原告應有部分範圍部分，由原告補償其他共有人。其餘土地變價分割，價金按兩造間應有部分比例分配。如無法按上開方法分割，則請求全部變價分割。
二、錢金娥則以：錢金娥對於附表一所示土地有濃厚情感，請求將該2筆土地合併分割為左、右2塊，錢金娥願分得左側面積為1,909平方公尺者，其餘部分則同意變價分割等語置辯。
並聲明：同意原告所提部分原物分割部分變價分割方案。
三、被告林祥麟、林宗賢、林紹賢、林尚賢、林美智、林逸臣、林逸文、林百玲、林美玲、林瑞玲、林潔盈、林潔莉等12人（下稱林祥麟等12人）則以：同意原告所提分割方案，但先鑑不動產估價師事務所就附表一所示土地鑑定所得之價格，尚低於公告現值，且該所所選擇作為比較標的之交易，係鄰近土地交易中價格較低者，所得價格無從資為計算原告與錢金娥應補償價格之依據等語置辯。並聲明：同意原告所提部分原物分割部分變價分割方案，但就鑑定價格及據以計算之補償價格有意見。
四、被告財政部國有財產署（下稱國有財產署）則聲明：同意原告所提部分原物分割部分變價分割方案，但就鑑定價格及據以計算之補償價格有意見。
五、得心證之理由㈠原告得請求分割
兩造共有系爭土地，就各筆土地應有部分比例均相同，即附表五所示比例等情，有以地政電子閘門資訊系統查得之登記資料可查（見本院卷第16至39頁、第180至247頁）。而兩造經數次調解，仍無法就如何分割系爭土地達成合意，自屬不能協議決定分割方法之情形，原告請求分割系爭土地，即屬於法有據。
㈡分割方法之決定
⒈分割共有物，究以原物分割，或變價分割，法院固有自由
裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之（最高法院85年度台上字第338號判決意旨參照）。
⒉附表一所示土地部分，原告及錢金娥各請求分得附圖暫編
符號乙、甲所示部分（見本院卷第158頁、第288頁），並均願就所分得逾其等應有部分比例部分，以金錢補償其他共有人（見本院卷第367頁），林祥麟等12人表示同意此一分割方案（見本院卷第411頁），國有財產署亦同意原告所提方案，僅對補償金額有意見（本院卷第436頁）。
本院審酌附表一所示土地地目雖有不同，然地目等則制度依內政部105年10月27日台內地字第1050436952號函，已自106年1月1日廢除。現行地籍測量實施規則第224條亦僅規定因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限。而依辦理土地複丈與建物測量補充規定第8點後段，此使用性質相同，在非都市土地，係指編定之使用地類別相同而言。可見現行土地法規下，並無不同地目不得合併分割之限制。附表一所示土地共有人完全相同，經原告及錢金娥請求合併分割，且係同一地段、地界相連，編訂之使用地類別又均屬農牧用地，並無依法令規定不能合併分割之情形，依民法第824條第5項規定，即得合併分割。復考量附表一所示土地使用分區及使用地類別均分別為山坡地保育區、農牧用地，皆為農業發展條例第3條第11款之耕地，如以原物分割將致過於細分，而不利於農耕使用，將減損該等土地之經濟效用，應屬各共有人均受原物之分配顯有困難之情形。然該等土地均為農業發展條例於89年1月4日修正施行前之共有耕地，依同條例第16條第1項第4款規定，原得分割為單獨所有，此亦經新北市淡水地政事務所以111年6月16日新北淡地測字第1116098692號函確認無訛（見本院卷第336至337頁）。再考量原告及錢金娥各有意願分得附表一所示土地如附圖暫編符號乙、甲所示部分，其餘共有人對其等分得該等土地並無異議，且原告及錢金娥願就超過其等應有部分比例部分，以金錢補償其他共有人等情，則以附表一所示土地合併後，將附圖暫編符號乙、甲所示部分分別分歸原告及錢金娥單獨所有，可顧及其等身為共有人對附表一所示土地之情感，亦未違背其他共有人之意願，而其他共有人仍可獲得金錢補償，且分割出2筆土地面積各為1,909、2,407平方公尺，並未過於細分，尚無不利於該等土地之經濟效用，足見此一分割方法為適當，爰就附表一所示土地，依民法第824條第5項、第2項第1款後段規定，予以合併分割，以附圖暫編符號乙所示部分分配於原告、暫編符號甲所示部分分配於錢金娥。
⒊附表二所示土地部分，兩造均同意以變價方式分割（見本
院卷第158頁、第287頁、第411頁、第436頁），本院衡酌兩造均無意願分配如附表二所示土地，且附表二所示各筆土地性質、面積、坐落等條件各不相同，難以公平分配，不若加以變賣，使有意願之人得透過拍賣程序取得附表二所示土地，得以物盡其用，兩造則依應有部分比例分配變賣所得之價金，亦不致有所損失，應屬兩全其美之方法，是本件關於附表二所示土地，屬原物分配顯有困難之情形，爰依民法第824條第2項第2款前段規定，判決變賣如附表二所示土地，並將價金依附表五所示應有部分比例分配於各共有人。
㈢補償之方法與金額
⒈以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應
有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。又將原物分配於各共有人，對不能按其應有部分價值受分配者，或受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得酌以金錢補償之（最高法院78年度台上字第2169號判決意旨參照）。本件經送請先鑑不動產估價師事務所鑑定附表一所示土地之分割前價格，與依附圖合併分割為暫編符號甲、乙2塊土地之價格，鑑定認為分割前，附表一所示土地每坪2,750元，土地總價格為3,590,373元。分割後如附圖暫編符號甲所示土地價格為每坪2,766元，總價為1,597,159元；如附圖暫編符號乙所示土地價格為每坪2,733元，總價為1,993,214元（見外放鑑定報告書）。
上開鑑定係該所不動產估價師依據估價條件與現況利用情形，以合併範圍土地為比準土地，採用比較法推算評估合併利用之土地價格，於111年10月6日至現場勘察後，擇取鄰近地區相同或類似條件之比較標的共3筆土地，並依坐落位置、區域發展程度、交通條件、標的屬性條件及使用現況等因素，依勘估標的本身與比較標的間之條件差異進行調整。並考量合併前各筆土地與比準地間之個別條件差異，以合併分割後土地面積、地形地勢、臨路條件與現況利用情形等條件差異，分算推估附表一所示土地與經合併分割後如附表暫編符號甲、乙所示2塊土地之價格，合於不動產估價技術規則第21條、第83頁、第84條、第93條等規定，堪可採信。據此，附表一所示土地分割前總價既為3,590,373元，原告及錢金娥應有部分各為十分之一，應得土地價額各為359,037元（計算式：3,590,373×10%≒359,037，小數點以下四捨五入）。然錢金娥分得附圖編號甲部分土地價格為1,597,159元，超逾其應得土地價額1,238,122元（計算式：1,597,159－359,037＝1,238,122）；原告分得附圖編號乙部分土地價格為1,993,214元，超逾其應得土地價額1,634,177元（計算式：1,993,214－359,037＝1,634,177），上開原告及錢金娥分得土地價值超過其等應分得土地價額之差額，即應由其等各自依民法第824條第3項規定，以金錢補償其他共有人。
⒉共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人
就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。是以原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年度台上字第2676號判決先例要旨參照）。是原告及錢金娥應補償其他共有人之金額，應以各應受分配共有人各別之應有部分比例，除以全體應受分配共有人各別之應有部分比例之總和（即十分之八）計算而得其等應受分配之比例如附表六後，再以原告及錢金娥分別應補償之總額1,634,177元、1,238,122元，乘以如附表六所示之比例，算出如附表三、四所示之個別補償金額，原告及錢金娥即各應依附表三、四所示之金額，分別補償予各未受附表一所示土地分配之共有人。
⒊林祥麟等12人雖抗辯先鑑不動產估價師事務所鑑定附表一
所示土地價格低於該等土地公告現值，且擇取之比較標的價格偏低，所得價格不足資為估算補償金額之依據等語（見本院卷第418至419頁）。然「比較法估價之程序如下：
一、蒐集並查證比較標的相關資料。二、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。三、對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。四、比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。五、計算勘估標的之試算價格。六、決定勘估標的之比較價格。」、「前項第5款所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格。」不動產估價技術規則第21條第1項、第2項定有明文。是以比較法勘估不動產之價格，應擇取與勘估標的條件相同或相似之比較標的，且應評估勘估標的及比較標的間之差異，求取調整率或調整額後，據以計算勘估標的之試算價格。本件先鑑不動產估價師事務所擇取比較標的，業已詳列該等比較標的之各項條件因素，並就比較標的與勘估標的之區域因素、個別因素予以分析、比較，進而決定各比較標的所應適用之價格調整率（見外放鑑定報告書第32至36頁），其程序與不動產估價技術規則第21條規定並無不合，難認其為不當。另一方面，林祥麟等12人所提者僅為新北市石門區110年度以來之土地交易實價登錄查詢資料，但林祥麟等12人並未說明其等提出之交易資料，其所交易之土地條件與附表一所示土地有何相同或相似之處，且不同土地交易條件不可能完全相同，林祥麟等12人亦未說明其等所提交易資料之土地條件，相較於附表一所示土地有何優劣及應為如何之調整，即不能以該等土地交易資料，遽認本件價格鑑定結果有何不當。再土地公告現值係地方政府依平均地權條例第46條規定，就所轄土地調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價，並提經地價評議委員會評定後，於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，亦作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據，此本非必與土地實際價格一致。此觀附表一所示土地與先鑑不動產估價師事務所擇取之3筆比較標的，該等標的所交易之土地雖有連外道路寬度、服務水準、生活機能設施、地勢傾斜度等條件因素之不同，本年度公告現值卻均評定為每平方公尺900元可知（見外放鑑定報告書第33頁）。況附表一所示土地之公告現值既係於今年1月1日公告，距先鑑不動產估價師事務所鑑定之價格日期111年10月6日有相當時日，更無從據以判斷該所鑑定之價格有何違誤，林祥麟等12人以先鑑不動產估價師事務所鑑定之價格低於土地公告現值，指摘該鑑定結果有誤，其所指亦非有據。
六、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項、第5項規定，請求本院判決分割系爭土地，為有理由，應予准許。爰依民法第824條第5項、第2項第1款後段、第2款前段規定，命就附表一所示土地依本判決附圖所示分割方案予以合併分割，以附圖暫編符號乙所示部分分配於原告、暫編符號甲所示部分分配於錢金娥，併依同條第3項規定，命原告及錢金娥應各依附表三、四所示金額補償其他共有人。就附表二所示土地部分，則命予以變賣，並將價金依附表五所示應有部分比例分配於各共有人。
七、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件原告請求分割系爭土地雖有理由，然兩造實因系爭土地之分割互蒙其利。本院因認關於訴訟費用之負擔，以由全體當事人按附表五所示應有部分比例負擔，較屬公允，爰諭知訴訟費用之負擔如主文第3項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用證據，經核均於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國111年12月13日
民事第三庭法官江哲瑋附表一：
編號土地標示面積（平方公尺）地目使用分區使用地類別1新北市石門區老梅段尖山湖小段11地號3,598田山坡地保育區農牧用地211-1地號718原山坡地保育區農牧用地附表二：
編號土地標示面積（平方公尺）地目使用分區使用地類別1新北市石門區老梅段九芎林小段210-1地號200道山坡地保育區交通用地2270-2地號395道山坡地保育區交通用地3新北市石門區老梅段尖山湖小段1-2地號3,710旱山坡地保育區農牧用地41-3地號621旱山坡地保育區農牧用地510-2地號20道山坡地保育區交通用地610-3地號35道山坡地保育區交通用地710-4地號125道山坡地保育區交通用地810-5地號40道山坡地保育區交通用地9新北市石門區老梅段豬槽潭小段155地號742田山坡地保育區農牧用地10155-1地號7,318田山坡地保育區農牧用地11156地號189田山坡地保育區農牧用地12157地號504田山坡地保育區農牧用地13157-1地號514旱山坡地保育區農牧用地14157-2地號364旱山坡地保育區農牧用地附表三：鍾建熹應補償之共有人姓名及金額編號姓名金額（新臺幣元）1財政部國有財產署（為中華民國管理）408,5442林祥麟408,5443林宗賢102,1364林紹賢102,1365林尚賢102,1366林美智102,1367林逸臣68,0918林逸文68,0919林百玲68,09110林美玲68,09111林瑞玲68,09112林潔盈34,04513林潔莉34,045附表四：錢金娥應補償之共有人姓名及金額編號姓名金額（新臺幣元）1財政部國有財產署（為中華民國管理）309,5312林祥麟309,5313林宗賢77,3834林紹賢77,3835林尚賢77,3836林美智77,3837林逸臣51,5888林逸文51,5889林百玲51,58810林美玲51,58811林瑞玲51,58812林潔盈25,79413林潔莉25,794附表五：分割前兩造就系爭土地應有部分比例編號共有人姓名比例1林祥麟5分之12財政部國有財產署（為中華民國管理）5分之13林宗賢20分之14林紹賢20分之15林尚賢20分之16林美智20分之17鍾建熹10分之18錢金娥10分之19林逸臣30分之110林逸文30分之111林百玲30分之112林美玲30分之113林瑞玲30分之114林潔盈60分之115林潔莉60分之1附表六：受補償金額之比例編號共有人姓名比例1林祥麟4分之12財政部國有財產署（為中華民國管理）4分之13林宗賢16分之14林紹賢16分之15林尚賢16分之16林美智16分之17林逸臣24分之18林逸文24分之19林百玲24分之110林美玲24分之111林瑞玲24分之112林潔盈48分之113林潔莉48分之1以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年12月13日
書記官張祐誠