裁判字號：臺灣臺北地方法院92年簡上字第514號民事判決
裁判日期：民國93年08月27日
裁判案由：減少價金
臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度簡上字第五一四號
上訴人全盈隆建設股份有限公司法定代理人甲○○○訴訟代理人 陳清進 律師複代理人 石宜琳 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 范宗熙 律師右當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國九十二年六月二十七日本院台北簡易庭九十一年度北簡字第九○七八號第一審判決提起上訴，本院於九十三年八月六日言詞辯論終結，判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分假執行之聲請，暨反訴訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣陸拾肆萬伍仟玖佰捌拾柒元，及自民國九十年三月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審反訴訴訟費用（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：⑴原判決不利上訴人部分廢棄。
⑵右開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新台幣（下同）六十九萬五千八百七十
一元，及自民國九十年三月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原審判決所載相同者茲予引用外，補稱：⑴系爭房地買賣契約第二條第二款：「前項價款，除本契約另有約定外，雙方均不
得藉口物價漲跌，房地市場行情，或其他任何理由要求增減」之約定，已訂明不得以任何理由請求增減價金，被上訴人不得以訂約後房地產價格下跌等理由，主張減少價金。另依台灣地區八十三年不動產市場年鑑所示，及本院九十一年度訴字第一五六二號判決所認定之事實，均已足證於兩造訂約時，系爭房地之價格並無過高之情事，被上訴人主張減少價金並無理由。
⑵上訴人於系爭房地辦理所有權移轉登記後，已多次請求被上訴人配合點交系爭房
地，且上訴人為辦理系爭房地點交手續，曾於八十九年八月二十一日以汐止郵局第五九號存證信函，催告被上訴人配合辦理，被上訴人於八十九年八月二十二日接獲存證信函之送達，另於八十九年八月間，親赴系爭房地查看狀況，當時被上訴人雖同意系爭房地已告完工，卻藉故拒絕點交系爭房地。上訴人雖多次催告被上訴人辦理點交，然被上訴人均置之不理，依民法第二百三十四條規定，已構成受領遲延，系爭房地之「危險」應轉由被上訴人負擔。
⑶如本院九十一年度訴字第一五六二號判決所載，被上訴人於自有建物中，自行經
營「白雲山莊俱樂部」球館設施部分，於八十八年九月份已正式開放營業，其餘有俱樂部存在。又權利行使期間之起算，應自權利可以行使時起算，縱若上訴人確有如被上訴人所指摘「俱樂部設施付之闕如」情事，且被上訴人於八十九年八月間親赴系爭房地現場辦理點交時，已親自查驗得知「俱樂部付之闕如」情事時，即已處於隨時可請求減少價金之狀況，又依民法第三百六十五條第一項之規定，被上訴人應於知悉「減少價金」事由之日起，六個月除斥期間內對上訴人主張減少價金，如逾期未行使，該權利即因逾除斥期間而不得再行使。被上訴人至遲應於九十年三月以前，對上訴人主張減少價金，惟其卻遲至九十一年四月二十六日方以起訴狀主張減少價金，已超過六個月除斥期間，不得再主張減少價金。
⑷原審既認定被上訴人尚未受領房地，則系爭房地之危險顯然尚未移轉予被上訴人
，因此，依前揭民法第三百五十四條第一項之規定，被上訴人於系爭房地之危險移轉之前，即不得對上訴人主張物之瑕疵擔保，原審於被上訴人尚未受領房地之前，即認為被上訴人可主張減少價金之權，於法有違。且其又認為權利行使期間尚未開始，不得進行除斥期間之計算，亦屬矛盾。
⑸中興鑑定顧問股份有限公司所為之鑑定報告，其內容全無章法，隨意作成主建物
每坪單價應減少十七萬四千二百五十元，車位應降低為一百五十萬元，未就為何有減少價金必要為敘述，亦未就減少價金之數額做合理之說明，該鑑定報告無參考價值。
⑹縱認為系爭房地確有減價之必要，其減少之價額亦應以上訴人同意之八十七萬二
千三百五十五元為限，因白雲山莊俱樂部係上訴人於自己所有之建物內，自行經營之健康俱樂部，並非白雲山莊之公共設施，上訴人只需依契約之約定完成建物並通知被上訴人點交，即已依約履行，無債務不履行情事。又依「俱樂部會員約定書特別條款」之規定，凡白雲山莊之住戶，於完成不動產權利之登記後，得選擇加入俱樂部為「尊爵會員」，倘住戶選擇成為尊爵會員之後，可優惠免繳五十萬元之入會費，但仍需繳納保證金、每月會費，每月基本消費額等，若住戶選擇入會，但不繳納上開保證金、月會費、基本消費等費用，仍不得取得會員資格，並非必然可以成為終身享有免費之俱樂部會員資格。於白雲山莊俱樂部因故無法繼續經營時，被上訴人所損失者，亦係限於免繳入會費五十萬元之優惠，上訴人因此而自願減價八十七萬二千三百五十五元，作為被上訴人另行購買其他俱樂部入會費用及變更浴室及其他房屋修繕之補貼，而請求被上訴人將所餘一百萬元之價金清償完畢，並配合交屋，上訴人並無違約及不當之處。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：⑴上訴人於八十二年間，銷售白雲山莊，以明顯廣告聲稱該山莊結合休閒景觀，健
康，於社區內設有五星級健康俱樂部，配合奧委會支援，舉凡游泳、溜冰、射擊、射箭、高爾夫球等五千坪庭園，設有游泳潛水俱樂部、溜冰俱樂部、射擊射箭綜合俱樂部、健診俱樂部、國際級渡假旅館、國際會議廳等供購買山莊之住戶使用，被上訴人被其宣傳所吸引，故以高於一般市價之價格，向上訴人之前身東帝士股份有限公司購買系爭房地及停車位一個。如無此配備，即無此高價。
⑵被上訴人於九十年三月間即因上訴人欠缺上述設置，函上訴人催告減少價金。系
爭房地迄未點交，上訴人抗辯除斥期間，與民法第三百五十六條、第三百六十五條第一項之規定不符。又上訴人自始至今，刻意不告知瑕疵，依民法第三百六十五條第二項之規定，無短期時效之適用。
理由
一、本件上訴人法定代理人原為 陳益烈 ，嗣於九十二年七月三日變更為甲○○○，有該公司變更登記事項卡附卷可參（見本院卷第十五頁至第十八頁），並由甲○○○於九十二年七月二十四日具狀聲明承受訴訟，依民事訴訟法第一百七十條之規定，應予准許，合先敘明。
二、本件上訴人主張：其於八十二年間，銷售白雲山莊，被上訴人於八十二年三月以八百九十五萬元及一百七十萬元價格，購買坐落台北縣汐止市○○段東勢坑小段六十等筆地號上門牌號碼台北縣汐止市○○街○○○巷○○弄六之一號六樓房地及停車位，總價為一千零六十五萬元，迄今尚餘一百八十七萬二千三百五十五元之價金未給付。上訴人於銷售白雲山莊時確曾規劃興建俱樂部等相關設施，並附贈家庭會員卡一張予購買該山莊房屋之住戶使用，並完成部分設施，惟嗣因財務狀況不佳，暫停後續項目之施工，然系爭房地買賣價金並未高於市價，且該會員卡屬附贈性質，原告仍需繳納保證金、每月會員費、每月基本消費費用後，始得成為俱樂部會員並使用相關設施，日後俱樂部若能順利完成營運，被上訴人仍有使用之權利。上訴人僅同意合理減少價金八十七萬二千三百五十五元，供被上訴人作浴室變更、屋況修繕等及購買其他俱樂部終身家庭會員卡之用。被上訴人尚未給付價金一百八十七萬二千三百五十五元，扣除上訴人同意減少之八十七萬二千三百五十五元後，尚餘一百萬元價金未給付。又上訴人於九十年三月九日催告被上訴人於十五日內給付，被上訴人於九十年三月十二日收到通知後迄未付款等情，求為命被上訴人給付價金尾款一百萬元及自九十年三月二十八起至清償日止，按年息百分之五計付利息之判決（原審就被上訴人在原審提起之本訴，所為被上訴人敗訴之判決，未據被上訴人聲明不服而告確定；就上訴人在原審提起之反訴，所為命被上訴人給付三十萬四千一百二十九元本息，駁回上訴人其餘請求之判決，則據上訴人就其敗訴部分，提起上訴）。
三、被上訴人則以：被上訴人確有購買系爭房屋及停車位，且有一百八十七萬二千三百五十五元價金尚未給付，惟上訴人於八十九年間通知被上訴人交屋時，系爭房地並無俱樂部之設施，被上訴人乃於九十年三月間向上訴人請求減少價金，惟上訴人不予理會，仍將被上訴人為給付價金而交付之面額四百九十萬元（本票號碼002999）本票，就其中一百八十七年二千三百五十五元向法院聲請准許強制執行。又系爭房屋面積為四二點三六坪，被上訴人以八百九十五萬元購買，每坪價格為二十一萬一千三百元，以當時汐止市同等級房屋，平均每坪為十六萬五千元計算，上訴人應減少價金一百九十六萬一千二百六十元，與被上訴人上開本票未償金額一百八十七萬二千三百五十五元相互抵銷後，上訴人尚應返還八萬八千九百零五元。系爭房屋迄未點交，且上訴人刻意不告知瑕疵，本件應無民法第三百六十五條之適用等語置辯。
四、兩造不爭執之點：⑴被上訴人於八十二年三月二十三日向上訴人之前身即東帝士股份有限公司購買系
爭坐落台北縣汐止市○○段東勢坑小段六十二之二等地號土地上之門牌號碼台北縣汐止市○○街○○○巷○○弄六之一號六樓之建物及其基地（建物五百三十七萬元、基地持分三百五十八萬元）、地下一層編號B三一號停車位（一百七十萬元），總價一千零六十五萬元。被上訴人已支付八百七十七萬七千六百四十五元價金，餘一百八十七萬二千三百五十五元價金未付。
⑵嗣東帝士公司更名為上訴人名義，上訴人承受本件買賣契約全部權利義務。系爭
房地於八十八年間興建完成，上訴人於八十八年八月九日業將系爭房地之所有權移轉登記予被上訴人。上訴人就未付價金部分，於九十年三月九日催告被上訴人付款，被上訴人於九十年三月十二日收受該催告存證信函，迄今仍未付款。
五、兩造爭執點：⑴銷售廣告中所提及「白雲山莊俱樂部」，是否係上訴人依買賣契約所應負擔之義
務？被上訴人可否以白雲山莊俱樂部僅完成一部分為由，而請求減少價金？⑵被上訴人之減少價金請求權，是否已逾六個月除斥期間？
六、經查：⑴兩造簽訂之買賣契約書中第一條就買賣標的物之約定，雖僅包括房屋面積四十二
點三六坪【房屋面積包含主建物、附屬建物（露台除外）其應分攤之公共設施面積在內，登記面積以大廈建峻後地政機關登記面積為準】、土地及地下車位，並未將俱樂部持分及設備列入其中（見原審卷第八頁）；另依據兩造契約附件五建材設備說明書之「公共設施」項目中雖亦僅約定：「一樓庭園景觀係經名師精心規劃，包括庭園四周設置典雅花台，庭園上植草皮樹叢，四季花卉，精緻迴廊步道」，並無關於俱樂部設施之約定。惟查東帝士公司所為銷售廣告（見原審卷第六頁、第七頁、本院卷第六五頁、第六六頁）中，確實以極大篇幅之說明及照片詳細敘述白雲山莊之居住環境「五○○○坪中庭綠地，七○○○坪休閒俱樂部。白雲山莊提供社區巴士、高爾夫果嶺、兒童主題館、健身房、保齡球館、男女三溫暖托兒中心、韻律教室、柔道館、五星級中西餐廳、奧運規格室內溫水游泳池、冰宮、迴力球場、戶外網球場、視廳中心、咖啡廳交誼中心、撞球室．．．等二十餘項七仟坪休閒設施」，以優質生活品質吸引消費者購買白雲山莊房地。
⑵兩造房地買賣契約之主給付義務，雖不包含俱樂部不動產所有權應有部分或使用
權利或設備在內，已如前述。惟按債之關係是一種有機體，在其發展過程中，依具體情況尚產生照顧、通知、保護、協力及保守秘密等附隨義務存在，故若有違反附隨義務，仍可構成不完全給付及瑕疵擔保責任。另企業經營者，以房屋商品週邊之設施、環境等因素加強廣告宣傳，藉以吸引消費者購買，增加銷售業績，甚至以提供優質之週邊設施、環境等因素，增加商品之售價時，其對於此類會影響消費者購買房屋商品意思決定之重要事項，對消費者即負有誠實告知、說明及協力之義務。本件東帝士公司既以社區巴士、游泳池及優質俱樂部之設施作為系爭房地促銷之特點，自足使消費者信賴其購買之房地具備上開生活品質而與之訂立買賣契約，揆諸前揭說明，提供優質俱樂部即成為兩造房地買賣契約之附隨義務，並非單純銷售商品之宣傳詞令。況且依上訴人「俱樂部會員約定書特別條款」之規定（見原審卷第七七頁），凡白雲山莊之住戶，於完成不動產權之登記後，得選擇加入俱樂部為「尊爵會員」，倘住戶選擇成為尊爵會員後，可優惠免繳五十萬元入會費，但仍需繳納保證金、每月會費，每月基本消費額等，如住戶選擇入會，但不繳納上開保證金、月會費、基本消費等費用，仍不得取得會員資格。即白雲山莊之住戶並非購買系爭房地後，一定成為俱樂部之終身、免費待遇會員之資格。然而如果住戶願意之享受免繳五十萬元入會費優惠，成為俱樂部之尊爵會員，也願意依規定繳納保證金、每月會費、每月基本消費額費用等情形之下，出賣人即上訴人應該負有依照買賣契約之約定，提供符合廣告內容所示品質之俱樂部，使住戶可以成為會員並使用相關設備。本件經查上訴人並未提供東帝士公司於宣傳廣告上所記載之全部俱樂部設施，業經原審委請之中興鑑定顧問股份有限公司前往白雲山莊鑑定明確（見原審卷外放之該公司鑑定書第六頁），故被上訴人抗辯上訴人之俱樂部並不符合前揭廣告所揭示之內容，應負瑕疵擔保責任等情，應可採信。上訴人主張已依債之本旨履行云云，並不足取（被上訴人另抗辯上訴人違反消費者保護法規定部分，因查本件買賣標的房屋之銷售係在八十二年初，消費者保護法於八十三年一月十一日公布施行，依消費者保護法施行細則第四十二條規定，於該法施行前已流通進入市場之商品或已提供之服務不適用之，故本院認為本件訴訟尚無消費者保護法第二十二條之適用，應依一般契約法處理之，併予敘明）。
⑶本件上訴人既有不依債之本旨履行債務之情事，則被上訴人抗辯伊得行使減少價
金請求權等語，即屬有據。雖上訴人主張被上訴人之減少價金請求權，已逾六個月除斥期間云云，惟按民法第三百六十五條第一項前段之買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依民法第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使而消滅。但如買受人之檢查通知義務，須於物之受領後為之，若尚未受領，自無從檢查，亦無從開始進行減少價金請求權之除斥期間。又買受人對於出賣人所提出之物具有瑕疵者，係非依債之本旨而為給付，買受人亦得不為受領（民法第二百二十七條第一項、第二百三十二條規定參照），並拒絕支付價金（民法第二百九十四條第一項規定參照），此時買受人得促使出賣人修補瑕疵，再為給付，而出賣人於不願修補瑕疵，或不能修補瑕疵時，亦得定相當期限催告買受人於其期限內是否解除契約，並於買受人於前項期間內不解除契約者，喪失其解除權，僅得請求減少價金（參照民法第三百六十一條）。本件上訴人於系爭房地完工後，業於八十八年八月九日以買賣為原因，移轉所有權登記予被上訴人，有土地及建物登記謄本可考（附原審卷外放之鑑定書內），惟上訴人多次通知被上訴人點交房屋時，被上訴人均以不具備買賣契約約定之俱樂部為由，拒絕點交，並於九十年三月二十三日以台北仁愛路（二四支）郵局第三三六號存證信函，通知上訴人應減少價金，有存證信函可參（見原審卷第十七頁至第十九頁）。此亦為上訴人所不爭執，足見系爭房地迄未點交。而依前揭說明，對被上訴人言，其拒絕點交並不構成受領遲延。從而本件被上訴人既未受領系爭房地之點交且不構成受領遲延，則自無民法第三百六十五條第一項前段關於除斥期間計算規定之適用，上訴人主張被上訴人減少價金請求權已逾六個月除斥期間云云，並無足取。
⑷又依被上訴人所提之大臺北地區住宅預售產品平均單價變動表，汐止地區八十二
年平均每坪價金為十六萬五千元，八十三年平均每坪價金為十八萬七千元，及依上訴人所提八十三年不動產市場年鑑（見原審卷第三六頁、第三七頁），在汐止當地同等級之銷售個案如「水蓮山莊」每坪價格在二十一萬至二十五萬元，「研樓」約每坪二十二萬五千元，東勢街保嘉建設投資興建案約每坪二十一萬五千元等情觀之，系爭房屋實際完成後主建物為四十三點五一○九坪（見鑑定書內建物時值鑑定表所示），依系爭房地價金八百九十五萬元計算，每坪約為二十萬五千元，尚屬合理。上訴人未完成俱樂部等休閒設施，其對系爭房地買賣契約之附隨義務未能履行，致使消費者購買房屋時，原本期待能參加優質健康俱樂部之休閒生活機能，無法達成，顯已影響系爭房屋之價值，上訴人所辯沒有俱樂部至多僅影響被上訴人免繳五十萬元入會費之損失云云，並非可取。本院認為健康俱樂部之欠缺係屬於附隨義務之違反，尚非主給付義務之違反，並審酌近年來工時之縮短使休閒時間得以延長，及國人對生活品質日益重視，建商所推出之建物已脫離傳統僅有單純主建物之情形，而改以社區式規劃即主建物併有相當之休閒設施，作為銷售重點，並免去至遠處享用休閒設施時之交通與時間等花費等一切情狀，認被上訴人得向上訴人請求減少之價金，以每坪減少百分之十之價金即每坪減為十八萬四千五百元為適當（000000×0.9＝184500），另查停車位之功能係在提供一個安全無虞車位，供住戶停放車輛之用，與有無健康俱樂部，應無關連存在，故本院認為停車位之售價應無減少之必要。以此計算之結果，房地及停車位之價值為九百七十二萬七千七百六十一元（000000元×43.5109坪＋0000000元＝0000000元，元以下四捨五入），即應減少九十二萬二千二百三十九元（00000000-0000000=922239）。至被上訴人所引據之前揭中興鑑定顧問股份有限公司製作之鑑定報告，雖為房地每坪單價應減少十七萬四千二百五十元，停車位應降低為一百五十萬元之鑑定，惟其並未區分俱樂部設施之給付僅為系爭買賣契約之附隨義務，並誤將非屬被上訴人所有之俱樂部不動產面積加計入被上訴人所購買房地之權利持分內予以鑑定減價金額，尚有誤差，自不得據為認定減少價金之客觀標準，一併敘明。綜上所述，被上訴人得請求減少之價金為九十二萬二千二百三十九元。
⑸復按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，
自受催告時起負遲延責任。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項前前段分別定有明文。查被上訴人尚有價金一百八十七萬二千三百五十五元未給付，扣除應減少之九十二萬二千二百三十九，被上訴人尚應給付上訴人九十五萬零一百一十六元。又上訴人於九十年三月九日催告被上訴人於十五日內給付，被上訴人於九十年三月十二日收到通知後迄未付款等情，業據上訴人提出存證信函及回執為證，是以上訴人請求被上訴人給付九十五萬零一百十六元，及自九十年三月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦屬有據。
七、綜上所述，被上訴人於扣除得減少之價金後，尚有九十五萬零一百十六元價金尾款未為給付，如扣除原判決已確定部分即三十萬四千一百二十九元本息，被上訴人應再給付六十四萬五千九百八十七元本息。故上訴人請求被上訴人於扣除原判決確定部分外應再給付六十四萬五千九百八十七元本息，即屬有據，應予准許；逾此部分之請求（即四萬九千八百八十四元本息），則屬無據，不應准許。從而，原判決就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，即有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並無不當，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
八、至兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條，判決如主文。
中華民國九十三年八月二十七日
民事第一庭
審判長法官謝碧莉
法官陳盈如法官呂淑玲右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國九十三年八月二十七日
書記官方美雲