裁判字號：臺灣臺北地方法院89年訴字第5269號民事判決
裁判日期：民國90年03月07日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度訴字第五二六九號
原告乙○○訴訟代理人丙○○被告富璁建設開發股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 歐宇倫 律師
張修誠 律師右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣柒萬元，及自民國八十九年十二月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十分之一，餘由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）壹佰伍拾玖萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息。
二、陳述：
（一）原告於民國八十七年三月二十六日與被告簽訂房地產預定買賣契約，向被告購買「一品天廈」預售屋之第八層Ｂ棟房屋一戶（下稱系爭房地），約定價金為壹仟貳佰陸拾萬元，原告先後已付定金叁拾柒萬元及七期房屋期款壹佰伍拾玖萬元，計壹佰玖拾陸萬元。嗣因原告被倒帳，無力續付屋款，被告乃以存證信函催繳後解除系爭房屋買賣契約，並沒收上開已繳價款以為懲罰性違約金。惟原告辛勞半生突遭意外致購屋不成，實萬不得已，被告沒收之懲罰性違約金實屬過高，請求酌減違約金為叁拾柒萬元，並請被告返還溢收之懲罰性違約金壹佰伍拾玖萬元及其遲延利息。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
１、被告抗辯銷售成本部分，因已包含在售價內，故另外要求原告負擔，實不合理。
２、關於融資貸款利息部分，乃被告建屋資金並非自有而發生，屬建屋成本，亦含括在售價之內，今另要求原告負擔，並非合理。
３、關於買賣價差壹佰叁拾柒萬元部分，查系爭房屋嗣後之買主所買得之車位小於原告前所預定買受者，故將此車位地坪差價列入考慮後，實際價差應僅為壹佰零肆萬捌仟元。
４、關於被告提出財政部八十九年一月六日公布之「八十七年度營利事業各業所得額及同業利潤標準」、「八十八年度營利事業各業所得額及同業利潤標準」，抗辯其因原告違約所失利益為壹佰柒拾陸萬肆仟乙節，惟該利潤標準僅為一般情形，實際上被告未必能有此利潤。
三、證據：提出房屋土地預定買賣契約書為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）原告未依約按期繳付屋款，經被告分別於八十七年十月七日、八十七年十二月三十一日以存證信函向原告催繳後，仍未獲置理，是被告乃以八十八年三月十一日台北五十一支局第九九號存證信函通知原告解除兩造所訂立之買賣契約，並依契約第十二條第三款之規定，將原告已支付之價金沒收作為懲罰性違約金。查該契約為兩造本於自由意思而簽訂，原告於締約當時既未對沒收已付價款作為違約金之約表示異議，豈容事後反悔，且該沒收之違約金僅占買賣總款百分之十六點三，依通常不動產交易之習慣，被告沒收原告所繳之價金尚在合理範圍。
（二）被告因原告之違約而受有下列損害：
１、買賣價差部分：系爭房屋嗣後雖再行賣出，惟因房屋跌價而有價差壹佰叁拾柒萬元。
２、銷售成本部分：⑴第一次售予原告時所支出之銷售獎金為伍萬零肆佰元，加上因推銷該案支出之
費用共壹佰零捌萬伍仟壹佰壹拾玖元，全案三十五戶平均每戶費用為叁萬壹仟零叁元，共捌萬壹仟肆佰零叁元。
⑵第二次售予訴外人 曹春雷 時所支出之銷售獎金為伍拾壹萬壹仟捌佰伍拾元，加
上因推銷該案支出之費用共玖萬陸仟壹佰伍拾柒元，全案三十三戶平均每戶費用為貳仟玖佰壹拾肆元，總計伍拾壹萬肆仟柒佰陸拾肆元。
３、融資利息部分：被告為興建本工程向銀行貸款，其八十八年一月至八月應付之利息總計陸佰壹拾萬零壹仟柒佰貳拾貳元，本工程共三十五戶，平均每戶應分攤之利息為壹拾柒萬叁仟叁佰叁拾伍元。
４、所失利益部分：依財政部八十九年一月六日公布之「八十七年度營利事業各業所得額及同業利潤標準」、「八十八年度營利事業各業所得額及同業利潤標準」，不動產投資興建及租賃業之淨利率為百分之十四，系爭房地之總價為壹仟貳佰陸拾萬元，故被告因賣出系爭房地應得之淨利為壹佰柒拾陸萬肆仟，因原告違約，致被告喪失該部分之利益。
三、證據：提出存證信函二份、買賣契約書、銷售費用明細、被告八十七年四月二日付款憑單、被告八十七年遞延銷售費用明細表、被告八十八年十月六日付款憑單、被告八十八年遞延銷售費用明細表、被告八十八年八月三十一日利息資本化明細表、財政部八十九年一月六日公布之「八十七年度營利事業各業所得額及同業利潤標準」、「八十八年度營利事業各業所得額及同業利潤標準」（均影本）為證。
理由
一、原告起訴主張：其前於八十七年三月二十六日購買系爭房地，總價金壹仟貳佰陸拾萬元，原告已陸續繳納系爭房地價金達壹佰玖拾陸萬元。嗣原告未續繳價金，被告即於八十八年三月十一日解除兩造間之房地買賣契約，同時將原告上開已繳價款全數沒收作為懲罰性違約金，惟此兩造約定之懲罰性違約金實屬過高且顯失公平，爰依民法第二百五十二條請求法院酌減違約金為定金之一倍即叁拾柒萬元，並請求被告給付原告壹佰伍拾玖萬元等情。被告則以：其因原告違約，受有銷售成本損失、房屋買賣利潤損失、利息損失、房屋跌價及再行銷售損失，所受損失及所失利益已超過本件沒收之違約金，違約金之約定並無過高等語，資為抗辯。
二、原告主張其於八十七年三月二十六日購買系爭房地，總價金為壹仟貳佰陸拾萬元，已陸續繳納價金達壹佰玖拾陸萬元。嗣因原告未續繳價金，被告即於八十八年三月十一日解除兩造間之房地買賣契約，同時將原告上開已繳價款沒收，作為懲罰性違約金乙節，業據提出土地及房屋買賣契約書為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。依兩造所訂買賣契約第十二條第一、三款約定：甲方未依本契約第二條付款辦法之約定履行義務時，....，如逾期十日經乙方（指被告）催告仍未繳付者，視為甲方（指原告）違約....。如甲方違約，經乙方通知後，若甲方仍無法改善其違約事項，則乙方得解除本契約，....，甲方無條件同意所繳全部價款作為乙方違約之懲罰性違約金；足見前揭約定之違約金乃屬懲罰性違約金之性質，而本件原告既自認未繼續繳交買賣價金，有違約之事實，則被告依上開約定解除系爭房地買賣契約，並將原告已繳價款壹佰玖拾陸萬元，充作懲罰性違約金予以沒收，自屬有據。惟原告既主張上開已繳價款中僅有屬定金之部分可充作違約金沒收等語，則本件應審究者，乃約定之違約金是否過高？茲析述之。
三、按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條分別定有明文。而衡量違約金是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，以為酌定標準；而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院四十九年台上字第八０七號判例參照）。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院五十一年度台上字一九號判例參照）。另本件兩造所約定之違約金為懲罰性違約金已如前述，惟不問係懲罰性違約金或總額預定性違約金，均有民法第二百五十二條之適用。查系爭房地之總價及原告已繳付之價款分別如前所示，所繳價款占總價之比例為百分之十五點五六（小數點二位以下四捨五入），經審酌：
（一）被告主張其為銷售系爭房屋予原告，支出銷售獎金及其他銷售費用等計捌萬壹仟肆佰零叁元，因原告違約，上開銷售成本之支出即為損失乙節，業據提出被告八十七年四月二日付款憑單、被告八十七年遞延銷售費用明細表為證。原告雖稱此為企業成本之一部，已包含在售價內，不得再責令原告負擔云云，惟被告此項成本支出，目的即在取得可能實現之利益，今因原告違約不買，被告支出上開銷售費用即屬目的不達，則對被告而言，此項銷售獎金及費用之支出即無由實現其利益而白費，自屬因原告違約致被告所受之損害。至被告另主張其解約後為將系爭房屋再售予訴外人曹春雷，支出銷售獎金及其他銷售費用等計伍拾壹萬肆仟柒佰陸拾肆元，亦屬應由原告負擔之損害等語，然被告第二次銷售系爭房屋時雖支出上開費用，惟同時亦取得相對應之價金，是該次銷售費用尚難謂為被告之損害，且係被告為將系爭房屋銷售予訴外人曹春雷所支出者，尚與原告無關，不得請求原告負擔。
（二）財政部核定之營利事業各業所得額標準及同業利潤標準，係依據各業抽樣調查，並徵詢各同業公會之意見而為核定，客觀可採，是被告主張得認作原告若能如期履行債務時，被告可得享受之一切利益之標準等語，要屬可採，原告稱被告未必能取得該標準所訂之利潤，不得以之作為計算標準等語，並不足取。依前揭判例所示，審酌違約金是否過高，應以原告若能如期履行債務時，被告可得享受之一切利益為衡量之標準，而上開利潤標準，既足為衡量被告因原告履約而得享受利益之依據，自得以之作為衡量違約金是否過高的參考指標之一，並無庸再行審酌系爭房地是否得再行售出。次查，財政部核定之八十七及八十八年度之同業利潤標準（八十九年度者尚未公布）中不動產興建及租賃業之淨利率均為百分之十四，是應認系爭房地總價款之百分之十四計壹佰柒拾陸萬肆仟元【計算式：00000000x14%=0000000】即為被告因原告履行契約所得享受之利益。
（三）被告主張其為興建本工程向銀行貸款，其八十八年一月至八月應付之利息總計陸佰壹拾萬零壹仟柒佰貳拾貳元，其中原告應分攤壹拾柒萬叁仟叁佰叁拾伍元等語；惟被告向銀行貸款興建本件工程，係基於其等間之消費借貸契約而需支付利息，無論原告是否違約，被告需支付之利息仍為相同，並不因而有所增減，從而上開利息支出並非被告因原告違約所生之損害，被告抗辯原告應分擔此部分之損失，要無所據。
（四）按民法第二百六十條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。據此規定，債權人解除契約時，得併行請求損害賠償，惟其請求損害賠償，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他原因已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙。故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，因此該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言。且其賠償範圍，應依一般損害賠償之法則，即民法第二百十六條定之。被告主張系爭房地再次售予訴外人曹春雷時，價格已下跌，價差達壹佰叁拾柒萬元乙節，固據提出買賣契約為證，惟此乃因不可抗力之市場因素，並非解除契約所產生之損害，此部分既屬契約消滅後所生之損害，並非因原告本件之債務不履行所已生之舊賠償請求權，依上開說明，被告抗辯此部分之損失亦非可採。
（五）按「私法自治」乃民事法律最高之指導原則，而「契約自由」原則乃「私法自治」在經濟活動規範上之具體表現。依此原則，當事人得依自由意思決定與何人以何種方式締結何種內容之契約，從而對契約雙方發生一定之拘束力，享受或負擔其法律效果。此「契約自由」原則為私法（尤其是債法）之基本原則，受到憲法之承認與保護（憲法第七條、第十一條、第十五條、第廿二條及第廿三條參照），故法院亦應予以尊重，除非當契約自由原則之實質基礎－－「平等」未被落實，而於具體個案契約正義未能獲致實現之情形，法院始得介入外，原則上法院不能擅以「監護者」自居，以自己的價值判斷，變更契約之內容。民法第二百五十二條「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」之規定，既明訂於民法第二章債編總則，依照「體系解釋」之法律解釋方法，在判斷違約金是否過高時，除應審酌契約當事人之締約地位、一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形外，尤其不能將「契約自由」原則棄之不顧，過度干預契約當事人私經濟生活之安排，以致影響當事人於締約當時之風險損益評估，破壞契約雙方於意思合致時之「主觀平衡」，甚至給予惡意違反契約者討價還價、套利之空間。總而言之，法院於適用民法第二百五十二條酌減違約金時，應力求「契約自由」與「契約正義」兩者間之調和，縱違約金約定之數額高於當事人所受之實際損害，若於契約正義無礙而非顯失公平，即不宜僅因一造當事人所受之損害低於違約金之數額，認兩造約定之違約金有過高之情事，而過度壓縮「契約自由」之空間。經查，兩造間之買賣契約雖為被告預先擬訂之定型化契約，然曾交原告審閱，為原告所自承，是本院除審酌本件為預售屋買賣之定型化契約，而留心於契約正義之實現外，亦不能過度壓縮契約自由之空間，而流於變相鼓勵違約人。
（六）末查原告已繳交七期價款計壹佰玖拾陸萬元，此為兩造所不爭，是被告亦受有利用原告上開已繳價金之利益，依民法第二百五十一條，本院自得參酌原告因被告一部履行所受之利益，減少違約金。
四、綜上所陳，經審酌前述之（一）至（六）點之一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，本院認本件懲罰性違約金以系爭房地總價款之百分之十五為適當，即應酌減為壹佰捌拾玖萬元，被告沒收原告已繳價金壹佰玖拾陸萬元作為懲罰性違約金，超過上開金額部分即屬過高。又「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五」，民法第二百零三條定有明文，原告既未舉證兩造約定之利息為百分之六，是其請求依年息百分之六計算遲延利息，並無所據，應以年息百分之五計算遲延利息。從而，原告請求被告返還過高部分之違約金柒萬元及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十二月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則為無據，應予駁回。
五、原告並未聲明願供擔保聲請宣告假執行（至其於九十年一月九日之「民事補充理由狀」中末段雖稱「並依權責准予假執行」，惟並未陳明願供擔保，而本件亦非得依職權宣告假執行之事件），從而被告聲明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行，即無必要，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十年三月七日
民事第五庭法官歐陽漢菁右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十年三月七日
法院書記官曾寶生