臺灣臺北地方法院民事簡易判決 108年度北簡字第11751號
原 告 嚴森
被 告 王耀穎
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年11月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○○弄
○號三樓房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣柒萬貳仟元，及自民國一○八年八月一日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○八年八月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，
按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元。
訴訟費用新臺幣貳萬參仟壹佰柒拾陸元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳佰貳拾參萬貳仟元預供擔
保，得免為假執行。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查
原告於本院審理期間，將訴之聲明第3項由原先「106年8
月1日起至搬遷為止」更正為「108年8月1日起至搬遷為
止」係不變更訴訟標的，而更正事實上或法律上之陳述，並
非訴之變更或追加，先予敘明。
二、原告主張：門牌號碼臺北市○○○路○段○○巷○○弄○號3樓
房屋（下稱系爭房屋）係訴外人 桂可珍 所有，授權由原告管
理、使用、出租，並有民法第534條但書之特別代理權，授
權期限自民國104年6月17日起至109年6月16日止，並經
公證在案。被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間為自10
7年2月1日起至108年1月31日止，租金每個月新臺幣（
下同）18,000元，嗣雙方同意租約延展1年，租期應至109
年1月31日屆期，詎被告自108年4月1日即未繳租金。原
告於108年7月1日、同年8月1日兩度以存證信函催繳租
金，被告置之不理，存證信函中表示於函到5日內未給付積
欠租金，即以該函為終止租約不另通知。迄至108年7月31
日止，被告積欠已達4月租金共計72,000元，扣除押金後業
已達2月租金未付，原告自得終止租約。另依租約約定每期
電費、瓦斯費係按表收費，水費則一律200元，被告自108
年初起即未繳納前開費用，合計3,902元，以押金36,000元
扣除前開積欠3,902元，尚餘32,098元，惟於返還房屋前尚
有其他水電瓦斯費、回復原狀等費用，尚不得以所餘押金與
積欠租金相抵。兩造租約既於108年8月1日終止，被告迄
未返還系爭房屋，為此依租賃物返還請求權、租賃契約、不
當得利之法律關係，請求被告遷讓房屋，並請求被告給付72
,000元，及自108年8月1日起至清償日止，按年息5%計算
之利息，及自108年8月1日起至遷讓交屋日止，按月給付
原告18,000元等語。並聲明：如主文所示。
三、被告則以：伊有收到原告寄送之存證信函，確實從108年4
月即未繳房租，因與原告另有案件，伊出國時原告擅自開啟
房門並更換門鎖，致伊屋內財物損失，伊在108年5月有報
案，目前伊仍居住在系爭房屋，伊想要等兩造間訴訟都結束
後，再結算積欠租金，是原告請求無據等語，以資抗辯。並
聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
㈠原告主張之上開事實，業據其提出建物所有權狀、臺灣臺北
地方法院所屬民間公證人 林金鳳 事務所公證書、房屋租賃契
約書、存證信函2份、掛號郵件收件回執、台灣電力公司繳
費憑證3張、大台北瓦斯股份有限公司繳費憑證2張等件（
見本院卷第11至31頁）為證，被告亦不否認自108年4月1
日起即未繳租，對於水電瓦斯費單據不爭執，堪信原告之主
張為真實。
㈡遷讓房屋部分：按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相
當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支
付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額
，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法
第440條第1項、第2項定有明文。而出租人因承租人遲延
給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，
契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如
承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力
，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上
字第7號裁判意旨參照）。查原告主張被告積欠租金，以押
租金抵償後，已達2月租金未付，原告業已限期清償催告，
並表明逾期未付，以該函作為終止租約之意思表示，被告於
108年8月6日收受存證信函後仍未於5日期限內給付租金
一情，有原告提出之存證信函、掛號郵件收件回執在卷可稽
，被告亦不否認收受存證信函，且迄今仍未給付積欠租金（
見本院卷第125至126頁），原告以前開存證信函為附條件
終止租約之意思表示，亦屬合法，當催告期限屆滿，因被告
未履行而條件成就，即發生終止租約之效力，依前揭規定，
原告主張其於108年8月間已合法終止租約，自屬有據。又
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段規定甚明。兩造間租賃契約既經原告合法終止，則原告
據此規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由。
㈢積欠水電瓦斯費、租金部分：原告主張被告積欠108年1至
7月水費1,400元（＝200元×7）、108年1月、3月、
5月代墊電費1,024元（＝383+349+292）、代墊108年1
月、3至5月瓦斯費（＝439+1039），共計3,902元，業據
原告提出相關單據為證，經以押金36,000元扣抵後尚餘32,0
98元，堪信為實。又依兩造租約第5條約定：「乙方（即被
告）應於訂約時交於甲方（即原告）36,000元作為押租保證
金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房屋後無
息退還押租保證金」，被告於言詞辯論期日自認其現仍居住
在系爭房屋等情（見本院卷第125頁），依前揭租約內容，
在被告遷讓返還房屋前，原告尚無返還押租保證金之義務，
況且日後仍有其他水電瓦斯費、回復原狀費用扣抵之可能，
則原告主張不得以押金扣抵積欠租金，應屬可採。查被告自
108年4月1日起即未繳納租金迄今，為被告所自認（見本
院卷第126頁），則原告依租約請求被告給付108年4月至
7月租金，共計72,000元（＝18,000元×4月），及自108
年8月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由。
㈣相當於租金之不當得利：按依不當得利之法則請求返還不當
得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要
件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非
以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得
相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人
之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之
利益（最高法院61年度台上字第1695號判例、97年度台上字
第294號判決意旨參照）。查兩造間租約經原告於108年8
月1日單方合法終止，已如前述，則被告自翌日起即屬無權
占有系爭房屋，依上開說明，原告請求被告自108年8月1
日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金
之不當得利18,000元，亦屬有據。
五、綜上，原告依租賃物返還請求權、租賃契約、不當得利之法
律關係，請求被告遷讓房屋，並請求被告給付72,000元，及
自108年8月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨
自108年8月1日起至至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給
付原告18,000元，均有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌
後，認對於判決結果均無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、本判決係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告
敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權
宣告假執行。為衡平之故，併依同法第392條第2項規定，
依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
確定為23,176元（第一審裁判費），由被告負擔。
中華民國108年11月13日
臺北簡易庭法官張瓊華
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀（須附繕本），並繳交上訴裁判費
。
中華民國108年11月13日
書記官賴敏慧