裁判字號：臺灣桃園地方法院100年訴字第1919號民事判決
裁判日期：民國101年11月14日
裁判案由：確認優先承買權
臺灣桃園地方法院民事判決100年度訴字第1919號原告 林金 和被告 林春雄
林國興 兼上二人訴訟代理人 林永春 上列當事人間確認優先承買權事件，於民國101年10月17日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第
1項、第4項定有明文。查本件起訴原告原為 林金和 、 林義隆 二人，嗣於民國101年4月3日具狀撤回原告林義隆起訴部分，經本院檢送前開撤回狀繕本予被告，而被告於101年
4月11日收受送達後（本院卷第78-82頁），未於10日內提出異議，應視為同意撤回。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起，最高法院著有42年臺上字第1031號判例參照。本件被告係於本院100年度司執助字第953號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件），就訴外人 溫德盛 所有坐落桃園縣○○鄉○○段沙崙小段53-25地號土地（以下稱系爭土地）之拍賣程序中，以新臺幣（以下同）480萬元得標，原告主張有優先承買權存在，然為被告所否認，則原告優先承買權之存否即呈不明確之狀態，使原告得否行使優先承買權之私法上地位產生不安之狀態，而此不安之狀態可以確認判決除去，揆諸前開說明，應認原告有提起本件確認之訴之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠緣系爭執行事件就系爭土地（地目：旱、面積1,320平方公
尺、權利範圍：全部）執行第一次拍賣程序時，被告為前開拍賣程序之得標人。然查，系爭土地為原告向原地主溫德盛承租，此有租賃契約書影本數份在卷可憑，原告幾十年來皆使用並居住於系爭土地上，其上有原告興建之三層建物，門牌號碼：桃園縣大園鄉沙崙村5鄰下海湖56號，已符合土地法第104條及民法第426條之2之規定，即原告有優先承買權（原告起訴時原一併主張其係系爭土地之毗連耕地現耕所有權人，依農地重劃條例第5條規定，亦有優先承買權，惟因原告所有毗連系爭土地之耕地均已休耕，已當庭表示不主張依農地重劃條例第5條之規定有優先承買權，參本院卷第
162頁）。㈡又法院查封時雖無載明有建築物在系爭土地上，並不表示系
爭土地上無建築物。況法院有載明有優先承買權人，並於拍賣後，發文於原告支付價款。被告明知有建物坐落於系爭土地上，卻辯稱沒有建物，經查證後，又說債權銀行、鑑價公司查報為雜草空地，但皆無法掩蓋有租地建屋之事實。且經原地主溫德盛出庭作證後，亦可證明租地行為皆屬實。並聲明：確認原告為系爭土地之優先承買權人。
二、被告則以：㈠系爭土地係被告自法院拍賣購得，法院公告中使用情形載明
：「本件標的第53-23地號土地據債權人陳報為雜草之空地，拍定後依現況點交」，法院依法定程式發給被告權利移轉證明書並經登記完成，業已取得所有權。原告雖於拍賣程序中，曾具狀向法院主張優先購買權，惟依系爭執行事件100年10月20日訊問筆錄，原告自陳所有之土地現未為耕作及堆置廢土，是自與農地重劃條例相關規定不符。且依本院民事執行處函內條列所載共七項之優先購買權人，應於文到10日內具狀聲明行使優先承買並檢附優先承買權證明文件，向法院聲明主張優先購買權，斯時原告既未依限主張租地建屋之基地承租人優先購買權，依規定已視為放棄主張該項之優先購買權，原告於視為放棄後，復主張租地建屋之優先購買權之訴，顯然原告在程式上已不合法。
㈡依土地法第82條前段之規定：凡編為某種使用地之土地，不
得供其他用途使用。查系爭土地為「一般農業區農牧用地」，屬農業發展條例第3條第11款所稱之耕地，依內政部92年
3月31日內授中辦地字第0920003685號函規定，因其性質上不適於設定地上權，不得申辦地上權設定登記，原告自無土地法104條之適用。
㈢雖原告另提出土地租約，主張係租地建屋有優先承買權，查
其租約內容之筆跡及紙本均相當新穎，疑似近期同一時間所書寫，且原告於101年6月27日開庭時曾口述：「…支付租金都用支票給付…」，惟原告並無提出支付租金之相關證明文件，是原告所提租約無法證明為真。縱屬原告所提租約為真，然一般租地建屋都訂有較長期限，方符合建屋使用之效能，原告歷次所提之土地租約，均為一年一簽，顯然係作短期之使用而非作建屋長期使用為目的，且該等租約並無書明係供建屋使用；且查系爭土地編定為「一般農業區農牧用地」，屬農業發展條例第3條第11款所稱之「耕地」，非屬可蓋建物之土地；且系爭耕地面積為1320為平方公尺，建物包括雞舍面積按測量結果僅佔168平方公尺（約佔百分之13，其他大部份均為堆置大量廢土），縱該等租約為真，其承租面積載明為1320為平方公尺，依比例原則及一般通念，顯屬以堆置土石為目的。又原告經營土石與運輸為業，從系爭耕地之四周恣意堆置大量不明廢土棄物、挖土機及大卡車等，足證其承租之目的並非農用或租地建屋為目的。另證人即出租人溫德盛亦到庭證稱：「（你租土地給原告的時候，原告有無說他土地要用來做什麼？）沒有。（是否知道原告有在你租他的土地上蓋房子）到現在我都不知道他有在我的土地上蓋房子」，顯然原告歷次所提之土地租約，均非租地建屋之契約，則原告依民法第426條之2規定主張優先購買權，即無所據。
㈣系爭土地係原所有人溫德盛於81年7月間，向聲請拍賣之債
權銀行嘉義竹崎農會申請貸款，於申請貸放時，依金融機構放款徵信審查作業相關規範，有無租賃情形為其徵信重要項目之一，如有租地建屋之情形，定均會詳加記錄並列入共同擔保品內，查審視提出聲請抵押拍賣之農會及於95年10月國泰世華銀行聲請假扣押時，經債權銀行、地政人員、鄉公所及鑑價公司查報，現場均為雜草空地、無建物及無租約之情況下拍賣，以上均為原告所知悉且有文件可稽，原告應係趁原所有人疏於管理而越界建築，並以無法證明為真之租約主張優先購買權，實不足取。
㈤綜上，原告對系爭土地並無優先承買權之適用，原告主張其
有優先承買權，於法未合等語資為抗辯，並答辯聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地因國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰世華
銀行）聲請假扣押強制執行，經本院民事執行處95年度執全助字第810號於95年10月24日以桃院木執95年執全助木字第
810號函囑託桃園縣蘆竹地政事務所辦理查封登記，並經該所於同年月27日以蘆地登字第0950011901號函復辦理登記完畢；嗣經國泰世華銀行聲請以系爭土地為執行標的物強制執行，於100年9月8日第一次拍賣時，由被告以480萬元得標，且經本院民事執行處於同年11月28日以桃院永100司執助十字第953號核發不動產權利移轉證書予被告，並於101年3月28日執行點交完畢。
㈡系爭土地經本院囑託桃園縣蘆竹地政事務所派員實施測量並
繪製複丈成果圖，依複丈成果圖所示（見本院卷第84頁），系爭土地上有編號A三層建物（占用面積111平方公尺）、編號B一層建物（占用面積6平方公尺，門牌號為下海湖56號）、編號C二層建物（占用面積41平方公尺）、編號D雞舍（占用面積10平方公尺）。
四、本院之判斷：本件原告主張依土地法第104條、民法第426條之2之規定，其於訴外人溫德盛出賣系爭土地時，有依同樣條件優先承買之權等情，惟為被告所否認，是本件之爭點即為：原告依土地法第104條、民法第426條之2之規定主張就系爭土地有優先承買權，是否有理由。茲析述如下：
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。土地法第104條第1項前段定有明文。而土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先購買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院65年臺上字第530號判例意旨參照）。又租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。民法第426條之2第1項前段亦有明定。揆其立法意旨，乃在於建築基地之出租人將基地出賣於第三人時，承租人之租賃權雖繼續存在，然其使用與所有仍不能合一，為達到使用與所有合一之目的，促進物之利用並減少糾紛，乃參照土地法第104條之規定，訂定以出賣人應以書面通知優先承買權人。基此可知，不論是依土地法第104條第1項，或依民法第
426條之2第1項規定主張之優先購買權，均須以基地租賃關係存在為前提。
㈡本件原告固提出土地租賃契約書影本數份為證（見本院卷第
64-71頁、第111-142頁、第149-152頁），上開土地租賃契約之租賃期限最早起於88年10月1日，最後1份迄於100年9月30日止，惟該99年10月1日至100年9月30日之土地租賃契約書係原告於101年9月19日庭後始提出，參以原告於101年6月27日時經本院詢以：「溫德盛就系爭土地成立的租賃契約，最後一份到何時？」，陳稱：「92年9月30日屆至的房屋租賃契約不是最後1份租約，98年還有簽1份」等語，經再詢以：「上一次繳租金是何時？」，答稱：「最後一次付的是兩期的租金12萬元，但是我跟溫德盛說只有8萬元，他說沒有關係，剩下的他下次他來在給他，我拿壹張別人開的8萬元客票來付錢，我付租金大部分都是用支票付款，是98年的票，在後來的租金因為溫德盛沒有來簽租約就沒有付款」等語，原告並當庭表示下次庭期會攜帶最早及最後一份租賃契約（參見本院卷第102頁），又原告於100年
8月13日當庭陳報之最後一份土地租賃契約書之租賃期限係自98年10月1日至99年9月30日，則於本院拍定系爭土地時（即100年9月8日），土地租賃契約是否仍存續，已屬可疑。
㈢再觀諸原告所提出之土地租賃契約書雖載明租賃標的物（即
系爭土地）、租賃期間、租金等，然各該土地租賃契約書均係購買坊間「房屋租賃契約書」後，將「房屋」修改為「土地」後所簽署，除前開有關系爭土地、租賃期限、租金等之記載外，並無任何有關租用基地建築房屋之相關約定，則本件是否係租用基地建築房屋之租賃契約，自應由原告舉證證明之。而證人即系爭土地原所有人溫德盛於本院結證稱： 伊有 在88年起將系爭土地出租給原告，當時原告沒有說要用來做什麼，伊將系爭土地出租原告時，原告有無說有租土地蓋房子，因時間太久了，伊不記得了。伊迄至今日皆不知道原告有在伊土地上蓋房子。伊曾見過本院卷95頁之房屋，該房屋係原告之房屋，伊曾至該處簽租賃契約，伊只知道系爭土地是在該房屋後方，實際範圍伊也不知道，當時原告要租土地時，只說他要用，因為伊土地放在那邊也沒有用，所以就租給原告等語（詳見本院卷第146-147頁），可見證人溫德盛於出租系爭土地予原告時，並不知原告租賃之目的為何，則證人溫德盛與原告間所成立之租賃契約實難逕認屬係基地租賃契約。再者，依原告於101年10月17日當庭自陳：複丈成果圖所示一層建物係其祖父所建，二、三層建物才係其於20年前興建，興建時並沒有經過測量，並不知道建物有無建在他人所有土地上，與溫德盛訂立租賃契約時，一、二層建物都已經建好，三層建物還沒蓋好，伊有跟溫德盛說三層建物後面會佔到他的地，因為伊有跟別人買一筆土地，忘記地號，買時經過鑑界才知道有占到溫德盛的土地，伊會跟溫德盛租土地就是用來蓋房子，但是溫德盛因為時間久了不記得了等語（參本院卷第162頁反面至第163頁），惟其於同年
6月27日經本院詢以：「原告是先訂租約還是先蓋房子？」，陳稱：「我是房子蓋下去才和溫德盛租土地」等語，可見不僅證人溫德盛於出租系爭土地時，不知原告租用之目的，原告就租用系爭土地之始末，亦前後陳述不一。再由原告前揭自陳，二、三層建物均係其於20年前所建，又稱向證人溫德盛承租系爭土地時，三層建物尚未建好，則原告自88年10月1日起向證人溫德盛承租系爭土地時，其目的是否確係為建築房屋，更屬有疑。
㈣末查，本院執行處曾通知原告如係系爭土地之租地建屋之基
地承租人或毗連耕地之現耕所有權人，得於文到10日內具狀檢附優先承買權之證明文件，以同一價格優先承買，原告業於100年9月16日收受該通知，而於同日具狀以毗連耕地所有權人之身分行使優先購買權，並未提及其亦係租地建屋之基地承租人（參本院100年度司執助字第953號卷第96-100頁），惟經被告異議後，經本院執行處司法事務官通知兩造於100年10月20日到院調查，斯時原告已確知被告爭執其土地現未耕作，不符農地重劃條例得主張優先承買權之規定，惟仍未表示其係租地建屋之基地承租人（參同上執行卷第11
5頁），倘原告與證人溫德盛確係訂立建築房屋之基地租賃契約，其於收受本院上開通知函時，即應知可具狀行使優先購買權，詎原告仍遲至本件起訴後始提出土地租賃契約書主張係租用基地建築房屋之承租人，益徵本件原告與證人溫德盛間縱有土地租賃關係存在，要非屬租用基地建築房屋之性質，否則原告焉有不迅主張之理。
五、綜上所述，原告主張其與系爭土地原所有人溫德盛間有租用基地建築房屋之租賃關係存在，洵難遽信為真，是其依土地法第104條、民法第426條之2之規定，請求確認就系爭土地有優先承買權，即無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國101年11月14日
民事第一庭法官許雅婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年11月15日
書記官李心怡