宣 示 判 決 筆 錄
原 告 黃春員
被 告 周怡伶
訴訟代理人 王士強
上列當事人間99年度花簡字第482號債務不履行損害賠償事件，
於中華民國100年11月21日在臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭第三
法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 沈士亮
書記官 杜依玹
通 譯 徐宏恩
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文：
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
一、原告主張：
（一）聲明：
⒈被告應給付原告新臺幣（下同）391,474元整，並自本起
訴狀繕本達之翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算
之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
（二）陳述：
⒈原告為訴外人東震建設有限公司之股東，為購地建築房屋
，於民國（下同）99年1月5日向被告購買其所有之花蓮縣
花蓮市○○段第1721-4（約65.64坪）、1721-6（約4.84
坪）地號二筆相連之土地，總計70.48坪，每坪土地單價
為72,500元，總價5,109,000元，並簽訂不動產買賣契約
（下稱系爭買賣契約），雙方亦完成給付買賣價金及移轉
登記二筆土地。
⒉原告向被告購買系爭土地之時，發現被告所有之花蓮縣花
蓮市○○段第1721-6地號土地（下稱系爭土地）上有公共
用水溝，然被告表示可以廢除，此有原告之代理人 劉珉均
、中一房屋仲介人員 黃金生 在場均有聽聞，亦有被告以新
城北埔郵局第000069號存證信函內容即知，遂原告即簽訂
系爭買賣契約，並於被告移轉系爭土地後，委請建設公司
進行建築設計及申請建造等程序，於建築設計定案後，99
年4月即進行系爭土地上公共用水溝之遷移工程，然遭鄰
近使用該公共用水溝之住戶反對，且無法達成共識，經詢
問花蓮縣政府後表示，若該水溝之用戶反對，則不得遷移
及廢除，而後於訴訟中，經鈞院向花蓮縣政府函查之後更
發現系爭土地早已供為道路使用之瑕疵，因而原告無法將
其建物設於系爭土地上，僅得對同段第1721-4地號土地為
利用，具有物之瑕疵，並以吉安宜昌郵局第49號存證信函
及委託 吳秋樵 律師函告被告，惟均未獲置理。又因系爭土
地有公共用水溝無法移除及供作道路使用，致該土地無法
使用，爰依民法第363條規定解除系爭土地之買賣契約，
被告於契約解除時，雙方應負回復原狀之義務，即應將一
部解除系爭土地之價金350,900元（計算式：72,500元
4.84坪）返還予原告。若無法一部解除契約，則因物有瑕
疵，依民法第359條規定請求減少價金350,900元。
⒊原告因被告給付之系爭土地無法移除公共用水溝而未達成
契約上之效用，自應依民法第227條規定負不完全給付之
責，因而原告自得以因該瑕疵而更受之損害，向被告請求
其溢額負擔水溝之施工費用8,500元、預拌混泥土5,950元
、鋪設瀝青14,000元、變更設計所衍生之設計費及規費12
,124元等費用。
⒋對被告抗辯部分：
⑴系爭土地早於69年間即同意其鄰地1724-1及1716建築房
屋並作為供為道路使用，因此根本不能作為建築基地，被
告於96年1月17日購買同段1721-4地號土地（當時1721-6
地號土地尚未分割），於98年12月29日將作為私設通路使
用之範圍獨立分割為系爭土地，使同段1721-4地號土地為
完整而可建築房屋之用地，足徵被告早已知悉系爭地號土
地之範圍內有同意他人作為私設道路之情形，未將此實情
告知原告，顯屬故意不告知瑕疵，致原告於購買時或申請
建造時無法知悉，未能發揮其效用，自屬物之瑕疵，因而
被告主張應自99年4月申請建造時起算除斥期間，顯屬無
稽，且有關時斥期間之起算為權利消滅事由，應由主張者
即被告就已逾除斥期間負舉證責任。況被告明知該瑕疵而
不告知，依民法第365條第2項規定，應無民法第365條第1
項之6個月除斥期間之適用，原告應可依民法第365條第1
項後段，在系爭買賣標的物交付5年內均可主張物之瑕疵
擔保而解除契約。且原告未將系爭地號土地作為通路使用
，亦未將之作為建築基地使用，顯見並未接受該瑕疵而受
理該瑕疵物之事實。
⑵依據系爭買賣契約亦無約定一部分土地不能建造就全部解
除契約，系爭買賣契約之買賣標的有二，並非全部不可分
，本可一部解除，因而原告主張應僅就系爭土地部分為解
除即足，於法理上不應擴及同地段1721-4地號土地，且其
上已有建物，方符法理及促進物之效用。
⑶原告確有支出水溝施工費、預拌混泥土、鋪設瀝青、變更
設計所衍生之設計費及規費等，僅因原告為東振建設有限
公司之股東，為未來盈虧計算，故而由施作廠商開立以公
司名義之收據。
⑷否認系爭土地為同段1721-4地號之法定空地。當初收到被
告律師的存證信函後因已動工，所以無法停工，認為是被
告違約。原告當初確實有將系爭土地一起納入建築的基地
聲請建築執照，亦經核可，但後來因有水溝不能移除的情
形，所以請建築師重新送件，依建照執照影本及建照執照
附表第1次變更可知，其中建執字第99A0137號建案部分，
其基地即由同段第1721-4、1721-6地號變更為僅1721-4地
號，即1721-6變更後未作為基地使用，原告因此受有損害
。
（三）證據：提出系爭買賣契約影本一份、地籍圖謄本、異動索
引表等為證。
二、被告主張：
（一）聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如被告受不利判決請准供擔保免為假執行。
（二）陳述：
⒈兩造於99年1月5日簽訂系爭買賣契約前，被告已明確告知
系爭土地係水溝用地，如原告僅願單獨購買同段1721-4地
號土地，被告不願出售，但如原告購買同段1721-4、1721
-6地號之兩筆土地，系爭土地將來無法移除公共用水溝而
共同申請建築房屋時，於兩造均無益，則約定解除系爭買
賣契約，被告無條件歸還原告所付之價金，此有系爭買賣
契約第11條特約事項第三款敘明：「本案交易應為甲方（
即原告）可完成請領建造核發完妥始成立，倘若不擬核發
者，則本案買賣雙方同意解除，乙方（即被告）退還甲方
已收之全部價款，雙方無異議」等語可證。故原告係以建
築為專業之人，又於訂約時已知系爭土地上有公共用水溝
，並有可能無法移除而申請建造之情形，並交由原告查證
，兩造約定上開情事發生時以解約方法處理，故以系爭土
地在將來如果無法核發建造執照時，契約全部解除之約款
，屬兩造間保留解除權之特別約定，除非兩造另有約定，
自無單獨以系爭土地一部解約及減價解決之問題，被告對
此亦不負瑕疵擔保責任。系爭買賣契約應僅限於系爭兩筆
土地不能一併申請建造執照為限，始得解約。若原告得以
解約，亦是就其買受之兩筆土地全部解約，且當初是因原
告一併買受系爭土地水溝用地始享有每坪較低廉價金，如
僅對系爭土地一部解約，則同段1721-4地號之價金則另需
調整，否則被告無法接受。
⒉原告於訂約時即知系爭土地有水溝，今因水溝無法移除，
致原告無法使用而為建築基地，依上揭特約事項約定，有
此事實發生契約解除，則原告應將系爭兩筆土地返還被告
並由被告返還價金，詎原告竟還委請建築師辦理設計申請
建造並將水溝鋪設改善地面，作為通道使用，可增加其土
地價值，並在同段1721-4地號土地興建房屋達結構體完成
之程度，致使原告要解除全部契約，有不能以原狀將系爭
兩筆土地返還被告，應認原告已知這是水溝地並收受之，
已拋棄解約之意思，依民法第262條規定，原告不能解除
契約，且亦未於訂約後6個月解除契約，就已罹於除斥期
間。
⒊又依系爭買賣契約第3條約定：99.1.31前付第1期款60萬9
千元，付款之條件為土地鑑界完妥，土增稅繳款書核發時
交付。第7條不動產之點交約定：本買賣標的物…之土地
，交尾款前賣方應於鑑界完成，並排除鄰地糾紛，且清理
地上置放雜物，騰空交付予買方。查被告於99年1月18日
會同原告訂約代理人即東震建設公司負責人劉珉均到場鑑
界，於99年2月1日前付清尾款400萬元，如依原告以該公
共排水溝之存廢為其買受系爭兩筆土地決定因素，於水溝
地存廢狀況未明前，原告應不至遽爾付鉅額尾款給被告，
此足證明原告同意以系爭土地上有公共排水溝之現狀點交
，並由其自行解決可能引起鄰地糾紛之遷移或廢除水溝用
地之事宜。尤有進者，據原告自承99年4月間遷移水溝時
遭住戶反對，並經花蓮縣政府告知若住戶反對即不得遷移
水溝地云云，然原告在此情狀下不僅未立即通知被告協助
解決，反在系爭土地上整地，鋪設混凝土及瀝青，應視為
原告承認其受領系爭土地之公共水溝用地，顯已拋棄解約
之意思。且原告所提之支出費用均非由其支出，故原告未
受此項損害，不能向被告請求賠償。
⒋被告不知德安段1721-6地號是否屬私設道路，原告既以花
蓮縣政府城建執字第99A0137號建案，其基地為系爭兩筆
土地，於系爭土地上亦有建物設計，已核准發給建照執照
在案，則花蓮縣政府100年2月24日府建管字第1000032825
號函文內容與其核發之建照已互相牴觸。又依函文內容，
若系爭土地是私設道路用地的話，原告買受之系爭兩筆土
地應無法獲得建造之核發，認應是原告自行撤回系爭土地
建造之申請，再變更設計，而非花蓮縣政府認為系爭土地
為私設道路致申請不合法而否准申請，依系爭買賣契約第
11條特約條款之約定，若系爭兩筆土地無法一起申請建造
時，系爭買賣契約應合意解除，雙方應回復原狀，但因原
告現已在同段1721-4地號土地上建築，又在系爭土地上鋪
設路面，已將土地現狀改變，原告未遵守契約規定，其造
成損害應自行負責，所以原告解除權以不能回復原狀，因
而消滅。且原告以系爭兩筆土地申請建造執照，業經花蓮
縣政府99年4月6日府城建執字第99A137、138號核發建造
執照在案，應有詳加調查系爭土地是否成為私設道路，故
原告依約不能解除本件契約，其又在逾6個月後即100年1
月26日以民事訴訟狀始主張該物之瑕疵存在，依民法第26
2條、第365條第1項規定，原告之解除契約或減少價金請
求權已罹於時效而消滅。
三、本院依職權函覆花蓮縣政府100年2月24日府建管字第100003
2825號函文一份、花蓮縣政府核發花蓮市○○段1721-4、17
21-65地號土地申請之建造執照變更設計案正本送院。
理由
一、原告主張於99年1月5日向被告購買其所有之花蓮縣花蓮市○
○段第1721-4、1721-6地號二筆土地，總價5,109,000元，
並簽訂系爭買賣契約。因系爭1721-6地號土地有公共用水溝
無法移除及供作道路使用，致該土地無法供建築用，爰依民
法第363條規定解除系爭1721-6地號土地之買賣契約，將系
爭土地之價金350,900元返還予原告。若無法一部解除契約
，則因物有瑕疵，依民法第359條規定請求減少價金350,900
元，並求賠償因該瑕疵而更受之損害40,574元。被告則以兩
造於簽訂系爭買賣契約前，被告已明確告知原告系爭土地係
水溝用地，如原告僅願單獨購買同段1721-4地號土地，被告
不願出售，但如系爭1721-6地號土地將來無法移除公共用水
溝而共同申請建築房屋時，於兩造均無益，則約定解除系爭
買賣契約，被告無條件歸還原告所付之價金，是原告明知系
爭1721-6地號土地有可能無法供建築用，被告對此不負瑕疵
擔保責任。原告在同段1721-4地號土地興建房屋竣工，致
使原告要解除全部契約，有不能以原狀將系爭兩筆土地返還
被告，應認原告已知這是水溝地並收受之，已拋棄解約之意
思，依民法第262條規定，原告不能解除契約，且亦未於訂
約後6個月解除契約，已罹於除斥期間等語置辯。是本件應
審究之爭執點應為：被告應否就系爭土地不能供建築用而應
負瑕疵擔保責任？原告無法將系爭土地作為基地建築使用，
得否只解除系爭1721-6地號土地之買賣契約而請求返還價金
或減少價金？
二、經查原告於99年1月5日向被告購買其所有之花蓮縣花蓮市○
○段第1721-4、1721-6地號二筆相連之土地，總價5,109,00
0元，並簽訂系爭買賣契約。於系爭買賣契約第11條特約事
項第三款敘明：「本案交易應為甲方（即原告）可完成請領
建造核發完妥始成立，倘若不擬核發者，則本案買賣雙方同
意解除，乙方（即被告）退還甲方已收之全部價款，雙方無
異議」等，此為兩造所不爭，並有系爭買賣契約附卷可按，
自當信為真實。
三、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失
或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，
無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移
轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物
有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人
因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如
未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者
，不在此限；民法第354、355條分別定有明文。本件原告向
被告購買系爭土地時，已知系爭土地有將來恐無法移除公共
用水溝存在，而不能作為基地建築使用，否則何必於特約事
項第三款敘明：「本案交易應為甲方可完成請領建造核發完
妥始成立，倘若不擬核發者，則本案買賣雙方同意解除，乙
方退還甲方已收之全部價款」，蓋一般建地買賣得核發建造
乃事屬當然，毋庸就未能請領建造之情形特別約定，足證雙
方對系爭土地可否作為基地建築使用，尚有疑慮，顯見原告
於簽訂系爭買賣契約即知系爭1721-6地號土地有不能作為基
地建築使用之危險。而本件交易高達5,109,000元，原告不
向主管機關預為查詢可否移除公共用水溝作為建築基地使用
，即貿然簽約，致未能發現瑕疵之存在，難謂無重大過失；
而被告又未保證系爭土地明確可作為基地建築使用，反另行
約定如未能作為建築基地使用，則雙方同意解除買賣契約，
依民法第355條第1、2項規定，被告自不負擔保責任，即無
賠償義務可言（最高法院49年台上字第2544號判例參照）。
況系爭1721-6地號土地業已供作道路使用，而不得再作為基
地建築使用，係經本院函詢花蓮縣政府後始發覺，有花蓮縣
政府100年2月24日府建管字第1000032825號函（卷第91頁）
在卷可查，先前花蓮縣政府尚就系爭土地可作為基地建築使
用而核發府成建執字第99Ａ0137號建築執照（卷第80頁），
此等瑕疵當非一般人容易得知；而原告又未能舉出確實證據
足認被告係故意不告知其瑕疵，自難令被告負瑕疵擔保責任
。
四、次按有解除權人，因可歸責於自己之事由，致其所受領之給
付物有毀損、滅失或其他情形不能返還者，解除權消滅，民
法第262條定有明文；本件被告主張兩造於簽訂系爭買賣契
約前，被告已明確告知原告系爭土地係水溝用地，如原告僅
願單獨購買同段1721-4地號土地，被告不願出售，是系爭第
1721-4、1721-6地號二筆相連之土地之買賣契約應屬聯立而
不可分割，此觀之系爭買賣契約第11條特約事項第三款敘明
：「本案交易應為甲方（即原告）可完成請領建造核發完妥
始成立，倘若不擬核發者，則本案買賣雙方同意解除，乙方
（即被告）退還甲方已收之全部價款」等語，堪信被告主張
為真，則原告於發現系爭1721-6地號土地有不能作為基地建
築使用之際，當可立即主張解除買賣契約，而將二筆土地返
還被告而索回已付價金，乃竟不此之為，仍執意於同段1721
-4地號土地重新請照建築房屋，甚而將系爭1721-6地號土地
整地，鋪設混凝土及瀝青，以增加所建房屋之價值，再解除
系爭1721-6地號土地之買賣契約，取得無償使用系爭1721-6
地號土地之實，殊悖誠信，現同段1721-4地號土地已有建物
無從拆除回復原狀，返還被告，應認有民法第262條之適用
，原告縱有對系爭1721-6地號土地之買賣契約之解除權，亦
因所受領之同段1721-4地號土地有不能返還情事，原告之解
除權自當消滅。
五、從而，本件被告就系爭1721-6地號土地有不能作為基地建築
使用既不負瑕疵擔保責任，即無賠償義務可言，原告應不得
解除契約或請求減少價金，更不得請求因該瑕疵所受之損害
或單獨解除系爭1721-6地號土地買賣契約，則原告依民法第
363條規定解除系爭1721-6地號土地之買賣契約，請求被告
將系爭土地之價金350,900元返還予原告。若無法一部解除
契約，則因物有瑕疵，依民法第359條規定請求減少價金350
,900元，並求賠償因該瑕疵而更受之損害40,574元等及其法
定利息之主張，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法，
核與結論之判斷，不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴，為無理由，應依民事訴訟法第78
條，判決如主文。
中華民國100年11月21日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法院書記官杜依玹
法官沈士亮
上列為正本，係照原本作成。
本筆錄正本之送達，與判決正本之送達，有同一效力。
如對本判決上訴，須於判決（宣示判決筆錄）送達後20日內向本
院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利
益額」「百分之1.5」繳納上訴裁判費。
中華民國100年11月21日
法院書記官杜依玹