臺灣桃園地方法院91年度訴字第2138號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院91年訴字第2138號民事判決

裁判日期：民國92年04月25日

裁判案由：租佃爭議

臺灣桃園地方法院民事判決九十一年度訴字第二一三八號
原告台灣省桃園農田水利會法定代理人甲○○訴訟代理人 吳東霖 律師被告乙○○住桃訴訟代理人丙○○住台北市○○路○○○巷○號六樓右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主文確認兩造間就桃園縣中壢市中鎮芝字第一二五號耕地租約所載坐落桃園縣中壢市○○里○路○○段第四四之九、第四四之一０、第四四之一一地號土地之耕地租賃關係不存在。
被告應將坐落桃園縣中壢市○○里段○路○○段如附圖所示Ａ部分，四四之一０地號內赭色面積二九七平方公尺、紫色面積二一六平方公尺，及四四之一一地號內，淺褐色面積一三０平方公尺，及如附圖Ｄ部分，四四之一０地號內綠色⑵面積三平方公尺，及四四之一一地號內黃色面積五七二平方公尺與綠色⑶面積四平方公尺之土地返還原告。
被告應將坐落桃園縣中壢市○○里段○路○○段如附圖所示Ａ部分，四四之六地號內紅色面積一九七平方公尺及藍色面積二九七平方公尺之土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新台幣柒拾柒萬肆仟元供擔保後，得假執行。
本判決第三項於原告以新台幣參拾壹萬參仟元供擔保後，得假執行。
事實
壹、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。
二、陳述：
（一）查本件被告於民國（下同）三十九年三月六日與原告訂立耕地租約，向原告承租坐落桃園縣中壢市○○里段○路○○段四四之九地號內０‧０七００甲及同段第四四之一０地號內０‧三０００甲土地。其中第四四之一０地號因於四十四年二月十五日間政府辦理土地等則銓定，一部分銓定為六等則，一部分為九等則，等則不同，乃由政府逕辦土地分割登記而分割為同段第四四之一０地號及第四四之一一地號，從而，被告向原告承租之標的應包含如附圖所示第四四之九地號、第四四之一０地號及第四四之一一地號上著色部分之土地（以下簡稱系爭土地）。
（二）惟被告於承租系爭土地後，將如附圖所示Ｄ部分第四四之一一地號上黃色面積五七二平方公尺之土地闢為住宅庭園，種植花樹、不為耕作，廢耕期間最少五年以上；又將如附圖所示Ａ部分第四四之一一地號內淺褐色面積一三０平方公尺及四四之一０地號上赭色面積二九七平方公尺土地予以廢耕，挖為水池及水池堤岸，並任其雜草雜木蔓生，廢耕期間亦至少五年以上。復將如附圖所示Ｂ部分第四四之一０地號內紫色面積九三四平方公尺，及如附圖所示Ｃ部分第四四之九地號內赭色面積一０七四平方公尺土地之租賃權，連同如附圖所示Ｂ、Ｃ部分，位於同段第四四之六、四四之九地號內無權占有而擴大耕作面積之土地，一併私自讓渡予訴外人 宋坤松 ，作為二人間土地買賣契約之標的及條件內容，而將土地交付予宋坤松耕作。
（三）按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租予他人」，「承租人違反前項規定者，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」，又「承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人」耕地三七五減租條例第十六條第一、二項及土地法第一百零八條分別定有明文。至於此所指「原訂租約無效」者，係指全部租約無效而言，最高法院四十六年台上字第五七號著有判例可循。又「租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任，故租賃權通常為不得讓與之債權，如房屋之承租人未得出租人之同意，擅將租賃權讓與第三人時，其情形有甚於全部轉租，出租人自得終止租約」，另有最高法院三十七年度上字第六八八六號判例可資參照。查被告與訴外人宋坤松簽訂土地買賣契約書，以系爭耕地租約中部分租佃耕地之耕作權一併作為土地買賣契約條件，讓渡予宋坤松，並將土地交付予宋坤松耕作，揆諸前揭說明，原訂耕地租約應自始無效，兩造間之租佃關係不存在。但被告竟表示異議，為此請求確認之，並本於所有權之作用，請求被告返還所占用之土地。
（四）次按，非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得在租佃期限未屆滿前，終止耕地租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款定有明文。又所謂「不為耕作」，不問其不為耕作者係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，收回全部耕地，亦有最高法院八十四年台上字第一八五六號判例可資參照。查被告承租後，竟非因不可抗力，將應作為種稻耕作之農田予以廢耕不為耕作，闢為自家庭園種植樹木，及挖掘為魚池，魚池邊且因荒廢未耕作而漫生雜木，從樹木高度顯證其不為耕作至少逾五年以上，因之本件如認系爭耕地租佃契約關係未因轉租而無效，原告亦得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，並本於所有權之作用，請求返還土地，為此競合之請求提起本訴。
（五）另坐落桃園縣中壢市○○里段○路○○段第四四之六地號土地亦為原告所有，與前開四四之一０地號土地毗鄰，被告於四四之一０地號土地廢耕開挖水池時，擴大開挖範圍而無正當權源將第四四之六地號內四九四平方公尺土地一併開挖為水池，茲為將來強制執行之方便，有一併起訴之必要，為此一併本於所有權之作用，訴請被告返還土地。
三、對被告抗辯之陳述：對於被告抗辯訴外人宋坤松占用部分，原告對於訴外人宋坤松與原告分納租金等節不爭執，惟以原告原不知情，係於八十九年間經訴外人宋坤松之子 宋維珠 告知始知系爭租約部分土地租金係由訴外人宋坤松繳納，歷年來原告所以收受租金則係因水利會工作站之人員沒有法律常識，有人來繳就將之收下，且依土地法第一百零八條規定，縱經出租人允諾，承租人仍不得將耕地之全部或一部轉租於他人，故原告收受租金之事實並不影響系爭租約無效之結果等語以為陳述。
四、證據：土地登記簿三件、土地登記謄本四件、耕地租約書二件、被告與宋坤松間土地買賣契約書一件、現場照片三紙等為證。
貳、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：對於伊曾於三十九年三月六日與原告就坐落桃園縣中壢市○○里段○路○○段第四四之九、第四四之一０地號土地訂有耕地三七五租約，且曾於五十二年一月二十一日將如附圖所示Ｂ部分第四四之一０地號內紫色面積九三四平方公尺及如附圖所示Ｃ部分第四四之九地號內赭色面積一０七四平方公尺之土地讓予訴外人宋坤松耕作，另被告利用範圍內之如附圖所示Ａ部分，同段第四四之一一地號內淺褐色面積一三０平方公尺及第四四之一０地號內赭色面積二九七平方公尺土地係挖為水池及水池堤岸，周圍有雜草雜木蔓生等節不爭執，惟否認向原告承租範圍包含同段第四四之一一地號土地，並以：
（一）被告於五十二年間出售土地予訴外人宋坤松時，曾言明附帶將系爭四四之九及四四之一○地號面積約三分左右之土地，以無償方式交予訴外人宋坤松耕作，被告並曾告知原告，經原告同意後自五十六年度開始，系爭租約之租金即由被告與訴外人宋坤松分別依占用土地範圍繳租予原告，歷時二十餘年，迄八十九年間原告始拒絕收受租金。惟被告僅一種田人，識字無多，認為既每年繳交租金，且每六年續約一次，已達二十餘年之久，租約有效乃理所當然，且依民法第一百五十三條規定，當事人互相意思表示一致時，無論明示或默示，契約即為成立，兩造是項分納方式既已存在二十餘年，原告驟以被告違反耕地三七五減租條例規定片面終止系爭租賃契約關係，即有違誠信。況訴外人宋坤松於八十八年間亡故後，被告業已將土地收回耕作，且無積欠租金未繳情事，自不違反耕地三七五減租條例第十六條第一、二項之規定。
（二）被告當初係將系爭土地供作水池養殖，魚池也是生產作物之方法，先前有用以養殖及種殖水草，現因兩造纏訟經年，無心耕作，倘判決確定自會繼續耕作。
（三）又系爭耕地租約至九十一年十二月三十一日到期，其後依耕地三七五減租規定被告尚可繼續承租，原告自不得任意終止租約。
（四）至坐落桃園縣中壢市○○里段○路○○段第四四之六地號土地，經測量如被告確有占用，被告願意返還予原告。
三、證據：提出土地買賣契約書、租約、八十九年間原告寄發之存証信函、支票影本各一件、租金收據十二紙等為證。
參、本院依被告聲請調閱本院八十九年度訴字第一三三二號民事案卷；依職權向桃園縣中壢市公所調閱系爭私有耕地租約原本。
理由
一、查系爭坐落桃園縣中壢市○○里段○路○○段第四四之九、第四四之一０、第四四之一一及第四四之六地號土地均為原告所有，兩造於三十九年三月六日曾訂有私有耕地租約，依租約記載，被告乃向原告承租坐落桃園縣中壢市○○里段○路○○段四四之九地號內及同段第四四之一０地號內部分土地，合計承租土地面積０‧三七００甲。其中第四四之一０地號土地於四十四年二月十五日間政府辦理土地等則銓定，一部分銓定為六等則，一部分為九等則，等則不同，乃由政府逕辦土地分割登記而分割為同段第四四之一０地號及第四四之一一地號。惟兩造自三十九年後即一再以原租約續約迄今，租約所記載承租耕地地號、面積等均未變動。被告並於五十二年一月二十一日將其自原告承租之第四四之一０地號內如附圖所示Ｂ部分紫色面積九三四平方公尺及第四四之九地號內如附圖所示Ｃ部分赭色面積一０七四平方公尺之土地讓予訴外人宋坤松耕作，另同段第四四之一一地號土地上如附圖所示Ｄ部分黃色面積五七二平方公尺之土地經闢為住宅庭園，種植花樹，而如附圖所示Ａ部分同段第四四之一一地號內淺褐色面積一三０平方公尺及第四四之一○地號上赭色面積二九七平方公尺土地則經被告挖為水池及水池堤岸，周圍有雜草雜木蔓生等節，有原告提出土地登記簿、土地登記謄本、耕地租約書、被告與宋坤松間土地買賣契約書、現場照片等為證，並經本院依職權向桃園縣中壢市公所調閱本件私有耕地租約登記申請書原本查核屬實，且經本院履勘現場及囑託中壢地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑，復為兩造所不爭執，均堪信為真實。本件爭執要旨乃在於（一）被告承租範圍是否包括第四四之一一地號如附圖所示Ｄ部分土地？（二）原告主張被告違反耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項及土地法第一百零八條之規定，將系爭土地部分違法轉租訴外人耕作而主張系爭耕地租約無效，是否有據等。
二、查系爭坐落桃園縣中壢市○○里段○路○○段第四四之一一地號乃四十四年間分割自同段第四四之一０地號土地，已如前述，而兩造於三十九年間就分割前桃園縣中壢市○○里○路○○段第四四之九地號內０‧０七００甲及同段第四四之一０地號內０‧三０００甲土地訂有私有耕地租約，前開承租範圍復經更正為就四四之九地號內０‧一七００甲及同段第四四之一０地號內０‧二０００甲土地訂立私有耕地租約，有本院依職權向桃園縣中壢市公所調閱本件私有耕地租約登記申請書存卷可案，其中同段第四四之九地號土地依更正後租賃範圍記載該地號土地總面積為０‧二一三二甲，另同段第四四之一０地號土地總面積則為０‧四０七六甲，與原告提出系爭土地現有土地登記謄本對照以觀，四四之九地號土地現登記面積為二０六八平方公尺，即為０‧二一三二甲（１００００平方公尺等於
１．０３１０甲），然第四四之一０地號土地現登記面積為二四八七平方公尺，僅為０‧二五六四甲，倘加上四四之一一地號土地現登記面積一四六七平方公尺（即０‧一五一二甲），始為原租約四四之一○地號土地記載之０‧四０七六甲面積，堪信兩造簽訂租約所記載地號乃分割前地號，被告所承租土地範圍應包含第四四之九、第四四之一０及第四四之一一地號土地。又原告承租土地範圍經本院赴現場測量，據原告指稱乃不計如附圖所示位於同段第四四之六地號、四四之三地號、四四之八地號土地上著色部份外，其餘著色部分，經核算原告指稱被告承租面積為三三三九平方公尺，即０‧三四四二點五甲，有桃園縣中壢地政事務所複丈成果圖在卷可按，與租約記載被告承租面積相近，從而，原告主張被告向原告承租之標的應包含第四四之九地號、第四四之一０地號、第四四之一一地號上如附圖所示著色部分之土地，堪予採信。
三、次查原告所有系爭第四四之九、四四之一０、四四之一一地號土地上如附圖所示著色部分，本係出租予被告，惟被告嗣於五十二年一月二十一日將系爭第四四之一０地號內如附圖所示Ｂ部分紫色九三四平方公尺及第四四之九地號內如附圖所示Ｃ部分赭色一０七四平方公尺之土地讓與訴外人宋坤松耕作，為兩造所不爭執，並有原告提出之土地買賣契約書附卷足憑。惟按耕地三七五減租條例之設，主要在照顧經濟地位處於弱勢之佃農及承租人，若承租人並未居於弱勢，雖承租耕地卻不自任耕作，其農事以外之收入顯高於庄稼所得，倘仍任由承租人以不當手段阻止出租人收回自用或出租予其他經濟弱勢之人，顯與公平正義原則有違，從而耕地三七五減租條例第十六條第一項及第二項及土地法第一百零八條乃規定耕地之租賃承租人應自任耕作，不得將耕地全部或一部轉租於他人，否則原定租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，縱經出租人承諾，承租人仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。又所謂不自任耕作者，兼指轉租及將耕地借與他人使用或將耕地供非耕地之用在內；再依耕地三七五減租條例十六條第二項規定之本旨推之，其所稱原訂租約無效者，自係指全部租約無效而言。最高法院五十六年台上字第一五二○號判例、八十一年台上字第二０四九號判決、四十六年台上字第五七號判例意旨亦可參照。準此，承租人以同一租約承租多筆耕地，縱非有圖利之意思將所承租耕地中一筆或數筆轉租他人或無償借與他人而不自任耕作者，亦足違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定，而使原訂租約全部為無效。被告雖以伊曾經原告同意自五十六年度開始，系爭租約之租金由被告與訴外人宋坤松分別依占用土地範圍繳租予原告，歷時二十餘年，抗辯兩造間顯已有就訴外人宋坤松占用部分由原承租人即被告退租，再由新承租人即訴外人宋坤松承租之合意，原告自應受其意思表示之拘束云云，惟查被告將所承租部分土地讓渡予訴外人宋坤松耕作係在耕地三七五減租條例施行後，而依耕地三七五減租條例第十六條規定意旨，乃屬強制規定，違反此項規定而將耕地交由他人使用者，依民法第七十一條之規定，自為當然無效，不因出租人承諾而生效力，是兩造固不爭執訴外人宋坤松與被告曾有分納租金予原告之事實，亦不能認原告與訴外人宋坤松間已有租賃關係存在。況按佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，應以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的，查本件被告將如附圖所示Ｄ部分黃色面積五七二平方公尺之土地闢為住宅庭園，種植如松樹、榕樹、七里香等庭園花樹，已如前述，依其設置庭園之面積顯已逾蓋建農舍之程度，自有變更用途不自任耕作之情形。而被告既有部分承租土地不自任耕作之情事，則依上開說明，原訂租約即屬無效，無待於原告另為終止租約之意思表示，亦不因被告再行收回耕作而回復有效。從而，原告以系爭三筆土地耕地租約因被告不自任耕作而全部無效，起訴確認兩造間租賃關係不存在，並主張其得收回系爭土地自行耕種或另行出租而本於所有權之作用請求被告返還如附圖所示Ａ部分，四四之一○地號內赭色面積二九七平方公尺、紫色面積二一六平方公尺，及四四之一一地號內，淺褐色面積一三○平方公尺，暨如附圖Ｄ部分，四四之一○地號內綠色⑵面積三平方公尺，及四四之一一地號內黃色面積五七二平方公尺與綠色⑶面積四平方公尺等土地，自屬於法有據，應予准許。又本件原告以被告有違反耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項規定，主張兩造間耕地租約無效，而請求被告返還占用土地既已准許，其雖另以選擇合併方式主張被告有非因不可抗力繼續一年不為耕作情事，認其得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止兩造間耕地租約並請求返還土地，惟本院既已擇前開主張判決原告此部分勝訴，他訴訟標的即毋庸裁判，附此敘明。
四、又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文。經查，原告主張被告於第四四之一０地號土地廢耕並開挖水池時，擴大開挖範圍而將同段第四四之六地號內如附圖所示Ａ部分藍色及紅色面積合計四九四平方公尺土地一併開挖為水池等情，亦據本院赴現場履勘明確及囑託中壢地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑，且為兩造所不爭執，被告並自承其就四四之六地號土地遭占用部分並無合法占用權源，揆之本項首揭規定，原告自得請求被告返還無權占有物，從而，原告本於物上請求權，請求被告將如附圖所示Ａ區域，四四之六地號內紅色面積一九七平方公尺及藍色面積二九七平方公尺之土地返還原告，亦有理由，應予准許。
五、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年四月二十五日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法官管靜怡右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年四月三十日~B書記官趙芳媞