臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 100年度宜簡字第92號
原 告 楊雲峰
法定代理人 林聰賢
上列當事人間返還保證金事件，本院於民國100年11月15日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟貳佰貳拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：求為判決被告應給付原告新臺幣（下同）115,
379元，及自民國100年11月16日起至清償日止，按年息百分
之5計算之利息。
二、原告主張：
（一）被告於99年9月16日辦理宜蘭縣三星鄉雙和農地重劃區零
星土地公開標售，原告以1,301,098元標得宜蘭縣○○鄉
○○○段○○○○號之農地（下稱系爭土地），並先行繳納
保證金115,379元，嗣被告以宜蘭縣政府99年10月11日府
地劃字第0000000000B號函，通知原告須於99年11月18日
以前繳清價款。惟查，系爭土地之鄰地為宜蘭縣○○鄉○
○○段○○○○號土地之排水溝渠（溝渠名稱為人和補排7-3
，下稱系爭溝渠），而同段393、394、395及396地號土地
上之舊厝其家庭廢污水皆排入系爭溝渠中，又系爭土地與
系爭溝渠間鑿開有一圓孔，使家庭廢水均排入系爭土地，
造成系爭土地之污染；又家庭廢水透過系爭溝渠經南北四
路箱涵排入灌溉水路中（即人和給排7-3），並流向下游
萬畝良田，已違反政府永續發展農業、維護水土資源之策
略，且違反農田水利會灌溉排水管理要點第21點：「灌溉
專用渠道絕對禁止排放廢污水。」之規定，是為重大瑕疵
。再者，前開瑕疵將造成原告若要將系爭土地移轉時，可
能因有阻礙排水系統之問題，違反農業發展條例第40條：
「作農業使用之農業用地，經核准不課徵土地增值稅或免
徵遺產稅、贈與稅、田賦者，直轄市或縣(市)主管機關應
會同有關機關定期檢查或抽查，並予列管；如有第三十七
條或第三十八條未依法作農業使用之情事者，除依本條例
有關規定課徵或追繳應納稅賦外，並依第六十九條第一項
規定處理。」，而須被課徵土地增值稅。另系爭土地草木
叢生，為閒置農地，被告未依法取得系爭土地之農業使用
證明，卻公開標售系爭土地，顯有違反公平交易法。又查
，系爭土地於農地重劃時之高程係與宜蘭縣○○鄉○○○
段400、272、383、405地號土地等高（見卷第58頁），但
拍定後系爭土地之高程卻係凹陷，顯被盜採砂石約840立
方米，初估市價約為4、50萬，但被告標售時卻與其他約
40多筆未被盜採砂石之鄰地訂定之底價相同，造成原告實
質損失。而依地籍圖謄本所示，系爭土地重劃前之地號為
宜蘭縣○○鄉○○○段二萬五小段388地號，是為旱地，
其周圍亦均係旱地或建地，可見系爭土地於重劃時並非凹
地，係遭人盜採。被告標售之宜蘭縣○○鄉○○○段77、
94及329地號農地只因有電塔所在，即比其相鄰之農地每
坪低於1,600元以上之價格，但原告受有砂石遭盜採之損
失，兩者情況相比，系爭土地標售價格並未較低，實有不
公，有違公平原則。
（二）綜上原因，原告於99年11月16日即赴被告所在地請求解約
並返還保證金，但被告仍以宜蘭縣政府99年12月1日府地
劃字第0990166234號函回覆原告，若原告於文到3日內未
繳清價款，則另函通知沒收保證金。原告爰依民法第354
至359條規定物之瑕疵擔保請求權之法律關係，請求本院
判決被告應返還保證金115,379元及自99年11月16日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告則答辯如下：
（一）按「得標：...（五）...逾期不繳清價款者，視為放棄得
標，買賣契約解除，沒收保證金，標售土地另行處理。」
、「沒收保證金：具有下列情事之一者，其所繳保證金予
以沒收：（一）得標後不按得標通知規定期限繳納土地價
款及自願放棄得標權利者。」宜蘭縣政府標售農地重劃區
抵費地與零星集中土地投標須知第9、10條定有明文。嗣
系爭土地於99年9月16日經被告辦理公開標售，底價為1,1
53,791元，應納保證金115,379元，經原告以1,301,098元
標得，並繳納保證金128,100元及遲延利息，惟被告以宜
蘭縣政府99年10月11日府地劃字第000000000B號函通知原
告，原告須於99年11月18日前繳清價款，但原告未準時繳
納，故被告再以宜蘭縣政府99年12月13日府地劃字第0990
179826號函通知原告領取溢繳款17,608元及沒收保證金11
5,379元，依法要無違誤。
（二）次按○○○區○○路○○路工程設施之規劃設計標準，及
農路、水路建造物規格，由中央主管機關會商中央農業及
水利等有關機關定之。」、「重劃後之農地坵塊，以能直
接灌溉、排水及臨路為原則。」分別為農地重劃條例第14
、15條第1項所明定。系爭土地所位於○○○區○○○○
路規劃係委由內政部土地重劃工程處辦理，而系爭土地經
規劃以宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號水利用地為灌溉水
路（人和小給7-3）、並以同段392地號水利用地為排水路
（人和補排7-3，即系爭溝渠）為排灌系統，並同時供作
同段宜蘭縣○○鄉○○○段393、394、395、396地號作建
地排水使用，而據以施工，實無疏誤。且原告所指之南北
四路箱涵（即人和補排7-3排入人和小給7-3間之箱涵）係
由農田水利會於系爭土地重劃後所施設，並非於標售後設
立，標售前後之系爭土地現況並無更動。
（三）又按「農業用地閒置不用，經直轄市或縣(市)政府報經
內政部核准通知限期使用或命其委託經營，逾期仍未使用
或委託經營者，按應納田賦加徵1倍至3倍之荒地稅；經加
徵荒地稅滿3年，仍不使用者，得照價收買。但有左列情
形之一者，不在此限。一、因農業生產或政策之必要而休
閒者。」、「耕地之使用及違規處罰，應依據區域計畫法
相關法令規定；其所有權之移轉登記依據土地法及民法之
規定辦理。」、「依前二條規定申請不課徵土地增值稅或
免徵遺產稅、贈與稅、田賦者，應檢具農業用地作農業使
用證明書，向該管稅捐稽徵機關辦理。農業用地作農業使
用之認定標準，前項之農業用地作農業使用證明書之申請
、核發程序及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關會
商有關機關定之。」分別為平均地權條例第26條之1第1項
第1款、農業發展條例第31及39條所明定。系爭土地之標
售係貫徹農地重劃政策之執行，符合平均地權條例第26條
之1第1項第1款之規定，其移轉登記應不受農業發展條例
第31及39條之限制，亦無檢具農業用地作農業使用證明書
或耕地符合土地使用管制規定證明書之必要。
（四）再按「重劃區得視自然環境、面積大小、地價高低及分配
之需要，劃分若干分配區。」、「直轄市或縣(市)主管
機關應於辦理重劃時重新查○○○區○○○位區段地價，
作為土地分配及差額、補償之依據。」、「縣(市)主管
機關依本條例第二十一條規定重新查○○○區○○○位區
段地價，應就土地位置、地勢、交通、水利、土壤及使用
情況，並參酌最近一年內之土地收益價格、買賣實例，以
及當期公告現值等資料，分別估定之。設有農地重劃協進
會者，縣(市)主管機關得參酌其意見定之。」、「各縣
政府為辦理農地重劃得設置農地重劃委員會，其任務如下
：....四、抵費地或零售集中地出售及盈餘款運用之審議
處理事項。」分別為農地重劃條例第20及21條第1項、農
地重劃條例施行條例第30條及農地重劃委員設置辦法第2
條第1項第4款所明定。系爭土地標售底價係參酌前揭規則
所擬定，並經宜蘭縣農地重劃委員會99年度第一次會議審
議通過，並無違誤。
（五）系爭土地之標售期間是自99年8月6日起至99年9月16日止
，達30日以上，於宜蘭縣政府及各鄉鎮市公所張貼公告及
地籍圖說，並提供標售清冊附圖供民眾公開閱覽及查看，
以瞭解系爭土地現況。再者，依標售公告第12條亦載明：
「得標土地及交付：（一）標售土地以現況標售，得標人
於得標後，不得要求任何補償或增設公共設施。」故投標
人應瞭解投標標的物之使用現況，對其利用性有無瑕疵知
之甚稔後，始為投標行為。而系爭土地之登記面積、所在
地理位置及天然條件等，均為其既有狀態，當與其他待標
售土地個別狀態不盡相同，實不可齊同而論，自無民法第
355、359條之適用。又系爭土地高程原係如此，再者，農
地與建地之高程本就有不同，高程亦不會因重劃而有所變
動，原告於投標前早已得知，應不能主張系爭土地有瑕疵
。
（六）是以，系爭土地自公告標示之日起至目前為止，現況均未
有變動，因此，原告主張系爭土地排水路規劃不當、施工
設計有違農業用地作農業使用認定辦法、砂石被盜採及標
售底價有欠公平，實屬辯駁卸責之詞。
四、得心證之理由：
（一）原告主張被告於99年9月16日辦理宜蘭縣三星鄉雙和農地
重劃區零星土地公開標售，原告以1,301,098元標得系爭
土地，並先行繳納保證金115,379元，嗣被告通知原告應
於99年11月18日以前繳清價款。惟原告認為系爭土地有瑕
疵，於99年11月16日向被告請求解約並返還保證金，但被
告仍於99年12月1日函覆原告，若原告於文到3日內未繳清
價款則沒收保證金等情，業據提出地籍圖謄本、系爭土地
及周圍土地照片、被告99年12月1日函、內政部100年3月
25日所附訴願決定書為證，被告亦未爭執，堪信屬實。
（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條
之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，
亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減
少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保
其物於危險移轉時，具有其所保證之品質（民法第354條
）。買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕
疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知
有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時
，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限（民
法第355條）。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規
定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其
價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求
減少價金（民法第359條）。
（三）本件原告主張因被告所出售之系爭土地有物之瑕疵而解除
契約，被告應返還保證金乙節，為被告所否認，並以前詞
為辯。經查：
1、系爭土地係被告於99年8月6日以府地劃字第0000000000B
號函「標售雙和農地重劃區抵費地與零星集中土地」一案
中標售之土地，其公告上第五條第一項標明：公告日期自
99年8月10日起至99年9月8日止共計30日；第十二條第一
項標明：標售土地以現況標售，得標人於得標後，不得要
求任何補償或增設公共設施。得標土地均依現況點交，其
地上如有地上物，得標人應自行與地上物所有人協商解決
，此有該公告可參（見卷第24頁），已以公告周知通知本
件之投標方式，並以顯著文字表明本件土地之標售係屬於
現況標售，從而，有意投標購買土地之各投標人，應自行
查明各筆土地之使用情形，當屬至明。本件原告於標購系
爭土地之前，本應自行至現場查明系爭土地之現況，視是
否符合自己之需求，再決定是否下標購買。
2、原告主張系爭土地有排水路規劃不當之瑕疵乙節。經查，
系爭土地之南側設有排水溝渠即人和補排7-3，臨北側為
灌溉溝渠（同段390地號）即人和給排7-3，並於前開排水
路流末處設置穿越箱涵，使人和補排7-3之溝水流入人和
給排7-3之灌溉溝渠內，此有卷附第39頁之灌排系統規劃
設計示意圖可參。前開設施目的乃在因該重劃區下游農田
灌溉溝渠水源不足，故於99年度施設穿越南北四路箱涵取
用回歸水補助下游農田等情，此已有主管機關內政部土地
重劃工程處及宜蘭農田水利會於99年12月29日三星鄉雙和
農地重劃局內人和三段391、393、394、395、396地號土
地臨排水系統及重劃區工程設計監造瑕疵疑義案會勘說明
無誤，有該次會勘紀錄可參（見卷第38頁），可見前開施
設係基於農田灌排之需求目的而為之。原告又主張前揭人
和補排7-3之排水溝渠將家庭廢水排入人和給排7-3之灌溉
溝渠，違反依農田水利會灌溉排水管理要點第21點：「灌
溉專用渠道則絕對禁止排放廢污水。」，是為重大瑕疵云
云，然而，前開規定之前段乃指出：「水利會所屬之灌排
系統，未經水利會之同意，不得擅自排放廢（污）○○○
區○○○○○道與一般灌排系統，而一般灌排系統並非完
全不得排放廢污水，而原告並未舉證證明系爭溝渠係屬於
專用渠道，難謂宜蘭農田水利會已然違法；更況且，前開
人和補排7-3之排水溝渠排入人和給排7-3之灌溉溝渠雖係
分別位於系爭土地之南北兩側，但人和補排7-3縱使確實
納有家庭廢水，所影響之範圍應為經由箱涵排入人和給排
7-3以下之下游農田，應與系爭土地無涉，難認屬於系爭
土地之瑕疵。原告再主張人和補排之排水溝渠與系爭土地
間因鑿有一排水洞，導致排水溝渠之廢水將排入系爭土地
內，污染系爭土地云云。惟查，本院至系爭土地勘驗發現
：原告主張之排水洞位於人和補排7-3之排水溝渠與系爭
土地間，自南北四路上即可馬上望見（見卷第65、67、68
、69頁），有本院勘驗筆錄、現場簡圖及照片足佐，原告
於參與投標前應可預見其存在，並於公告標售30日內觀察
其流水情形；原告雖主張其係站在系爭土地東西向位置所
以遭草木遮住而無從得知，然而，系爭土地之一側即南北
四路並無任何阻礙、視野甚佳，原告於東西向觀察後可輕
易步行繞至南北四路上勘查，自可望見系爭土地以該排水
洞之排水情形，原告竟未為之，縱使有原告所指之排水瑕
疵難謂無重大疏失；且查，農田因為農作之需求，本有洞
口供農田與排水、灌溉溝渠相通之用，鑿有排水洞應屬正
常之舉，原告如認為系爭土地上之鑿洞位置不佳或有其他
瑕疵，大可不參與投摽，原告加以投標再主張有鑿洞之瑕
疵，難認正當。原告復主張該排水洞已造成毗鄰舊厝將家
庭廢水排入系爭土地云云，惟本院勘驗時所見，系爭溝渠
及其鑿洞處附近均未見有水流動現象，有勘驗筆錄、照片
可稽（見卷第63、68、69頁），無從認定有何原告所指家
庭污水排入系爭土地情形。從而，原告主張系爭土地有排
水路規劃不當、遭排入家庭廢水之瑕疵，尚難認為有據。
3、原告又主張系爭土地有違反農業用地作農業使用認定辦法
之瑕疵乙節。惟查，系爭土地係在標售階段，自無他人占
有使用，野草叢生至為正常，難謂有何瑕疵。又原告復未
說明被告無檢具農業用地作農業使用證明書或耕地符合土
地使用管制規定證明書，對於系爭土地而言究有何物之瑕
疵，原告亦未說明何以系爭土地於未來過戶時需課徵土地
增值稅之依據，核亦無原告所稱違反公平交易法之規定之
情形。從而，原告此部分主張亦屬無稽。
4、原告再主張系爭土地有砂石被盜採之瑕疵云云。惟經本院
至現場勘驗：系爭土地目前有雜草，靠近南北四路位置有
較高牧草，自南北四路看，高程與路面明顯不同，南北四
路路面較高，從東西向農路看，因較高牧草阻擋，高程落
差不明顯，有勘驗筆錄、照片可稽（見卷第63、67、68頁
），而原告主張其係自東西向農路上看，沒有從南北四路
上看，故不知系爭土地高程實況等語（見卷第62頁），然
而，系爭土地一側南北四路並無任何視線阻礙，已如前述
，原告可輕易步行繞至南北四路上勘查系爭土地之高程，
原告亦可步行至系爭土地上查明雜草下砂石、土質、高程
等實況，無任何勘察困難之處，從而原告在投標前當知悉
甚詳，若有不知悉之情形，亦係基於原告之重大過失所致
；且核，系爭土地之高程如何，顯然為標售公告上所指「
以現況標售」之範疇，無論系爭土地之高低落差真正原因
為何，其於標售期間之現況並無改變之事實，原告亦未予
爭執，職是，原告主張系爭土地有砂石被盜取之瑕疵云云
，核不足採。
5、原告另主張系爭土地有標售底價不公平之瑕疵乙節，惟查
，系爭土地之標售案係經由宜蘭縣農地重劃委員會以99年
度第一次會議審議通過，有此該會議之會議紀錄可稽（見
卷第35頁）。且查，系爭土地是經由公開透明之市場機制
標售，欲購買者可自行查考並決定投標與否，投標之方式
亦以出價之高低決定何人得標，已為最公平、公開之出售
方法，難謂有何不公平之處。又每筆土地之面積、所在位
置、天然條件、地上物情形各不相同，尚難經由相互比較
後逕謂系爭土地是否標價過高，原告既參與投標可見其亦
認同被告所標底價，並認可其經濟上價值；更況且，投標
出售土地價值之標訂，非屬於存在於物之缺點而並非物之
瑕疵，原告此部分之主張，亦不足為有利於原告之認定。
五、綜上所述，原告既係經由依法公告標售而買得系爭土地，標
售方法為現物標售，原告所主張系爭土地有瑕疵各節，俱不
足採，原告解除契約難認合法有據，原告依規定投標後未繼
續繳納價款，被告將原告所納保證金沒入，其行使契約上權
利，於法並無不合，原告請求返還保證金，難認有稽，應予
駁回。又
本件係適用簡易程序而為原告敗訴之判決依職權確定訴訟費
用額共計為1,220元，(即第一審裁判費1,220元），應由敗
訴之原告負擔。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國100年11月21日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法官郭淑珍
上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應
於判決送達後10日內補具上訴理由書（均須按他造人數之人數附
繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年11月21日
書記官廖穎穗