裁判字號：臺灣新竹地方法院98年重訴字第14號民事判決
裁判日期：民國98年04月29日
裁判案由：損害賠償
臺灣新竹地方法院民事判決98年度重訴字第14號原告甲○
40弄7被告旭嘉聯合科技股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 劉宏邈 律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國98年4月15日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張原告曾於民國95年3月14日向被告購買被告銷售之預售屋，兩造於97年6月29日會勘時發現多項問題，部分工程尚未完工，尚有鋼筋外露，原告要求被告公司改進，被告公司均置之不理，就牆面部分，被告並未依兩造所簽訂之契約建造，依契約約定是結構牆，但被告公司所建造的房屋是使用輕質隔間，內含保麗龍，並不是一般的牆壁材質，與契約約定內容不符，被告既未依契約建造，即屬逾期。是以原告依兩造合約第18條之約定解除契約，要求被告公司應退還原告所給付之價款及並給付違約金，是以聲明：
㈠被告應於原告將坐落於新竹縣竹北市縣○段2920建號、
2956建號建物所有權全部及同地段建號2893所有權100萬分之17046，及坐落於同段181地號所有權持分各100萬分之7618，移轉登記給被告時，給付原告新台幣
3.943,050元。㈡被告應給付原告新台幣3,943,050元，及自98年3年30日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢訴訟費用由被告負擔。
㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則主張所交付房屋之牆壁材質係屬輕質隔間牆，符合兩造契約之約定，且無原告所主張逾期之情事，按依兩造房地買賣合約第18條第2項之約定「若前項逾期超過四個月，賣方仍無法履約，則買方主張解除本契約，賣方除應退還已繳價款及前項之遲延金外，並應同時賠償相當於買方已繳款之懲罰性違約金。」等語，惟前項(即第1項)所指「完成期限」係指第10條之完工期限，而第10條之規定係「本大樓之工程賣方最遲應自民國九十五年三月三十一日前開工，且至遲應於民國九十六年十二月三十一日前取得使用執照並完成主建物、附屬建物及使用執照法定之必要設施，....不在此限。」等語，而被告建造完成系爭建物之竣工日期為96年
11月7日，使用執照係於96年12月28日核下，則核諸系爭房地預訂買賣合約書之上開規定，被告顯無逾期，甚至無法履約之情形，況系爭房地已登記原告之母 羅秀玉 名下，原告並已占有使用中，原告主張被告逾期，請求被告返還已繳價款，並同時賠相當於買方已繳之懲罰性違約金，實無理由，是以請求判決駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
三、程序事項：
㈠、本件原告自起訴後，就請求之數額及請求權基礎，主張不一，經本院行使闡明後，兩造同意以最後一次言詞辯論時原告所主張為準，即原告請求被告退還之買賣價款及違約金各為3,943,050元，合計總額7,886,100元，原告請求權依據係兩造契約之第18條。
㈡、至原告於言詞辯論終結後，分別於98年4月17日、98年4月23日所提出之補充陳報狀，因係在言詞辯論終結後所提出，依法本院不得審究，合先敘明。
四、兩造不爭事項：
㈠、兩造於95年3月14日就系爭房地訂有房屋買賣合約。
㈡、原告於提起本件訴訟時，以被告建造房屋不合契約為由解除契約。
㈢、被告已將系爭房屋及土地移轉登記給原告所指定之人。
五、兩造爭執事項：
㈠、原告解除契約是否合法？
㈡、兩造約定之違約金是否過高？
六、就前述兩造爭執事項，本院判斷如下：
㈠、原告解除契約是否合法？如前開說明，原告係以被告所建造出售給原告之房屋逾期為由，依兩造該房地買賣契約第18條第1項之規定，函知被告解除兩造間所簽訂之房地買賣契約，是以本件原告解除契約是否合法？應視被告就本件兩造間之房地買賣契約是否有原告所主張之逾期之情事？⒈按兩造所簽訂之前開房地買賣契約中關於完工期限之規定係
在該合約第10條，依該條之規定「(完工期限)本大樓之工程賣方最遲應自民國九十五年三月三十一日前開工，至遲應於民國九十六年十二月三十一日前取得使用執照並完成主建物、附屬建物及使用執照法定必要設施後，將房屋交付買方，但有下列情事之一者不在此限：」有該合約書在卷可稽。⒉原告所購買之前開房屋，被告係於96年12月28日建造完成，
並於97年3月276日移轉登記給原告所指定之羅秀玉之事實，有該建物及土地之所有權狀可參(本院卷119頁至123頁)，而原告所稱原告係在裝璜時始發現該建物之牆壁不符契約規定，且至97年5月時部分細部工程未完工，如尚有鋼筋外露、鷹架未拆除等(本院卷139頁至143頁)，且羅秀玉亦參與該建物區分所有權人會議，並擔任委員，亦有該委員會會議紀錄可參(本院卷102頁至104頁)，原告雖仍主張其並未收受被告所交付之該房屋，僅係「暫放」所購買之物品(本院卷143頁)，該房屋顯係在被告實際支配之狀態。
兩造復就原告就該房屋已支付大部分價款，僅剩部分尾款尚未給付之並不爭執。
⒊按買賣契約之交付，係指將出賣者將買賣標的之所有權及實
際占有移轉給買受人，本件被告既將原告所購買前開房屋及土地移轉登記給原告所指定之人，原告亦進入該房屋裝璜，並放置物品，原告復已給付大部分價款，僅有少數尾款未給付，被告顯已履行前開房地買賣契約之出賣人義務，將該房地交付給原告，顯係依債之本旨為給付，而被告亦收受該房屋及土地，是以自無原告所主張逾期之情事，原告主張被告逾期，即與事實不符，而無可採。
⒋至原告主張被告所出售之該房屋與兩造契約約定不符，縱原
告所主張被告所交付之房屋有前述瑕疵為事實，但被告就前開房屋並無逾期情事，原告既收受被告所交付之前開房屋及土地，被告所交付之房屋及土地如與兩造約定品質不符，僅係瑕疵擔保責任之問題，惟此並不符原告所主張之逾期交付之要件，原告主張有前該瑕疵主張即係逾期，自無可採。綜合前開說明，被告就其所建造出售嚮原告之房屋既無逾期之情事，則原告主張以逾期為由，解除兩造房地契約即非合法。
㈡、兩造約定之違約金是否過高？原告以被告逾期為由解除兩造間房地買賣契約既非合法，則原告以解除契約為由，依兩造房地買賣契約第18條第1項之規定請求被告給付違約金，即不符該契約規定逾期解除契約之要件，是以自無討論兩造間就違約金之約是否過高之必要。
七、原告解除兩造間之房地買賣契約既不合法，則原告以兩造間前該契約已解除為由，請求㈠被告應於原告將坐落於新竹縣竹北市縣○段2920建號、2956建號建物所有權全部及同地段建號2893所有權100萬分之17046，及坐落於同段181地號所有權持分各100萬分之7618，移轉登記給被告時，給付原告3.943,050元。㈡被告應給付原告3,943,050元，及自98年3年30日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法即屬無據，應予駁回，原告本訴部分既遭駁回，則原告就假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件就原告主張之事實已臻明確，是以原告聲請再傳訊證人 林淵滄 及其他不詳姓名之保全人員，自無傳訊之必要，附此敘明。
九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國98年4月29日
民事第一庭法官王銘勇以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年4月29日
書記官曾秀貞