裁判字號：臺灣臺中地方法院107年訴字第1822號民事判決
裁判日期：民國108年04月24日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決107年度訴字第1822號原告 顏牧群 訴訟代理人 周思傑 律師被告 林凾瑟 訴訟代理人 吳映辰 律師複代理人 林瓊嘉 律師上當事人間拆屋還地事件，本院於民國108年3月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示編號D部分面積5.23平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。
被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖所示編號A部分面積0.99平方公尺、編號B部分面積54.87平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告及其他共有人全體。
被告應自民國107年4月1日起至返還第一項土地予原告之日止，按月於每月末日給付原告新台幣78元。
被告應自民國107年4月1日起至返還第二項土地予原告及其他共有人全體之日止，按月於每月末日給付原告新台幣508元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔30％，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，亦為民事訴訟法第262條第1項所明定。本件原告起訴時，原僅列林凾瑟為被告，之後於107年9月14日以民事準備狀追加 林郁連 、 林重 之繼承人、 林延連 之繼承人為被告。嗣原告於林郁連及 林香谷 、 林錦谷 （以上2人為林延連之繼承人）、 林鳳嵩 、 林龍司 、 林麟旦 、 林隼鴥 、 林孟姜 、 林鋂姿 、 林瓊華 （以上7人為 林重之 繼承人）為本案之言詞辯論前，撤回對追加被告林郁連等10人之起訴（見本院卷二第2頁背面），揆諸上開說明，已生撤回追加起訴之效力，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上面積約76平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地上面積約150平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告及其他共有人全體。被告應自107年4月1日起至返還上開土地之日止，按月於每月末日給付原告新台幣（下同）1,773元。被告應自107年4月1日起至返還上開土地之日止，按月於每月末日給付原告及其他共有人全體3,250元。嗣變更聲明為：被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示編號D面積5.23平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖所示編號A面積0.99平方公尺及編號B面積54.87平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告及其他共有人全體。被告應自107年4月1日起至返還聲明第項土地之日止，按月於每月末日給付原告122元。被告應自107年4月1日起至返還聲明第項土地之日止，按月於每月末日給付原告823元（見本院卷二第79、80頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○○號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）坐落於臺中市○○區○○段○○○○號（下稱系爭707地號土地）及仁美段1324地號（下稱系爭1324地號土地）（以上2筆合稱為系爭土地）。系爭707地號土地為原告單獨所有，系爭1324地號土地為原告與其他共有人共有，原告權利範圍為1654/2520（原告誤載為3427/5040）。系爭建物之事實上處分權人為被告，被告無正當之權源，於系爭707、1324地號土地上如附圖即臺中市大里地政事務所107年8月23日土地複丈成果圖編號D所示面積5.23平方公尺、編號A所示面積0.99平方公尺及編號B所示面積54.87平方公尺之土地上設置地上物，無權占有使用系爭土地，原告自得請求被告拆除系爭建物，並將占用之土地返還予原告及其他共有人全體。另被告無權占有使用系爭土地，致原告受有無法利用土地之損害，而被告獲有相當租金之不當得利，被告占用面積分別為5.23、
0.99、54.87平方公尺，審酌系爭土地坐落位置、交通狀況，工商繁榮程度等，以申報地價年息10％計算不當得利數額，應屬合理，則就系爭707地號土地部分，原告得請求被告給付自107年4月1日（原告於107年3月27日登記取得所有權）起至返還上開土地之日止，每月應給付相當租金之不當得利122元（計算式：5.23平方公尺×公告地價2,800元×10％÷12＝122元）。另就系爭1324地號土地，原告得請求被告給付自107年4月1日起至返還上開土地之日止，每月應給付相當租金之不當得利823元（計算式：
合計55.86平方公尺×公告地價2,600元×10％×原告權利範圍3427/5040÷12＝823元）。
（二）被告辯稱系爭建物之原始起造人為林重、林郁連及林延連云云。惟參照臺中市政府地方稅務局大屯分局107年10月17日中市稅屯分字第1073124279號函附房屋稅籍資料所示，臺中縣房屋稅籍登記表之「所有人」欄記載：最初之所有人為林重，嗣於90年5月8日由林重之繼承人林鳳嵩、林龍司、林麟旦及林隼鴥繼承，再於104年8月10日出賣予訴外人冠昱教育科技股份有限公司，其後於106年12月1日再出賣予被告，足證系爭建物之原始起造人為林重，嗣經繼承及買賣後，於106年12月1日出賣並交付予被告，故被告現為系爭建物之事實上處分權人。被告辯稱原始起造人為林重、林郁連及林延連云云，與公文書之記載不符，並非可採。
（三）被告另辯稱本件有民法第425條之1法定租賃關係云云。惟系爭建物約有半數面積坐落於仁美段1323地號土地上，且該1323地號土地之坐落位置係東北、西南走向貫穿系爭建物，暨該1323地號土地登記為中華民國所有，系爭建物與坐落土地原異其所有人，並不符合民法第425條之1規定之要件。另參照臺中市○里地00000000000000里地0000000000000號函說明二之記載， 林森 、林郁連及林延連等3人係於41年間因買賣取得塗城段116地號土地所有權（嗣經分割及重測後為系爭707地號土地），林郁連及林延連等2人於68年間因繼承取得番子寮段80地號1/3持分土地所有權。 林種 、林重及林森等3人於69年間因繼承取得番子寮段80地號1/3持分土地所有權（重測後為系爭1324地號土地），系爭建物之原始起造人林重自始至終非為系爭707地號土地之所有權人，自與民法第425條之1規定以「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」為要件不符。另系爭建物之房屋稅起課年月為59年4月，然林重係於69年間始因繼承與林種及林森共同取得系爭1324地號土地之應有部分1/3，則林重於59年間興建系爭建物時，系爭建物與所其坐落之系爭1324地號土地亦非同屬一人所有，被告所辯與事實不符，顯無理由。
（四）綜上，原告依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求被告拆除系爭建物，並將占用之土地返還予原告及其他共有人全體，並依不當得利之法律關係請求被告給付相當租金之不當得利，自屬有據。
（五）並聲明：
1、被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示編號D面積5.23平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告。
2、被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖所示編號A面積0.99平方公尺及編號B面積54.87平方公尺之地上物拆除，並將前開土地返還予原告及其他共有人全體。
3、被告應自107年4月1日起至返還聲明第1項土地之日止，按月於每月末日給付原告122元。
4、被告應自107年4月1日起至返還聲明第2項土地之日止，按月於每月末日給付原告823元。
二、被告抗辯：
（一）門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○○號共有6棟建物，原始起造人為林重、林郁連及林延連，林郁連使用系爭建物，林重及林延連使用其他5棟建物，故林郁連為系爭建物原始所有權人及事實上處分權人。系爭建物自始均由林郁連家族使用，林郁連過世後，其繼承人為被告、訴外人 林春谷 、 林函谷 （歿）之直系血親卑親屬（代位繼承），被告依繼承之法律關係取得系爭建物部分所有權，並依合法使用關係，取得系爭建物事實上處分權。又房屋稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權之取得無關，不因納稅義務人之不同而認林郁連有轉讓事實上處分權之意，原告主張僅被告1人為事實上處分權人，不值採信。系爭建物之事實上處分權人為林郁連之繼承人即被告、林春谷、林函谷（歿）之直系血親卑親屬（代位繼承）。
（二）系爭建物興建於58年間，迄今近50年，期間所有土地共有人均對系爭建物無異議，默示允許被告家族共同使用系爭建物坐落之土地，原告前手轉讓持分予原告時，已詳實告知被告有權占用，原告主張拆屋還地，依法無據。
（三）本件林郁連之繼承人即被告、林春谷為系爭707、1324地號土地之共有人，亦為系爭建物之原始起造人之一，現為事實上處分權人，被告為系爭建物事實上處分權人，故符合民法第425條之1「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件，原告就本件房地、事實上處分權轉讓事實，容有誤解，林郁連將系爭707、1324地號土地讓與他人，推定土地受讓人與被告間，在系爭建物得使用期間，有租賃關係，現系爭建物仍由被告實際作為倉庫使用，故被告使用系爭建物，占用系爭土地，應屬有權占有。
（四）被告合法使用系爭土地，且已繳交租金於原告之前手宋育政及冠昱教育科技股份有限公司，此為原告前手所知悉，被告有權占用系爭土地並繳納租金，非無法律上之原因而受利益，原告主張被告應給付無權占有系爭土地之不當得利，不足採信。
（五）答辯聲明：
1、駁回原告之訴。
2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○○號建物坐落於臺中市○○區○○段○○○○號、仁美段1324地號、仁美段1323地號土地上，詳如附圖即臺中市○里地000000000號107年7月25日里土測188800號複丈成果圖所示。
（二）臺中市○○區○○段○○○○號土地（重測前為塗城段116地號）於41年間登記為林森、林郁連、林延連共有。
（三）臺中市○○區○○段○○○○○號土地（重測前為番子寮段80地號）於68年間登記為林郁連、林延連共有，共有權利範圍：3分之1。
（四）臺中市○○區○○段○○○○○號土地，登記為中華民國所有。
四、兩造之爭點：
（一）系爭建物之所有權人、事實上處分權人究為何人？
（二）被告占用系爭土地，有無法律上依據？
（三）被告是否得依民法第425條之1法定租賃關係，主張系爭建物合法占用系爭土地？
（四）原告是否得依民法第179條規定，請求相當於租金之不當得利？
五、法院之判斷：
（一）關於系爭建物之原始所有權人及事實上處分權人為何？
1、系爭未辦理保存登記之建物，最早係於59年4月起課房屋稅，之後因增建2、3樓及其他部分，增建部分陸續於59年12月、103年7月、107年9月起課房屋稅。系爭建物之原始所有權人為林重，林重過世後，由其繼承人林鳳嵩、林龍司、林麟旦、林隼鴥於90年5月8日取得事實上處分權；復於104年8月18日因買賣而將事實上處分權移轉予訴外人冠昱教育科技股份有限公司；再於106年12月1日因買賣而將事實上處分權移轉予被告，有房屋稅籍登記表、房屋稅籍證明書在卷可稽（見本院卷一第113、114頁）。因此，系爭建物目前事實上處分權人應為被告，此亦為兩造所不爭執（見本院卷二第73頁反面）。
2、被告雖辯稱：系爭建物之原始起造人為林重、林郁連、林延連3人云云，然此為原告所否認。又被告聲請之證人即林延連之女林錦谷於本院審理時到庭證稱：「（被告複代理人問：請提示鈞院卷第68-76頁現場勘驗筆錄，你有無看過此房屋？你過去有無住在這附近？）我有看過這房屋，我有時要回去，旁邊是我父親林延連的家」、「（被告複代理人問：是否知道房屋是何時蓋的？）是我小學很小的時候蓋的」、「（被告複代理人問：你是否知道當時是何人蓋的？）我伯父林重、林郁連」、「（被告複代理人問：當時蓋房屋做何用途？）因為林重孩子很多，林重的小孩要結婚，房子不夠住，所以就蓋那一棟，當時我才國小。這是我記憶中的事情」、「（被告複代理人問：你為何知道是林重、林郁連蓋的？）我聽我父親講過」、「「（被告複代理人問：房屋蓋完後都是由何人使用？）都是林重」、「為何林重沒有住這房屋，改由林凾瑟及其家人做倉庫使用？）因為林重過世，他的小孩就沒有住在那裡」、「（被告複代理人問：林延連就該建物有無出資興建？）林延連、林郁連在蓋房子的金錢上我不知道數字多少，他們都有出資，但不是出很多，主要是林重出資」、「（被告複代理人問：既然蓋房子是林重、林延連、林郁連3人出資，為何房屋稅籍僅登記給林重？）我不曉得，我只知道蓋房子的事情而已，細節我不知道，可能是經過他們3人的同意」、「（該房屋蓋好後，林郁連、林延連都沒有使用？）沒有，因為他們跟我們各自有房子」、「（林延連、林郁連就該房屋之出資會不會借款給兄弟或贊助兄弟蓋房子？）我確實不太清楚，都有可能」等語（見本院卷二第3、4頁），可見系爭建物興建當時，林郁連、林延連已各自有房屋可供居住，而林重因其子女要結婚，房屋不夠居住，故由其提供主要資金以興建系爭建物，系爭建物興建完成後，亦僅由林重一家人居住使用，足認上開房屋稅籍資料所載系爭房屋之原始所有權人為林重，應與事實相合。另證人即冠昱教育科技股份有限公司負責人宋育政於本院審理時到庭證述：「（根據這份稅籍登記表，冠昱公司在104年間向林重繼承人買受該房屋嗎？）我們是103年買，買了後才發現有6棟房屋，拖到104年間才辦理稅籍變更」、「（冠昱公司是跟誰買該房屋？）林重的4個兒子」、「（買賣契約呢？）我的不在了」、「（冠昱公司跟林凾瑟間有無買賣契約？）有，但是我的契約不在了。出賣人是冠昱公司，買受人是林凾瑟，價金約300萬元，是抵我之前跟他們借的錢」、「（上開買賣契約的買受人僅林凾瑟1人嗎？）是」等語（見本院卷二第53、54頁），由冠昱教育科技股份有限公司係向林重之繼承人買受系爭建物，益徵系爭建物之原始所有權人僅有林重1人，於林重過世後，由其繼承人繼承取得系爭建物，林重之繼承人嗣將系爭建物出售予冠昱科技股份有限公司，冠昱科技股份有限公司再出售予被告。被告就其所辯林郁連、林延連亦為系爭建物之原始所有權人一節，既未能提出林郁連、林延連為原始起造人之證明，所辯即非可採。
（二）關於被告占用系爭土地，有無法律上依據？被告是否得依民法第425條之1法定租賃關係，主張系爭建物合法占用土地？
1、按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1定有明文。而在上開條文修正前，最高法院48年台上字第1457號判例亦闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。乃因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，乃承認在房屋得使用期限內，有租賃關係存在。惟若房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，自無關民法第425條之1規定之適用（最高法院106年度台上字第2086號判決意旨參照）。
2、經查，系爭建物原始所有權人為林重，最早起課房屋稅之時間為59年4月，業如前述。而系爭建物所坐落之土地，其中系爭707地號土地，重測前為塗城段116-30地號，係分割自同段116地號，由林森、林郁連、林延連3人於41年間因買賣取得該塗城段116地號土地所有權。另系爭1324地號土地，重測前為番子寮段80地號，林郁連、林延連2人於68年間因繼承而取得該番子寮段80地號3分之1持分土地所有權；林種、林重、林森3人於69年間因繼承而取得該番子寮段80地號3分之1持分土地所有權；林種、林郁連、 溫秀雀 3人於70年間因繼承取得該番子寮段80地號3分之1持分土地所有權，以上有臺中市○里地00000000000000里地0000000000000號函暨隨函檢送之土地登記簿、異動索引內容附卷可憑（見本院卷一第116-201頁）。由此可見，系爭建物之原始所有權人林重自始至終並非系爭707地號土地之所有權人，且於系爭建物興建完成起課房屋稅之時間點（59年4月），林重亦非系爭1324地號土地之所有權人。換言之，系爭建物與系爭土地原即異其所有人，參諸前揭說明，尚難認有民法第425條之1所定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情形，自無民法第425條之1規定之適用。
3、此外，被告就系爭建物占有使用系爭土地，究竟有何正當權源一節，並未提出其他法律上依據及舉證以佐其說，是被告抗辯系爭建物屬有權占有云云，即無可採。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按房屋之拆除為一種事實上之處分；未保存登記不動產之受讓人，法律上雖未取得所有權，但仍取得事實上之處分權，受讓人自有拆屋之權能（最高法院80年度台上字第2516號判決意旨參照）。經查，系爭建物雖未經保存登記，然業由被告取得事實上處分權，已如前述，被告自有拆除系爭建物之權能。系爭建物如附圖所示編號D部分面積5.23平方公尺，既無權占有原告所有之系爭707地號土地，編號A部分面積0.99平方公尺及編號B部分面積54.87平方公尺，既無權占有原告及其他共有人所有之系爭1324地號土地，則原告依民法第767條、第821條規定，請求被告將該等部分拆除，並將編號D部分土地返還予原告，編號A、B部分土地返還予原告及其他共有人全體，即屬有據。
（三）關於原告是否得依民法第179條規定，請求相當於租金之不當得利？
1、按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查系爭建物如附圖所示編號A、B、D部分，無權占有原告購入並於107年3月27日辦理所有權移轉登記之系爭土地，被告自因無權占有系爭土地，而獲得相當於租金之利益，原告亦因系爭土地遭被告無權占有，致無法完整使用系爭土地，而受有相當於租金之損害。因此，原告請求被告給付自107年4月1日起至返還系爭土地之日止，相當於租金之不當得利，即屬有據。
2、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明文。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決意旨參照）。經查，系爭土地位在臺中市○里○○路○○巷，附近住家及工廠林立，交通便利，系爭建物目前係被告做為倉庫使用，無人居住在內等情，有現場照片為證（見本院卷一第71-76頁），且為兩造所不爭執。又系爭707地號土地107年1月之申報地價為每平方公尺2,240元，系爭1324地號土地107年1月之申報地價為每平方公尺2,080元，有土地登記謄本存卷可參（見本院卷一第7、9頁）。本院參酌系爭土地之位置、工商繁榮程度、占用人利用之經濟價值及所受利益等情，認依系爭土地申報地價之年息8％作為計算相當於租金之不當得利，應屬妥適。
3、查系爭建物占用系爭707地號土地之面積為5.23平方公尺，依上開標準計算，被告每月應給付原告之不當得利數額為78元（計算式：2240×5.23×8％÷12＝78，元以下四捨五入）。系爭建物占用系爭1324地號土地之面積合計為
55.86平方公尺，依上開標準計算，被告每月應給付原告之不當得利數額為508元（計算式：2080×55.86×8％×1654/2520（原告權利範圍，見本院卷一第11頁）÷12＝508，元以下四捨五入）。是以，原告請求被告自107年4月1日起至返還系爭土地之日止，按月於每月末日給付原告78元、508元，為有理由，應予准許；逾此數額所為之不當得利請求，則屬無據，不應准許。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將系爭707地號土地上如附圖所示編號D部分面積5.23平方公尺、系爭1324地號土地上如附圖所示編號A部分面積0.99平方公尺、編號B部分面積54.87平方公尺之地上物拆除，並將編號D部分土地返還予原告，編號A、B部分土地返還予原告及其他共有人全體，暨依不當得利之法律關係，請求被告自107年4月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付78元、508元，為有理由，應予准許；逾此範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國108年4月24日
民事第一庭法官羅智文正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年4月25日
書記官廖鳳美