臺南簡易庭109年度南簡字第1131號民事判決

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決

109年度南簡字第1131號

原告 王杏芬

訴訟代理人 鄭黎蓁

被告 黃文典

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年12月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號9樓之15房屋騰

空後遷讓返還予原告。

訴訟費用新臺幣2,210元由被告負擔。

本判決得假執行，但被告如以新臺幣205,300元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國107年8月1日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將其所有門牌號碼臺南市○○區○○路0段000號9樓之15房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自107年8月1日起至108年7月31日止共計1年，每月租金新臺幣（下同）4,000元。租賃期間屆滿前，原告即告知被告將出售系爭房屋，拒絕再出租予被告，被告亦承諾說好，也求原告給他搬家的時間，並答應配合讓仲介帶人進去看房，然被告未依系爭租約第六條規定返還租賃物，且避不見面商談遷讓房屋事宜，僅透過簡訊或管理員傳話方式，以仍須另尋租屋處為由，請求原告寬限相當時日，待其尋得適當租屋處後再遷出，惟其並未計畫遷出，更向原告要求50萬元之搬遷費。另被告雖有付補償費，但並沒有按時付。縱法院認原租約已轉為不定期租賃契約，然被告自109年5月後即未再支付任何金錢予原告，現已6個多月，原告仍可依土地法第100條第3款規定終止租約。被告從沒跟原告說過熱水器的問題，熱水器是誰裝的、裝在哪裡也不清楚，被告說弄壞他的門鎖也是沒有的事情。爰依租賃契約之法律關係及民法第767條規定提起本訴，請求被告遷出系爭房屋。並聲明：被告應將系爭房屋謄空後遷讓返還予原告。

二、被告則以：被告自104年3月10日起即向原告承租系爭房屋，至108年7月31日起，租期到期後，原告還繼續收租金，被告認為此為默示同意，雙方合意為不定期租約。同年12月原告委託房仲賣房，被告亦應允幫忙帶客看房，系爭房屋於109年4月1日出售，新房東也同意以原條件續租被告。詎原告售出房屋後即過河拆橋，不按社會慣例予被告1個月免收房租金，連被告花費2個月以上時間，倒貼房屋租金為其修繕房屋、更換新品價值超過3萬元之裝置費也分文不給，依房屋買賣不破租賃之原則，被告沒有搬家的道理，另5、6、7月房租被告已匯入原告名下帳戶；至於原告所提出的手機簡訊是以電子訊號傳遞，並非契約文書，很容易造假，這是電視劇八點檔常演出的詭詐老梗，該簡訊之來源未經任何客觀公正機構認證，被告予以否定。另系爭房屋的熱水器早在1年多以前就已嚴重故障，被告多次告知原告，原告置之不理，109年8月初熱水器完全壞掉必須換新，費用為9,000元，加上系爭房屋大樓天然瓦斯供氣管路漏氣，瓦斯公司將之改為桶裝瓦斯供住戶使用，每戶收3,400元改裝費，被告共計墊付12,400元，折抵8、9、10月3個月份房租，原告於109年9月10日言詞辯論時已無異議默許；又原告敲壞被告的房鎖，5月份的房租是用來折抵弄壞的房鎖費用2,300元。另原告於107年8月7日，以詐欺方式，將原本應是108年8月10日止的租約期日倒縮為108年7月31日，後來被告找到原租約，原告自慚表示願倒賠半個月，即從原本每月10日加半個月變成每月25日為繳租日。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

(一)原告主張系爭房屋為其所有，兩造間訂有房屋租賃契約書，約定原告將系爭房屋出租予被告，租賃期間為107年8月1日至108年7月31日，每月租金為4,000元，應於每月10日前繳納，被告現仍占有使用系爭房屋等情，有建物所有權狀、土地建物查詢資料、系爭租約在卷可參（見本院南司簡調字卷第11至20頁、本院卷第27頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。

(二)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又主張積極事實者應先負舉證責任，而消極事實本質上難以證明，本不負舉證責任。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院64年度台上字第1579號裁判要旨參照）。經查，系爭租約之租期於108年7月31日屆滿後，被告仍續住使用系爭房屋乙情，為兩造所不爭執。原告雖主張其於租期屆滿後，已告知被告將出售系爭房屋並拒絕再出租予被告，然為被告所否認，而此租期屆滿時原告已為反對續租之意思表示之事實，屬積極事實，依前開說明，應由原告負舉證之責。原告雖提出兩造間所互傳如附表所示之簡訊截圖為其上開主張之佐證，惟上開簡訊發送時間介於109年2月至4月間（手機上雖未顯示接收時間之年度，然簡訊內容、日期與星期日數之配對，可知其年度為109年），被告雖曾於原告出售系爭房屋後，表示將搬離系爭房屋（見附表編號6、7簡訊），然系爭租約之租期早於108年7月31日即已屆滿，被告則是在109年4月間始表示欲搬離系爭房屋，此雖可推論原告於此前曾有拒絕繼續出租之意，然尚難憑此推論原告係於系爭租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示反對之意思，亦有可能係在兩造已依民法第451條規定更新租約後方拒絕繼續出租，是僅憑上開簡訊內容，尚無足為有利於原告之認定。準此，應認原告就其已於租期屆滿後即行為反對之意思之事實，未能盡舉證之責，則被告既有於租期屆滿後續住使用系爭房屋之情，依上開舉證責任分配之原則，應認原告對於被告繼續使用系爭房屋並未即時為反對之意思，依民法第451條規定，系爭租約已視為以不定期限繼續契約。至被告雖否認上開簡訊之真正，惟經本院當庭勘驗原告之手機，該手機內確有如附表所示之簡訊，被告亦自承經本院點選該簡訊發送人「黃文典」之資訊後，所顯示傳送該簡訊之電話號碼確為其所使用，且此電話號碼亦與被告所提出陳情書上所載電話號碼相同（見本院卷第48、22頁）；且附表編號5之109年3月30日簡訊內容提及被告將於翌日給付1個月房租予原告，核與被告自行提出之星光大樓臨時收據記載被告於109年3月31日給付4,000元予原告之情完全相符（見本院卷第39頁），附表編號8所示簡訊之內容，亦與被告於本件所辯「新房東也同意以原條件續租被告」乙情相符，足見上開簡訊確係被告所傳送予原告；被告空言否認該簡訊之真正，顯無足採，附予敘明。

　(三)另按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。又契約之合意終止與終止權之行使性質不同，前者為契約行為，即以第二次契約終止第一次契約；後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無意定或法定終止原因之存在。另契約須當事人互相表示意思一致，始得成立，契約之成立，除雙方同時互為一致之意思表示外，以一方對他方之要約為承諾之通知或意思實現而成立。而默示之承諾，必依要約受領人之舉動，或其他情事足以間接推知其有承諾之意思者，始足稱之（最高法院100年度台上字第860號判決意旨參照）。經查，系爭租約雖於108年8月1日起以不定期限繼續，然自被告所傳附表編號6、7之簡訊，可推論原告於此前曾有拒絕繼續出租之意，業如前述，此應屬終止契約之要約；而被告亦於109年4月1日傳予原告之附表編號6所示簡訊中，表明其將儘快搬離系爭房屋之意，應認被告對原告終止租約之要約已為允諾；而被告於109年4月9日傳送附表編號7所示簡訊予原告，請求原告再給予其1個月之時間另覓住處，原告則於同月21日以附表編號9所示簡訊向被告表示租約已到期，請其於109年5月9日搬離，足認兩造已達成被告應於109年5月9日（即109年4月9日起1個月後）搬離系爭房屋之合意，是系爭租約業經兩造意思表示一致而於109年5月9日終止，堪予認定。系爭租約既終止，被告即應負返還租賃物即系爭房屋予原告之義務，是原告依租賃之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。

四、綜上所述，原告依租賃之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空後遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。本院既已依租賃之法律關係為原告勝訴之判決，自毋庸再就原告另依民法第767條所有物返還請求權所為請求再予論述。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之證據，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，

應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第

1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為2,210元（即第一

審裁判費），爰依上開規定確定訴訟費用之負擔如主文第三

項所示。

七、本件係就民事訴訟法第427條規定適用簡易程序所為被告敗

訴之判決，依同法第436條第2項準用第389條第1項第3款規

定，應依職權宣告假執行。併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供相當金額之擔保而免為假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　109　　年　　12　　月　　29　　日

臺南簡易庭法　官　張玉萱

以上正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，

應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　109　年　　12　　月　　29　　日

書記官鄭伊汝